PPG PremEurope - Avis sur la SCPI 🔎

[ARTHURKBZ]

Bonjour,

En vrai je ne pense pas qu’il y aura de " nouveauté " en tant que telle. Je pense qu’elle s’alignera dans la continuité des autres, avec quasiment la même chose que l’on trouve déjà sur le marché. Après qu’on y adhére ou non, elle est dans le top Louve, et pas des moindres…

[Kerv31]

La nouveauté , la décote liée au lancement attire toujours durant quelques mois …ce n’est pas révélateur

[thomas_17]

je suis loin d’avoir le niveau du fil mais y’a un point que je saisis pas bien : les parts sponsor dont vous parlez plus haut, concretement ça change quoi pour quelqu’un qui rentre avec un petit ticket ? de ce que je comprends c’est surtout interessant pour ceux qui arrivent en premier, et une fois la phase passée la collecte peut retomber. je suis peut etre completement a coté de la plaque.

perso je regarde les scpi europeennes depuis quelques mois et je bloque toujours au meme endroit : l’objectif de rendement est annoncé bien haut a chaque lancement, mais savoir si il sera tenu dans 3 ans j’en ai aucune idée. du coup a part comparer les frais je vois pas trop sur quoi me baser pour trancher

[Kerv31]

Bonjour

Les parts sponsors sont vendues à prix dévirées durant un certain temps, c’est une technique qui vise à soutenir le lancement d’une nouvelle scpi. L’avantage est que pour un montant tu as davantage de parts et donc plus de revenus, le risque est effectivement un trou dans la collecte qui peut fragiliser la croissance de la scpi.

Cela récompense également ceux qui prirent le risque de se positionner sur une scpi n’ayant pas d’antériorité.

Concernant les critères de sélection d’une scpi, c’est davantage sur les convictions et préférences personnelles que sur le fonctionnement d’une scpi qui est similaire.

Certains apprécient, comme moi, une stratégie small cap qui consiste à acquérir beaucoup de bien mais de montant limité (préférant 4 biens à 5 millions d’euros qu’un a 20). Cela a l’inconvénient d’avoir davantage de gestion mais l’avantage du nombre de locataires plutôt que d’être exposé au départ d’un locataire qui provoquerait une grosse baisse du revenu.
D’autres apprécient la diversification internationale, avec le Royaume Uni quand certains préfèrent que l’investissement reste en Europe du Sud ou sans royaume uni.
Beaucoup apprécient les scpi diversifiées tant dans la typologie que la géographie quant d’autres préfèrent se spécialiser sur des secteurs (logistique, santé…)
Certains préfèrent les scpi récentes pour le dynamisme quand d’autres apprécient l’expérience de celles ayant traversé plusieurs cycles

Certains indicateurs tels que Taux d’occupation financier, parts en attente de retrait, Taux de rendement interne, valeur de réalisation etc…doivent être regardé pour se faire une idée. N’hésite surtout pas à solliciter un entretien avec un conseiller louve et à diversifier selon ton profil d’investisseur.

Désolé d’avoir été long mais j’espère avoir répondu

[JeanSeb]

L’objectif de rendement n’est pas forcément un critère important. Parfois il n’est pas atteint de façon pérenne et parfois il change sur une proposition de la SDG validée en assemblée générale, qui est toujours acquise à la cause de la SDG (exemple augmentation des frais par Wemo validés à 84%) ; la baisse de l’objectif de rendement a été acté par Iroko Zen de mémoire.

Perso, malgré les décotes, je ne souscris plus aux parts sponsors car je ne suis jamais sûr que le SCPI atteignent la taille critique de 100meur. Je préfère attendre et, si la SCPI est dans une bonne dynamique (pas de faux pas) et franchit ce cap, je souscris.

Le risque est , comme tu le dis, de ne plus collecter une fois les parts sponsors terminées.

La SdG PPG prétend collecter très facilement via le réseau énorme de la société Prenium. Ce n’est pas le premier lancement qui utilise l’ argument du gros réseau de distribution, comme Upeka avec Catella Aquila Investment (1,4 milliards d’actifs sous gestion). On voit le résultat actuellement.

Bref attention aux lancements de nouvelles SCPI et aux alléchantes décotes du prix de parts, bcp de SCPI se créent actuellement, combien survivront dans 10ans avec des parts toujours liquides ?

[Kerv31]

Oui les parts sponsors présentent le risque de provoquer un trou dans la collecte d’une part et, en cas d’écart trop important, je crains que cela empêche la SCPI de continuer à constituer son patrimoine et donc éroder la distribution.

Cela n’est pas le cas systèmatiquement, mais c’est vrai que c’est l’un des risques que, pour ma part, je préfère éviter.

Sur l’augmentation des frais de la scpi Wemo One, certes impopulaire, elle me parait pourtant inévitable au vu de la rapidité de la progression de la collecte, et des effectifs nécessaires pour gérer les actifs.

