investisseur en scpi que mais ayant quelques titres de reits je trouve interessant de lancer un débat sur l’opposition scpi, reits et de permettre à chacun de preciser sa préférence et pourquoi.
La scpi offre une stabilité du capital mais également dans la distribution des revenus, la reit en revanche assure un grande volatilité mais un potentiel de rendement a long terme interessant. Des actions à distribution régulière doivent également être intégrées au calcul
Et vous, quelle est votre préférence et pourquoi ?
Pourquoi opposer les deux ? On peut tout à fait avoir des SCPI et des REITS.
L’avantage des REITS, c’est que le rendement peut augmenter chaque année.
Le dividende de Realty Income par exemple à augmenté tous les ans depuis 25 ans.
Actuellement il est autour de 6%, ce qui fait 4,2% après la flat tax. Un peu mois que les SCPI, mais si il continue à augmenter, dans quinze ans, il sera à 8% net…
Et je ne crois pas avoir opposé les 2, au contraire. Les scpi génèrent stabilité et régularité des revenus, les reits offrent un potentiel de rendement élevé ainsi que des dividendes en augmentation, la durée et le DCA permettent de lisser le PRU et de traverser les cycles immobiliers
Oui il y a une déclaration spécifique à remplir mais, le dividende sera soumis à la flat tax. Cette déclaration est nécessaire afin d’éviter la double imposition
Pour les REITs US c’est dividende de source étrangère avec taxe à la source de 15% (après avoir signé le formulaire W-8BEN sinon c’est 30%). En terme de déclaration il faut donc remplir l’annexe 2047.
Il y a aussi des REIT au UK qui n’ont pas de retenu à la source comme tous dividendes sur actions UK
On peut défalquer 15% de taxe étrangères sur les dividendes si on est au barème IR, sinon c’est limité à l’IR dans la flat tax donc à priori 12,8%. Toutefois je suppose que si on a également des dividendes n’ayant pas supporté de taxes à la source on peut en réalité récupérer l’ensemble des 15% de manière globale.
Les REIT, pour qualifier à ce statut et ne pas supporter d’IS, doivent distribuer au moins 90% de leur résultat aux actionnaires chaque année.
J’ai remarqué également que le taux d’impot à la source effectivement supporté sur les REIT US est un peu inférieur car régulièrement des REIT que je détiens / ai détenu font des régularisations à postériori qui requalifient une partie des distributions en ‘remboursement de capital’. Je viens de recevoir début décembre pour quasiment tous mes REIT des régularisations concernant les dividendes 2024.
je reviens un peu à l’esprit du sujet. Quelqu’un a t-il comparé les scpi aux reits, ou foncières cotées ?
il serait par exemple intéressant d’analyser, au delà des préférences liées au profil de chacun, rationnellement une foncière telle que Argan avec la scpi log in qui ont un positionnement similaire
J’avais déjà exposé ma position sur cette question, mais je ne retrouve plus le fil. Pour ma part, je détiens un portefeuille composé d’environ 60 % de SCPI et 40 % de titres vifs, principalement concentrés sur le marché européen.
On peut résumer assez simplement la différence entre les deux supports. D’un côté, l’action cotée constitue un véhicule beaucoup plus liquide, mais également plus volatil. Cela étant, si comme pour les SCPI on se place sur un horizon d’investissement long terme, cette volatilité n’est pas, à mon sens, un véritable obstacle.
J’apprécie particulièrement la liquidité des actions et surtout le fait que, sur longue période, les dividendes ont tendance à progresser avec le temps. C’est notamment le cas de sociétés comme Argan (hors accidents ponctuels, comme URW pendant quelques années). À l’inverse, les revenus distribués par les SCPI ont tendance à s’éroder, notamment en raison d’un effet de dilution lié aux collectes non limitées (j’ai sur ce point un réel blocage sur l’alignement des intérêts du gestionnaire et de l’associé!), phénomène que ne connaît pas l’action cotée dans les mêmes proportions. J’ajoute que la fiscalité des revenus (dividendes) est de 30-32% en France (pas très bien compris si la hausse est passée) quand celle des revenus de SCPI en direct peut atteindre 60% (il y a des façons d’optimiser j’en conviens).
Par ailleurs, les décotes sur l’ANC observées sur les foncières cotées me semblent significatives et constituent une forme de “marge de sécurité” à long terme. À titre personnel, j’ai par exemple du mal à comprendre comment le cours de l’action Gecina ne pourrait pas représenter une opportunité d’investissement aujourd’hui (sans que cela constitue bien entendu un quelconque conseil d’investissement).
Gecina au cours actuel autour de 80€, représente une bonne opportunité d’achat et de valorisation sur le long terme néanmoins les dividendes ne sont que binannuels ou annuels contrairement aux scpi.
Les actions ont effectivement la liquidité et peuvent accroître leurs versements mais sont aussi decorrelees de la valeur de leur actif contrairement aux scpi qui, à mon sens, traversent mieux les cycles.
