Iroko Zen - Avis sur la SCPI 🔎

[Damlet]

Wemo One ! Et ce n’est pas celle qui réussi le moins bien … plus 15% de rendement en 2025, revalorisation de 5% aujourd’hui et un rendement annoncé de 10% pour 2026. A ça on rejoute la collecte de 40 millions sur T1 de 2026 ?!

[lucaslucas25]

Oui j’en n’ai une bonne louche j’aimerais encore diversifier

[widim]

En effet, ce serait une donnée intéressante à avoir : la part de RAN pour chaque SCPI (par exemple en moyenne sur plusieurs années).
Cela pourrait constituer, pour certains, un critère supplémentaire de sélection (car je partage assez l’idée selon laquelle il est peu agréable de payer de l’impôt sur une somme non perçue.)

Est-ce une information qui pourrait être publiée ou valorisée sur Louve pour toutes les SCPI ?

Question subsidiaire : existe-t-il un délai pour reverser ce RAN, ou est-ce à la discrétion de la société de gestion ?

[lucaslucas25]

Oui on aimerait en savoir plus sur le ran, transparence !

[Damlet]

Une information de ce que représente ce RAN dans le prix de la part est intéressant en effet

[IrokoFred]

Les nouveaux actifs ont été mis aujourd’hui et entre début janvier (après le 31/12/2025) et fin mars et il y a environ 85 millions d’euros qui ont été investis donc ……. il y a plusieurs scénarios possibles :

• soit la collecte a fortement baissé, pratiquement de moitié du coup (ce que je ne crois pas) ;
• soit en partant sur une collecte toujours très dynamique d’environ 150 millions d’euros par trimestre où est passé l’argent ? (commencer à rembourser la dette qui culmine a 27% serait pas mal je trouve, ils ont aussi pu placer l’argent sur des comptes rémunérés mais ça fait quand même pas mal de pépettes et du coup ça rejoint le sujet du Ran, il a du bien augmenter entre fin décembre 2025 et fin mars 2026 vu qu’ils ont de mon point de vue investi que la moitié de la collecte. Qu’en pensez-vous ?

[Abel1]

Le jour où les SCPI arrêteront d’augmenter le capital et le nombre d’associés, ça pourra trouver un intérêt (relatif). Mais dès lors qu’on augmente le capital, surtout à la vitesse actuelle (il a presque doublé), c’est une catastrophe. Ce RAN est pris sur quelques actionnaires pour être donnés à un plus grand nombre, ce qui dilue fortement le montant. En ajoutant l’imposition payée tout de suite au prix fort (cet impôt n’étant payé que par les actionnaires actuels et non les futurs), je trouve cela complètement injuste.

On parle de 10% de report quand même !

Imagine qu’on fasse de même avec ton salaire, tout en doublant le nombre d’employés chaque année. Tu payes totalement l’impôt dessus, mais tu n’en touches que 90%. Les 10% restants seront répartis entre toi et futurs employés de la boîte. Ça serait inimaginable d’amputer tes revenus de 10% aujourd’hui en te disant que les revenus de tous les employés seront rehaussés de 0,1% dans 6 ans ou de 0,01% dans 10 ans…On ne sera peut-être même plus actionnaire ou même de ce monde à ce moment là…

[Alexlabo]

Pour Iroko Atlas, le RAN représente le tiers des revenus 2025 ! Ca ne touche que les associés fondateurs et ça va être fortement dilué rien qu’avec les parts sponsors.

[Abel1]

Oui, tout à fait. Mais ça reste énorme en proportion.

[berti49]

de mémoire, les crédits étaient surtout infine

donc pas impossible que les premiers prêts arrivent à échéance

mais les montants empruntés à l’époque sont très loin de la collecte actuelle

je pense plutôt que de gros achats sont dans les tuyaux, pas impossible de voir un achat à 50M€ comme on en voit 2/3 par an

[Juju]

Si la résolution sur la durée de détention minimum fixée à 6 ans passe j’arrêterais mon réinvestissement automatique mensuel des dividendes. Le jour où je souhaiterais m’en séparer la proportion des réinvestissements ayant eu lieu et étant passible de cette commission serait le double et il est illusoire d’imaginer que j’anticiperais 6 ans avant la date effective de mon souhait de vendre d’arrêter ce réinvestissement.

