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Hello hello !
Je partirais sur cette allocation : Louve Invest

La logique étant :

  • Démembrement sur 8 ans pour éviter la fiscalité, et acheter en décôte les SCPI
  • SCPIs diversifiées et jeunes pour naviguer dans le contexte actuel, être opportunistes et réactives, sans s’enfermer dans une classe d’actifs
  • Focus sur les taux de rendement élevés selon le classement Louve du dernier webinaire
  • SCPIs européennes pour minimiser la part française et avoir une fiscalité plus douce grâce aux SCPIs étrangères

Merci de l’organisation e ce jeu, c’est très malin !
Bonne journée,
Mathieu

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Bonjour,

Ci-après ma simulation

Portefeuille simple avec 4 types de SCPI diversifiées (Santé / Logistique /Résidentiel / etc.)

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du coup je change :wink:
PP sur toutes les SCPI européennes, avec réinvestissement systématique des dividendes
l’avoir obtenu sur la fiscalité déjà prélevée à l’étranger gommera le surcroît de d’IRPP/PS
je garde epsilon 360 en NP puisqu’il s’agit d’une SCPI avec pour seul marché la France actuellement

le réinvestissement des dividendes, malgré la fiscalité des dividendes amène un TRI avec les intérêts composés supérieur à la NP pour les meilleures SCPI dont les clés de répartition sont encore basées sur des rendements faibles, très en deçà du rendement observé actuellement et pour qq années

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Bonjour à tous,

Dans mon cas je partirai pour un ajout de seulement Iroko en démembrement. Cela apportera une bonne répartition du risque / équilibre à terme
Dans un second temps je renforcerai les 2 SCPI déjà présente toujours en démembrement.

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Bonjour,
Voici ma proposition : Louve Invest
J’arrive à 85 648€, mais avec un bonus Louve de 756€, ça passe :slight_smile:
J’ai pris en compte les clés de démembrement, et en priorité des SCPIs européennes jeunes, mais ai quand même diversifié…
Et j’ai rajouté les SCPIs déjà détenues, en partant du principe qu’elles l’étaient en pleine propriété!

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Bonjour à tous,

PORTEFEUILLE ACTUEL
2 SCPI de qualité Vendôme Régions et Pierval Santé composent le portefeuille actuel avec une ventilation à 50/50 entre les 2 SCPI. Quelques remarques cependant :

  • surpondération de la santé dans la typologie des biens (47%)
  • exposition au risque de change (Irlande = 5%, Grande-Bretagne = 13%)

PORTEFEUILLE CIBLE —> Louve Invest

Voici comment j’ai investi les 85 000 EUR :

ActivImmo : 22 parts en NP sur 8 ans : 9 394 €
Coeur de Régions : 21 parts en NP sur 8 ans : 9 621 €
Epsilon 360 - 53 parts en NP sur 8 ans : 9 341 €
Iroko Zen - 68 parts en NP sur 8 ans : 9 520 €
Kyaneos Pierre - 12 parts en NP sur 8 ans : 9 372 €
Novaxia NEO - 72 parts en NP sur 8 ans : 9 559 €
Remake Live - 65 parts en NP sur 8 ans : 9 547 €
Transitions Europe - 66 parts en NP sur 8 ans : 9 372 €
Upêka - 63 parts en NP sur 8 ans : 9 300 €
TOTAL = 85 027 €

Voici les critères dont j’ai tenu compte dans la construction du portefeuille cible :

  1. objectif étant de se créer des revenus complémentaires à la retraite dans 8 ans, la personne n’a donc pas besoin de revenus supplémentaires à court terme, je suis donc parti sur un investissement des 85 KEUR intégralement en nue-propriété sur 8 ans :
  • les parts de SCPI seront achetées à prix décotées lors de l’investissement initial
  • pendant 8 ans la personne ne percevra aucun revenu (0 fiscalité)
  • au bout de 8 ans au moment de son départ à la retraite (quand la personne aura besoin de revenu complémentaire donc), la personne retrouvera la pleine-propriété des parts (0 fiscalité sur le remembrement qui est indolore fiscalement) qui commenceront à dégager des revenus

