Iroko Zen - Avis sur la SCPI 🔎

[Pelko]

Hello,
D’après Iroko, dans mon cas « la différence s’explique par la fiscalité sur les revenus financiers payée par Iroko à la source ».
Reste maintenant à comprendre pourquoi je suis taxé à la source en France sur les revenus financiers, alors que je ne suis pas taxé sur le reste de la fiscalité francaise…

[Pelko]

Merci Elmanu mais dans mon cas je ne suis pas taxé les revenus fonciers francais ce qui est logique au regard de ma résidence fiscale. Par contre, je suis taxé sur les revenus financiers, et là je ne comprends pas pourquoi…

[Ardec]

Bonjour, deux points interrogent sur la pertinence d’investir encore sur Iroko.
Le contrôle de la croissance : l’énorme et rapide collecte (1 Md€) risque de conduire à multiplier des acquisitions moins rentables et donc de diluer et d’abaisser la rentabilité du patrimoine actuel.
La gestion de la collecte : l’accord avec l’assureur Spirica qui a l’obligation de liquider les positions à la demande et sans attente risque à terme de provoquer des demandes massives de décollecte avec diminution du prix de la part.
Merci de vos avis.

[JeanSeb]

Regarde en replay l’AG Iroko de cette année. Ca donne confiance.

Déjà, ils ont moins de 10% de la capi provenant des investisseurs institutionnels comme les assurances vies, ce qui est peu.
A noter que chez Linxea, si tu sors de la SCPI avant 3ans, tu es taxé au passage…de plus, tu ne peux plus arbitrer sur le support Iroko ; tu peux seulement placer sur Iroko à maxi 50% d’un nouveau versement libre.

Quant aux investissements, ils sont finement sélectionnés. Ils ne prennent pas n’importe quoi.

Je trouve ça au contraire rassurant qu’une SCPI collecte bien ; ça montre son dynamisme. Je préfère cela aux « vieilles SCPI » qui sont en décollecte ou à certaines jeunes SCPI qui ont du mal à collecter au delà des parts sponsors…

[IrokoFred]

Bonjour Ardec,
Iroko affichait 7,32 en décembre.
10 actifs plus tard ils affichent encore 7,32 d’après mes calculs.
Ils ont un rendement risque plus qu’excellent. Et même si ça se dilue petit à petit, en 2025 ils ont déjà signé ou sous promesse plus de 200 millions à plus de 7,70% donc ça va augmenter très légèrement le 7,32.
Je te fais le pari qu’ils affichent plus de 7,32 fin 2025 (je table pour un 7,34).
Je suppose qu’il y aura une revalorisation du prix de part en juillet de 1 ou 2%.
En 2026 le rendement dans la pipeline va baisser, ce ne sera plus du 8 comme en 2024 ou du 7,70 comme en 2025 mais du 7,2 truc comme ça donc le rendement va résister et ainsi de suite d’année en année.
Je table sur un 6,8 dans 5 ans.
Entre temps il y aura eu les revalorisations de prix de part, les cessions, etc. Ils utilisent encore la dette comme effet de levier pour emmagasiner du haut rendement et commencent à la rembourser de plus en plus, c’est parfait.
J’espère une dette de 20% fin 2025 puis 17% fin 2026 pour tomber à 15% en 2027 ce serait sain et parfaitement géré.
Et c’est le chemin qu’ils prennent. Franchement j’adore cette SCPI et je continue à investir chez eux.
Bravo à Iroko.
Bons investissements !

[IrokoFred]

La capitalisation, au 18 juillet 2025 vient d’atteindre 1 220 000 000 d’euros pour 152 actifs et un rendement brut de fiscalité étrangère et net de frais de gestion de 7,38%. Ils sont en train de faire lieux qu’en 2024. Pour ça un grand bravo !
Par contre là ou la bas blesse est que la valeur de reconstitution qui était de 214,4 vient de passer à 213,7 soit 0,7 de moins. Il y a encore une décote de plus de 5% mais bon c’est le premier nuage noir au tableau de la société de gestion.
J’aimerais vos avis la dessus.
J’espère que la valeur de reconstitution de fin d’année sera retournée à celle de 2024 voir l’aura dépassée car sinon cela pourrait très bien signer mon arrêt de confiance envers cette magnifique SCPI.
J’aimerais avoir votre avis sur cette nouvelle valeur de reconstitution de mi-année qui recule, étrange quand même non après qu’ils aient installés des panneaux solaires et des bornes de recharges électriques sur 30 de leurs biens en France (normalement on aurait du avoir une valeur de reconstitution qui progresse encore un peu…). Personnellement, ça ne me plait pas…

[8yftj]

Mon avis, lapidaire: une différence de -0,32% dans une valeur de reconstitution, qui dépend d’une expertise et donc d’une évaluation, est assez négligeable.

[Vincentb]

A voir si cela amène Iroko à temporiser sur une augmentation du prix de la part.

[Beb]

En voulant récupérer une attestation de part, j’ai trouvé Iroko Atlas dans la liste déroulante. Une nouvelle petite ?

[JeanSeb]

« après qu’ils aient installés des panneaux solaires et des bornes de recharges électriques sur 30 de leurs biens en France (normalement on aurait du avoir une valeur de reconstitution qui progresse encore un peu…). » → je pense que c’est une paille par rapport à la capi d’1,2milliard.
Sais tu s’ils sont exploitants de ces bornes ? Dans ce cas, il est probable qu’il y ait un retour sur investissement plus tard.
Perso, je reste confiant dans la société de gestion qui ne m’a jamais déçu depuis mon premier investissement en 2021 (0% frais de souscription, orientation européenne, bonne perf, bonne com’, hausse des valo,bonne relation/interface client…).
Le delta de -0,32% par rapport à la valeur de reconstitution de fin 2024 ne me choque pas. C’est l’épaisseur du trait.
Faudra qd même suivre le comportement des autres SCPI à mi-année. Si tout le monde fait du +5% (vs fin 2024) et Iroko fait -0,32%, on pourra effectivement se poser des questions. Mais c’est peu probable.

