Remake Live - Avis sur la SCPI 🔎

[IrokoFred]

Bonjour la communauté des investisseurs.

Personnellement plutôt déçu de cette SCPI.

Je viens d’entièrement racheter mon assurance vie où je détenais des parts de remake live.

Ils privilégie certes les baux longs de 10 ans au détriment du rendement mais passer de 68 euros à 63 euros puis à 60 euros puis à 56 euros tout ça en moins de 8 mois c’est énorme.

sans compter la valeur de reconstitution qui est alignée avec le prix de part donc aucun matelas de sécurité et un rendement qui passe de 7,76 à 7,64 puis à 7,50 puis à 7,05 quand Iroko fait beaucoup mieux par exemple.

Donc pour moi la gestion est pas terrible terrible, ce n’est qu’un avis personnel.

Je vais arbitrer sur Iroko Atlas sans doute.

[quentinhqt]

Bonjour Fred,
Oui mais dans ce cas tu mets sur quelles SCPI hors Iroko pour diversifier ? Car pour moi Remake Live ça reste top 3 avec Iroko et Corum

Bien que je trouve l’espace associé sur le net de Remake pas au niveau du tout des autres SCPI que je viens de citer

[Juju]

En ce qui me concerne je considère qu’avoir un prix de part aligné sur la valeur de reconstitution est bien plus juste pour les associés existant. Les nouveaux entrants ne bénéficient pas d’un prix décoté sans avoir pris les risques avant et les associés peuvent sortir s’ils le souhaitent au vrai prix de marché et non pas en ‘bradant’ en réalité la valeur de leur part. Bien sûr quand on est en période d’accumulation on est content de voir un prix avec une décote mais honnêtement on espère bien que le prix sera revalorisé peu de temps après avoir investi si on investi en une fois ou alors quand on aura investi la somme globale qu’on souhaitait…puisque soudainement notre intérêt s’aligne avec les autres détenteurs de parts et plus avec les futures entrants.

Je ne fais pas attention aux dividendes mois par mois et ne me suis pas rendu compte de la baisse récente que vous indiquez, les dividendes au mois peuvent varier notamment pour des raisons de fiscalité étrangère qui n’est pas prélevée de manière uniforme mensuellement. Que la performance annuelle baisse est à priori normal, avec la taille qui grossie, l’effet relutif diminue. Ce qui peut faire mal par rapport à Iroko c’est que même avec un TAM similaire les frais de gestion de Remake sont de 18% par rapport à Iroko Zen qui sont à 14/15% de mémoire.

En revanche j’essaie de lire les reporting trimestriels et j’ai vu que Remake a investi récemment sur plusieurs biens en nue-propriété avec des remembrements prévues dans 16-17 ans seulement donc il est clair que cette SCPI s’inscrit là dans le très long terme. Cela impactera de facto à la baisse la performance avant le remembrement (même si c’est marginal en terme de % du portefeuille).

[flejacq]

Bonsoir,

• Je ne comprends pas les chiffres avancés : « 68 euros à 63 euros puis à 60 euros puis à 56 euros tout ça en moins de 8 mois c’est énorme » De quoi parlez vous ?
• 7,76 à 7,64 puis à 7,50 puis à 7,05 = « pas terrible » ?
• « quand Iroko fait beaucoup mieux par exemple ». Beaucoup ? C’est à dire ?

[IrokoFred]

Bonjour,

Pour répondre aux messages pré-cités :

