New Gen - Avis sur la SCPI 🔎

[Olebeau]

Bonjour,

J’ai commencé une souscription pour des parts en pleine propriété et en nue-propriété.

Dans les deux cas, la signature du contrat et l’autorisation de prélèvement sont prévues plus tard (mention « à venir » dans le tableau de bord).

Habituellement, le tunnel de souscription est unique : la signature du contrat se fait de manière concomitante.

Est-ce lié au fait que la SCPI est récente ?
Quand aura lieu la souscription définitive ?

Merci à vous!

[Albane.Aroxys]

C’est une bonne remarque, mais il faut bien distinguer le fonctionnement des différents types de frais :

• Les frais de cession (3,6 %) ne s’appliquent qu’en cas de plus-value, ce qui aligne les intérêts de la société de gestion et des associés.

• Les frais liés au pilotage des travaux ne sont déclenchés qu’à partir d’un certain seuil

Ces frais sont strictement encadrés et activés uniquement lorsqu’ils contribuent à la création de valeur.

Concernant les frais d’acquisition, nous avons volontairement conservé une formulation large (5% maximum), car nous travaillons avec l’AMF sur la création d’une deuxième catégorie de parts, avec une structuration différente :
Parts sans frais de souscription, mais avec des frais de gestion augmentés.

Selon le modèle choisi, les frais d’acquisition pourront être activés ou non, en fonction des flux de collecte et de la typologie des parts souscrites. Si par exemple, la collecte provient majoritairement de parts sans frais de souscription, les frais d’acquisition peuvent compenser partiellement cet écart.

Enfin, le choix entre parts avec ou sans frais dépend de l’horizon de détention :
Les parts avec frais de souscription sont généralement plus avantageuses au-delà d’une vingtaine d’années,
Les parts sans frais peuvent convenir pour des horizons plus courts.

À noter que pendant la phase sponsor, l’entrée à prix réduit rend la part sponsor, selon nous, la solution la plus attractive, sous réserve de respecter le délai minimum de détention conseillé.

[Christophe1784065110]

Je pense me laisser tenter d’ici fin Aout..
rien de choquant dans les frais de cessions mais déjà on parle de plusieurs années ..
le DG me semble solide , et les réponses claires , par contre toutes les SCPI investissent en Espagne (un nouvel eldorado) et je m’étonne que ces SCPI trouvent encore des rendements assez élevés vu le nb d’achats actuels dans ce pays.
J espère que cette SCPI sera plus atypique que beaucoup d’autres, l’argument étant un peu le meme a chaque fois,
Ce sera surement mon dernier achat avant longtemps, tant que les taux d’intérets restent à ce stade pas trop d’inquiétude, il serait bon aussi que l’environnement internationale ce calme .
La part sponsor est bien à 95e , et le cash de Louve qui fait vraiment le job est intéressant aussi
cordialement, christophe

[JeanSeb]

L’offre est intéressante mais j’avoue être un peu dubitatif avec ces nouvelles SCPI. Arriveront-elles à atteindre la taille critique post période des parts sponsors ? N’arrivent elles pas trop tard après qq années d’immo à prix bas du fait de la hausse des taux d’intérêt alors que d’autres jeunes SCPI ont su en tirer parti ?
Sur Newgen, j’ai qq interrogations :
-Quelles sont l’expérience et les performances passées de la société de gestion Aroxys ?
-Quel est l’objectif de capitalisation de la SCPI à court et moyen termes ?
-Pourquoi la SCPI a un indice de risque de 4 / 7 (versus 3 / 7 pour la grande majorité des SCPI)
-J’ai compris qu’à terme la SCPI voulait faire un mixte « parts avec frais de souscription » et « parts sans frais de souscription » (qui arriveront plus tard pour le « sans frais ») en appliquant des frais de gestion variables ; cela signifie qu’il y aura 2 TD affichés ? Est ce que la différence se fera seulement sur les frais de gestion ou aussi les autres frais (cession, travaux, PV…) ?
-J’ai compris que la SCPI souhaiter attribuer pour chaque pays un % fixe d’investissement. Pourquoi ne pas profiter des opportunités en fonction de l’état du marché local comme le font les autres SCPI ? Exemple, certaines SCPI investissent moins désormais en Espagne car l’immo s’est renchéri et les rendement sont plus faibles…
Merci pour votre retour sur ces interrogations !

