Eden - Avis sur la SCPI 🔎

[philippe25]

Kerv31, je me demande qui tu es, tu reprends et defends les arguments des ( mauvais ) gestionnaires : « c’est pas 1 pb , on baisse le prix de la part mais le dividende est pareil »
je n’ai pas d’eurovalys mais l’associé qui a acheté a 100 x 11,4 (de frais de souscription, car en + ils ne sont pas cadeau) = 114 , sa part vaut 93 , il a perdu 22,5% de capital s’il veut revendre , et le taux de distrib a 5% pas glorieux non plus.
tu dis que la valeur de reconstitution remonte , archi faux : sur le bulletin T1 2026 elle est a 961,23 et 936,08 sur le T2 2026 , d’ailleurs elle est en surcote maintenant (valeur souscription 960) , dans 1 an / 1 an et 1/2 a ce train la , on aura peut ètre 1 nouvelle baisse de prix de la part… ils doivent ètre contents les associés d’Eurovalys, tu leur demanderas
Arthur, quand tu prends Primopierre (je n’en ai pas non plus) c’est la reference ultime d’ une gestion inconséquente, catastrophique.
en fait ma position (peut ètre trop totalitaire je l’admets) est que je boycotte toutes les SDG qui font des baisses de prix de part, ils apauvrissent leurs associés qui leur ont fait confiance alors qu’eux vivent grassement (frais sur souscription/gestion/acquisition/revente/travaux) et pourraient faire des efforts de leur coté avant cette décision ultime de baisser le prix de la part.si tout le monde boycottait ils hesiteraient avant de la baisser et s’occuperait mieux de leur SCPI chancelante (Eurovalys) plutot que d’en créer une autre (Eden) et négliger leurs pauvres associés tankés avec Eurovalys.

[ARTHURKBZ]

Bonjour Philippe,

Je suis d’accord avec vous dans le fond il n’y a pas de certitude, sur la forme un peu moins. Dire qu’ils appauvrissent je vous trouve dure. Cela fait partie des cycles immobliers malheureusement, et c’est le jeu… Je prends l’exemple de mon bien locatif en direct, où je le fais passer par une agence locale… bah selon les cycles immobiliers la valeur de mon appart peut baisser, et pour autant les frais des gestions de l’agence immobilière ne baisse pas, tout comme la taxe foncière, qui tend plutôt à augmenter.

Alors oui ce sont des vastes parallèles, mais on peut s’en appuyer, ça rejoint un peu ici les frais des gestions , la revalo etc…

[ARTHURKBZ]

PS : et c’est pour cela que j’adhère complètement à la politique de Reason ( petit hors-sujet sur ce forum pardonnez-moi ) qui ont clairement dit qu’un semestre il pouvait y avoir +2% et que le semestre suivant un -3% ), il faut être prêt à accepter les cycles, dans le bon et le moins bon, et se rapprocher du plus possible de la réalité. Mais je comprends votre point de vue, il est légitime.

[Kerv31]

Philippe 25, une baisse du prix de part est une érosion de valeur donc je suis d’accord cela est insatisfaisant.
Je dis juste que l’existence de cycle négatif est inévitable et eurovalys étant exposé à une typologie sur une seule zone s’expose au retournement de marché de cette zone.

Dire que eurovalys a été mal géré ou bien gérée je ne me permets pas car je n’en sais rien je dis juste que leur valeur de reconstitution n’ayant pas franchi la baisse de 10% ils n’étaient pas obligés de baisser le prix de part.

Peut être me suis je mal exprimé ce que je voulais dire c’est que, pour moi, baisser le prix de la part est parfois révélateur de mauvais choix ou gestion, je vous rejoint mais parfois c’est conjoncturel. Et que c’est difficile pour l’associé de distinguer l’une des causes de l’autre. Vous me dites que ce fut mal gérée dont acte.