• Quentinhqt => Tu as raison je suis trop exposé à Iroko car je n’ai actuellement que deux SCPI en direct (Iroko à 95% et Elevatiom Tertiom à 5%). J’ai au moment du lancement d’Elevation Tertiom souscrit à des parts avec une décote de 5% donc j’ai une vingtaine de part à 190 euros et j’avoue que cette jeune SCPI, la seule d’outre mer fait doucement son petit bonhomme de chemin, valeur de reconstitution à 212 euros pour un prix de part à 200 euros et pour info avec 23 parts soit environ 4300 euros j’ai touché un dividende de 48 euros donc 2,5 fois plus que remake live par exemple. Je n’investis pas sur les scpi avec frais de souscriptions et la seule sur laquelle je mettrais éventuellement des billes est Corum Origine et pas une autre. J’ai suivi de près Upeka mais bon rien que leur site au début te fait comprendre que ce n’est pas sérieux et Vicky malgré tous ces efforts ne me convint pas (5,76% de rendement après une année d’exercice c’est pour moi pas sérieux avec une valeur de reconstitution par extraordinaire non plus). Eden valeur de reconstitution sur côté donc là aussi je passe mon chemin en courant. Je regarde de près Sofydinamique et investirai peut-être dessus (à voir). Quant à Remake Live ma toute première SCPI (j’étais encore novice à l’époque et n’y connaissait rien) je l’ai pris en assurance vie mais j’ai toujours et encore aujourd’hui détesté leur site (franchement il faut faire un effort, pour moi ça donne une idée de sérieux ou pas, ca commence là…), au début mes dividendes étaient réguliers et petit à petit ils ont baissé alors qu’ils sont rentrés dans un moment de marcher exceptionnel et quand d’autres comme Transition Europe, Comète, Corum et Iroko acheté à plus de 7,8 acte en main moyen eux étaient largement en dessous (pour privilégier et ça s’entend et se défend des beaux longs). Donc je vidange mon assurance vie et je vais tout replacer sur Iroko Atlas en suivant en parallèle de très près Sofydinamic ;
• Juju => Oui vous avez raison Juju concernant la variation des dividendes mais pour moi ça baisse beaucoup trop (eux parlent d’une plus forte exposition hors France, etc. Pour moi ça n’explique pas tout et je pense mais c’est un avis personnel qu’ils ont pas si bien acheté que ça. Donc je sors en prenant les -3% (en assurance vie le frottement est moins violent) mais je préfère avoir un matelas de sécurité, par exemple Iroko fait 7,32 en 2024 avec une valeur de reconstitution à pratiquement 214 et 7,13 en 2025 avec une valeur à pratiquement 214 encore alors que remake passe de 7,5 à 7,05 pour une valeur qui stagne à 204. Pour la première fois de son histoire Iroko a un meilleur taux de distribution que Remake avec 2 fois plus d’immeubles et ils sont rentrés dans un moment de marcher moins favorable.;
• Flejacq => J’avais 13 500 euros en parts de remake en assurance vie et j’ai touché pendant plusieurs mois 66/67 euros avant de toucher pendant plusieurs mois 63 euros puis pendant plusieurs mois 60 euros et maintenant 56 euros. Je trouve la baisse énorme et trop rapide…Quant à 7,79 - 7,64 - 7,5 et 7,05 ce sont de mémoire les taux de rendement distribués par remake depuis ses débuts.

Mais il est vrai que je devrais un peu plus me diversifier mais je n’avais pas envie 'd’entrer sur Transition Europe et franchement avec ce que je lis j’ai vraiment bien fait, Comète non plus. Il y a le nouveau véhicule qui pour le moment marche plutôt pas mal Wemo One avec Ivan qui est partout mais il a raison, il défend sa SCPI, il s’investit et c’est tout à son honneur. J’aimerais parfois lire sur ce forum des mots et commentaires d’autres gérants. Lui le fait et bravo à lui. Vicky aussi, je le salue au passage. Ca permet de rassurer les investisseur et je trouve que c’est important de prendre de son temps pour être en lien direct avec la communauté.

Bons investissements à toutes et à tous.

[flejacq]

Je ne veux pas jouer les trouble-fêtes, mais il suffit de remonter certains de mes précédents messages pour constater que j’attends toujours une réponse concrète : où trouver une SCPI de plus de 10 ans, avec des dividendes en hausse régulière, sans subir l’érosion liée à une collecte massive qui dilue la performance ?
Néanmoins, il faudra bien se faire à une réalité : les rendements exceptionnels à plus de 7 % sont appelés à se normaliser. Les TRI cibles qui intègrent pourtant la revalorisation des parts restent généralement en dessous de ces niveaux, ce qui donne une idée claire de la tendance pour les années à venir.
Quant à Tertiom, c’est un micro-marché où les rendements reflètent les risques pris…
Bonne chasse !

[mten]

où trouver une SCPI de plus de 10 ans, avec des dividendes en hausse régulière, sans subir l’érosion liée à une collecte massive qui dilue la performance ?