  1. pour maximiser la rentabilité de l’opération de démembrement (avant départ à la retraite), je me suis appuyé sur la base de données Louve Invest (onglet « Démembrement » et « Démembrement TRI ») en choisissant parmi les SCPI qui offraient les meilleures décôtes et TRI sur 8 années de démembrement. Les SCPI à 0% de frais d’entrée affichent mécaniquement de meilleur TRI du fait de l’absence de frais de souscription. C’est pourquoi mon portefeuille final contient notamment 4 SCPI à 0%.

  2. pour alléger l’impact fiscal pour la personne une fois le remembrement effectué (après le départ à la retraite), j’ai opté pour plusieurs SCPI européennes qui présentent l’avantage d’une fiscalité plus douce :

  • pas de prélèvements sociaux (économie de 17.2%)
  • imposition allégée sur les revenus étrangers dont la personne devra s’acquitter en France avec une fiscalité qui correspondra au final à la différence entre sa tranche marginale d’imposition et son taux moyen d’imposition, soit 19% dans le cas présent (30%-11%), grâce à des conventions fiscales signée entre la France et les pays étrangers pour limiter les effets de la double imposition
  1. D’autres critères sont également entrés en ligne de compte dans le choix du portefeuille final :
  • équipondérer autant que possible les SCPI dans le portefeuille cible, les 2 SCPI actuelles représentant environ 9 000 EUR chaucun , je suis parti sur un nombre de SCPI à ajouter égal 85 000 / 9 000 EUR = 9,4 → soit 9 nouvelles SCPI dans lesquelles investir
  • diversifier les sociétés de gestion
  • diversifier la répartition sectorielle en réduisant le poids de la santé, et en augmentant le poids des actifs logistiques, résidentiels par exemple
  • diversifier la répartition géographique (en ajoutant de nouveaux pays européen ex: Espagne)
  • diversifier la taille des actifs (en choisissant la SCPI Epsilon 360° qui est positionnée sur des actifs de plus petites tailles en régions notamment, qui passent « en dessous du radar » de certaines grosses SCPI).
  • abaisser le poids des investissement en devise pour limiter le risque de change (en réduisant l’exposition à l’Irlande et la Grande Bretagne)
  • qualité des SCPI et de l’équipe de gestion, track record de la SCPI (A noter que plusieurs SCPI sont récentes, voire très récentes dans le choix retenu in fine, c’est un parti pris, je pense que les SCPI récentes ont tendance à plus collecter et donc plus investir, ce qui dans un contexte de taux élevés et de pression sur les prix immobiliers professionnels peut être un avantage, elles disposent de cash pour saisir des opportunités de marché)

Au plaisir de vous lire et d’échanger,

Alexis

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Bonjour,

Ci-joint ma proposition;

Bien à vous.

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Bonjour, vous trouverez ci-joint ma simulation de portefeuille dans laquelle j’ai intégré les SCPI déjà existantes pour bénéficier d’une vue d’ensemble :