[Papounet51]

Je rajouterai le fait que la composition étant granulaire (small cap principalement), il y a forcément plus d’immeuble, plus de locataire et il faut donc plus de gens.
Je préfère aussi car un locataire en moins ne fait guère varier le TOF et le rendement. Cela mutualise les risques énormément.

[Kerv31]

Oui la granularité, la durée des baux et la qualité du locataire sont des paramètres à considérer préalablement à un achat de parts de scpi.

Il faut également effectuer des évaluations régulières car l’une des erreurs est de faire des recherches pour sélectionner sa scpi et confondre ensuite passif avec absence de suivi, lecture des rapports etc….

[berti49]

arrêter de parler de granularité quand les achats sont des centres commerciaux (ou retail park pour faire plus moderne), très à la mode actuellement vu le rendement

c’est 1 actif mais des dizaines de locataires, de la vacance et une gestion on ne peut plus chronophage…

la qualité du locataire est alors souvent très précaire

[Dahlia]

Bonjour,

Le sujet ici étant PPG PremEurope, j’ai déplacé vos messages vers ce fil de discussion : Diversification de portefeuille SCPI : comparaisons et alternatives .

[Alexlabo]

Il faut relativiser les 7,5% de décote car la SCPI n’est pas éligible au cashback durant la phase sponsor. Vu sa structure de frais « classique » elle devrait être éligible par la suite, et on pourrait viser 5% de cashback en période promotionnelle.

Pour 2,5% de gagnés je ne prend pas le risque de me retrouver avec une SCPI qui ne collecte plus en phase post sponsor.

[Kerv31]

Tout a fait. La phase sponsors est utile pour collecter au lancement et constituer son portefeuille d’actifs mais risque de causer un trou dans la collecte lorsque cette dernière cesse. Et, une fois les résultats obtenus, s’ils sont satisfaisants, elle redevient dynamique.

De plus à ce stade, il est difficile de se faire une idée, sur le devenir de cette SCPI d’une part absence d’anteriorite d’autres part sur l’insuffisance d’éléments différenciants permettant d’avoir une conviction sur ce véhicule.

[Papounet51]

Pour ma part c’est clair aussi. Ce n’est pas comme si on avait pas d’autres choix plus rassurants. On en a vu tellement de scpi qui collectaient de fou en phase sponsor et qui faisaient un flop tout de suite après. Ce ne sera peut-être pas le cas et avec 7,5 % de décôte on n’est pas trop perdant avec une revente rapide mais j’attends aussi.
Par contre, elle collecte énorme à priori en ce moment.

[JeanSeb]

-7.5% ça attire ; les nouveaux produits SCPI sortaient plutôt à -5%. Or -5% ça correspond aux bonnes opérations de cashback boosté. C’est pourquoi bcp préfèrent attendre que la SCPI perc au delà de la phase sponsor. Par exemple, sur Volt je ne vois pas l’intérêt de souscrire maintenant. Une fois qu’elle aura dépassé une taille critique, pourquoi pas. Pour PPG prenium entre 5 et 7.5%, il n’y a que 2.5%. La différence ne vaut pas le coup, je préfère attendre qu’elle sorte vraiment du lot.

Certains disent qu’il n’y a aucun risque, je ne suis pas d’accord. On immobilise du capital , 10k mini, pendant 6mois avant d’avoir des dividendes. Si la performance n’est pas au rendez-vous, il faudra revendre, changer de produits, repayer des frais de souscription, se prendre encore un délai de jouissance. L’investissement SCPI est un investissement long terme. Si je ne suis pas convaincu du long terme, alors je n’investis pas. Il faut éviter l’effet FOMO car une bonne affaire chasse l’autre sur ce produit qui peut devenir illiquide très rapidement.

Combien de nouvelles SCPI ont percé au delà de la taille critique de 100Meur VS combien de SCPI se sont lancées dernièrement ? Au vu de cette statistique, je préfère ‹ jouer › directement les gagnants comme Atlas, EDR, Wemo…

[Papounet51]

Effectivement lorqu’on vend, on perd les frais de souscription mais pas que. On perd aussi la carence de la scpi vendue puis on se prend la nouvelle carence et éventuellement les nouveaux frais de souscription de la nouvelle. Ajouté bout à bout, cela commence à compter. On y pense pas trop au départ mais quand on le fait, on le sent bien passé; j’en suis témoin.

