Je pratique les SCPI depuis plus de 20 ans et je pars d’un constat : à quelques exceptions près, les SCPI ne protègent pas de l’inflation comme elles devraient le faire, si elles augmentaient les loyers. Mais pour garder les locataires, les loyers sont en général renégociés à la baisse ou plafonnés. Et je ne parle pas de toutes les SCPI qui vieillissent mal et de la problématique qui va avec. Une chose est sûre : les sociétés de gestion se gavent sur le dos des associés. Bref, je suis de plus en plus circonspect sur ce genre de véhicule.
Concernant ce qu’il y a de mieux à faire ailleurs, j’ai fait une expérience sur mon assurance-vie, avec une gestion active de roulement de fonds, et en 8 mois, j’ai 30% de plus-value. Ou alors, remplir mon PEA d’actions qui donnent les mêmes rendements que les SCPI, avec une fiscalité plus douce.
Selon toi les scpi ne protègent pas de l’inflation parce que pour garder les locataires elles ne réajustent pas les loyers. Ça m’interroge, car certaines pourtant ont des baux qui prévoient cet ajustement des loyers sur l’inflation.
Par ailleurs, si tu détiens les scpi depuis de nombreuses années, et excluant les difficultés que certaines scpi ont rencontrées, elles ont amorties leurs frais de souscription, du coup as tu pu sortir assez facilement ?
Enfin tu évoques les actions, effectivement certaines ont des rendements et des valorisations qui ont progressé, les études montrent que sur une longue période les véhicules qui permettent de transporter l’argent c’est la bourse et l’immobilier.
C’est pourquoi, pour se préserver des cycles négatifs que chaque actif peut traverser je trouve que diversifier son capital de sorte de pouvoir renforcer celui qui est en crise est, sur la durée, la stratégie efficace à laquelle, sans donner de conseils, j’ajouterais le versement mensuel
Comment explique tu la baisse des dividendes pour la plupart des dividendes d’année en année ?
Jusqu’à présent mon allocation de SCPI représente 47% de mon patrimoine financier. donc je peux me permettre de réduire l’allocation en ne gardant que le gratin.
Pour le versement mensuel, certes c’est bien pratique, mais un panier d’ETF covered call verse mensuellement avec un rendement de 10 à 14%
Pour la sortie des SCPI, je vérifie sur les BT les entrées sorties et je liquide quand je vois que le marché va se bloquer. Jusqu’à présent j’ai bien anticipé sauf pour NEO ou je me suis fait piègé.
Bien qu’il s’agisse du sujet Iroko Atlas,
je me permets de poster « hors Atlas » car les derniers points évoqués m’intéressent
@ Jerome77, J’ai un peu moins de cinq ans de retour de ma propre expérience sur le devenir des SCPI à long terme. J’ai aussi, soit le même constat ou la même interrogation.
( baisse des dividendes pour la plupart des dividendes d’année en année SCPI ne protègent pas de l’inflation… Effet dilutif avec le temps… Une SCPI qui tourne bien aura peut être un marché bloqué à l’avenir.)
J’aurais la même question que Kerv31 « quels ETF utilises tu ? »
Et surtout par quel(s) Brokers passes tu ?
Est ce que les comptes sont administrés depuis l’étranger ?
Au moment de la déclaration fiscale en France est ce que toutes les données transmises sont suffisantes et conformes à Bercy ?
J’utilise IBRK qui est le meilleur broker quand on veux un peu broder en bourse. Cela implique une déclaration aux impots d’un compte à l’étranger mais rien de sorcier. Par contre il n’y a pas d’IFU, j’utilise donc un logiciel style la plateforme DeclarAide ou je met le rapport annuel et aprés j’ai juste à reporter les montants. Les impots sont ensuite trés content de récupérer 31.4% des dividendes
Pour les ETF covered grace à nos dirigeants europeen ont est bloqué sur les ETF Ucits qui ont un Kid en Français. J’ai donc par exemple QYLD, XYLP, JEPQ, DYLD, JEPE, FEGI, SYLD
Pour les américains il y a moyen de contourner le blocage en les achetant via des options. J’ai donc les meilleurs QQQI, TSPY, IWMI, GPIQ, IYRI, RYLD, QDVO …
Mais je viens d’apprendre récemment que pour les US qu’il y a la estate tax apres 60k et 120000 pour un couple. comme j’ai le double en position US, il va falloir que je réduise à 120000 mes positions. Petit à petit la famille ETF covered UCITs se développe donc au fur et à mesure je transfert sur les UCITS même si ils sont moins bons que les US
Pour ceux qui sont interessé par les covered call je conseil ce fil pour ce sujet. Vous y trouverez d’autres choses passionantes sur ce forum.
Personnellement je me suis lancé tout récemment et après comparaison sur Trade Republic, après avoir constaté que l’univers d’etf de Bourso était définitivement trop étroit, notamment pour une stratégie income.
Pour l’instant ça me convient et l’iban est bien français, donc intermédiation fiscale, ce qui est un point important pour moi, en tout cas pour l’instant. Le choix m’a l’air déjà assez large et je trouve notamment des ETF covered calls.
La rémunération du compte courant/espèces est un plus appréciable. J’y vais progressivement mais je pense rediriger mes distributions de SCPI dessus (pour en revenir à l’objet de ce forum ;).