  • Je conseille de ne pas toucher à Pierval Santé : une SCPI thématique ne doit pas devenir prédominante. M. possède déjà 50 parts, soit 10 200€, c’est suffisant dans une allocation de ce type
  • Monsieur n’ayant pas besoin de revenus complémentaires immédiatement, je conseille ensuite de renforcer la présence de Vendôme Régions en investissant 20 000€ en nue-propriété sur 8 ans pour bénéficier de l’une des meilleures décotes du marché (68%). L’objectif est de sécuriser le portefeuille en renforçant la présence sur le territoire français.
  • Toujours dans la même logique de décote, je conseille d’investir 30 000€ sur la SCPI Coeur d’Europe
    en nue propriété sur 8 ans pour s’exposer au marché européen et profiter de la fiscalité allégée. L’expertise et l’ancienneté de la Société de Gestion Sogenial Immobilier permettent de sécuriser le portefeuille du client tout en allant chercher de la performance.
  • Pour finir, je conseille d’investir les 35 000€ restants sur 2 SCPI récentes en pleine propriété pour bénéficier des rendements attractifs liés à la baisse de l’immobilier : 17 500€ sur Transitions Europe (meilleur rendement 2023) et 17 500€ sur Remake Live (pour réduire le coût des frais et bénéficier de 0% de frais d’entrée sur cette SCPI)
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Bonjour,

Je participe avec la proposition de portefeuille suivante.
Cette proposition n’est pas optimisée par une quelconque IA ou un calcul de rentabilité maximale mais par un être humain (moi :nerd_face:) :

:chart_with_upwards_trend: en y mettant une grosse pincée de performance (cible),
:earth_africa: en diversifiant via plusieurs gérants, en essayant de pondérer au mieux différentes typologies de bien (bureaux, commerces, etc…) et en diversifiant géographiquement,
:money_with_wings: ainsi qu’en gardant à l’esprit la fiscalité et l’objectif de rente à la retraite (nue propriété pendant 8 ans).

Par conséquent, j’ai sélectionné plusieurs SCPI récentes et agiles, et ayant une composante européenne :
:white_check_mark: IROKO ZEN
:white_check_mark: REMAKE LIVE
:white_check_mark: TRANSITIONS EUROPE
:white_check_mark: UPÊKA
:white_check_mark: EPARGNE PIERRE EUROPE

TOTAL INVESTI 84 917.67€
A cela s’ajoutent les parts existantes : 50 parts de la SCPI Pierval Santé et 15 parts de la SCPI Vendôme Régions, que je n’ai pas modifiées. Les performances étant

Portefeuille accessible ici :

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Portefeuille orienté Europe pour fiscalité avantageuse

Portefeuille équilibré entre 6 SCPI (comprenant les 2 déjà détenues en portefeuille)

50 % sur SCPI solides avec capitalisations élevées pour la stabilité (Pierval et Pfo)

Le choix de Pfo peut surprendre après la baisse récente du prix de part. Il s’agit justement d’une excellente opportunité, les voyants sont au vert (taux d’occupation, etc.). La décollecte est très contenue. 25 ans d’expérience. Profil 70% Europe à échéance 2025/2026.

50 % sur SCPI jeunes et dynamiques (Transitions Europe, Remake live, Iroko Zen)

Iroko Zen en nue-propriété pour profiter d’une clé de démembrement attractive et baisser la fiscalité jusqu’à la retraite

Choix de 6 maisons de gestion différentes

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Bonjour,

Voici un portefeuille équilibré pour un futur retraité :

  • Nue propriété 8 ans pour la plupart
  • SCPI dynamiques et prometteuses
  • Europe pour diminuer la fiscalité
  • Profiter de prix de revalorisation bas
  • Adapté à un certain âge avec un équilibre rendement risque optimal

Au Plaisir

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Portefeuille égalitairement réparti entre 8 SCPI à dominante Française (par chauvinisme) mais une petite européenne bien performante

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Hello,

Voici une proposition simple et performante:

Les points mis en avant:

  • Un portefeuille simple (3 SCPI seulement, venant compléter les 2 SCPI déjà investies) mais dont les activités sont diversifiées, pour une sécurité intrinsèque
  • En nue-propriété, sur les durées permettant de bénéficier des clés de démembrement optimales et en assurant des loyers au moment de la retraite
  • Sur le territoire Européen, pour aller chercher la meilleure fiscalité
  • Avec les meilleures SCPI sans frais d’entrée et ayant déjà fait leurs preuves
  • Avec la meilleure SCPI du moment, permettant aussi d’aller chercher le cashback Louve Invest qui pourra être réinvesti aussitôt

Les loyers perçus sur les dernières années avant la retraite, pour les SCPI dont le démembrement optimal a lieu un peu avant, pourront être réinvestis aussitôt pour avoir encore plus de revenus dès le début de la retraite.

