Remake Kross - Avis sur la SCPI 🔎

[Clement]

Et voici celui que nous avons envoyé hier soir

[Kerv31]

Avec une décote de 10%, cela revient à l’absence de frais de souscription. Dès lors ceux qui apprécient remake , qui l’estime susceptible de lever la collecte et qui croient à cette strategie n’hésiteront pas à se positionner

[flejacq]

Ils ont recruté combien d’analystes pour s’attaquer au marché asiatique ? Ils ont mis en place des partenariats sur lesquels ils n’ont pas communiqué ? J’ai une large position en Remarke Live en PP et NP mais je ne comprends pas le positionnement et la stratégie de ce nouveau support qui par ailleurs marque un changement de cap à 180 degrés de leur philosophie initiale. Pour moi le seul intérêt est d’entrer et pouvoir sortir au bout de 2/3 ans sans pénalités après avoir profiter des premières années de distribution qui sont artificiellement gonflées par la collecte et le délai de jouissance extrêmement important ici puisque 6 mois ici sauf erreur…).

[Kerv31]

J’ai tendance à penser qu’ils n’ont pas, encore d’équipes pour les nouveaux marchés d’où leur volonté de pratiquer des frais de souscription.

A la différence des frais de gestion plus élevés qui génèrent des revenus pour la société de gestion que les actifs en gestion les frais de souscription, eux, apportent des revenus sur la collecte et cela est plus facile pour financer une structuration des équipes les marchés asiatiques, les partenariats etc…

Je suis, probablement moins sévère que vous sur ces frais considérant que s’ils permettent de se doter de compétences et d’actifs qui ramènent des revenus ça me convient.

Mais comme chaque scpi en lancement, les investisseurs n’achètent qu’une promesse, sans track record il est difficile de faire autrement

[Clement]

Nous répondons à toutes ces questions dans la vidéo dédiée à ce nouveau véhicule qui arrive début octobre !

[flejacq]

Bonjour Clément,
La vidéo sera disponible début octobre c’est bien cela ?
Pas sur de comprendre qui de la video ou du nouveau véhicule est visé dans ton message.
Merci

[Kerv31]

Il semble que ce soit la vidéo qui arrive début octobre pour répondre aux questions concernant ce véhicule

[IrokoFred]

En effet des tas de questions se posent…

• vont-ils aligner comme dans Remake Live le prix d’une part avec la valeur de reconstitution ?
• vont-ils avoir une poche sociale de 10% comme dans Live ?
• Y aura-t-il de la part de Louve du cashback boosté après les parts sponsors ?
• etc.

[Kerv31]

Cela est intéressant egalement de connaître la stratégie d’actif achetés small cap ou mis cap

Y aura t-il une orientation préférentielle au départ ou sera t-elle purement opportuniste ?
Comptons sur clément pour approfondir ces questions et d’autres (raison des frais de souscription, délai de jouissance etc…) telles que la présence au salon de la scpi ou non? Si oui j’espère pouvoir échanger pour me laisser ou non convaincre

[IrokoFred]

J’ai une question un peu bête…

Il y a 10% sur la phase sponsor 1 qui ramène le prix à 90 euros.

Mais comme les frais de souscription après phases sponsors seront de 10% HT et donc de 12% TTC, en fait ce sont 88 euros qui seront mis au travail. Du coup je lis ici ou là que les 10% de la phase sponsor 1 couvrent les futurs frais de souscription mais pas vraiment du coup car il y a quand même un différentiel négatif de 2%, non ?

En gros celui qui achète en phase sponsor 1 à 90 euros et qui revend 2 ans plus tard par exemple (après les 2 années de détention obligatoires) récupèrera si le prix de part n’a pas évolué 88 euros.

Je me trompe ou pas ?

[Abel1]

Sincèrement, quand je vois les rendements de Remake Live qui se réduisent, je n’ai pas envie de tenter chez Kross.
Je comparais les rendements d’Iroko Zen et de Remake Live. Ils se tenaient dans un mouchoir de poche. Et maintenant, il y a environ 15% de différence en défaveur de Remake (TD annualisé 2026 autour de 5% net à vue de nez), et aucune plus value à prévoir dans l’immédiat. Donc je ne suis pas convaincu qu’ils réalisent les bons choix pour ma part, alors qu’ils sont plus « jeunes » qu’Iroko.
Sincèrement, les achats semblent être faits sans chercher l’optimisation et la poche sociale augmente de plus en plus. Avec les frais de souscription, je ne serais pas surpris d’avoir une valeur de reconstitution en surcôte pendant les 2 premières années, ce qui réduirait encore la collecte (surtout après la phase sponsors).
Si c’est le cas, en sortant dans 2 ans, on perd 2% ! Pas sûr que ce soit rentable sur la période.
En tout cas trop risqué pour moi.

[MB78]

J’ai vu sur la note d’information de remake kross que la valeur retrait est de 90 euros. Ça colle avec les 10% de frais de souscription car en immobilier pro en parle en HT je pense.

[Abel1]

Tu dois avoir raison. C’est déjà ça, mais toujours pas convaincu pour ma part. Je n’aime pas la trajectoire que prend Remake.

[IrokoFred]

MB78 => Merci !

Abel 1 => Eh bien je suis exactement comme toi. Je pense la même chose. J’hésitais à rentrer en sponsor 1 mais je me demande si je ne vais pas mettre tout simplement un billet sur Atlas et ça m’éviterai de vendre des actions.

[Kerv31]

La présence ou non d’une poche sociale, la constitution d’un RAN, la stratégie et la typologie d’actifs qu’ils souhaitent acquérir sont autant de questions auxquelles Remake devra répondre. A priori il faudra qu’ils soient convaincants pour que les investisseurs qui comparent avec Atlas aient envie de tenter l’aventure.

Les frais de souscription est un élément important la société de gestion expliquera leur affectation, et comment ils comptent développer le véhicule pour qu’il reste attractif et la régularité ou le dynamisme du rendement, les perspectives de valorisation etc seraient recevable pour des investisseurs, il n’y a pas de frais de cession mais elle conserve une agilité pour arbitrer et réinvestir.

Les parts acquises en phase sponsor devront être conservées 2 ans ce qui est plutôt raisonnable et les corrections des actifs en raison de taux élevés me semble offrir des opportunités de marchés intéressantes. J’ai un à a priori plutôt favorable envers cette scpi même si j’attend de voir la vidéo d’octobre

[LaZak]

Si jamais certains étaient intéressés par le webinaire organisé par Remake Asset Management (rediff du mardi 22/09).

Remake : des nouveautés qui vont faire parler | Remake

[IrokoFred]

Je ne les ai pas trouvés hypers convaincants durant cette vidéo.

Aucuns actifs sous promesse évoqués. Je ne veux pas faire le rabat joie mais je ne peux pas m’empêcher de comparer avec Iroko qui, un an avant de lancer Atlas, avait déjà bien étudié les zones géographiques où ils allaient déployer (et communiquaient la dessus) et avaient déjà 3 ou 4 actifs sous promesse à des taux intéressants et des typologies différentes.

J’ai un peu peur que ça fasse comme Eden. La valeur de reconstitution n’a jamais dépassé le prix de part, du coup ça invite pas vraiment les investisseurs à rentrer avec une surcote, même minime et la collecte est molle.

A contrario une scpi comme Elevation Tertiom méconnue du public voit sa collecte petit à petit s’apprécier et je pense que sa belle décote y ait pour beaucoup.

[carltonr]

Ce sont des bonnes remarques.

Il n’y a pas d’intérêt dans un 1er temps à déployer des ressources maison en Asie et subir une structure locale de coûts fixes, autant passer par des intermédiaires locaux et les rémunérer.

Perso, sur REMAKE Live, il faut reconnaitre que c’est désormais une SCPI solide plutôt patrimoniale avec un rendement actuel AEM à 7,5%/8%, un TD qui baisse vers 7% voire en dessous en toute logique pour 2026, peu de décote en valorisation de prix.

La prime de risque avec le taux UK du gilt (5,3%) ou l’OAT (disons 4,5%) si le TD brut de R Live est à 6,5%, est vraiment en bas de fourchette mais reste cependant cohérent avec d’autres pays européens.

Donc, en fonction du portefeuille de SCPI que l’on détient déjà, si on fait le choix de la SDG REMAKE, la question se pose pour un investissement en ce moment entre les 2. Avec IROKO Atlas, il y a match possible.

[Kerv31]

Je pense également que prévoir dans ses statuts la possibilité d’investir en Océanie et en Asie ne signifie pas que les premières acquisitions seront dans ces zones.

Et collecter des frais de souscription permets à la société de gestion de pouvoir de structurer ou nouer des partenariats pour se positionner sur ces derniers.

Concernant le lien vidéo fonctionne t-il ? Lorsque je connecte il faut s’inscrire, mais auriez vous une vidéo ?

Je n’ai pas d’opinion tranchée néanmoins je trouve qu’elle est intéressante et attends de savoir davantage pour me positionner

[IrokoFred]

En annualisant les deux premiers trimestres on serait autour des 6,4% brut de fiscalité étrangère et 5% de rendement net de fiscalité étrangère sur Remake Live.