[philippe25]

Bonjour, comme j’avais écrit « quasi sans risque », j’ai bien souscrit et je me sens obligé de développer un peu plus

• le principal c’est une diversifié et européenne
• pierre premier sont des professionnels en club deal / family office et tous leurs produits ont de beaux resultats (tout est sur leur site)
• ils ont un reseau de CGP (Premium) qui « normalement » doit leur assurer la capitalisation (ce qui a manqué a certaines SCPI recentes) et il y a déja 4,5M€ investis souvent a titre privé par les gens de premium et pierre 1er donc les interets sont alignés
• financièrement c’est hyper solide, Pierre 1er est rentable et appartient maintenant a Premium qui a lui mème comme actionnaire de réference Eurazeo
• les fondateurs de Pierre 1er (mrs Vacher et Prouteau) + le gerant mr Phong Hua (ex Eurovalys : marché allemand et ex Iroko (4ans) / tous ont une très belle experience
• frais de souscription normaux de PPG : 9% , phase sponsor a 7,5% SANS obligation de garder, chez IROKO en phase sponsor 1 : 9% sponsor 2 : 4% mais dans les 2 cas obligation de garder les parts pendant 3 ans minimum
• pas sur qu’il y ait des cash back de 5% , PPG se veut un peu haut de gamme, normalement le ticket est a 100000€, pas sur qu’ils se dévalorisent et comme c’est leur 1ere SCPI grand public , je pense qu’ils vont faire le maximum pour avoir de bons resultats
• entrer au tout début permet souvent d’avoir de bons rendements la 1ere année (pas de RAN par ex, la SCPI doit ètre attractive si elle veut collecter) et peut ètre d’avoir une hausse du prix de la part rapidement
• surtout je pense que 2026 est une très bonne fenètre d’entrée, les taux sont hauts, c’est excellents pour les acheteurs , moi qui ait beaucoup d’Iroko zen et atlas et de Remake live ça me plait beaucoup de diversifier avec une nouvelle SCPI de pro avec un très bon track record et qui investisse en 2026.

pour finir mon quasi sans risque est que l’on peut partir quand on veut (on perd 9-7,5 =1,5% ) et si on reste 2 ou 3 ans et qu’ils ils n’atteignent pas la capitalisation requise et decident de dissoudre ils revendent les actifs et redonnent aux associés (c’est le scenario ultime auquel je ne crois pas du tout).vraiment pour finir je trouve que la video d’entretien de Louve avec PPG est très bien , Louve pose de très bonnes questions et ça donne une bonne vision.

[Kerv31]

Les arguments de Philippe sont très intéressants.

Bien que pour ma part je préfère attendre qu’elle se développe, j’admets que la crédibilité de l’équipe, l’attractivité des parts sponsors et le souci de se positionner dès le lancement pour bénéficier de rendement boostés les premières années sont de vrais arguments.

Le quasi sans risque est effectivement démontrés et c’est assez pertinent, bien que tout investissement comporte des risque.
Sur ce type d’investissement, quelqu’un qui conserverait les parts sur 3 ans, au vu des opportunités offertes par les taux et la correction des valeurs immobilières devrait réaliser une bonne opération.
Encore un peu et j’aurais pu me positionner .
Cela dit j’admets la rationalité des arguments.

Philippe puis je te demander pourquoi tu n’appliques pas ce raisonnement à d’autres SCPI ?

[Papounet51]

C’est clair qu’il va finir par nous donner envie d’y aller. Mais je tiendrai bon quitte à regretter plus tard.

[philippe25]

Bonjour Kerv31, merci pour le commentaire , pour ta question pourquoi je ne fais pas cela pour d’autres SCPI, ça prend un peu de temps, et la il y avait une bonne occasion avec la decote de 7,5% pour bon produit surtout.
je l’avais dit sur un autre post, mon denominateur commun c’est acheter a bon compte en evitant au max les frais de souscription parceque 12% + 6 mois de jouissance il faut 2 ans et 1/2 pour récupérer le prix d’achat, compliqué pour moi.
c’est pour cela que mon patrimoine SCPI est entièrement a 0%: iroko zen et atlas, remake live et 1 SCI a 2% territoires avenir d’ARKEA REIM (en AV)
Aussi, ne le prenez pour une critique mais beaucoup de commentaires pour ne pas y aller me rappellent Atlas, c’était pareil en sponsor 1 avec une decote de 9% (pourtant c’était cadeau pour une SDG comme Iroko!!!), beaucoup trainaient des pieds alors que l’on pouvait acheter a 182 pour une part a 200 , j’ai vraiment chargé comme une mule et maintenant que la valeur de reconstitution est a 216 , c’est la SCPI qui est la plus recherchée…
je suis assez certain que PPG prendra une direction proche vu le timing d’investissement et la qualité de la SDG.
pour info je viens aussi de souscrire en AV a Louve Infinity avec Pierre Epargne Europe, je déroge un peu car la souscription est a 10 mais avec des frais de gestion a 0,39 et les revenus bruts a 100%, merci Louve, je n’ai vu ça nulle part ailleurs , en outre cette SCPI d’Atland me semble très bien , très grosse collecte (c’est très important actuellement) / 0 dette /0 institutionnel/99,79 % de TOF/une capi de 702M et diversifiée européenne (le standard de ce qu’il faut a mon avis).
il me faut de l’AV comme j’ai un TMI a 30 sinon c’est nue propriété et j’en ai un peu trop , j’ai envie de voir un peu les dividendes