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Bonjour à toutes et à tous,

Simulation 1 Louve Invest : correspond aux 85 000 € investis, plus précisément, 85 358 € investis, l’investisseur récupérera un bonus Louve de 1641 € il est considéré qu’il peut en conséquence consentir à investir 358 € de plus que prévu initialement).

Tous les investissements se font en NP

Transition Europe : nouvelle SCPI Europe diversifiée (bureaux nouvelles générations, logistique, locaux d’activité, hospitalité). Société de Gestion Arkea Reim.

Avantages : diversification sur l’Europe (avantage fiscal et réduction du risque), pouvant profiter des opportunités nouvelles du marché car création récente, objectif de rendement moyen terme de plus de 6 % , 3 % cashback louve

  • 141 parts

20 022,00 €, valeur au bout de 8 ans à la fin du démembrement et hors revalorisation : 28 200,00 €.

Activ Immo : SCPI à près de 90 % Française concentrée sur la logistique profitant d’une tendance long terme avec le e-commerce et les locaux d’activité. Société de gestion Aldéran

Avantage : diversification sur le secteur logistique et locaux d’activité, rendement à terme de 5 à 5,5 %, cashback louve 3 %

  • 30 parts

12 810,00 € => valeur au bout de 8 ans à la fin du démembrement et hors revalorisation : 1 8 300,00 €

Cap Foncières et Territoires : SCPI France, Région, orienté bureau avec une part de locaux d’activité et de commerce. SG Foncières et Territoires

Avantage : SCPI historiquement très peu endettée (moins de 5 %), rendements historiques cibles de plus de 6 %, SCPI à taille humaine qui vient compléter Vendôme Région sur un secteur géographique un peu différent et avec une diversification vers autre société de gestion, cashback louve 3 %

  • 55 parts

10 074,90 € => valeur au bout de 8 ans à la fin du démembrement et hors revalorisation : 14 190,00 €

L’Europe Centrale (Pologne, République Tchèque, Hongrie …) : SCPI Bureaux de Paref

Avantage : rendement supérieur à 5 %, endettement en baisse (moins de 10%), permet une diversification vers l’Europe centrale au potentiel supérieur à l’Europe de l’ouest, et une augmentation globale du rendement, cashback louve 3 %

  • 67 parts

11 976 € => Valeur au bout de 8 ans à la fin du démembrement et hors revalorisation :=> 16 750 €

Immorente 2 : Sofidy, commerce, essentiellement français mais se développe sur l’Europe

Avantage : Diversification vers le commerce, société de gestion reconnue de longue date pour sa qualité, diversification IDF (dont Paris) /Région

  • 81 parts

20 152,80 € => Valeur au bout de 8 ans à la fin du démembrement et hors revalorisation 25 920 €

Pierval Santé : Scpi Santé européenne, société de gestion Pierval

Avantage : rendement supérieur à 5 %, diversification européenne (avantage fiscal et réduction du risque), exposition au secteur de la santé qui est défensif

  • 71 parts

10 500,90 € Valeur au bout de 8 ans à la fin du démembrement et hors revalorisation : 14 484

Caractéristiques du portefeuille final dans 8 ans : (cf simulation 2 Louve Invest , qui tient compte des parts de SCPI déjà en possession par l’investisseur et des 85 358 € investis ).

La réduction du risque global est obtenue par : diversification sectorielle, géographique, maison de gestion, poids maximum par SCPI.

Portefeuille final : Secteur : 30 % de Bureaux 24 % de commerce, 20 % de Santé, 8 % de logistiques, 8 % de résidentiel, 8 % de locaux d’activité.

