Novaxia Néo - Avis sur la SCPI 🔎

[Kerv31]

effectivement certains gérants et certaines scpi eurent des arbitrages, des gestions qui ne furent pas satisfaisantes et causèrent cette dévalorisation du prix de parts, cette illiquidite etc.

Chaque investissement en scpi comporte ce genre de risque et lorsqu’il survient il est trop tard pour réagir.
en bourse, les investisseurs de stellantis, Pernod Ricard, orange, natixis et autres eurent des moins values.
Dire que certaines scpi concentrèrent leurs investissements dans une zone géographique ou une typologie d’actif , ou n’ont pas su gérer la collecte est une évidence.

Il est difficile pour les particuliers de se prémunir de ce genre de risque, voire de l’anticiper. Bien que les scpi aient évolué, diversifiée, font expertiser leur patrimoine plus régulièrement de manière indépendante et aient bénéficié de conditions de marché favorables après cette sévère correction il convient de rester vigilant aux euphories, à la mise en avant par les médias etc…

Bien que cela ne soit pas satisfaisants pour les investisseurs piégés avec de tels véhicules ils continuent de percevoir leurs revenus et calculer s’il est préférable d’attendre longtemps un redressement de la situation ou arbitrer et réorienter vers d’autres véhicules.

[Adrien]

@Kerv31

ou arbitrer et réorienter vers d’autres véhicules.

La SCPI n’est plus liquide. Impossible d’en sortir avant de nombreuses années à aujourd’hui.

[Kerv31]

Je sais bien. Il existe toujours un moyen de retrouver de la liquidité, sur le marché secondaire au prix d’une dévalorisation assez importante.

Il faut évaluer s’il est préférable de conserver ses parts dans l’attente d’une revalorisation qui pourrait être lente ou au contraire d’actée cette perte afin de repartir.

Je sais qu’avec des véhicules notés 3/7, et bien que le risque existe et soit connu, consentir à de telles dévalorisations en raison d’une gestion des cycles immobiliers insatisfaisantes est frustrant.

Mais si on est honnête à part attendre ou acter la perte de valeur pour retrouver une liquidité il n’y a pas vraiment de solution

[IrokoFred]

Oui je suis trop nouveau en scpi pour me rendre compte vraiment mais Immo Pierre ou Epargne Pierre (j’ai oublié le nom de cette veille scpi) a abaissé 4 fois son prix de part, on est passé de 200 à 186 puis à 170, etc. Moi je serai sorti à 186 tout de suite si à l’époque c’était possible (je ne connais pas bien le dossier) quitte à me manger une grosse moins-value mais pas attendre que le prix de part soit à 150 comme c’est le cas aujourd’hui et resté coincé pendant des années. J’aime beaucoup la société de gestion Iroko, j’ai beaucoup de part et pour le moment ils me satisfont. Le jour où ils ne me satisferont plus, je sors direct !

C’est pour ça que je scanne tous les bulletins, que je regarde les conférence de fin d’année et que je regarde les indicateurs au fil de l’eau trimestre après trimestre pour ne pas me laisser surprendre.

Ca prend du temps mais lorsqu’on investi son argent, on se doit, de mon point de vue d’être attentif.

[MCSDI30]

Certes Fred, mais comme cela a été signalé, par exemple pour le cas d’Upêka, dans les bulletins des informations essentielles sont absentes ou masquées.
les indicateurs externes sont effectivement à suivre mais souvent éparses.
Je n’ai pas souscrit ni a Novaxia Néo ni à Upêka dont la communication a été très locace il y a quelques mois.
Cependant, je suis solidaire des associés qui sont en difficulté même si je ne peux pas améliorer la situation.

[Kerv31]

les bulletins trimestriels, et les rapports n’ont ils pas d’obligations de faire figurer certaines informations afin que l’investisseur soit sensibilisé et puisse se déterminer ?

Je ne pense pas que je serai sorti à la première dévalorisation considérant que certains cycles immobiliers, négatifs étant pris en compte par la SCPI ils ne remettaient pas en question le revenu ni la capacité de la SCPI à faire que son patrimoine se revalorise et il y a l’exemple de eurovalys investie sur les bureaux allemand qui a dévalorisé sa part, mais qui grâce au plan de relance de ce pays pourrait voir sa valorisation repartir à la hausse.

Cette séquence immobilière devrait sensibiliser les investisseurs aux cycles économiques et devrait accroître leur vigilance

[MCSDI30]

Bien entendu puisqu’il s’agit, dans ce cas, de communications réglementaires.
De plus je n’ai pas écrit " fausses informations ou autres termes comme mensonges’’ mais bien masquer, oublier…
Sur bien d’autres domaines où nous trouvons « obligation » force est de constater que cette dernière n’est pas toujours exécutée.
Obligation de quitter le territoire, obligation de créer des places de parking intérieure à la propriété (pour ne pas accroitre les problèmes de stationnement) celles relatives aux codes qu’il soient civil ou simplement le code de la route…
Pour notre sujet, l’ ASPIM est chargée d’assurer la surveillance…

[IrokoFred]

Je suis, moi aussi, évidemment solidaire de tous les investisseurs piégés en attente pour récupérer leur argent.

Le monde de la scpi a un peu évolué aussi avec les deux expertises par an qui mettent en avant la valeur de reconstitution. Il y a plus d’informations disponibles ici ou là. Ce forum en est un bon exemple, en passant régulièrement on y apprend des choses de la part d’autres investisseurs et c’est vertueux. Il faut être solidaires les uns des autres et partager l’information ce qu’on fait sur cet espace.

[lionel17290]

Dans leur dernier bulletin, ils annoncent la couleur : 5% en 2026, y compris les plus values de cession !

