Bonjour, et merci pour votre analyse très détaillée.
Notre objectif est de proposer une grille de frais claire, assumée, mais surtout activée avec discernement, toujours dans l’intérêt des associés. L’enjeu n’est pas de maximiser les frais, mais de construire une SCPI pérenne, capable de délivrer une performance nette durable.
Les frais mentionnés (acquisition, cession, travaux) sont volontairement présentés sous forme de plafonds (% maximum), car ils seront ajustés en fonction des flux de collecte et du type de parts souscrites (avec ou sans frais d’entrée). Cette approche nous permet de rester flexibles et cohérents dans la durée.
Nous comprenons parfaitement votre prudence à ce stade, et espérons pouvoir vous convaincre au fil des premières acquisitions et de la trajectoire de distribution. Encore merci pour votre retour constructif.
Vous avez raison, dans certains pays européens, les délais d’investissement peuvent être plus courts. Néanmoins, même dans ce contexte, il nous semble essentiel de conserver un délai de jouissance suffisant pour mener l’ensemble des due diligences nécessaires, qu’elles soient juridiques, techniques, locatives ou fiscales.
Ce délai nous donne la latitude d’être exigeants et rigoureux sur les acquisitions, ce qui est indispensable pour construire un portefeuille de qualité, surtout en phase de lancement. Nous préférons sécuriser chaque opération plutôt que d’investir dans la précipitation.
Merci pour votre retour Albane, cependant je note une incohérence.
Plus haut vous écriviez : " nous travaillons sur deux typologies de parts, qui afficheront chacune leur propre TD… La structure des autres frais (cession, travaux, etc.) restera identique, seul l’équilibre entre frais de souscription et frais de gestion évoluera selon le type de part. …"
Désormais, vous écrivez : « Les frais mentionnés (acquisition, cession, travaux) sont volontairement présentés sous forme de plafonds (% maximum), car ils seront ajustés en fonction des flux de collecte et du type de parts souscrites (avec ou sans frais d’entrée) … »
Si ces « autres frais » ne sont pas pris en compte dans le TD et que seuls les frais de gestion le sont : en prenant l’hypothèse de frais de gestion à 18% pour une part sans frais de souscription, versus 12% pour une part avec frais de souscription, cela fait un différentiel de TD de +7,3% (88/82). En prenant un taux de distribution net de 5%, il faudra plus de 30ans pour amortir les 12% de frais de souscription… Ce qui est très long.
Cela signifie que « post période sponsor », il n’y aura plus bcp d’achats de parts avec frais de souscription.
Effectivement, nous avons dû démontrer à l’AMF que chaque type de part présente un intérêt économique cohérent pour l’investisseur.
Selon nos calculs, le point d’équilibre entre parts avec frais et sans frais se situe à 22 ans, ce qui reste inférieur à la durée moyenne de détention d’une part de SCPI, estimée autour de 25 ans (variable selon les sources).
Cela dit, compte tenu des dynamiques de collecte actuelles, il est tout à fait probable qu’une part significative de nos encours provienne à terme des parts sans frais de souscription, une fois la période sponsor terminée.
C’est précisément pour cela que nous avons structuré une grille de frais flexible, qui nous permet de nous adapter en fonction des flux de collecte et de la typologie des investisseurs.
Comme je l’indiquais plus haut :
« Concernant les frais d’acquisition, nous avons volontairement conservé une formulation large (5 % maximum), car nous travaillons avec l’AMF sur la création d’une deuxième catégorie de parts, avec une structuration différente : Parts sans frais de souscription, mais avec des frais de gestion augmentés.
Selon le modèle choisi, les frais d’acquisition pourront être activés ou non, en fonction des flux de collecte. Par exemple, si la collecte provient majoritairement de parts sans frais, ces frais d’acquisition peuvent venir compenser partiellement cet écart. » (Message n°22)
Je reste bien sûr à disposition si vous souhaitez creuser certains points.
Merci @Albane.Aroxys pour ces réponses précises et détaillées. La qualité de la communication apportée jusqu’ici doit, à mon avis, être soulignée.
J’en profite pour poser moi aussi encore une question: d’après Louve, la SCPI dispose déjà d’un actif aux Pays-Bas, mais je ne trouve pas d’information sur le site d’Aroxys s’y rapportant, et bien sûr, il n’y a pas encore de bulletin trimestriel à se mettre sous la dent… pourriez-vous nous en dire plus (typologie, rendement, WALB…?)
Merci à Albane pour la présence sur ce forum et les retours à nos questions.
Ce que je comprends c’est que la différence entre les parts « avec » vs « sans » frais de souscription se fait uniquement sur les frais de gestion avec un équilibre qui se fera à partir de 22ans (attention il faut bien prendre un compte un TD net net pour le calcul et non brut).
Les autres frais (acquisition/cession/travaux) seront les mêmes pour chaque typologie de parts et seront calculés plus finement selon l’équilibre entre parts « avec » et « sans » frais" de souscription.
Perso, malgré l’offre « sponsor » intéressante, au vu de la durée d’équilibre très tardive, je préfère attendre les parts « sans frais ». Je pense personnellement qu’il faudrait un peu mieux rémunérer les parts avec frais (viser une équilibre à 10-12ans). Cela rend l’offre « sponsor » moins attractive surtout au vu du risque vis à vis d’une jeune SCPI tenue par une jeune société de gestion sans historique.
Merci @8yftj,
C’est un plaisir de pouvoir échanger et expliquer plus en détail notre projet.
Nous avons séquencé les communications pour le lancement. La communication concernant le premier actif arrivera mardi.
