Voici le mail reçu :
Nous avons le plaisir de vous informer que les revenus du 4ème Trimestre 2024 relatifs à vos parts de la SCPI TRANSITIONS EUROPE, gérée par Arkéa REIM, ont été versés par virement en date du 31/01/2025 sur le compte en notre possession.
Le dividende brut de fiscalité étrangère s’élève sur la période à 3,20€/part, incluant 0,76€/part d’impôt étranger provisionné à la charge de la SCPI.
Ainsi, le montant de l’acompte versé est de : 2,44€ /part en jouissance bruts de prélèvements forfaitaires sur les produits financiers.
Je viens également de recevoir le même courriel que Loic 69
Je souhaiterais revenir au début du questionnement relatif à Transitions Europe souvent cité en tête du podium.
En comparant avec d’autres SCPI comparables
Avec le recul, je ne prétends à aucune conclusion car il faut attendre le bilan après imposition française.
En effet Transitions Europe détaille la part de fiscalité sur les revenus financiers et fonciers.
Par ailleurs des crédits d’impots peuvent etre appliqués par la suite.
Pour information voici une petite comparaison sur la base de 46 ke, ramené au mois.
Transitions Europe: net versé 487.96 euros (230 parts) soit 162.46 euros/mois
LogIn: net versé 591.75 euros (sans détail de fiscalité) soit 197.25 euros/mois
Iroko Zen: net versé 243.50 euros (natif mensuel)
Ecart constaté T.E - 21/ LogIn et environ - 50% Iroko
Vérification à refaire après paiement impot en France.
Merci pour votre réponse si vous avez une autre analyse.
J’ai du mal à comprendre l’imposition chez TE. Si quelqu’un peut me dire si mon calcul est erroné.
Ce que je lis sur le mail :
rendement brut de 3,20 € par part,
impôt étranger de 0,76€ (soit 23,75% en première lecture sur le rendement brut).
Ils arrivent sur un rendement net de 2,44€/part brut de prélèvement forfaitaire sur les produits financiers.
Ce que je lis sur les résultats :
rendement net après prélèvement : 2,11€
revenus financiers : 1,06€
prélèvement forfaitaire : 0,321€
Ce que j’en conclus quand je mixe tout.
3,20 brut répartis en :
1,06€ sur produit financier,
2,14€ sur les revenus fonciers européens.
Hors avec 0,76€ d’impôt, nous sommes à une taxation à 35,51% sur les revenus fonciers européens (masqués en 23,75% selon leur tournure).
Et sur les revenus financiers, on a 12,8+17,2% soit 30% (confirmé approximativement par le calcul 0,321/1,06=30,28%).
Voyez-vous une erreur sur ces calculs ?
Si c’est juste, saviez-vous pourquoi nous sommes taxés à 35,5% sur les immeubles européens ? (C’est déjà plus qu’une TMI à 11%)
On m’avait vendu une 20aine de % en moyenne (entre 15 et 25 en fonction du pays).
Surtout que si je comprends bien (désolé, je débute pour les SCPI Européennes), on va en plus être taxés de TMI-TM en FRANCE !
Je pense qu’il se trouve dans les crédits d’impôt.
Fiscalité Française qui interviendrons en octobre. Un éclaircissement par un spécialiste de la fiscalité serait le bienvenu.
Souhaitons qu’un spécialiste de la fiscalité intervienne.
Je ne désespère pas de passer tout ça au peigne fin après déclaration et avis d’imposition par la DGFP.
Le taux de rendement de 8,25 est net de fiscalité étrangère ou pas. J’avoue que je n’arrive pas à suivre les versements faits sur l’année par rapport à ce taux pour moi en net on est en dessous largement.
Merci de vos retours.
Je peux donner mes résultats pour le 3° trimestre 2024 (souscription 230 parts en Mars, dividende versé en octobre)
Au prorata de un mois de jouissance:
Sources Transitions Europe : brut réintégré 275,83 euros,fiscalité étrangère 91,83 euros
Montant net 184 euros (effectivement versé)
91,83 euros de 275,83 euros soit 33,29% de fiscalité étrangère.
Effectivement loin des 20à 25 % annoncé par les publications.
Le constat est que sur 5 SCPI comparables Transitions Europe se place en dernière position, alors que sur les publications elle se trouve souvent sur la première marche du podium.
Après, il convient de comparer avec les crédits d’impöt et les revenus exonérés qui seront appliqués.
Je me dis qu’il est possible qu’ils aient eu plus de fiscalité en fin d’année.
Au 2ème trimestre, en faisant le rendement de ce que j’ai touché par rapport au brut, j’arrive seulement à 17,5%. Faudrait voir annuellement ce que ça donne.
Si quelqu’un peut donner le revenu réellement touché à l’année (4 trimestres) divisé par le nombre de part, ou le rendement, ça serait cool. On aurait une idée précise de la taxation et du vrai taux de rendement (après impôt étranger).
Il est également possible que des cessions d’immeubles soient intervenues à compter du 2° semestre ou en fin d’année 2024.
Ce qui aurait pu avoir augmenté la part fiscale financière, alors qu’en début d’année 2024 cette dernière aurait été non significative.
Il n’en demeure pas moins que le montant du dividende effectivement versé est très largement inférieur à celui des autres SCPI comparables.
La SCPI Transition Europe est trop jeune pour faire des cessions d’Immeubles ; d’après ce que j’ai compris, ils peuvent vendre qu’à partir de 5ans.
Pour voir le % fiscal de la SCPI, il suffit de reprendre leur bulletin trimestriel :
-au 3ème trimestre, le rendement brut était de 3,6 contre 2,4 de rendement net →
soit 33% d’impôt étranger, ce qui est énorme et bizarre car les pays dans lesquels ils sont installés ne taxent pas autant les revenus immobiliers…
Merci pour cette réponse, c’est la question que je me posait dès décembre 2024. Avec beaucoup d’interrogations eu égard aux dividendes versés par des SCPI comparables (et une erreur de saisie dans le % de taxation)
Comme indiqué plus haut, l’intervention d’un spécialiste de la fiscalité serait bienvenue.
Bonjour , je suis encore dans le délai de jouissance et je lis vos posts avec un peu d’inquiétude ! Autant pour la date de paiement que la performance ….
Au sujet de cette dernière , de ce que je peux comprendre , il est assez difficile de tirer une conclusion sur la performance avec les chiffres d’1 trimestre ou 2 .
En effet en allant à la pêche aux infos , jai vu qu’on peut observer un décalage ou lissage de réception de loyers, de frais , de revenus financiers , de fiscalité étrangère sur l’année . Et sans oublier le report à nouveau , ce que pratique la scpi Transitions Europe . C’est sûrement pour ça qu’on trouve une fiscalité étranger plus lourde que la théorie .
Il faudrait voir sur un an, le rendement brut de la scpi , on tomberait je pense sur le chiffre annoncé , et en rendement net de toutes fiscalités, c’est encore trop tôt.
Gardons bon espoir que le net de toutes fiscalités soit quand même bon !
Certes, cependant je reviens de nouveau à un constat basique: très souvent citée comme ayant la meilleure (ou une des meilleure performance)
Comparée à d’autres SCPI de même typologie ou de répartition géographique, son classement se trouve, pour l’heure, en queue de liste.
C’est a éclaircir oui, en regardant l’année 2023 on peut voir que Transitions Europe avait un TD net de fiscalité étrangère de presque 2% de moins que son TD, alors que pour Epargne Pierre Europe c’était 0.57% de moins, et pour Coeur d’Europe c’était 0.7% de moins par ex. L’écart semble énorme et la performance réelle en souffre.
