Bonjour,
Je crée ce fil pour recueillir les avis sur cette nouvelle offre hybride de l’équipe de gestion de Remake. Personnellement j’apprécie l’idée d’un produit à capital fixe pour préserver les intérêts des associés et éviter la dilution qui est le mal récurrent de (quasi) toutes les SCPI. Le principe d’une échéance fixe et courte m’intéresse moins voire me pose question quand je vois la structure de coût qui tel un élastique me renvoie inexorablement à ce problème de non alignement des intérêts. Des associés fondateurs qui ne prennent en réalité aucun risque, bénéficient d’un prix très décoté et des premiers dividendes « sur évalués » par les versements investis des premiers assurés « classiques », et une société gestion qui empile les frais comme des perles. J’apprécie le boulot que font les équipes de Remake, la structure de coût est certes transparente mais elle est surtout très chargée (à mon goût) pour un véhicule qui a vocation a être dissout au bout de 6/8 ans…
Qu’en dites vous ? Qui pense participer ?
J’ai également les mêmes interrogations .. Je suis mitigé .. C’est dommage car j’attendais de pied ferme la petite soeur de Remake ou Iroko ..
J’attends de voir l’offre commerciale proposée par Louve au lancement .. C’est ce qui me fera décider définitivement je pense
Pour information, la SCPI va proposer des prix qui vont augmenter progressivement par tranche. Je vous invite à contacter vos conseillers Louve pour plus de détails !
Je m’interroge moi aussi de l’intérêt de ce produit au regard des différents frais affichés, sans compter le risque de change euro/livre sterling non hedgé si j’ai bien lu.
De fait, je pense passer mon tour.
Le cashback sur Remake UK va durer combien de temps ? J’aimerais bien avoir la présentation de la nouvelle de Iroko pour me décider
A priori pas de raison de le supprimer dans le futur, c’est une SCPI avec frais.
J’aime bien Remake UK 25.
Un produit hybride, entre SCPI classique et l’esprit club deal. Un peu déconcertant d’ailleurs, parce qu’il bouscule les repères habituels. Les SCPI, c’est le long terme. Ici, 7 à 9 ans maximum. Les SCPI, c’est la diversification. Ici, elle existe, mais reste limitée.
Ce qui me plaît, c’est que le produit cherche à corriger certaines faiblesses des SCPI classiques. Capital fixe : collecte maîtrisée, pas de dilution. Durée déterminée : restitution du capital à l’échéance, sans dépendre de nouvelles souscriptions (mais des conditions de marché).
Très peu de SCPI ont traversé 20 ans de cycles immobiliers tout en restant liquides. Pour sortir, il faut que d’autres souscrivent.
On présente habituellement les SCPI comme des produits de rendement. Mais ce sont aussi des produits de capital. Oui, les revenus comptent, mais la récupération de sa mise aussi !
Le monde a changé : accès instantané à l’information, clients plus jeunes, attentes plus élevées, offre plus large. Garder une SCPI 20 ans sans se poser de questions semble appartenir à une autre époque (et les SCPI à la mode aujourd’hui ne seront probablement pas celles de demain).
Après, bien sûr, il faut faire confiance à l’équipe de gestion. L’approche thématique accentue l’impression de dépendre de leurs choix. Mais en vérité, quel que soit le fonds de gestion, la délégation est totale. On a vu des SCPI « bon père de famille » s’effondrer. Le vrai risque n’est pas toujours là où on le croit.
Frais annoncés, à confirmer : 8,4 % TTC à l’entrée, 12 % TTC de gestion intégrés dans un rendement cible de 6 à 7 % plus 2 % de revalorisation.
Augmentations de capital prévues : 15 M€ à 1 010 € la part (en cours), 25 M€ à 1 025 €, puis 60 M€ à 1 060 €.
Sauf erreur de ma part, une part achetée 1 010 € sera donc potentiellement réévaluée à 1 060 €, soit +4,7 %. Les frais réels tombent alors à 3,7 %, auxquels s’ajoute le cashback Louve de 3 %.
Sur la page Remake UK il est indiqué en cible TD 6,5% et TRI 9%.
Si on met de côté l’exposition au risque de change, après tout il peut jouer dans les deux sens, pour avoir un TRI à 9% avec un TD à 6,5%, on doit imaginer une valeur de retrait en « nette » progression et donc une plus value à déclarer. C’est l’idée mais personnellement je suis en « buy and hold » sur toutes les lignes que j’ai constituées ces 15 dernières années et je n’ai jamais intégré la fiscalité sur une éventuelle plus value de cession. Une recherche rapide pour une durée de détention supérieure à 6 ans indique un abattement de 6% par année pour la part soumise à l’impôt (donc 6 à 24% pour 6 à 9 ans) et 1,65% par année pour les prélèvements sociaux (donc 1,75 à 7%). Correct ?
Ton raisonnement est valable pour une SCPI investie en France pas au Royaume-Uni. Selon moi, dans le cas présent, c’est la SCPI qui s’acquitte de l’impôt britannique, au taux en vigueur sur les plus-values (25 %, à priori). Idem pour l’impôt sur les loyers UK, déjà réglé à la source.
On ne devrait pas distinguer plus value de cession des actifs en portefeuille et plus value liée à la « revente » du véhicule. Ce n’est pas clair pour moi. Peut être que l’un intègre l’autre ? Le fisc français ne considère pas que tu as investi 1000€ et que tu as récupéré 1200€ donc réalisé une plus value à déclarer ? Tu dois considérer que tous les impôts ont été prélevés au UK et qu’au final c’est net pour l’associé ? Merci pour la précision !
Ah oui effectivement, ce n’est peut-être pas aussi simple (comme toujours avec la fiscalité) ! La SCPI paie au UK sur la plus-value de l’immeuble. Ça c’est OK. Mais en France, tu pourrais aussi être taxé sur ta plus-value de part (prix de retrait net de fiscalité UK– prix de souscription) ? Dans mon cas, je privilégie la SCI à l’IS, et c’est finalement plus simple : pas de double imposition (mais les revenus étrangers entrent dans le résultat total et peuvent faire sauter le plafond des 42 500 € et augmenter l’impôt sur les revenus français…)
Effectivement mon point porte sur la plus value de part qui serait mécaniquement induite par un TRI de 9%. J’ai souvent voulu passer en SCI à l’IS et me suis chaque fois dégonflé devant les frais importants de « mutation » du portefeuille existant. Ce sont évidemment des questions à se poser dès le départ mais me concernant les paramètres n’étaient pas les mêmes à l’époque. Du coup de façon assez classique je privilégie les revenus étrangers à la fiscalité plus douce!
Idem. J’ai commencé en nom propre puis je suis passé à la SCI à l’IS, avec des frais contenus (LegalPlace pour la création, Qonto pour le compte bancaire, Indy pour la comptabilité). Je n’ai pas fait de “transfert” mais simplement revendu certaines lignes pour en racheter d’autres.
Avec le recul, j’aurais préféré choisir la meilleure stratégie dès le départ. Mais au final, l’un n’est pas forcément “meilleur” que l’autre : c’est aussi une forme de diversification (nom propre + SCI à l’IS), avec pour chacun ses avantages et ses inconvénients.