Reason - Avis sur la SCPI 🔎

[JeanSeb]

Ca leur permet de booster la performance.
C’est pas dangereux si la SCPI collecte car l’emprunt peut être rapidement remboursé. En revanche, si elle ne collecte pas, ça peut être dangereux surtout si les taux augmentent.
Bcp de SCPI « mastodontes » dont la valorisation a chuté durant la période de hausse des taux, s’étaient en fait bcp endettés durant la période de taux bas. Le contexte de marché leur a servi de justifications. En réalité, ils ont pris bcp de risques sur le dos de l’épargnant en jouant l’effet de levier des taux.

[Lhostache]

Bonjour ! En réalité, nous avons uniquement recours à de la dette très court terme. Notre stratégie consiste à cibler des actifs, signer des promesses, puis lever les fonds nécessaires auprès de nos partenaires en fonction des besoins identifiés.
Lorsque la collecte ne couvre pas entièrement le montant requis au moment de la signature des actes authentiques, nous utilisons des lignes de crédit (type revolving) afin de respecter les délais. Ces avances sont ensuite rapidement remboursées grâce à la collecte des mois suivants.
Ce mécanisme permet d’optimiser la performance, mais il a surtout pour but d’inverser le prisme traditionnel. Nous ne souhaitons pas collecter des fonds avant d’identifier des opportunités, car cela nous semble contraire à une gestion saine, rigoureuse et alignée avec les intérêts des investisseurs.
En revanche, nous ne recourons pas à l’endettement hypothécaire, que nous considérons trop risqué dans le cadre d’une SCPI.

[8yftj]

Merci pour ces précisions. Il est précieux d’avoir une veille qui permet d’échanger sur ce genre de questionnement!

[Lhostache]

Je comprends tout à fait, avec plaisir pour vous répondre !

[dracip]

Si je comprends votre tactique, vous devriez être en mesure de réduire votre délai de jouissance de 5 mois, si vous investissez avant d’avoir la collecte à disposition?

[8yftj]

@Louve @Clement Dans mon portefeuille, le taux de rendement de Reason est passé à 2,10%.

Je pense (voire suis sûr) qu’il y a une erreur car 2,10%, c’est le taux de distribution du trimestre, pas l’annuel (qui annualisé ressortirait donc au-dessus de 8%). Pourriez-vous corriger? C’est un peu désagréable de voir que mon chiffre de revenus bruts estimés a chuté à cause de ça…

[Victor]

Bonjour,

Je viens normalement de corriger.

Bien cordialement.

[bdebat]

Bonjour,
Dans ce cas quelle est “l’utilité” d’un délais de jouissance de 5 mois ?

[8yftj]

C’est bien corrigé. Je vous remercie!

[Lhostache]

ll s’agit d’une mesure de protection pour la SCPI. Aujourd’hui, nous parvenons à investir rapidement, mais l’évolution du contexte reste incertaine. Les délais de concrétisation varient également d’un pays à l’autre. À ce jour, notre portefeuille est fortement orienté vers le Royaume-Uni, zone où les opérations se finalisent de manière particulièrement rapide.

[ChrisBZH]

@Lhostache Envisagez-vous des investissements dans d’autres pays hors Royaume-Uni à court terme ? Une visibilité sur les acquisitions sur dernier semestre ?

[Lhostache]

Bonjour @ChrisBZH,

Nous avons actuellement deux actifs sous promesse, le premier étant un actif mixte (logistique/bureaux/commerce) aux Pays-Bas et le second un actif de bureaux situé en Belgique, à Bruxelles.
Nous ne pouvons pas encore partager davantage d’informations puisque nous sommes toujours soumis à un accord de confidentialité (NDA), mais ces actifs sont conformes à notre stratégie Core : de très belles localisations, avec des acteurs solides comme locataires, engagés sur des baux longs terme.

[8yftj]

Intéressant, merci beaucoup.

Il faudra peut-être mettre à jour votre carte des pays cibles car, sauf erreur, la Belgique n’y figure pas

[Lhostache]

Effectivement, merci pour votre vigilance !