Iroko Zen - Avis sur la SCPI 🔎

[Clement23]

Oui très juste, ce détail m’avait échappé.

On a tendance à regarder ce qui tombe sur le compte… mais en réalité il faut quasi attendre l’année suivante une fois les impots passés pour calculer la rentabilité net de chez net. Entre les prélèvements à la source de la SCPI, et l’imposition ensuite à A+1 selon la situation fiscale de chacun, c’est tres difficile de comparer les SCPI entre elles… et y compris pour une même SCPI au fil du temps si son ratio France/Europe évolue significativement.

Je pense que ce sera le cas d’Epsicap Nano (anciennement Epsilon 360) : elle était investie 100% en France, et elle ambitionne de passer à 50/50 France/Europe d’ici mi-2026… on peut donc s’attendre à une baisse du dividende en “apparence” (quoique pour le moment je trouve qu’elle s’en sort bien, cela ne baisse pas du tout alors que les investissements en Europe ont déjà bien démarré).

Bref, pas simple de comparer choux et carottes entre SCPI, brut de fiscalité étrangère, net, puis net d’impot à A+1. Personnellement je tente quelques tableaux de suivi, pour faire mes propres calculs de rentabilité, et je verrai sur la durée (entre les frais d’entrée, la vie d’une SCPI, les impots qui tombent 1 an plus tard, … il faut laisser passer quelques années pour véritablement comparer).

[IrokoFred]

Oui l’exposition à l’Europe augmente mais n’explique pas une si lourde perte de dividendes.

Je touche 320 euros nets de fiscalité étrangère en Juillet, je m’expose avec 10 parts de plus en août et touche 314 euros (même avec un parc européen qui augmente, c’est bizarre…) et c’est comme ça depuis plus de 3 mois comme dit Clément.

J’attends aussi la nouvelle SCPI.

Wait and See !

[8yftj]

Quand on regarde la distribution brute sur les 3 dernières années, la baisse n’est pas flagrante…

[ManuInvestScpi]

Bonjour

Je viens de faire l’historique brut/net depuis mi-2022, et d’après les chiffres remontés, le taux d’impot prélevé à la source chez Iroko Zen est plus proche des 25%. Avec 67% des revenus de source étrangère au T2 2025, c’est à considérer dans vos choix d’invest selon votre taux d’IR et surtout d’IS. Ca n’enlève rien à la performance brut d’Iroko.

[ManuInvestScpi]

C’est mieux pour septembre, 6,3% NET versé.

[IrokoFred]

Oui j’ai vu ça.

Merci Manu.

[sagaff29]

Concrètement si j’investi 5100 euros pour 25 part, Iroko me verse réellement 319 euros annuellement, puis ensuite vient se greffer sur ce montant notre TMI. C’est bien cela ?
Je vous remercie pour votre réponse.

[ManuInvestScpi]

oui pour les 319 €.

Pour calculer l’IR qui vous sera imputé c’est plus compliqué. La base imposable sera fournie par Iroko annuellement (elle sera légèrement différente que 319 €). Ensuite prélèvement sociaux de 17,2%, ensuite TMI. Mais comme il y a un prélèvement à la source des revenus étrangers, vous pourrez en récupérer ou déduire une partie dans votre IR … bref si vous cherchez une prévision à l’euro prêt, il faut faire des calculs précis ou consulter un fiscaliste. SInon vous pouvez approximer avec IR = 5100 € x 7,3% (= le tx de rendement prévisionnel BRUT) x (17,2% + TMI)

[sagaff29]

Merci pour ta réponse. Mais si je regarde le commentaire de ManuInvestScpi le rendement net de Iroko se situe à 6.3% net sur mois de septembre.

Donc admettons 6,3% pour 5100 euros (25 parts) = 321 euros

Si mon Tmi est de 11% +prélèvements sociaux : 28,2% de 321 = 90 euros

Il me reste donc 321- 90 = 231 euros net dans ma poche. Soit un rendement de 4,52%. Mes calculs sont bons ?

[Alexlabo]

C’est plus compliqué que ça, il faut decomposer les revenus d’Iroko en 3 parties:

• Les loyers français, imposés au taux marginal + 17.2% de cotisations sociales
• Les loyers étrangers bruts d’impôts, imposés sur la différence entre taux marginal et taux moyen, pas de cotisations sociales.
• Les revenus financiers soumis à la flat taxe.

[sagaff29]

Lorsqu’il est noté dans le bulletin trimestriel : Dividende net de fiscalité étrangère : 0,99 €

J’imagine qu’il faut appliquer à ce montant les prélevement sociaux + TMI pour obtenir la valeur net dans notre poche ?

[IrokoFred]

Oui sagaff29. Par exemple pour un tranche marginale à 30% et un taux moyen d’imposition à 16%.

Le net reçu par rapport à un net de fiscalité étrangère de 0,99 € en tenant compte d’un parc immobilier à 34% en France et 66% Hors de France serait :

0,99*0,34*0,52 + 0,99*0,66*0,86 = 0,74, soit une perte d’environ 26%.

[sagaff29]

@IrokoFred

taux moyen d’imposition à 16%.

Comment trouve tu le taux moyen d’imposition de 16% ? C’est moyenne européenne ?

Je te remercie

[quentinhqt]

[IrokoFred]

Bonjour la communauté des investisseurs,

Je suis très exposé à la SCPI Iroko Zen et j’aimerais avoir quelques explications.

En 2024 cette SCPI affiche un TD de 7,32 et une PGA de 8,32.

Restons sur le TD de 7,32 de 2024. En 2025 ils expliquent qu’ils ont acheté à un taux acte en main moyen de 7,80 donc de quoi reluer le TD pour 2025. Malheureusement ils passent d’un TOF à 98,1% à 97,4% et le TD de 2025 passe à 7,14.

J’avoue que je comprends pas pourquoi il a baissé autant car les 7,80 auraient du compenser les 0,7% de baisse du TOF et de la capitalisation montante non ?

Y a t’il un autre facteur dont je ne tiens pas compte ?

Si quelqu’un pouvait m’éclairer, je l’en remercie d’avance.

Je compte de toute manière très prochainement switcher sur Iroko Atlas.

[IrokoFred]

Ah et si quelqu’un a le lien du dernier webinaire, je suis preneur car je le trouve nulle part…

Merci !

[berti49]

Je crois que la majorité des achats a eu lieu en seconde partie d’année, donc les loyers apparaissent assez peu

C’est assez logique puisqu’il y a 2 à 3 mois de delta entre collecte et achat

[Juju]

Entre le taux acte en mains et le % réellement distribuable il faut enlever les frais de gestions de 14,4% (et potentiellement du RAN si Iroko décide d’en constituer un). Donc sur la base d’un taux de 7,80% en fait je pense que cela a tendance à baisser marginalement la TD potentielle: 7,80 * 0,856 = 6,67%

[IrokoFred]

Merci berti49 et Juju pour vos réponses.

[cloclo]

Le replay est sorti sur you tube.

cloclo