[bdebat]

j’entends souvent parler de « taille critique » a atteindre pour les jeunes SCPI…

Mais comment défini t on cette fameuse taille critique ? sur quelles bases ? un montant de K ?

[Albane.Aroxys]

Bonjour, voici quelques éléments de réponse :

Taille critique et opportunité de marché
La notion de taille critique est assez relative. Elle dépend avant tout de la capacité de la société de gestion à industrialiser la gestion et à optimiser ses opérations. Aujourd’hui, le marché laisse encore de la place : il n’y a pas si longtemps, la collecte SCPI dépassait les 10 milliards d’euros, concentrée chez quelques grands acteurs. Si la collecte globale redémarre, il y aura des opportunités pour les nouvelles SCPI bien positionnées.

Concernant le timing, la hausse des taux a certes rebattu les cartes, mais elle crée aussi des points d’entrée attractifs. Certains marchés, comme le Portugal ou les Pays-Bas, restent porteurs, avec des valorisations ajustées et encore peu exploitées. Les volumes de transactions sur le tertiaire restent faibles, ce qui confirme que des opportunités sont encore à saisir.

Expérience de l’équipe Aroxys
L’équipe fondatrice dispose d’une solide expérience. Le président d’Aroxys a déjà lancé avec succès une autre société de gestion, atteignant plus d’un milliard d’encours avant son départ. L’équipe de gestion cumule également une forte expertise immobilière, acquise notamment au travers d’opérations significatives comme la restructuration du 150 Champs-Élysées.

Objectif de capitalisation de Newgen
Nous visons une collecte maîtrisée :

• 30 millions d’euros sur les 12 premiers mois,
• Un objectif de 100 millions d’euros à horizon 3 à 5 ans, en conservant une approche sélective.

Indice de risque 4/7
L’indice SRRI prend en compte l’exposition en devises et le positionnement européen de la SCPI. Newgen investissant en zone euro, ce niveau de 4 peut sembler élevé, mais il s’explique aussi par les critères renforcés de l’AMF, suite aux difficultés rencontrées par certains fonds notés 2/7 par le passé. D’ailleurs, d’autres SCPI récentes affichent également un indice de 4/7, sans que cela ne traduise un risque structurel anormal.

Deux catégories de parts
Effectivement, nous travaillons sur deux typologies de parts, qui afficheront chacune leur propre TD, comme c’est courant dans l’univers financier (parts institutionnelles vs grand public, par exemple).
La structure des autres frais (cession, travaux, etc.) restera identique, seul l’équilibre entre frais de souscription et frais de gestion évoluera selon le type de part. Cela permettra à la SCPI de s’adapter aux profils et aux horizons d’investissement des souscripteurs.

Allocation géographique
Notre allocation cible par pays est définie à partir d’études précises combinant indicateurs immobiliers, économiques et démographiques. L’idée n’est pas de figer la stratégie à tout prix, mais de sécuriser la diversification dès le départ et d’éviter une concentration excessive sur un seul marché. Cela n’empêche pas d’ajuster les investissements en fonction des cycles, mais dans un cadre clair, connu des associés dès l’entrée.

[Albane.Aroxys]

@bdebat

tends souvent parler de « taille critique » a atteindre pour les jeunes SCPI…

Mais comment défini t on cette fameuse taille critique ? sur quelles bases ? un montant de

C’est effectivement un critère très subjectif qui dépend de plusieurs facteurs propres à chaque société de gestion :

• Sa capacité à automatiser les process et à industrialiser la gestion,
• Son modèle économique : a-t-elle d’autres sources de revenus ou dépend-elle uniquement de cette SCPI ?
• La structure de frais de la SCPI, qui peut influencer la rentabilité même avec un patrimoine modeste (avec ou sans frais de souscription)
• La taille et les coûts fixes de la société de gestion elle-même.

En résumé, il n’y a pas de seuil unique. Certaines SCPI peuvent être viables très rapidement d’autres ont besoin d’un encours très important. Tout dépend du modèle et de la structure mise en place.

