Ps: j’ai du finir à 85001€ mais je prenais en compte le super bonus de louve Invest qui fait qu’il a un peu plus de 85000€ à investir
Il n’a pas été précisé dans l’intitulé du concours si il voulait avoir des revenus tout de suite ou pas (possibilité de demembrement ) ou si il prenait un prêt pour acheter les scpi ce qui pourrait encore entraîner des modifications je n’ai donc pas prit ces infos en compte dans ma répartition.
J’ai choisi peu de ligne mais tout en gardant une certaine diversification car le surplus de ligne et un investissement trop éparpillé n’est pas bénéfique .
Iroko Zen à 59% en nue-propriété
Avec une bonne diversification sectoriel et géographique et un démembrement en 8 ans pour éviter le frottement fiscal et percevoir des revenus le moment de la retraite
Vendôme régions à 29% aussi en nue-propriété.
SCPI déjà détenu pour notre investisseur avec une bonne diversification sectoriel.
Pierval santé à 12% aussi en nue-propriété.
SCPI aussi déjà détenu pour notre investisseur avec une bonne diversification géographique.
Ces trois SCPI’s me semblent le compromis parfait pour toucher des revenus pour la retraite en évitant alourdir la charge fiscale avant la retraite et en gardant une bonne diversification sectoriel et géographique.
Je vous détaille ici l’allocation que je propose à notre ami Hugues, 58 ans.
Hugues a jusqu’alors investi 10 000€ par SCPI, nous allons poursuivre en ce sens en maintenant un bon niveau de diversification. Certes, cela engendre des démarches supplémentaires et un suivi plus poussé, mais période de turbulence = volatilité/risque plus fort.
Il est aujourd’hui important, me semble-t-il, de diversifier d’avantage.
Hugues souhaitant s’assurer une retraite plus confortable, je lui propose de scinder ses futures souscriptions :
Une part du portefeuille en pleine propriété sur des SCPI offrant un très bon rendement immédiat, ayant une présence principalement européenne afin de profiter de la fiscalité adoucie sur les revenus perçus. Hypothèse retenue = très bons dividendes à percevoir dès maintenant, tout en réinvestissant les dividendes perçus / protection contre une revalorisation des parts à la baisse dans 8 ans.
La seconde moitié en nue-propriété afin de parier sur une valorisation du portefeuille au détriment d’une perception immédiate de dividendes élevés. Hypothèse : SCPI achetant de l’immobilier à très bon prix (toutes jeunes scpi), se revalorisant dans le futur.
Cela permet de couvrir deux hypothèses différentes en allant chercher les SCPI semblant correspondre le mieux.
Nous appliquons également quelques règles :
SCPI européennes afin d’avoir une fiscalité allégée immédiate ou future car Hugues compte couler sa retraite en France.
SCPI très récente ayant profiter d’acquisition à bon prix en 2023 principalement.
Stratégie en gardant et renforçant les SCPI déjà connue par le client
en en rajoutant 3,
Activimmo pour s’exposer et se diversifier sur l’activité logistique
Epargne Pierre Europe pour aller vers l’Europe et améliorer la diversification géographique
Enfin Iroko Zen pour miser sur un nouveau
Tout se qui peut se faire en nue propriété est évidemment un plus (sur 6 ans en projetant une retraite à 64 ans)
Choix de SCPI en démembrement sur 8 ans (sélection sur les SCPI avec les clés de démembrements les plus avantageuses sur cet horizon de temps). SCPI à majorité européennes et permettant au global de diversifier le portefeuille vis à vis de la répartition sectorielle et de maitriser l’impact sur la fiscalité. Les SCPI sélectionnées peuvent avoir une part de leur répartition géographique en France (au global sur le portefeuille moins de 30%) pour pouvoir sélectionner des SCPI jeune et avec un TD intéressant. La possible baisse des revenus à la retraite (actuellement 11% de taux d’imposition) pourra adoucir la fiscalité sur les revenus issus de l’activité en France.
Pas de renfort des lignes actuellement détenues (Pierreval Santé risque de décote à moyen terme et Vendome Région pour la répartition géographique).