[berti49]

peut être un premier élément de réponse concernant la légère baisse de valorisation : mi décembre, l’OAT 10 ans était à 3%, mi juin elle était à 3.20%
plus les taux remonteront et plus la valorisation sera affectée, comme on a pu le voir en 2022 et 2023

[IrokoFred]

Ah bien vu Berti49 !
Ca pourrait en effet l’expliquer. A voir du coup comment vont se comporter les autres valeurs de reconstitution.

[Vovo]

Oui c’est principalement dû à l’OAT

[quentinhqt]

Interessant ! Vous avez des informations à ce sujet ? Merci

[bdebat]

oui et non les valorisations dépendent beaucoup voir énormément des opérations réalisés sur un marché semblable… De plus, la valeur de reconstitution d’une SCPI dépend beaucoup du cash non investi ce qui explique certainement la légère baisse d’Iroko, pas besoin de paniquer pour un tout petit -0,32% c’est rien du tout.

[Clement]

Bonjour à tous, un élément à garder en tête est que la société a collecté quasiment 300M€ depuis le début de l’année alors que la valeur de reconstitution était supérieure au prix d’achat. De ce fait, elle a « dilué » sa valeur de reconstitution par l’investissement de la collecte.

En effet, à chaque achat de part à 202€, la société de gestion dispose de 202€ à investir. Si elle achète « au prix » alors sur l’immeuble qu’elle vient d’acheter la valeur de reconstitution est de 202€ et non de 214,4€. Ainsi, la moyenne pondérée des valeurs de reconstitution est diluée par chaque nouvelle acquisition, à moins que la société de gestion achète à chaque fois près de 6% en dessous du prix de marché, ce qui est très difficile.

De ce fait, lorsqu’une SCPI collecte beaucoup, sa valeur de reconstitution tend naturellement vers son prix d’achat.

C’est d’ailleurs une raison qui peut parfois pousser les sociétés de gestion à réévaluer le prix d’achat des parts lorsque la valeur de reconstitution y est supérieure. C’est ce qu’avait fait Iroko en août 2024 par exemple, et on pourrait imaginer qu’ils ne laissent pas l’écart actuel perdurer trop longtemps car il vient éroder mécaniquement la valeur de reconstitution.

[lionel17290]

Bonjour,
J’ai cru comprendre qu’Iroko Zen allait lancer une nouvelle SCPI 100% Europe…
Avez-vous plus d’infos? La période de lancement ?
Merci !

[Marcel_Patulacci]

Une société se nommant Iroko Horizon a été créée recemment, voici les différentes informations disponibles en ligne. Le terme Horizon semble être pour les investissements possibles hors Europe, mais ils n’ont pas exclu la France légalement contrairement à Comète il me semble.
A voir leur positionnement mais ce serait bien qu’ils excluent la France.

Pour la date de disponibilité de cette SCPI, je n’ai pas pu vérifier l’agrément AMF car le site https://geco.amf-france.org/ est en maintenance …
EDIT : Site en ligne, Iroko Horizon n’est pas encore référencé

Récapitulatif de la SCPI Iroko Horizon

1. La société

Nom : Iroko Horizon

Forme : SCPI à capital variable

Capital initial : 765 000 €

Capital maximum : 30 000 000 €

Capital minimum : 765 000 €

Siège social : 4 rue de la Pompe, 75116 Paris

Société de gestion : Iroko (AMF GP-20000014)

2. Zones d'investissement autorisées

• Espace Économique Européen (EEE) (Ca veut dire possibilité d'investissement en France :/)
• Royaume-Uni
• Suisse
• États-Unis (sur opportunités)
• Canada (sur opportunités)

3. Frais

• Commission de souscription : Aucune
• Commission de gestion :
  • 12 % HT (14,4 % TTC) en zone Euro
  • 14 % HT (16,8 % TTC) hors zone Euro
• Commission sur retrait/cession (parts < 5 ans) : 5 % HT (6 % TTC)
• Commission d’acquisition d'actifs : max 4 % HT (4,8 % TTC)
• Commission de cession (en cas de plus-value) : 4,16 % HT (5 % TTC)
• Commission de pilotage de travaux : 5 % HT (6 % TTC)
• Commission de courtage (si pas d'intermédiaire) : max 5 % HT (6 % TTC)

4. Investisseurs initiaux (associés fondateurs)

Nom	Poste chez Iroko	Montant total investi (€)
Olivier Van Den Broek (via BVC1)	Co-fondateur	807 898
Charles Duclert (via Maxton)	Co-fondateur	119 392
Pierre-Antoine Burgala (via Rei Ceset)	Directeur Général Associé	182
Marion Bertrand	Head of Investment	182
Raphaël Bouhnik	Directeur Conformité & ESG	182
Guillaume Debats	Directeur Fund Management	182
Julien Roustan	Directeur de l'Asset management	182

[8yftj]

Je vous rejoins sur l’exclusion de la France. Après, je remarque que d’autres SCPI n’ont pas exclu la France statutairement, bien qu’elles soient 100% étranger, en tout cas pour l’instant (Coeur d’Europe, Log In, Transitions Europe…). Au final, il faudra faire préciser la politique en scrutant la note d’information et la plaquette commerciale.

[lionel17290]

Merci pour ces infos !