Est-ce que c’est une question rhétorique ?

[IrokoFred]

Non mais évidemment que c’est normal que les dividendes baissent mais pas de cette façon…J’ai du Iroko zen et du Remake live. Eh bien je vois la différence…De toute manière une équipe qui laisse un site web comme le leur ne m’inspire pas très confiance.

Ils ont aussi une poche sociale, tout à leur honneur, mais qui dilue pas mal la performance.

De toute manière ils l’ont dit eux-mêmes. J’ai suivi quasiment toutes leurs interventions télévisées et leurs webinaires. Ils prônent des beaux longs et une rendement moindre donc là où d’autres vont prendre du 7,8 acte en main avec des beaux à 7 ans eux vont privilégier du 7,3 acte en main avec des beaux de 10 ans. Mais malgré tout pour moi cela n’explique pas cette baisse aussi vertigineuse des dividendes donc moi je sors.

[berti49]

Remake doit aussi gérer les sorties d’av

Ils étaient les premiers sans frais d’entrée à être dans spirica, ça a tellement collecté qu’ils ont dû arrêter il y a 12 mois, le ratio d’emprise instit devenant trop élevé…

Le comportement en av étant différent de celui en direct, cela peut avoir une influence

A noter que remake uk a du mal à trouver son public…

[flejacq]

Non. N’hésitez pas si vous en trouvez. Je suis toujours resté sur un échange que j’avais eu il y a plus de 10 ans avec un CGP qui m’avait conseillé d’aller sur la SCPI car les loyers sont indexés et protègent les revenus contre l’inflation.
Parfait pour préparer une retraite et se faire une rente.
Il avait simplement oublié de me parler de l’impact supérieur de la dilution induite par des collectes non maîtrisées.

[berti49]

Je ne pense pas que cela existe

La période COVID a mis à mal les SCPI commerces, et la hausse des taux les SCPI bureaux

Sur le principe autour de 2020-2022 on était sur des AEM entre 4 et 5%, juste avant les taux 0% on était AEM entre 5 et 6%, donc difficile de faire monter le dividende

Même corum a fait varier ses dividendes (entre autre du fait des PV distribuées variables d’une année sur l’autre)

De plus tout le monde communique sur les TD, donc pour retrouver les dividendes il faut croiser avec le prix de part, ça devient un travail titanesque sur 10 ans d’historiques et +/-200 scpi

[flejacq]

Bonjour @berti49,
On trouve assez facilement les dividendes distribués par nos SCPI. De mon côté, je regarde beaucoup moins les TRI puisque je ne revends pas. Ils m’intéressent surtout comme outil de pilotage de la collecte, permettant de limiter la dilution via l’augmentation du prix de souscription.
En posant la question sur ce forum, je cherche avant tout à interroger les SCPI que nous connaissons et détenons réellement en tant que membres. En ce qui me concerne, cela représente une dizaine de SCPI. J’imagine qu’en cumulant les portefeuilles de chacun, nous couvrons probablement près de 80 % de la capitalisation du marché.
Pour ma part, j’étais investi bien avant le Covid : mes premières lignes, constituées autour de 2010, avaient d’ailleurs déjà subi une baisse des revenus en 2020. En revanche elles avaient toutes augmenté leur prix de souscription de 5/10% sur la période. Pas suffisant pour limiter la collecte sur ce placement qui a connu un fort engouement. Le résultat est connu, des capitalisations importantes et une liquidité disparue. Au final la hausse de 5/10% s’est transformée en baisse de -10/-15% sur mes lignes et des revenus qui ont plongé. Ces lignes avaient été acquises à crédit pour limiter l’impact fiscal, raison pour laquelle je suis resté collé sans chercher à sortir. Bien sûr j’ai largement profité des dernières années pour gonfler mon portefeuille avec de beaux rendements. Mais je suis lucide et n’espère pas voir des rendements de 7% maintenus. Pour ma part si une SCPI est capable de réellement me servir 5/6% sur 20 ans avec un profil solide et une fiscalité équilibrée à l’international, je prends. Pour être transparent j’ai toujours pensé que le succès de Corum ne durerait pas et force est de constater que j’avais faux et qu’ils ont été et restent très performants. Du coup je n’en ai jamais acheté et je le regrette !

