Upêka - Avis sur la SCPI 🔎

[lionel17290]

Bonjour,

Après enquête factuelle.

Les sources sont fiables et afin de pouvoir continuer à y avoir recours, je ne souhaite pas les citer.

( Je précise juste que je suis aujourd’hui à la retraite après une carrière entre autres dans la gestion d’actif immobilier et que j’ai la possibilité d’avoir des renseignements fiables. Capital détenu en SCPI environ 1M€ répartis sur une dizaine de SCPI. )

Pour La Tourette :

Le sujet de notre SCPI est sensible pour la commune, car c’est un des deux gros bâtiments industriels des environs. Les deux cherchent preneur actuellement…

Il y a effectivement un repreneur en vue, la SCPI ne nous balade pas sur ce point. Le repreneur (secteur primaire sur La Tourette) tient vraiment à louer, les délais sont administratifs, entre autres dans l’attente de documents concernant la pollution du site.Le sujet est tellement sensible que le sous-préfet tente d’aider à la résolution de l’affaire.

Comme dit précédement, UPEKA est allée acheter un batiment industriel de 2,5M€ dans une commune de 600 habitants, au milieu de nulle part, à 800 m d’altitude.

Point crucial : les infrastructures de desserte ne sont absolument pas adaptées à un tel batiment industriel à La Tourette: Gabarits routiers, relief, voiries inadaptées, pas de fret ferroviaire et éloignement des grands axes.On a tout dit. Il faudra forcément trouver preneur parmi les acteurs économiques de La Tourette ou des communes avoisinantes.

Croisons donc les doigts pour que le repreneur en vue ne nous fasse pas défaut.

Reste la question : pourquoi avoir acheté là-bas…?

Idem pour Onda : Le site est sinistré économiquement, les opérateurs de la région qui ont la même activité que notre ex-locataire sont tous en difficulté.Les fermetures d’usines et les licenciements collectifs sont légion. La situation est jugée critique par le gouvernement espagnol. La déchéance de notre locataire était quasi-certaine, c’était juste une question de temps…

Alors pourquoi prendre le risque d’acheter là ?

L’espoir de trouver un locataire repose aujourd’hui sur un seul gros industriel qui rachète les petits en difficulté.

S’il était intéressé, ce serait à SES conditions car c’est aujourd’hui le seul espoir de ne pas se retrouver avec un bâtiment vide qui tombera en ruine comme il y en a tant dans cette région que je connais un peu.

Evidemment, le rendement locatif ne sera plus au niveau du précédent.

Pour ces deux acquisitions, UPEKA a fait l’impasse sur les critères parmi les plus importants en immobilier industriel : l’environnement géographique, économique, infrastructures de desserte…

Tout ceci est purement factuel, pour une information juste, et sans aucun biais personnel.

Jespère que le changement de directeur va apporter un peu de sérieux et de bon sens dans la gestion de notre argent avec lequel ils ont joué plutôt légèrement jusqu’à présent.

En attendant, l’illiquidité de cette SCPI tient aujoud’hui à un fil.

Je rachèterai peut-être des parts UPEKA pour diversifier mon patrimoine immobilier dans quelques années, s’il arrivent à faire leurs preuves, mais pour le moment, je maintiens ma demande de retrait (env. 90 K€) car la confiance est rompue après ces découvertes et l’affirmation fausse que tous les retraits demandés en août seront apurés en septembre. (voir un de mes précédents messages)

[philippe25]

terrible, merci beaucoup Lionel de partager vos informations

[8yftj]

Merci beaucoup pour ce partage et ces informations.
C’est bien le problème auquel la comm de la SDG n’a jamais réussi à répondre, malgré son hyperactivité et son optimiste affiché: pourquoi avoir acheté là bas à l’origine…?

[Kerv31]

Les éléments apportés mettent en avant davantage les responsabilités de l’équipe de gestion que du véhicule.

C’est souvent ce que je constate dans les SCPI en difficulté, ce sont les mauvaises gestion qui sont dramatique pour les investisseurs et qui pénalisent le secteur et le véhicule.

Objectivement, le véhicule d’investissement a ses avantages, ses risques, chaque investisseur mesure le risque de vacances locatives empêchant le gérant de garantir un rendement, le risque de perte en capital en raison de cycles immobiliers. sue la durée de détention longue permet de réduire mais la qualité, les choix de gestion de la société de gestion devraient pouvoir être évalués par les associés, et permettre à ces derniers de s’impliquer d’avantage. Pas simple

[8yftj]

Je ne comprends pas trop la distinction que vous faites entre la société de gestion et la SCPI (le véhicule). Vu que la première a totalement la main sur la deuxième… les mauvaises décisions de la SDG ne peuvent que se retrouver dans la SCPI.

[Kerv31]

Certaines sociétés de gestion peuvent avoir plusieurs SCPI et des équipes différentes pour les gérer.

Il semblerait que ce soit le cas pour Corum, et que Remake élargisse également ses équipes aux nouveaux horizons que Remake Kross propose aux futurs investisseurs

[8yftj]

En dehors du fait qu’une même SDG applique en général la même politique et les mêmes process, ce n’est donc en tout état de cause pas le cas d’Upêka.

[Rugbyislife]

Bonjour a tous,

Petit retour du salon ou j’ai pu parler avec Upeka. Discours identique a ceux citer ci-dessus. La Tourette est en voie de relocation avant la fin d’année ce qui fera remonter le TOF au dessus des 90 %.

Pour ma demande de retrait j’ai demandé ma position ( avant de venir au salon a mon intermediaire upeka a répondu dans la journée c est positif) et actuellement je suis entre 10 et 12 ( je veux garder mon anonymat ) avec une demande faite le 11 aout.

J’ai demandé a Upeka comment était la liquidité du titre ceux a quoi on m’a répondu pas de soucis les achats compensent les ventes, les scpi c est du long terme, le pitch habituelle.

Si ça peut aider les uns et les autres a se faire idées, j’ai essayé d’être aussi neutre que possible.

[MB78]

Visiblement les 2 belles acquisitions parisiennes confirmées ne suscitent aucun engouement

2 beaux commerces, une agence immobilière et un magasin de meubles modernes. Croisons les doigts qu’ils ne soient pas saccagés par les casseurs sinon ça serait vraiment la poisse qui ne nous lâche pas.

[lucaslucas25]

Peut être à l’acte 2

[Adrien39]

Emplacement Prime rive gauche, locataires connus : c’est un choix patrimonial qui peut sécuriser les loyers. Mais avec 18 % de frais de gestion et 6 % de frais d’acquisition, quel rendement acte en main a été obtenu ? Si le rendement est trop sage, je m’interroge sur la pertinence de l’opération pour une SCPI de rendement, d’autant plus avec le retour de la fiscalité française .

[Vicky]

Bonjour à tous,

Merci pour vos messages.

Les deux actifs n’ont pas été dégradés par les manifestations de samedi dernier.

L’acquisition qui a été faite avec levier engendre un rendement supérieur à 6,5% net de frais de gestion et de frais bancaire pour UPEKA.

D’autres nouvelles dans le sens de la SCPI et discutées précédemment devraient être annoncées prochainement.

Il est bien entendu que les performances annoncées ne sont pas garanties et peuvent évoluer en fonction de l’environnement économique.

Nous restons à votre disposition