[Greg33]

Bonjour souhaitant sortir d’une SCPI soi-disant européenne et qui ne l’est pas, Je souhaite réattribuer les fonds ailleurs, mais 12% de frais d’entrée, c’est énorme, surtout qu’en fait, si on met 100€ en fait, on a 88,00€ qui travaillent. et tout ceci avec 6 mois de carence pour les 1er loyers (affiché partout sauf 5 mois sur Louve)

Pour ma part, j’attendrai peut-être que ce soit gratuit Mais même avec les parts sponsors, pour le coup C’est déjà moyen et surtout Une fois passé ce délai, personne ne souscrira Avec 12% de frais (affiché partout sauf 10% sur Louve) donc je passe mon tour à moins que vous ayez des compléments d’information concernant la date à laquelle vous sortirez La SCPI en mode sans frais d’entrée.

Et en effet, les frais de sortie de 3,6% visiblement à vie.? Et pas mal de détails techniques vont sûrement freiner énormément d’investisseurs donc J’étais intéressé, mais pour le coup, Je vais peut-être choisir Eden (Si je dois faire confiance à une jeune SCPI)

Voilà ma compréhension des choses Et je souhaiterais la publier ici afin Que ce soit beaucoup plus clair, éventuellement que mon avis soit remis en question

(En tout cas bravo pour la partie de garantie concernant L’Europe À 85% puisqu’il y a mensonge sur d’autres SCPI sur ce point pourtant crucial).

Je vais suivre de près ce forum sur votre nouvelle SCPI, afin de faire mon choix final très prochainement. Mais j’aimerais quand même avoir une date sur L’ouverture sans frais? (Ce qui, d’après moi, est la seule solution pour pouvoir faire grandir la SCPI comme il faut. Et j’ai le sentiment que les premiers qui ont là par sponsor se feront bien avoir quand même). Excusez mon ressenti, mais je préfère l’exprimer, sûrement certains ont le même.

merci

[Handividu]

Bonjour,
Je ne me rappelle pas avoir vu une SCPI avec autant de catégories de frais, parfois bien cachés au fin fond des documents.
Le flou supplémentaire entre part actuelle avec frais et future sans frais ajoute au désintérêt de ce type de produit.
Je ne me laisserai pas séduire par des arguments purement marketing de part sponsor ou de label ELTIF.

[Albane.Aroxys]

Bonjour et merci pour ce retour très complet et transparent, c’est justement l’intérêt de ces échanges.

Quelques précisions :

• Frais de souscription et parts sponsors

Concernant les parts sans frais de souscription, nous y travaillons avec l’AMF. Ce type de part ne sera lancé que lorsque la SCPI aura atteint un certain niveau de collecte et de diversification, pour garantir un équilibre sain entre les différents profils d’investisseurs. À ce stade, il est encore un peu tôt pour annoncer une date précise. N’oubliez pas que sur les SCPI « sans frais de souscription », les frais de gestion sont plus forts et la distribution peut se voir impactée.

Dans notre cas, nous avons travaillé avec l’AMF sur l’intérêt des deux types de parts et il dépend de l’horizon d’investissement. Il est important de noter que compte tenu de la structure de frais des parts sponsors, celles ci-sont très rapidement avantageuses par rapport à une structure classique de SCPI sans frais de souscription (et avec le cashback c’est quasiment gratuit… ).

• Frais de sortie de 3,6 %

Il s’agit ici des frais de cession des actifs. Il est important de rappeler que ces frais ne s’appliquent que sous condition de plus-value, ce qui aligne l’intérêt des investisseurs et celui de la société de gestion. Il ne s’agit donc pas de frais systématiques ou automatiques à la sortie.

• Délai de jouissance

Le délai de jouissance est le 1er jour du sixième mois (5 ou 6 mois ?). Ce délai est indispensable pour permettre à la SCPI d’investir de manière cohérente et de sécuriser la performance à long terme, surtout dans un contexte où nous sommes très sélectifs sur les actifs. Réduire un délai de jouissance est un acte fort et qui doit être réfléchit par la société de gestion.