[Stony]

@Juju

idendes au mois peuvent varier notamment pour des raisons de fiscalité étrangère qui n’est pas prélevée de manière uniforme mensuellement. Que la performance annuelle baisse est à priori normal, avec la taille qui grossie, l’effet relutif diminue. Ce qui peut faire mal par rapport à Iroko c’est que même avec un TAM similaire les frais de gestion de Remake sont de 18% par rapport à Iroko Zen qui sont à 14/15% de mémoire.

En revanche j’essaie de lire les reporting trimestriels et j’ai vu que Remake a investi récemme

Votre avis de supprimer remake live de votre portefeuille est entendable vu que chacun pilote comme il le souhaite. Mais une partie de vos arguments est difficilement audible avec une répartition de 95% sur iroko. Ce n’est tout simplement pas un portefeuille mais juste un investissement ALL IN sur un seul titre.

Complètement déraisonnable, et pour moi on ne voit cela que chez les débutants, ou bien chez une personne qui est dans un effet tunnel ou on passe du statut d’investisseur a celui d’adorateur.
En témoigne votre pseudo lui même ou vous vous appelez “iroko fred”.
On est plus dans une neutralité d’investisseur là

Dans mon approche c’est structurellement une erreur de constitution de portefeuille.
A 95% d’exposition a un unique acteur, c’est pas une “réflexion” a avoir pour diversifier, c’est une obligation urgente.

Je pose cet avis personnel car ça m’a un peu choqué de voir votre exposition mais no offense c’est juste pour exprimer mon ressenti.

[Juju]

Je ne sais pas trop ce qui s’est passé car vous répondez à Iroko Fred mais je le reçois comme une réponse pour moi..?

Dans tous les cas je préfère en effet avoir un portefeuille plus équilibré (7 scpi dont 6 représentent chacune ~15% et la dernière 9%)

[Pabcnz]

Bonjour à tous,

Je constate depuis plusieurs mois une baisse relative mais continue du montant des distributions de la part de Remake Live. Je comprends qu’il est assez naturel que la performance baisse à mesure que la SCPI “mûrit”, mais je trouve que la baisse commence à être importante. Le dividende par part était autour de 1€ début 2025 et il a quasi continuellement baisser pour atteindre son plus bas ce mois-ci avec un dividende à 0,83€.

La société de gestion a-t-elle fourni des explications concernant cette baisse et les perspectives? Est-ce que certains parmi vous sont habitués à ce type de baisse sur d’autres SCPI et sont en mesure d’anticiper le taux de distribution sur lequel la SCPI va atterrir à moyen / long terme?

Merci beaucoup

[MikeN]

@Pabcnz

d’anticiper le taux de distribution sur lequel la SCPI va atterrir à moyen / long terme

Bonjour

il me semble que la SCPI a un objectif de TD de 5.5% par an. Donc ils feront en sorte de rester au-dessus

[garykidall]

comment ça se fait que je touche le montant avant prélèvement sur mon compte bancaire et pas le montant net de votre versement ? qui pourrait m’expliquer cette bizarrerie ?

sinon sur le dividende, pour le même nombre de parts comparativement avec Iroko, ça fait 30 € de différence, c’est effectivement substantiellement moins chez Remake depuis quelques mois …

[quentinhqt]

Franchement Iroko est sur une autre planète … Je voulais renforcer Remake pour mieux répartir mon portefeuille en terme de sociétés de gestion … Mais c’est certain que les chiffres me font hésiter ..
Surtout qu’ils se permettent “le luxe” de perdre du rendement pour investir dans le social.

[Georges]

Bonjour,

C’est effectivement très bizarre, avec en plus 0€ de libératoire sur 0,64€ à 12,80%, et quand on réfléchit à la masse financière globale gérée pour l’ensemble des souscripteurs, la confiance en prend un coup.

[8yftj]

J’'émets une hypothèse: vous aviez demandé la dispense de prélèvement…? Ou alors, une telle dispense a été enregistrée à tort.

Cela dit, cela explique le 0 PFNL, mais pas le fait que vous perceviez les prélèvements sociaux… inversion de chiffre?