Géographique : 50 % France, 50 % Europe (Pays-Bas, Pologne, Espagne, Italie, Royaume-Uni…)

Rendement global > à 5 %, rendement net optimisé par la part de SCPI européenne.

Aucune société de gestion ne représente plus d’un 1/4 de l’ensemble du patrimoine en SCPI, aucune SCPI ne représente plus d’un 1/4 de l’ensemble du patrimoine en SCPI.

Investissement initial 85 358 €, après 8 années, sans compter les revalorisations de part, valorisation du portefeuille de ± 118 000 € (sans compter les anciennes part dans Pierval santé et Vendôme Région).

Portefeuille final après 8 ans en comptant les anciennes part SCPI = ± 138 250 €, pour un rendement supérieur à 5 % soit 6900 / an, dont 5900 € liés aux 85 000 € investis.

Part de chacune SCPI dans le portefeuille final dans 8 ans sans compter les revalorisations éventuelles :

Transitions Europe 28 200 € / 138 250 € = 20,4 %

Activ Immo : 1 8 300 € / 138 250 € = 13,2 %

Cap Foncières et Territoires : 14 190,00 € / 138 250 € = 10,2 %

Interpierre Europe Centrale : 16 750 € / 138 250 € = 12,1 %

Immorente 2 : 25 920 € / 138 250 € = 18,7 %

Pierval Santé : 14 484 € issu de l’investissement de 85 K€ et 10,2 K€ issu des précédentes part soit 24 684 / 138 250 € : 17,7 %

Vendôme Région : 10 050 € issu des précédentes parts : 7,2 %.

Cyril

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Bonjour,

Voici ma simulation ; Louve Invest

J’ai tenu compte dans cette simulation des parts déjà acquises (50 parts de la SCPI Pierval Santé et 15 parts de la SCPI Vendôme Régions).

J’ai opté principalement pour Remake Live et Iroko Zen qui sont des SCPI diversifiées à la fois géographiquement mais également stratégiquement, et avec le label ISR.
De plus, ces SCPI n’ont pas de frais d’entrée et sont, pour l’heure, à un prix intéressant pour l’une et à un prix normal pour l’autre.
Enfin, j’opte pour un achat de ces SCPI en nue-propriété avec une durée de démembrement de 8 ans afin qu’il n’y ait pas de frottement fiscal aujourd’hui mais que la personne puisse jouir de leur rendement élevé et mensuel lors de son départ à la retraite.

J’ajoute également une petite poche sur la SCPI Kyaneos Denormandie 4 afin de profiter d’une réduction fiscale.

Cela crée globalement un portefeuille très diversifié ce qui diminue le risque tout en conservant un excellent rendement au départ à la retraite afin d’obtenir de bons revenus complémentaires.

Bien à vous.

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Bonjour,
L’investisseur a deja du pierval sante et du vendome regions.
Il est imposé a 30% du coup jai choisi d’investir en nu propriété de préférence sur 8 ans comme il sera a la retraite dans 8 ans.
Jai choisi vendome regions (c’est pour moi la meilleure decote en nu propriete sur 8 ans) et coeur de regions (une des meilleures en nu propriete sur 8 ans) en nu propriete sur 8 ans pour leur bonne decote et le fait qu’elle existe aussi depuis plusieurs années.
J’ai pris iroko zen en nu propriété sur 5ans car cest la meilleure decote pour iroko
Iroko fait parti des nouvelles scpi diversifiées européennes tres performantes sans frais d’entrée.
Et enfin jai complété par pierval sante en nu propriété sur 8ans pour garder la conviction de L’investisseur.