[philippe25]

Arthur, j’ai aussi un appart en location, je le loue direct d’ailleurs, mais c’était mon choix d’acheter cet appt a cet endroit, cette surface etc… en SCPI on rémunère très cher des « professionnels » pour faire ce travail, d’ailleurs ils vivent toujours très bien avec tous leurs frais mème quand il ne collectent plus, ils vont alors faire des travaux , des cessions pour augmenter ces frais.
on peut parler d’apauvrissement, il y a des cas ou des gens ont emprunté 100/200 K€ a credit pour mettre sur une SCPI (oui je sais c’est pas malin de ne pas diversifier mais ils ont fait confiance soit a la SDG soit a un CGP : l’indice de risque est a 3 sur 7, tranquille comme le livret A avec des revenus reguliers … ) .
tu parlais de Primopierre ; prix de la part 208€en juin 2023 / en mars 2026 40€ au marché secondaire (ça aussi c’est scandaleux le marché secondaire, Praemia dit a ses associés, demerdez vous entre vous, on s’en lave les mains, fixez votre prix ).
je pense que le gars qui a emprunté 100K€ et qui voit son capital perdre 80% est apauvri , voire mème malheureusement pour lui désésperé.

[philippe25]

je viens d’y penser il y a un beau cas en ce moment / keys reim
ticket a 100 K€ mini / certains fonds ont tout perdu : 100% reste 0 INCROYABLE (mais la SDG et les CGP ont bien vécu… )
il y a une action groupée : Krise sur moteur de recherche, je pense qu’ils ne sont pas très bien dans leur pompes également

[Kerv31]

Oui enfin celui qui investi 100k€ dans un bine, qu’il gère avec le soucis le stress, la dépendance à un locataire, une fiscalité supérieure à celle des scpi européennes et le risque d’impayés et que son bien deviennent un squat autant dire une grosse décote ou de gros travaux, on peut bien Mme dire ce qu’on veut je préfère éviter cette hypothèse et un locataire.

La rentabilité est insatisfaisante au regard des soucis générés et bien que je respecte les choix de chacun, pour moi y’a pas photo

[8yftj]

Une fois n’est pas coutume, je suis d’accord. Des investissements malheureux, il y en a partout, et les frais de la SCPI, c’est la contrepartie de l’absence totale de gestion pour l’investisseur, de la recherche de biens jusqu’à sa gestion quotidienne en passant par la compta.

Par rapport à un investissement en direct, ça me convient très bien.

[Papounet51]

Idem. Ayant goûté à la chose pendant 8 ans (en loi scellier), je ne referai plus jamais une telle erreur.

[flejacq]

Oui et au passage le Livret A ce n’est pas du 3/7. Il n’est pas noté mais s’il l’était il serait à 1, au pire. Je trouve que beaucoup de commentaires sont peu nuancés et manquent de mise en perspectives sur les objectifs (réalistes) à long terme des SCPI et les aléas de l’immobilier. Demander / exiger qu’un gestionnaire aussi bon soit il ne voit jamais la valeur du patrimoine baisser compte tenu des cycles qui sont inévitables ma parait peu raisonnable. Je reste convaincu que c’est un business très lucratif pour les gestionnaires mais pour autant jamais je n’irais pas prendre le risque d’une gestion en direct pour toutes les raisons justement évoquées plus haut.

[IrokoFred]

Je suis d’accord avec toi Flejacq mais quand ça baisse pour certains pendant qu’au même moment chez d’autres ça monte…Ben tu te poses des questions et tu te demandes si les actifs ont été bien achetés. Franchement j’investis mon argent et j’exige qu’il soit bien utilisé. Après aucune société de gestion n’est à l’abri de quelques locateurs qui font défaut, c’est normal et ça fait parti de la vie d’une scpi.

[flejacq]

La réalité est malheureusement plus complexe. Evidemment que si deux SGG lancent deux produits (similaires) en même temps et que l’une revalorise et l’autre baisse, je suis 100% d’accord. Maintenant quand une SCPI historique dont 90% ont été accumulés avant 2020 baisse, tu ne peux pas la comparer à la petite dernière qui augmente sans avoir démonter le moindre talent sinon celui de saisir l’opportunité de se créer sur un creux de marché… Dan sun autre registre c’ets exactement l’histoire du fond EUR de Corum qui de fait est limité à 10%. Il superforme principalement car il s’est lancé au meilleur des moments. Dans 10 ans, il n’y aura plus aucune limite à investir dessus car il sera rentré dans le rang…