Bonjour,
Je partirai sur cette répartition. Louve Invest.
Les SCPI LogIn et Transition Europe, Epargne Pierre Europe sont achetées en pleines propriétés car plus intéressante en termes de TRI net de fiscalité en qu’en nu propriété.
L’objectif étant de d’utiliser les loyers des SCPI LOGIN et Transition Europe, Epargne Pierre Europe afin de réinvestir sur les SCPI Remake Live et/ou Cristal Life.
Ma stratégie est d’être diversifié géographiquement sur l’Europe(France, Espagne, Pays Bas, Grande bretagne Irlande) et aussi en termes de secteurs d’activités(Bureaux, Locaux d’activités, Commerces, Logistique, Santé, Résidentiel)
J’obtiens ainsi un juste équilibre entre rentabilité net de fiscalité, diversification des risques sectoriels et géographiques. Ce qui permettra de maximiser la rente à la retraite du client.
en nue-propriété sur une durée de 8 ans car l’investisseur n’a pas besoin de revenus actuellement mais pour sa retraite. En effet cette stratégie lui permettra de bénéficier d’une décote sur le prix d’acquisition ;
majoritairement en Europe pour une meilleure fiscalité (pas de prélèvements sociaux et IR allégé)
axés sur une fiscalité douce avec les SCPI Européennes, car l’investisseur a déjà une TMI à 30%, l’exercice ne dit pas si l’investisseur aura une baisse de revenus arrivé à la retraite ;
prioritairement des SCPI dynamiques et prometteuses ;
partagés entre plusieurs sociétés de gestion ;
l’occasion de diversifier le portefeuille, actuellement très axé sur la santé ;
aucunement les SCPI Pierval Sante et du Vendôme Régions à des fins de diversification.
Options à envisager avec l’investisseur :
les dividendes reçus des SCPI détenues actuellement pourraient être réinvestis sur de nouvelles SCPI ;
le bonus Louve de 3% généré, sur les SCPI éligibles, soit 2 037€ pourrait être réinvesti sur de nouvelles SCPI dès son versement.
Pour cela, avec l’accord de l’investisseur le portefeuille serait le suivant (SCPI déjà détenues en pleine propriété incluses dans la simulation de portefeuille) :
Transitions Europe
Epargne Pierre Europe
Log In
Comète
Cœur d’Europe
Merci pour ce concours qui a demandé du « jus de cerveau » !
le portefeuille est construit avec de nombreuses SCPI en démembrement. Cela peut protéger le client d’une baisse de part et cela n’impact pas la fiscalité du client pendant ça période d’activité.
Mon portefeuille contient des SCPI la français Selectinvest et CM pierre 1 car le RAN des deux SCPI est conséquent ce qui sécurise la distribution. Le démembrement en 7 ans devrait permettre de résoudre les problèmes de liquidités à l’œuvre sur ces deux véhicule. Les années permettront aussi une rotation du portefeuille.
Afin d’optimiser la fiscalité compte tenu de la tmi a 30%, j’ai opté pour un démembrement sur 9 ans. Si la personne part en retraite en cours d’année (avec peut être un solde tout compte élevé ou une prime).
Cela permet que le premiers revenus soient moins taxés et d’obtenir un rabais et un nombre de parts supplémentaires a l’achat.
J’ai privilégié des SCPI avec une décote importante et des rendements a plus de 6%, sauf pour Kyaneos qui est la pour avoir une diversification sur le résidentiel.
Les secteurs sont diversifiés et équilibrés avec des stratégies différentes. Optimisation avec quelques SCPI investies en Europe pour le côté fiscal.