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Portefeuille avec des SCPI diversifiées par secteurs et région dont certaine en nue-propriété pour l’optimisation fiscale en prévision de la retraite dans moins de 8 ans :slight_smile:

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Bonjour,
démembrement sur 8 ans avec 3 SCPI pour ne pas alourdir les démarches administratives de déclaration de revenus dans 8ans :

  • deux diversifiées , IROKO ZEN (sécurité par rapport à la valeur de reconstitution) et TRANSITION EUROPE
  • une thématique Locaux d’activité et Logistique : LOG IN ( sécurité par rapport à la valeur de reconstitution) .
    Rendement supérieur à 6% du portefeuille total avec une sécurité par la diversification.

Un peu de cashback (1800euros) , considérant que nous ne devions pas dépasser les 85000 euros.

IROKO ZEN 35000 euros
LOG IN et TRANSITION EUROPE 25000 euros sur chacune des 2

Cela permet d’avoir un portefeuille diversifié sur toutes les classes d’actifs avec moins de 25% à chaque fois, et avec moins de 30% de revenus en France avec deux SCPI 100% Europe afin de ne pas trop payé de revenus français avec une TMI de 30% dans 8 ans.

Cela permet d’être taxé sur plus de 70% des revenus étrangers à 30-11% = 19% !

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Bonjour, je vous propose aujourd’hui de réaliser l’entièreté de cet investissement en nue-propriété sur 8 ans. En effet, Monsieur n’a pas besoin de revenus complémentaires avant sa retraite. Cette stratégie lui permettra de bénéficier d’une décote sur le prix d’acquisition et ne pas être imposé le temps qu’il soit encore en activité. Sa TMI a de grandes chances de diminuer une fois à la retraite.

Je propose d’investir la moitié du budget dans des SCPI sans frais d’entrée et l’autre moitié dans des SCPI avec frais d’entrée. Cette stratégie permettrait de réduire les frais de souscription à 6% sur la totalité du montant investit :

I) Investir 42 500€ en SCPI sans frais d’entrée

  • Il est intéressant de placer 30 000€ en nue-propriété dans la SCPI Iroko Zen qui est à la fois diversifiée tant sur le plan géographique que sectoriel. Cette SCPI bénéficie d’une meilleure décote que sa concurrente Remake Live
  • Pour continuer, il semble pertinent de placer les 12 500€ restants en nue-propriété, dans la SCPI spécialisée Novaxia Neo. Ce choix permet de renforcer la présence européenne du portefeuille du client et bénéficier à long terme d’une fiscalité allégée.

II) Investir 42 500€ dans des SCPI avec frais d’entrée (12%) et bénéficier du cashback Louve

  • Je propose d’investir la moitié de cette somme en nue-propriété dans la SCPI Epargne Pierre Europe, soit 21 250€ pour sécuriser le portefeuille du client. En effet, les SCPI précédentes sont certes alléchantes mais récentes. N’oublions pas que le client souhaite conserver un bon équilibre performance/risque. Epargne Pierre Europe est un bon moyen de concilier performance, fiscalité allégée et savoir être de la société de Gestion, Atland voisin, qui n’oublions pas, est l’une des plus anciennes société.
  • Enfin, je propose d’investir le montant restant, 21 500€, en nue-propriété, sur la SCPI Vendôme Régions, qui bénéficie d’une décote intéressante. Ce choix permet de renforcer la présence d’actifs français et sécuriser le portefeuille.

Vous retrouverez plus de précisions dans la simulation ci-dessous, qui comprend le portefeuille déjà existant.

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Bonjour à tous :slight_smile:

Je partirai sur ce type de portefeuille, constitué de SCPI étrangères jeunes, qui ont des marges de manoeuvres bien plus importantes que les anciennes SCPI. Cela permet d’être bien diversifié tant d’un point de vue géographique et sectoriellement. L’autre effet positif est que ça permet aussi de diminuer les impôts. Enfin, j’ai tenté de répartir le portefeuille en fonction des capitalisations totales des différentes SCPI, avec Remake Live et Iroko Zen en tête de liste.

Bon courage à toutes et tous ! :slight_smile: