Remake Kross - Avis sur la SCPI 🔎

[quentinhqt]

Oui ça a bien baissé cette année .. J’ai décidé d’arrêter de consolider ma position

[Nyko33]

Voici le lien de la vidéo : https://youtu.be/KntVLaYv-9E?is=bCelWX1Trpuvk6UK

[Kerv31]

Merci nyko je vais regarder cette vidéo et je me ferai un avis.

[JackLondon]

Rien n’empêchera le fond ELTIF de prendre des parts dans un Remake UK pour le soutenir, non ?

[Kerv31]

Pour avoir écouté j’ai trouvé la présentation sérieuse et intéressante.
La majorité du patrimoine sera européen, sur des marchés que Remake connaît bien, et complétera par des actifs américains et autres.

La question des frais de souscription, posée içi, n’est pas une inquiétude pour moi et, effectivement l’essentiel de la collecte aujourd’hui est bien réalisée aujourd’hui par des véhicules ayant des frais de souscription. Se doter de relais locaux, et/ou se déplacer dans les pays afin de sourcer les actifs est également à noter et ils visent à acheter des actifs à rendement élevé, ainsi que des baux longs.

Ils veulent tirer des enseignements du passé et, être diversifiée par pays et par typologie est adaptée à la volonté de réduire le risque et la volatilité.
Ils ont intégré la volatilité du risque de change en le comparant au coût de couverture du risque de change (1,5%).

Mon avis initial est plutôt favorable, et objectivement je trouve que la phase sponsor est plutôt une opportunité surtout pour ceux qui connaissent et ont confiance en Remake, elle permets d’économiser des frais de souscription en contrepartie d’une durée de détention minimale de 2 ans ce qui me semble très acceptable pour un investissement en scpi, par ailleurs et enfin j’apprécie leur prise en compte assumée d’une réflexion sur la liquidité d’un véhicule.

[thorvix]

N’ayant pas investi dans Remake pour l’instant, je me pose la question de mettre le pied dans Remake Kross, notamment pour son ouverture monde.

Je regarde actuellement l’historique de Remake Live et de Remake UK pour me faire une idée sur la société de gestion..

Remake Live : les rendements sont en baisse, avec un prix de la part qui augmente alors que le dividende par part diminue.

Remake UK : le taux d’occupation physique est passé à 70% entre le 1er et le 2e trimestre 2026. D’après le BTI, le TOP a été compensé par une indemnité versée par le vendeur pour couvrir la perte locative. Je trouve cela un peu limite de ne pas faire apparaître plus clairement le TOP réel dans la présentation de la situation. Ou est-ce que je comprends mal le mécanisme ?

Par ailleurs, pourquoi Remake référencent sur leur site seulement le dernier BTI de chaque SCPI ? Il n’est donc pas possible de consulter directement l’historique des bulletins et de suivre facilement l’évolution des indicateurs. Il faut aller chercher les anciens BTI ailleurs.

[Kerv31]

Bonjour

Je me permets quelques éléments de réponse afin de rappeler que la performance d’une scpi est la somme d’un taux de distribution et d’une valorisation du prix de part. Je ne prétend pas en savoir plus que les autres mais je sais que ce point est souvent occulté.

Lorsque le prix de la part augmente, et que la distribution reste identique, le taux de distribution facial baisse mais la PGA augmente c’est donc plutôt une bonne nouvelle.

Concernant remake uk il s’agit d’un fond fermé, concentré sur des actifs britanniques aux valorisations de 2025, il est donc difficile de comparer ce que pourrait devenir remake kross avec ce type de fonds.

Plus largement comme à chaque lancement la souscription ou non dépend davantage de la confiance et de la crédibilité qu’on choisi d’accorder ou non à un gérant. L’ouverture au monde est novatrice pour remake et hormi Comète, inter gestion avec Cristal Care et un peu Corum il est encore un peu tôt pour évaluer la performance de tels véhicules mais celui qui y est favorable peut prendre du comète ou du kross selon la préférence

[IrokoFred]

J’hésitais à prendre des parts dans Kross mais je n’ai plus trop confiance en la société de gestion : rendement de Live qui baisse plus vite que la concurrence ; 2 biens sur UK achetés à pratiquement un an d’intervalle. Je passe mon tour.

[Kerv31]

Irokofred,

Je me permets des questions.

Lorsque tu dis que le rendement baisse sur Remake Live, évoques tu seulement la distribution ou la valorisation du prix de la part ?
Si cette dernière a été valorisé mais que la distribution reste similaire il est cohérent que le rendement affiché baisse. C’est même plutôt gage de bonne gestion.
Le taux de rendement interne et de distribution sont ils supérieurs aux taux cibles annoncés ?
Le niveau de distribution des premières années est temporaires, ce que je regarde c’est la capacité de la scpi à assurer un revenu régulier conforme à l’objectif cible annoncé lors du lancement du véhicule

Par ailleurs sur les acquisitions britanniques, d’autres sociétés de gestion se positionnent sur ce marché, en quoi Remake serait moins performant que ses concurrents sur ce marché ?

Étant intéressé par Remake Kross les réponses m’intéressent.
La situation actuelle, un contexte de taux et d’inflation élevée, des incertitudes, offrent des opportunités d’achat, c’est vrai pour Remake comme pour les autres, dès lors se lancer dans ce contexte semble intéressant et détenir une SCPI qui s’ouvre à l’international me semble être pertinent d’en détenir au sein d’un portefeuille

[philippe25]

Bonjour Kerv, je suis également tès interessé par remake kross et vais souscrire.
je ne souscris pas aux intro des scpi « jeunes » et sans ou avec faible reseau de distribution type volt , darwin pour ne pas se retrouver comme gma essentialis .
j’ai des remake live, les 2 fondateurs sont sensés et professionnels et a mon avis remake live est une des meilleures ref des SCPI : 0% frais d’entrée / WALB de 9 ans (peut ètre la meilleure des SCPI actuellement pour une capi d’1MD /TOF 99% /3 mois jouissance/rdt 7,05 en 2025.
ils achètent des bons emplacements , avec des baux longs, c’est la meilleure sécurité , et je prefère cela et perdre quelques dizièmes de rendement.
c’est pourquoi je les suis sur kross , et il ne faut pas se focaliser sur amerique et asie , ce sera marginal je pense et dans un deuxième temps (toutes les scpi qui se créent veulent se donner une petite différence pour justifier leur création et paraitre originale).

[Alexlabo]

Je suis harcelé par les cgp pour souscrire à cette SCPI, à mon avis ils doivent percevoir une bonne commission.

Je ne souscrirai pas, Remake AM multiplie les lancements qui ne me convainquent pas.

• Remake UK: trop de frais à cause de la durée trop courte, rendement incertain.
• Remake Pulse: une sci avec des contraintes supplémentaire? Jarrive pas à voir l’intérêt de ce produit.
• Remake Kross: retour de la SCPI avec frais d’entrée, du coup qu’est ce qui la diffèrencie des autres? A part surfer sur la renommée de remake Live qui a su collecter grâce à son modèle sans frais et son positionnement en assurance vie peu après son lancement.

[philippe25]

pour UK et Pulse je suis d’accord, je n’ai pas souscrit UK et a priori je ne ferai pas pulse, tout du moins je peux attendre de voir ses perf (il n’y a pas de phases sponsor pour pulse, donc pas d’urgence).
pour kross, c’est de la diversification pour moi, cela dépend du patrimoine et de la part SCPI de chacun, c’est l’opportunité d’acheter a -10 une très bonne SDG , d’autant que généralement les nouvelles SCPI servent très bien leurs associés les premières années (rendement, hausse prix de la part) pour alimenter la collecte post sponsor.

[Llysandre]

Concernant Remake UK, j’avais interrogé la SdG à ce sujet. Je vous partage la réponse que j’ai reçue :

"Nous comprenons votre interrogation concernant l’évolution récente du TOF de Remake UK.

Il est important de rappeler que l’immeuble a été acquis avec deux plateaux vacants (4ᵉ et 5ᵉ étages), dans un état nécessitant une rénovation. Lors de l’acquisition, nous avons négocié avec le vendeur une compensation financière équivalente à six mois de loyer sur ces surfaces. Cette compensation a été intégrée dans le calcul du TOF présenté entre décembre 2025 et juin 2026, ce qui expliquait alors un taux de 100 %.

Nous avons mis à profit cette période pour mener une analyse approfondie du marché des bureaux en centre-ville de Glasgow, identifier les attentes des utilisateurs et définir le programme de travaux le plus pertinent. Cette phase est désormais achevée et les travaux de rénovation seront lancés prochainement.

Par ailleurs, le rendement acte en mains de 9,4 % communiqué lors de l’acquisition reposait exclusivement sur les loyers en place au moment de l’investissement. Il ne prenait donc pas en compte la création de valeur potentielle liée à la relocation des surfaces vacantes après rénovation. Nous abordons cette prochaine étape avec confiance et avons bon espoir de relouer ces plateaux dans de bonnes conditions au cours de l’année 2027."

[chris52fr]

Je partage ton avis concernant Remake UK. Je n’investis jamais sur une SCPI insuffisamment diversifiée sectoriellement ou géographiquement. Je n’ai donc pas investi dans Remake UK qui ne correspondait pas à mes objectifs.

[IrokoFred]

Ce qui me fait douter un peu de la société de gestion comme je l’indiquais plus haut sont plusieurs choses :

• le rendement de 7,50% en 2024 qui passe en 2025 à 7,05% (on perd 0,5% en 1 an) et qui avoisinerait les 6,4% en 2026 (on perd quand même plus 0,6% en 1 an). En deux ans on a perdu 1,1% de rendement (je trouve ça assez énorme quelque soit la durée des baux) ;
• une valeur de reconstitution à 205 pour un prix de part à 204 (cela ne protège pas assez l’associé) ;
• une poche sociale a 10% qui grignote le rendement ;
• un taux d’endettement à 27% (ça commence à être conséquent)
• Remake Uk (deux biens achetés à un an d’intervalle…Bizarre, ça fait pas très sérieux ;
• et aussi secondaire que cela puisse paraitre, un site aujourd’hui tout neuf et tant mieux mais il a fallu 4 ans pour que ça arrive car avant leur site je suis désolé mais il donnait vraiment pas envie…;
• dommage qu’il y ait 10% de frais à l’entrée car une fois passées les phases sponsors 1 et 2 est-ce que la collecte va être au rendez-vous ? ;
• aucune communication sur d’éventuel biens déjà envisagés (j’aurai aimé qu’on me parle de biens en pipeline (rendements, diversité géographique et sectorielle)).

Et en même temps Remake Kross sera peut-être un très bon véhicule donc j’hésite encore malgré tout.

Je ne dis pas que Remake Live est une mauvaise SCPI, loin de là, cela n’en ai pas une, je pense que ça reste un bon véhicule mais il y a des points de vigilance tout de même.

[Kerv31]

Les points de vigilance évoquées sont intéressants mais mettent en relief aussi des points positifs,

D’abord le taux de distribution reste situé autour du taux cible ce qui s’explique par un effet relutif moins important au fur et à mesure que le nombre d’associés augmente.

Ensuite la proximité entre la valeur de part et la valeur de reconstitution, c’est pas nécessairement digne d’une mauvaise gestion mais parfois le reflet d’une volonté de la société de gestion. Elle pourrait modifier le taux de distribution facial en modifiant le prix de part.

Remake UK étant un fonds fermé il est difficile d’établir une comparaison cohérente.

L’interrogation sur la capacité de la société de gestion à maintenir la collecte au delà de la phase sponsor est effectivement une vraie question. Mais ils y ont répondu en expliquant la progressivité de cette commercialisation mais également la présentation des premiers actifs et donc des premiers revenus qui seront servis et qui donneront envie à de nouveaux investisseurs de souscrire à Kross.

Bref, j’ai l’impression qu’elle a plutôt de solides atouts mais suis d’accord sur les explications complémentaires que les gérants, peut être en participant à des forums tels que le nôtre pourraient apporter

[philippe25]

Bonjour Iroko Fred
on ne peut pas comparer Remake kross avec UK , cette dernière est très specifique (fermé, très chargé en frais ,que sur UK )et n’a pas beaucoup collecté : c’est pourquoi ils ont peu acheté car peu de liquidité a investir
on peut par contre comparer a remake live et pour moi le parcours est vraiment pas mal :

• en intro (fevrier 2022) elle était a 200 , ils l’ont revalorisé a 204 et la VR a 205 au moins elle est décote
• la poche sociale est a 5% (pas 10) et effectivement cela doit grignoter quelques dizièmes de rendement , ça veut dire qu’ils sortent vraiment de très bons rendements (normal avec un TOF a 99% qui pour moi est assez exceptionnel pour une SCPI qui va bientot avoir 5 ans. mais pour kross sauf erreur ils n’ont pas parlé de cette poche, donc le rendement sera bien meilleur.
• l’endettement a 27% est un peu élevé mais ils collectent bien donc pas de soucis, ça veut dire qu’ils sont un peu offensifs et emprunter a 4,5% pour acheter des biens qui ont un rendement a 8/8,5% n’est pas stupide , le spread est bon actuellement.
• pour les frais je suis aussi adepte des 0% (j’ai bcp de zen, atlas, et live) mais on les paie toujours en différé ou pas , la au moins avec la decote de 10 ce sera neutre pour les sponsors, et les 10% a payer en post sponsors , si la SCPI fonctionne bien , pas de soucis je pense , ce sera comme corum origin, tansitions europe,comete, epargne pierre europe etc… ils collectent toujours beaucoup.
  c’est une introduction donc pas d’historique, et cette decote de 10 sert a rémunerer le risque , pour ma part je le prends et mème en nue propriété de 5 ans (pas de sortie possible avant 5 ans). je me dis que au pire si ça ne marche pas, elle pourra fusionner avec live . de toute façons le plus important c’est qu’ils ont des actifs en gestion, ça paie leur structure, kross c’est du plus.
  c’est pourquoi je ne souscris pas a des volt , darwin etc qui ne sont pas viables en dessous d’une certaine capitalisation qui ne paie pas les frais fixes.
  aussi c’est très important remake est reconnu, a un reseau de distribution et les CGP vont la pousser car c’est une SDG qui a de bons resultats et de l’experience et les clients des CGP ne pourront pas leur reprocher de les avoir fait investir dedans (la due diligence est bonne , pour volt par exemple c’est risqué pour un CGP).

[Kerv31]

Je partage assez cette analyse.

La décote des parts en phase sponsor est assez intéressante car elle absorbe les frais de souscription, payés en une fois, ils l’expliquent bien dans leur vidéo de présentation.

Les performances de remake live, pour une scpi âgée de 5 ans, semble satisfaisant au vu de la poche sociale d’une part et de de sa revalorisation du prix de part , et sa distribution reste supérieure au taux cible.
L’endettement certes sensiblement élevé pour moi est cohérent au vu de la collecte que remake parvient à lever donc ces atouts permettent d’envisager Kross sous de bons auspices

[carltonr]

Je ne partage pas les avis (dans les grandes lignes) sur Remake Live.

Je partage partiellement les avis sur Remake Kross, je serai acheteur sur le mois d’octobre.

Les points faibles/négatifs sur Remake Live à date :

1- la collecte annuelle en 2026, disons 100 M€ sur presque 1 Mds d’actifs, avec un taux de rendement AEM de 7,5-8 % (7,8 % au T2 2026, inconnu au T1 ?), soit comme l’a calculé quelqu’un du forum, un rendement brut de fiscalité étrangère à 6,4 % et 5% en net. Ce rendement brut – au demeurant assez moyen mais bon pour une SCPI patrimoniale à mon avis – n’impactera que faiblement le taux de rendement du portefeuille déjà constitué à hauteur de 10 % du total des actifs

2- la presse évoque un rendement moyen des SCPI à 4,91 % en 2025 mais cela englobe également des SCPI de bureaux qui ont perdu jusqu’à 40 ou 50 %, ce qui relève mécaniquement le rendement. R Live ne devrait plus dans le 1^er quartile je pense fin 2026

3- l’objectif du TRI à 7 % sur 10 ans est sûrement valable, vu le sérieux et l’expérience des 2 gérants de la SDG, mais de mémoire dans une de leurs dernières video ils ont bien précisé que cela sera atteignable ou respecté du fait des bonnes 1ères années, en intégrant la revalorisation des parts 200 € → 204 €. Dis autrement, quelqu’un qui souscrirait aujourd’hui aurait moins cette certitude, me semble-t-il.

Mon avis est qu’à l’issue des résultats 2026, la SCPI n’apparaîtra plus dans le top 10 que cela soit en TD ou en PGA

4- les acquisitions ont notamment été réalisées sur les années 2022, 2023 et 2024 (sauf erreur de ma part, collecte de 200 M€ en 2025 et 100 M€ estimés en 2026), soit à des taux d’intérêt autour de 3 % environ, versus 5 % (pour arrondir) aujourd’hui en France et au UK où 50 % des actifs sont situés. Dès lors, j’attends les nouvelles valeurs d’expertise au 31/12/2026 … et celles d’autres SCPI aussi bien sûr

5- on sent désormais le poids des frais de gestion de 18 % en contrepartie des 0 % de frais à l’entrée appliqués sur des loyers et une base d’actifs de 1 Mds € (les cash flows rentrent pour la SDG ! on est bien au-delà des 300/400 M€ d’actifs à atteindre pour le seuil de rentabilité et de survie à LT d’une SDG)

En regard, il y a aussi bien sûr des points positifs.

[Kerv31]

Analyse interessante et pertinente, je me permettrais de compléter en précisant que les valeurs de réalisation de fin 2026, devraient mécaniquement baisser en raison du contexte inflationniste et des taux.
Certes temporaires et en conséquences des tensions en Iran, le marché devrait toutefois cette réalité économique .

En tant qu’investisseur en scpi, entres autres, et connaissant bien l’efficacité du long terme, le fonctionnement des marchés c’est aujourd’hui qu’il faudrait que les scpi aient de la collecte afin de pouvoir acheter des actifs offrant des rendements attractifs. Le cycle immobilier pénalise les valorisations mais offrent des rendements qu’il est pertinent de pouvoir saisir.

L’une des forces de la scpi par rapport à la foncière cotée est sa capacité à maintenir une collecte régulière qui lui permets de faire face aux variations des valeurs immobilières que les expertises constateront en fin d’année.