Il n’y a de bons ou mauvais produits mais des profils différents, il est nécessaire de doter son portefeuille de scpi qui assurent une stabilité et de titres cotées qui apportent la liquidité dont il est nécessaire de conserver.
Gecina, tout le monde en parle (immobilier premium, décote…) , j’en ai pris une petite louche sans grande conviction mais ça ne décolle pas… Attention dans l’ensemble aux actions à dividendes, ça rassure mais c’est rarement de bonnes affaires, le dividende reçu est retiré du prix de l’action. Tout le monde conseillait FDJ à 40, elle est désormais à 23… Regarder ‘Orange’, malgré les +40% pris en 2025, elle retrouve les niveaux d’il y a 15 ans…
Perso je préfère les SCPI associées à des etf capitalisants, en actions très larges ‘monde’ ou ‘All countries’, investis en dca mensuellement. En plus c’est complémentaire, les dividendes des SCPI, si possible mensuels, alimentent ton DCA action…
Ça serait top si dans l’AV infinity, on pouvait choisir le réinvestissement des dividendes des SCPI sur un etf actions…
FDJ a procédé à l’acquisition de Kindred qui est un opérateur de jeu européen assez important, cette acquisition ajoutée à la baisse des enjeux dans l’industrie du jeu explique cette correction du cours néanmoins c’est une valeur intéressante à détenir en portefeuille,
Gecina est effectivement une foncière cotée, mais l’évaluation de son actif fait apparaître une décote importante en raison de sa valorisation boursière actuelle, c’est ce qui lui donne un bon point d’entrée et un rendement élevée.
Pour le reste effectivement il convient d’être prudent sur la distribution du dividende, car si la scpi est conçue comme un véhicule de distribution, les actions induisent la recherche d’une valorisation des actifs, qui peut être en contradiction avec la recherche de dividendes.
Je c suis plutôt favorable aux scpi également pour de nombreuses raisons qui tiennent à mon profil, à mes besoins et ma psychologie
Attention à comparer ce qui est comparable. Les foncières bénéficiant du statut SIIC sont soumises à des contraintes fiscales et statutaires spécifiques que n’ont pas les autres sociétés cotées. Ainsi, lorsqu’une entreprise affiche un rendement élevé, il est essentiel de distinguer la cause de ce rendement.
Dans le cas des SIIC, un rendement élevé résulte obligatoirement d’une distribution statutaire des revenus. Pour d’autres sociétés cotées, un rendement élevé peut simplement être le reflet d’une forte baisse du cours de bourse, et non d’une politique active de retour à l’actionnaire.
Dans ce second cas, un rendement apparemment attractif peut constituer un signal d’alerte plutôt qu’une opportunité. Il peut traduire une fragilisation des résultats, une perte de confiance du marché ou des difficultés sectorielles, comme on a pu l’observer chez Edenred, Teleperformance ou Worldline. Il peut également refléter un désamour sectoriel, qu’il soit structurel, comme pour Orange dans votre exemple, ou ponctuel, comme cela peut être le cas pour Pernod Ricard. @kerv31 La possibilité de percevoir un revenu mensuel régulier constitue effectivement un avantage appréciable pour l’investisseur. En revanche, je serais très intéressé par des exemples de SCPI capables de maintenir, voire d’augmenter, leur distribution sur une période de dix ans, au-delà des deux ou trois premières années qui bénéficient souvent de facteurs techniques.
À l’inverse, il est généralement aisé d’identifier des foncières cotées ayant maintenu ou augmenté leur dividende sur de longues périodes. De même je ne partage pas l’avis d’une déconnexion de valorisation des foncières versus leurs actifs. On utilise classiquement la décote sur l’ANR et son historique selon les cycles pour déterminer si elle est bon marché ou pas.
Ce que je ne sais pas, en revanche, c’est quelle est, à portefeuille d’actifs équivalent, l’enveloppe la plus « lean » en termes de frais de structure et de fonctionnement.
Le match entre foncières cotées et SCPI apparaît donc très serré.
Le patrimoine de Gecina ramené au nombre d’actions en circulation valorise l’action à plus de 120€, pourtant en bourse elle cote 80, sa valorisation est assez éloignée de sa valeur réelle. Et c’est le cas de nombreuses entreprises.
Les scpi n’augmenteraient pas leur distribution sur la durée, mais leur structure est conçue pour stabiliser les revenus et si elles se valorisent tu le vois dans le prix de la part. Je suis d’accord avec l’idée que le match entre foncières cotées et scpi est serrée mais à chaque tempête boursière (et il y en a de plus en plus), stress, patience sont requis quand la scpi apporte un allégement de la charge mentale. Cela n’est pas mesurable car chacun y mets la valeur qu’il souhaite. Pour ma part j’y accorde une forte valorisation et c’est pourquoi je suis davantage positionné en scpi qu’en foncière cotée