J’ai pris des SCPI dans la mesure du possible avec des clés de démembrement inférieures a 70% sur 9 ans.
en nue-propriété sur une durée de 8 ans car l’investisseur n’a pas besoin de revenus actuellement mais pour sa retraite. En effet cette stratégie lui permettra de bénéficier d’une décote sur le prix d’acquisition ;
majoritairement en Europe pour une meilleure fiscalité (pas de prélèvements sociaux et IR allégé)
axés sur une fiscalité douce avec les SCPI Européennes car l’investisseur a déjà une TMI à 30%, l’exercice ne dit pas si l’investisseur aura une baisse de revenus arrivé à la retraite ;
prioritairement des SCPI dynamiques et prometteuses à haut rendement ;
partagés entre plusieurs sociétés de gestion ;
l’occasion de diversifier le portefeuille, actuellement très axé sur la santé ;
aucunement les SCPI Pierval Sante et du Vendôme Régions à des fins de diversification.
Options à envisager avec l’investisseur :
les dividendes reçus des SCPI détenues actuellement pourraient être réinvestis sur de nouvelles SCPI ;
le bonus Louve de 3% généré, sur les SCPI éligibles, soit 1 698€ pourrait être réinvesti sur de nouvelles SCPI dès son versement
Pour cela, avec l’accord de l’investisseur le portefeuille serait le suivant (SCPI déjà détenues en pleine propriété incluses dans la simulation de portefeuille) :
Le portefeuille proposé est le suivant : Louve Invest
Les investissements seront :
en nue-propriété sur une durée de 8 ans car l’investisseur n’a pas besoin de revenus actuellement mais pour sa retraite. En effet cette stratégie lui permettra de bénéficier d’une décote sur le prix d’acquisition ;
majoritairement en Europe pour une meilleure fiscalité (pas de prélèvements sociaux et IR allégé)
axés sur une fiscalité douce SCPI Européennes car l’investisseur a déjà une TMI à 30%, l’exercice ne dit pas si l’investisseur aura une baisse de revenus arrivé à la retraite ;
prioritairement des SCPI dynamiques et prometteuses à haut rendement ;
partagés entre plusieurs sociétés de gestion ;
l’occasion de diversifier le portefeuille, actuellement très axé sur la santé ;
aucunement les SCPI Pierval Sante et du Vendôme Régions à des fins de diversification ;
du même montant environ 10 000€ sur 8 SCPI pour rassurer l’investisseur et conserver sa stratégie initiale
Options à envisager avec l’investisseur :
les dividendes reçus des SCPI détenues actuellement pourraient être réinvestis sur de nouvelles SCPI ;
le bonus Louve de 3% généré soit 1274€ sur les SCPI éligibles, pourrait être réinvesti sur de nouvelles SCPI dès son versement.
Pour cela, avec l’accord de l’investisseur le portefeuille serait le suivant (SCPI déjà détenues en pleine propriété incluses dans la simulation de portefeuille) :
Voici le portefeuille optimal selon moi. J’ai privilégié des achats en nue-propriété à 4-5-6 ans pour les SCPI à fiscalité française compte tenu de sa fiscalité personnelle, puisque notre investisseur n’a pas besoin de revenus récurrents immédiats mais seulement dans 8 ans.
NB : Le portefeuille inclut 20.250 € de SCPI déjà détenues (Pierval Santé et Vendôme Régions). J’ai ajouté aux 85.000 € à investir les 954 € de Bonus Louve, puisqu’il s’agit de cash qu’il peut immédiatement réinvestir dans des parts de SCPI. On arrive donc à un portefeuille de 105.986 €.
Bonjour,
Je vous partage mon portefeuille dont le montant à investir est de 85000 euros.
La majorité des part de SCPI est acheté en nue propriété dans un horizon de 8 ans et diversifiée en Europe. L’objectif est d’éviter de payer de la CSG et RDS et de bénéficier du crédit d’impôt avec les pays ayant signé un accord avec la France.
En répartissant dans plusieurs SCPI, l’investissement se répartit dans plusieurs pays et dans des secteurs d’activités variés.
Je n’ai pas poussé l’analyse du poids de chaque pays par SCPI. L’outil de simulation permet d’avoir une vision synthétique.
Par ailleurs, un investissement dans la nouvelle SCPI avec des frais réduits chez Sofidynamic avec un montant de 5000 euros. A ce stade, elle ne permet pas à l’achat en nue propriété.
L’investisseur possède déjà des revenus (lui ou son foyer fiscal) puisqu’il est imposé à 30%.