Sinon les corum à atteindre pour une première convocations sont drastiquement baissés, il ne doit vraiment pas y avoir beaucoup de monde qui avaient votés les années passées:

AGO le corum passe de 25% à 10%

AGE il passe de 50% à 15%.. c’est très faible

[Damlet]

Le cas de Juju fait réfléchir … Il est vrai que dans le cas de réinvestissement, Iroko se tire un peu un balle dans le pied ! Ils devraient mettre un cas non-application de ce délai pour les parts acquises lors d’un réinvestissement.

[Vincentb]

Est-ce que la durée de détention de 6 ans s’appliquerait uniquement aux nouvelles souscriptions ou est-ce que cela s’appliquerait rétroactivement aux souscriptions passées ?

[Juju]

seulement aux nouvelles souscriptions, c’est précisé à la fin de la résolution

[Damlet]

Concernant le RAN, je voterai contre car je ne pense pas qu’il faille le constituer sur les revenus dégagés par les biens loués au profit des futurs entrants (sachant que l’impôt est payé maintenant par les détenteurs actuels). D’autres SG, à l’image de Alderan sur Comete, on une autre approche concernant la constitution du RAN en prenant sur les primes d’émission :

Après avoir entendu la lecture des rapports de la Société de Gestion, du Commissaire aux Comptes et du Conseil de Surveillance, l’Assemblée, statuant aux conditions de quorum et de majorité des Assemblées Générales Ordinaires, prend acte et approuve le prélèvement de la somme de 2 321 832 € sur le montant total des primes d’émission perçues par la Société au cours de l’exercice social clos au 31 décembre 2025 ainsi que son affectation au compte de report à nouveau à hauteur d’un montant de 2 321 832 € ce qui a pour effet de porter le report à nouveau à un montant de 3 037 932 €.

Bon, comme le monde n’est pas parfait, ils prennent aussi une partie sur le résultat bénéficiaire … mais c’est un début de changement d’approche !

[Juju]

Vous savez comment contacter Iroko directement? Sur ‘besoin d’aide’ j’ai juste un message que mon CGP est à ma disposition… Est ce que je dois passer par Louve systématiquement?

Iroko me considère à tort non-résident fiscal français donc je n’ai pas les informations nécessaire pour ma déclaration d’IR et ce malgré un profil où il y a mon NIF francçais et indiqué France…

[Frederic]

Sur l’IFU Iroko Zen, concernant l’annexe relative à l’achat à crédit (page 6), il est indiqué que seuls les immeubles 2 à 5 doivent être pris en compte, donc sans la France (Immeuble 1). Est-ce une erreur de la part d’Iroko ? Je ne vois pas pourquoi la France devrait être exclue. D’ailleurs, le dernier tableau de la page semble contredire la remarque, puisque la France apparaît bien.

[Agathe]

La partie entourée en rouge sur votre capture d’écran est le début de la phrase et non la fin de la phrase précédente. Ici il est indiqué qu’il n’est pas possible d’inscrire un déficit, uniquement pour les immeubles 2 à 5 (d’où les deux points).
La première phrase concernant l’ajout des intérêts pour tous les immeubles est indépendante de la suite et concerne bien la France : il est possible d’indiquer un déficit pour cet immeuble contrairement aux autres.

[Frederic]

Merci beaucoup pour cet éclaircissement ! C’est ma première déclaration SCPI, et je n’ai pas encore intégré toutes les (nombreuses) subtilités. Sur ce point en particulier, un commentaire explicatif complémentaire (possibilité de déficit pour un immeuble France) sur l’IFU aurait été bienvenu, même si celui d’Iroko me semble déjà à un bon niveau.