On est donc prisonniers d’une SCPI qui n’est même plus capable d’assurer un rendement correct par ses baux.

[Adrien]

Vous avez reçu le bulletin du T2 ? Je le trouve pas sur le site officiel.

[Nyko33]

Bonsoir, le voici : https://francescpi.com/scpi-de-rendement/novaxia-neo/bi/novaxia-neo-bulletin-2026-t2.pdf

[Adrien]

Collecte minime et valeur de réalisation en baisse. Prix de souscription tout proche des 10 %.

Ca ne sent pas bon…

Et évidemment aucun commentaire sur ces deux points dans le rapport. C’est malhonnête.

[Kerv31]

A le lecture du bulletin il est raisonnable de penser que la part sera prochainement dévalorisée, en revanche ils maintiennent une distribution régulière et leur TRI reste correct, surtout pour une SCPI sans délai de jouissance.

Après de tels indicateurs augurent d’un ralentissement de la collecte

[Christophe1784065110]

Adrie, , Neo , je le savais ,pas de boule de cristal loin de là mais comme je suis skotché sur l’un de leurs produits depuis des semestres avec des frais annuels (plus maintenant), des frais PEA, CGP, une lenteur énorme, un immeuble acheté 15m revendu 10m, et d’autres cas de figure, ils ne font gagner de l’argent qu’à leur société et aux CGP . Et encore j espère revoir un jour mon argent avec une belle perte à la clé et ce n’est pas du tout gagner, un de mes beaux échecs au tout début, parfait on apprend de ses erreurs,

[Papounet51]

En scpi, beaucoup porte leur croix et j’en fais parti. On apprend sur le tas à nos dépens mais après on sait ce qu’il faut regarder pour embrayer. Le passif est évidemment important.
La liquidité est vraiment le plus gros risque de la scpi et il faut être aux aguets du moindre signe et être prêt à ne pas regarder la perte des frais de souscription ou des pénalités (pour les 0 frais).

[Adrien]

Le taux d’endettement est de 35 %. Au taquet. C’est un facteur aggravant pour la SCPI…

[JeanSeb]

L’endettement est un point très important à regarder lorsqu’on investit en SCPI. Car ça rajoute un effet de levier à un actif immobilier déjà risqué. Si l’endettement est supérieur à 20%, il y a un gros risque en cas de baisse du marché, surtout si la SCPI collecte très peu…

Novaxia a joué avec l’argent de ses sociétaires en s’endettant autant. On voit le résultat aujourd’hui.

[philippe25]

Bonjour Christophe, j’étais aussi beaucoup investi a un moment sur novaxia (en R), j’avais des doutes et du coup je me renseignais beaucoup sur Novaxia, et malheureusement je ne vois pas trop d’issue favorable.
ils ont des changements au directoire tous les 6 mois, maintenant plus d’externes, ils recyclent en interne , le dernier (Pinlon)est parti fin juin pour ètre remplacé par la dir de la com (Bertoni).
tous leurs produits sont a la casse (vista -50 / R -23 ) et Neo voit ses indicateurs se degrader fortement : WALB a 3,42 / endettement a 35% / VR en forte baisse proche des -10/ la renta a 5%/collecte brute quasi nulle/136000 parts en attente de retrait
la seule chose qui peut empecher a court terme la baisse du prix de la part c’est que novaxia R a 15,1 % de son capital (567M€) en parts Neo soit 85M€ et R a besoin de beaucoup d’argent (donc il vaut mieux que le prix de la part reste a 187€): ils recyclent des bureaux en logements et les couts de portage sont élevés et long : faire les PC /les faire approuver/purger les recours / faire les travaux /commercialiser , et les acheteurs ne sont pas legion (taux élevés/ plus de pinel).
Comme il ne collectent plus a mon avis leur seule solution , c’est de vendre leurs actifs , ils ont vendu le plus facile (data center pour neo) et zuidland (pour viste) . pour neo il ne reste que du bureau (53% en France pas très attractif).
c’est vraiment dommage quand on pense que c’est eux qui ont lancé les SCPI a 0% (les initiateurs étaient MRS Kert et Seksig qui sont partis pour crée Remake .
leurs 2 amendes AMF n’a pas aidé non plus (tous les institutionnels, gros CGP sont obligés de sortir dans ces cas la).
j’espère sincèrement me tromper, je sais ce que cela fait d’ètre collé avec une valeur en declin d’ou on ne peut sortir. les conseils de Stony de gerer seul sans CGP est le meilleur conseil, ça prend plus de temps pour s’informer mais la vision des investissements et rentabilité sont sans comparaison.
Sinon ça serait bien si Novaxia pouvait communiquer, j’ai peut ètre tort sur certains points,
ce qui est dingue aussi c’est le bulletin du T2 2026 soit sur France SCPI et pas sur leur site (j’ai regardé c’est celui du 31/12/2025 …

[Mali]

Novaxia neo ne peut plus être acheté chez Louve. La SCPI est retirée de la commercialisation. Question : Comment sortir du blocage actuel si les demandes de sortie ne sont pas susceptibles d’être compensées par d’éventuelles souscriptions? Cela n’augure rien de bon.

[Kerv31]

En l’absence de collecte suffisante les possibilités de sortie d’une SCPI sont compliquées, demandent des délais longs, car souvent la SCPI doit procéder à la cession d’actifs. C’est l’un des risques les plus élevés de l’investissement en SCPI.

Je ne connais pas ta situation mais si elle n’est plus commercialisé, ou que 'a variabilité du capital est suspendue, à part l’attente ou la forte décote, via le marché secondaire sont les options qu’il te reste. Bien qu’étant convaincu et fortement investi en scpi je pense qu’il faut de diversifier pour tenir lorsqu’un actif en portefeuille de montre décevant.