Probablement que ces messages seront déplacés par les modérateurs
Je me permet toutefois de signaler que l’Estate Tax US s’applique en l’absence de convention fiscale avec les USA qui prévoient sa non application et heureusement c’est le cas avec la France. Voir article 8:
On a ‹ de la chance › car il n’y a pas tant de pays dans ce cas:
Après ceux/celles qui veulent s’exposer à de l’immobilier liquide US, il y a Realty Income qui verse des dividendes mensuels et en patientant il sera peut-être possible de la prendre pour une première entrée vers les 56 dollars et à ce cours le rendement brut est de 5,8% ce qui fait du 4% net (les 15% étant récupérés en crédit d’impôt).
Y’a de tout.
Covered calls (NASDAQ ou global).
Super dividend.
Quality dividend.
Les Reit.
Des obligations HY ou short term.
J’ai réussi à trouver de tout ça en distribution mensuelle, je panache un peu et je verrai… En l’état, ce n’est pas le plus gros de ma poche action mais pour faire un petit cash-flow mensuel en complément des SCPI, pourquoi pas…
J’ai du Realty Income et sincèrement le revenu distribué même s’il est régulier est assez décevant en raison des variations du change.
Pour les ETF covered call le niveau de rendement dynamique compense cette variation, il y a également des actions à hauts rendements, bref je continue à rester scpi mais je diversifie
N’ayant que des SCPI avec frais de souscription, , Atlas, entres autres m’intéresse.
Même si je reste favorable à la diversification et m’ouvrir à des investissements ayant une liquidité assurée, ETF distribuant, ou action ayant un rendement équivalent à celui des SCPI. L’obligataire ayant ses investisseurs mais ne m’attirant pas
Tu dis qu’il y a mieux à faire ailleurs as tu d’autres idées ?
D’accord avec Irokofred, le marché semble favorable aux scpi, les scpi récentes, pour certaines, revalorisèrent leur prix de parts et les bourses, hautes , mais dont il est impossible de prévoir la suite.
Mais j’avoue être interrogatif sur ce à quoi tu fais référence en évoquant qu’il y a mieux ailleurs….
C’est bien pour cela que je n’investis plus en SCPI actuellement. Il y a mieux à faire ailleurs et que je surveille comme le lait sur le feu celle que j’ai en stock.
On vient de rapatrier ici une douzaine de messages venus du fil Iroko Atlas (ETF covered call, brokers, fiscalité US, Realty Income). Tout est regroupé, la conversation reprend ici.
Oui je trouve aussi que c’est un vrai risque. Les ETF à frais ultra-réduit ne sont rentables pour les émetteurs qu’avec un encours suffisant.
Typiquement en cas de clause du grand-père = pas nouvelle collecte et une décollecte progressive et inévitable : casser son PEA pour un projet immo, besoin de liquidité, décès du titulaire etc..
Sur les ETF monde :
CW8 : 7000M, 0,38% = aucun soucis, énorme encours et bien chargé en frais
WPEA : 2000M, 0,20% = encours correct mais frais faibles. J’aurai plutôt confiance dans blackrock qui a tendance à ne pas trop fermer ses ETF (comparé à Amundi).
DCAM : 1300M, 0,20% = mouai, encours assez limité et j’ai assez peu confiance dans Amundi.
GPEA : 45M, 0,30% = Encours bien trop faible. Si le changement à lieu en janvier 2027 il n’aura jamais le temps de collecter suffisamment
La SCPI est un outil de protection contre l’inflation : les loyers sont indexés. Sur le papier, c’est imparable, et c’est l’argument choc du CGP qui m’a fait acheter mes premières SCPI il y a 15 ans (sur lesquelles j’ai des TRI négatifs aujourd’hui). Mais quand on demande des exemples de SCPI qui, sur 15 ou 20 ans, ont vu leur distribution progresser en valeur (pas de TD ou autre indicateur qui brouille les pistes, ce qui m’intéresse c’est ce qui tombe sur mon compte), aïe aïe… À part Corum, qui n’avait pas 15 ou 20 ans d’ancienneté, difficile d’en trouver. J’ai plusieurs fois posté sur ce forum au risque de passer pour un anti-SCPI, mais j’en ai un bon paquet et cela ne m’empêche pas d’être critique. Pourquoi cette baisse ? C’est simple : la dilution. La SGP ne gère absolument pas le flux des souscriptions ou la valeur de la part en fonction de l’intérêt des associés, mais selon le sien : faire de la collecte pour percevoir un maximum de commissions.
C’est pour ça que pour le moment je n’ai que des scpi sans frais de souscription et je surveille de très près tous les indicateurs, bulletin après bulletin (scpi qui reste « liquide », tof, valeur de reconstitution, dette, rendement, etc.). Si je perçois qu’à un moment donné la scpi n’est plus dans mes objectifs et risque de me faire perdre de l’argent dans les mois/années à venir, je lui laisserai une ou deux chance(s) pour corriger le tir, ensuite je sortirai même si je prends les frais de sorties anticipés (je me prendrai un -6% dans la tête au lieu d’un -10/-12% de frais de souscription perdus à l’entrée). Je suis ultra prudent vu ce qu’on vécu et que vivent encore certain(e)s. Je n’attendrai pas que la scpi devienne illiquide. Si j’arrive à voir venir et à anticiper…