• Positionnement européen

Merci pour votre retour positif sur ce point. Newgen s’est fixée un cap clair dès le départ avec un engagement européen à 85 % minimum. La transparence géographique fait partie des piliers de notre stratégie.

En résumé :

• Les premiers investisseurs sponsor bénéficient d’un prix réduit, ce qui rend l’investissement attractif.

• Les parts sans frais arriveront, mais dans un timing structuré (attention au fait que les frais de gestion ne seront pas les mêmes… Il est important de caler votre décision d’investissement sur un objectif et un horizon d’investissement. Les SCPI restent un investissement long terme et la structure de frais doit être choisie en harmonie avec votre horizon d’investissement.

• Les frais de cession ne s’appliquent que si la SCPI dégage une plus-value

• Et surtout, l’objectif est de construire un véhicule solide, diversifié et cohérent sur le long terme.

Merci encore pour vos remarques. N’hésitez pas à suivre les évolutions de la SCPI, je reste disponible pour échanger plus en détail si besoin.

[Christophe1784065110]

Bonjour
Louve vient de passer le cashback boosté à 5%? confirmation svp
dans l’attente de réponse et documents suivront si OK; les 1ers achats seront essentiels pour se faire une idée
cordialement , christophe

[Albane.Aroxys]

@Handividu

e ne me rappelle pas avoir vu une SCPI avec autant de catégories de frais, parfois bien cachés au fin fond des documents.
Le flou supplémentaire entre part actuelle avec frais et future sans frais ajoute au désintérêt de ce type de produit.
Je ne me laisserai pas séduire par des arguments purement marketing de part sponsor ou de label ELTIF.

Bonjour, et merci pour votre retour, vos remarques sont légitimes. C’est normal de vouloir de la clarté avant d’investir.

Notre objectif n’est pas de complexifier, mais d’anticiper les attentes du marché. Certains investisseurs préfèrent une structure classique avec des frais à l’entrée, d’autres privilégient l’absence de frais de souscription, quitte à avoir des frais de gestion un peu plus élevés. Cette distinction existe déjà dans d’autres solutions patrimoniales.

Nous avons construit Newgen avec la volonté de s’adapter à différents profils et objectifs patrimoniaux, en fonction de l’horizon de détention. Les parts avec frais de souscription restent plus avantageuses pour les investisseurs long terme — rappelons que la durée moyenne de détention d’une part de SCPI dépasse les 20 ans.

Concernant le label ELTIF, il ne s’agit pas uniquement d’un argument marketing. Ce cadre réglementaire impose des critères stricts : endettement plafonné, diversification obligatoire, contrôle renforcé… C’est un gage de protection supplémentaire pour l’investisseur et un moyen de garantir que la SCPI reste conforme à ses engagements.

Je reste à votre disposition si vous souhaitez aller plus en détail sur le fonctionnement.

[Greg33]

Bonjour et merci pour votre réponse,

Pour ma part, j’estime que Personne n’achètera votre SCPI sans cashback et sans sans les parts sponsors, En plus, quand on met 100000,00€, il nous reste que 88000€ à cela, il faudra rajouter les frais de sortie. Je passe mon tour, je regarderai quand vous aurez un peu évolué et en gratuit Sans frais, je préfère payer un peu plus de frais.

Bon démarrage à vous

[MarcSE]

Pour être sûr de bien comprendre car étant encore novice. Pourquoi tu veux rajouter des frais de sortie ? Ce sont des frais de cession des actifs s’il y a une plus value. Ces frais sont juste pris en compte dans le TRI ? On ne doit pas payer directement ?

Les frais d’entrée / de souscription ne sont prélevés qu’à la sortie ? Tu investis bien 100 000 €. Tes loyers sont calculés sur 100 000 € et non 88 000 € ?

Après c’est sur que pour rentabiliser les 12 000 € de « perte » (si la part n’est pas revalorisée à la hausse), ca va prendre quelques années, mais comme toutes SCPI (avec frais de souscription) ?

[Albane.Aroxys]

@Greg33

tour, je regarderai quand vous aurez un peu évolué et en gratuit Sans frais, je préfère payer un peu plus de frais.