Newgen a concrétisé sa première acquisition aux Pays-Bas, plus précisément dans la ville de Bréda. Il s’agit d’un commerce de centre-ville, situé sur un emplacement prime, dans l’artère la plus commerçante de la ville et avec un locataire solide en place (enseigne internationale présente dans 5 pays avec 283 point d vente).
Merci encore pour votre intérêt, je reste à votre disposition pour tout complément d’information.
Merci pour votre retour et pour votre lecture attentive, vous avez bien compris la structuration.
J’attire votre attention sur le fait que le point d’équilibre à 22 ans est une étude réalisée avec notre structure avec frais de souscription hors période sponsor.
La deuxième catégorie de parts ne peut pas être proposée en simultané avec l’offre sponsor, car cette dernière — surtout lorsqu’elle est cumulée avec du cashback — est en réalité très rapidement plus avantageuse que la future part sans frais de souscription. Peu d’intérêt investisseur de choisir une part sans frais par rapport à une part sponsor
Merci encore pour votre contribution constructive.
Il y a trop d’incohérences etc…Une fois les sparts sponsor terminés, personne, mais personne ne prendra la version avec Frais d’entrée.
Ça serait cohérent avec Les tarifs pratiqués pour une SCPI sans frais d’entrée mais là, Quand on voit le nombre d’années qu’il faut pour faire la différence et en plus les frais appliqués… Ainsi qu’au final, seulement 90% de ce qu’on va investir, qui est réellement à notre Service puisqu’on ne récupère pas ces 10% à la fin. Je pense que L’amortissement va prendre des siècles !
Après ces à but « constructif » c’est pas pour charger. Je vous souhaite de revoir votre copie afin de pouvoir attirer Des souscriptions une fois que les parts sponsors seront passées et même pour les parts sponsors, c’est limite.
Je sais pas s’il est encore temps de changer les choses de l’autre côté, mais ça s’annonce mal, Je ne ferai pas partie du bateau en sachant que Je pense que n’importe qui verra que c’est pas cohérent et donc n’investira pas. (Sauf ceux qui n’ont pas réfléchi et qui se jettent sur les parts sponsors et le cashback de ouf.)… Donc, au final, une SCPI qui va Restez toute petite en attendant la version sans frais d’entrée…
Je ne prétends pas avoir le savoir absolu, mais voilà mon analyse et sûrement l’analyse de beaucoup d’autres personnes.
et Quid des 3,8% De frais en cas de plus-value, on comprend pas bien.
Ça mérite vraiment une réponse pour savoir si c’est tout le capital Investi qui est soumis à 3,8 ou seulement la plus value Entre le prix d’achat et l’augmentation de la part potentielle ?
Voilà, J’espère que Les retours que vous avez pourront être entendus afin que votre SCPI cartonne
Si je comprends bien, vous anticipez qu’une fois la phase sponsor terminée, la collecte se concentrera exclusivement sur les parts sans frais de souscription. C’est une possibilité, et c’est justement pour cela que nous avons souhaité laisser le libre choix aux investisseurs entre deux types de parts, selon leur horizon et leur stratégie patrimoniale.
Nous n’imposons pas tel ou tel type de part en fonction de la durée, nous recommandons simplement
Supposons que votre scénario soit le bon:
Ceux qui opteront pour une part sans frais d’entrée bénéficieront d’une SCPI structurée avec une grille de frais compétitive par rapport aux autres SCPI sans frais de souscription.
La création de cette deuxième part n’engendrera pas de coût supplémentaire pour la société de gestion, ni pour l’investisseur sponsor. C’est simplement une possibilité de plus pour les investisseurs.
En attendant, la part sponsor reste attractive au regard de la réduction du prix de part.
Merci encore pour votre retour. Je reste bien sûr à votre disposition pour poursuivre l’échange.
Suite aux nombreux échanges que nous avons eus ici, je souhaitais vous donner quelques infos complémentaires sur la première acquisition de Newgen aux Pays-Bas.
Localisation : en plein cœur de Breda aux Pays-Bas sur la principale artère commerçante, à proximité immédiate de grandes enseignes (Zara, H&M, Levi’s…).
Locataire : Eyes + More, enseigne européenne spécialisée en optique, qui possède 283 magasins dans 5 pays et filiale du groupe Nexeye (356m€ de CA en 2023)
Rendement acte en main : 8,20 %
Bail en cours avec une durée résiduelle de 4,5 ans
Cette première opération reflète notre stratégie :
Investir dès le départ hors de France
Privilégier les emplacements dynamiques
Cibler des locataires solides et en croissance.
Merci encore à tous pour vos contributions qui enrichissent les échanges. Je reste disponible ici si vous souhaitez des détails complémentaires.
Bonjour,
A quel horizon prévoyez-vous de proposer les parts sans frais d’entrée ?
Seront-elles avec du cash back également ?
Sinon, si je comprends bien ça reviendrait au même de les prendre maintenant, vu les parts sponsors et le cashback, et avec des frais de gestion inférieurs aux parts sans frais, c’est bien ça?
En en cas de revente de parts sponsors, le nouvel acquéreur pourrait choisir d’être sans frais d’entrée, ou ces parts sont figées dans la même catégorie, donc invendables ensuite…
Merci !
Upeka fait ca parce qu’ils sont en crise de collecte je pense… il faut toujours se mefier des offres commerciales de ce genre (une sans frais en periode cash back ou une SCPI avec Delais de jouissance instantané c’est rarement bon signe)
Oui, je pense aussi pour UPEKA que ce n’est pas un bon signal, mais la question était " est-ce possible".
Les temps semblent durs pour les nouvelles SCPI en mal de collecte et pour les anciennes en mal de rendements…
Parts sans frais de souscription, mais avec des frais de gestion augmentés.