Je suis donc parti sur une répartition sur les 3 meilleures SCPI du marché, avec une prime à l’ancienneté pour Iroko zen. LOG IN permet de faire bénéficier à notre client d’un bonus de cashback.
Ajouté aux 2 SCPI déjà détenues par le client, on arrive à 5 SCPI, sur des gestionnaires différents, ce qui offre un bon degré de diversification, sans pour autant avoir trop de ligne distinctes.
Enfin, pour optimiser la fiscalité, j’ai mis 8 ans de nue propriété (pour coïncider avec son départ à la retraite), ce qui permet au client de bénéficier d’un plus grand nombre de part lors du remembrement. Cela lui permettra également de réaliser un arbitrage au besoin.
Dernier argument, les SCPI sont généralistes, et européennes, ce qui permet de réduire la fiscalité lorsque notre client touchera ses dividendes.
Ci-joint mon portefeuille. Je pars sur une jolie diversification, tous les secteurs sont touchés, ainsi que tous les pays. Je ne vous détaille pas tout cela ici, vous pouvez cliquer sur mon lien ! Je suis à 40% en France, 60% en Europe donc afin de se diversifier et profiter d’une fiscalité allégée.
L’ensemble des SCPI ont été ajoutées en démembrement sur 8 ans, afin que ce monsieur bénéficie d’une jolie décote, et ne sois pas imposé, d’autant plus qu’il détient déjà pas mal de parts (dont il devrait réinvestir les distributions pour les intérêts composés :))
Les SCPI choisies sont des « monstres » de leur milieu, avec des collectes très importantes et elles sont très dynamiques ! Je pense que leur rendement est attractif, tout en optimisant les risques.
PS : je rajoute quelques parts aux SCPI que Monsieur avait déjà, car Vendôme Régions est très diversifiée et très performante, et Pierval Santé qui est un monstre (certes avec un prix d’achat légèrement surévalué actuellement, mais elle reste très solide et achetée en décote ici) et qui est sur un secteur de la santé résiliant.
Voici ma proposition pour le concours : Louve Invest
Voici ci-dessous le détail pour l’investissement de 84 762€ sur les 85 000 disponibles :
Âge : 58 ans (1966) ==> retraite possible à 63 ans et 6 mois (pour le cas simple)
→ Difficile d’obtenir un crédit pour l’achat de SCPI à crédit auprès des banques après 56 ans.
→ Retraite dans un délais possible de 6 à 8 ans (si objectif initial conservé).
L’investisseur détient déjà 50 parts de la SCPI Pierval Santé et 15 parts de la SCPI Vendôme Régions
On prends le choix de ne pas modifier son allocation pour ne pas modifier ses revenus actuels évalués à 100€ / mois.
Surtout que l’on privilégie un investissement massif en nue propriété sur 8 ans pour bénéficier d’une décote des parts et ainsi augmenter le nombre de parts acquises sans augmenter l’imposition jusqu’à la retraite (ce qui ne génère donc aucun revenu supplémentaire jusqu’à la retraite).
Une fois à la retraite, le but est d’augmenter les revenus complémentaires : des SCPI de rendement semblent le plus indiquées.
On diversifie les domaines ainsi qu’un échantillonnage entre les SCPI jeunes et les SCPI majeures sur le marché.
répartition diversifiée de la stratégie également :
- 33% Bureau
- 15 % Santé
- 8% Logistique
- 32% Commerces
- 10 % Locaux d’activités
Qty SCPI Investissement Remarque
69 Remake Live (10 135 €) jeune SCPI en croissance
136 Epargne Pierre (20 084 €) référence : capitalisation importante
72 Iriko Zen (10 080 €) Attention, vague de départ à 3 ans à surveiller
22 Coeur de Régions (10 079 €) SCPI dynamique et diversifiée
100 Cristal Life (14 790 €) secteurs santé estimé peu risqués
41 Immorente 2 (10 200 €) l’une des meilleures SCPI de commerces du marché
22 ActivImmo (9 394 €) top 3 des SCPI les plus choisis