Bonjour,

Vous investissez aujourd’hui sur une part à 95 €, avec une valeur de retrait à 90 € (et non 88 € comme mentionné). Si l’on prend en compte le cashback proposé, le coût réel d’entrée est encore plus faible.

Concernant les frais de sortie, ils sont de 150 €, donc négligeables sur un investissement de 100 000 €, surtout avec une détention longue, ce qui reste la logique d’un placement en SCPI.

Je reste disponible si vous souhaitez en échanger plus en détail.

[Albane.Aroxys]

@MarcSE

Pour être sûr de bien comprendre car étant encore novice. Pourquoi tu veux rajouter des frais de sortie ? Ce sont des frais de cession des actifs s’il y a une plus value. Ces frais sont juste pris en compte dans le TRI ? On ne doit pas payer directement ?

Les frais d’entrée / de souscription ne sont prélevés qu’à la sortie ? Tu investis bien 100 000 €. Tes loyers sont calculés sur 100 000 € et non 88 000 € ?

Après c’est sur que pour rentabiliser les 12 000 € de « perte » (si la part n’est pas revalorisée à la hausse), ca va prendre quelques années, mais comme toutes SCPI (avec frais de souscription) ?

C’est exactement ça, vous avez bien résumé : les frais de cession concernent la revente des actifs par la SCPI, ils sont intégrés dans la performance globale et vous ne les payez pas directement.

Et concernant les frais de souscription, vos loyers (7%) sont bien calculés sur la totalité de votre investissement, pas sur une base réduite.

[Vincentb]

@Albane.Aroxys

C’est exactement ça, vous avez bien résumé : les frais de cession concernent la revente des actifs par la SCPI, ils sont intégrés dans la performance globale et vous ne les payez pas directement.

Bonjour @Albane.Aroxys, merci pour ces précisions.
Le délai de jouissance reste tout de même long pour une SCPI principalement Européenne.
Certains de vos confrères le disent très bien : Investir dans certains pays européens prend largement moins que 5 ou 6 mois. Néanmoins, vous n’êtes pas les seuls à avoir ces délais (Wemo, Corum, etc).
Personnellement, je trouve sain de pouvoir laisser le choix à terme au futur associé de payer ou pas les frais de souscription selon son horizon d’investissement.

[Christophe1784065110]

bonjour Louve
vous confirmez le cashback qui a augmenté de 1% passant de 4 à 5% pour NEWGEN

[Vincentb]

Pas de raison de croire l’inverse.
Louve propose désormais la même offre commerciale qu’un autre courtier.

[JeanSeb]

En regardant le tableau comparatif des SCPI sans frais de souscription, on retrouve à peu près la même structuration de frais que la SCPI New Gen qui a pour le coup des frais de souscription.
Voici en PJ le tableau des SCPI sans frais (hors EDEN).

Pour la SCPI Eden, on retrouve ces frais dans la brochure :
Frais de gestion annuels : 15 % TTI maximum → ?
Délais de jouissance : 1er jours du 6ème mois
Pilotage de travaux : 6% TTC
Frais d’acquisition et de cession d’actif : 4 % TTI maximum du prix d’acquisition…,
Commission de retrait avant 5ans : 6%TTC
Commission de cession de parts : 100euros TTI

A comparer avec la SCPI New gen avec ses 12% de frais de souscription :
Frais de gestion annuels : 12 %
Délais de jouissance : 1er jours du 6ème mois
Pilotage de travaux : 2,4% TTC
Frais d’acquisition d’actif : 5 % TTC,
Frais de cession d’actif : 2,4% ou 3,6% TTC,
Commission de cession de parts : 180euros TTC

Je trouve très intéressant de la part de la société de gestion de proposer 2 tarifications : avec frais d’entrée et sans frais d’entrée, en ayant une différentiation du TD suivant les frais de gestion payés.
Par contre, je trouve que la structuration des autres frais annexes (hors frais de gestion) est très élevée et semblable à celle des SCPI sans frais de souscription… Bref, ces frais importants représentent un point noir dans cette nouvelle SCPI. Malgré l’offre intéressante, je ne compte pas me positionner tout de suite et passe mon tour.