Sofidynamic - Avis sur la SCPI 🔎

[Scaevola]

Bonjour,

Il semble y avoir une coquille sur la plateforme Louve Invest car Sofidynamic me semble labellisée ISR ce qui ne figure pas sur sa fiche descriptive

[Clems]

Bonjour à tous,

J’ai voulu souscrire avec l’offre cashback Boursobank mais impossible de passer la souscription à cause du questionnaire. Je suis pourtant certain de mes réponses.. quelqu’un pourrait m’aider ?

«

1.

Les SCPI disposent d’une forte liquidité et peuvent être revendues à tout moment.

• OUI

• NON

• Je ne sais pas

2.

L’investissement sur des SCPI :

• est toujours garanti à 100 %

• présente un risque de perte partielle ou totale

• Je ne sais pas

3.

Les SCPI ne garantissent pas le montant d’un dividende et son versement.

• OUI

• NON

• Je ne sais pas

4.

Les revenus distribués par les SCPI sont principalement soumis à la fiscalité :

• des revenus mobiliers (prélèvement forfaitaire unique)

• des revenus fonciers (barème progressif de l’impôt sur le revenu + prélèvements sociaux)

5.

Exercez-vous ou avez-vous exercé une profession dans le domaine de la finance et en rapport avec ce type de produit lors des 10 dernières années ?

• OUI

• NON

6.

Quel est le nombre de transactions que vous avez réalisées (hors gestion sous mandat ou gestion privée) sur ce type d’instrument financier sur ces 12 derniers mois ?

• Aucune

• 1

• Entre 2 et 4

• Plus de 4

7.

Les SCPI sont des instruments financiers à horizon d’investissement court terme.

• OUI

• NON

• Je ne sais pas

«

[Pilote]

Idem, j’ai fait remonter au service client Boursobank, cela semble être un bug.

[Clems]

Ça fait déjà quelques jours que c’est comme ça, j’espère que ça sera ok avant le 31/12

[Pilote]

C’est Ok ce matin pour la souscription en ligne.

[Kerv31]

La quasi totalité des CGP ou des plates formes, ainsi que les sociétés de gestion, insistent sur le caractère d’investissement long terme et ,objectivement, celui qui se positionne sur ce type de produit, en ayant pour objectif de percevoir des revenus et de conserver les parts de SCPI sur une très longue durée (10-12 ans, voire davantage) son risque de perte en capital est fortement réduit, l’amortissement des frais de souscription est aisé et la capacité du véhicule à traverser les divers cycles immobiliers qui existeront sur la période également. Sofidynamic, également européen, m’avait intéressé, mais je n’ai pas voulu me disperser craignant la multiplication d’IFU et, ensuite des difficultés en matière de déclaration fiscale

[flejacq]

Bonjour @Kerv31
Je vais venir un peu plomber l’ambiance, car j’entends souvent dire que la SCPI est un placement de long terme et que, pour qui sait attendre, sortir gagnant est un quasi-acquis (sauf cas exceptionnel). Je souhaite partager mon expérience car je vois passer beaucoup de portefeuilles actuellement, parfaitement diversifiés tant géographiquement que sur la nature des actifs, et qui affichent fièrement des TD à 6/7 %.
C’est magnifique, mais c’est regarder la réalité avec un prisme court-termiste. Ces portefeuilles n’existent que pour ceux qui les ont constitués au cours des deux dernières années. Ceux qui sont investis comme moi depuis 15 ou 20 ans peuvent avoir des histoires très différentes à raconter. Sur ce forum, les fils ne concernent quasiment que les nouvelles « stars » (et c’est normal), mais s’il y avait un fil pour ceux qui, comme moi, détiennent des SCPI historiques, ce serait instructif et constructif. L’idée n’est pas d’effrayer, mais de mettre en perspective. Je ne cherche pas à dégoûter ou décourager, puisque je continue moi-même à investir dans les SCPI.
J’en viens à mon exemple : Rivoli Avenir Patrimoine (mais j’aurais pu parler d’Épargne Foncière ou de PFO2, par exemple). Je choisis Rivoli car je viens de recevoir un courrier qui a fini de me désespérer !

Pour donner quelques chiffres : j’ai souscrit en 2016 (à crédit de surcroît) avec un prix de souscription de 278 €. Aujourd’hui, le prix est à 228 € et le prix de retrait à 210 €. Je suis donc en moins-value latente de quasiment 25 % si je sors (et je ne peux pas, évidemment, puisque dès que de meilleures SCPI sortent, les anciennes voient leur liquidité disparaître). Peu m’importe, je ne veux pas vendre, j’ai investi pour ma retraite.
Mais là encore, l’histoire se pimente. Au titre de l’exercice 2017, j’ai touché 11,2 € / part (net sur mon compte bancaire, imposition à l’IR). Pour 2025, le courrier nous annonce « la bouche en cœur » 8,4 € (8€ net sur mon compte). Je laisse chacun calculer le TRI en combinant la baisse de valeur de part de 25%, la baisse de revenu de 28% et un emprunt à 3,1%…
Je précise qu’à l’époque, on vantait la qualité des actifs, la taille qui garantissait une diversification… Bref, chaque époque a ses modes et ses discours marketing.

Donc prudence : la vie des SCPI peut être heurtée et les déconvenues ne se limitent pas aux supports avec de mauvaises équipes de gestion ou des cas de fraude. C’est aussi une question de cycles et de réalisme historique.

Vous imaginez la surprise quand le versement du dernier trimestre est divisé par 3…

[Kerv31]

Merci beaucoup pour ce retour d’expérience.

Je partage cette inquiétude et tiens à préciser qu’autrefois les scpi étaient investis sur des immeubles de bureaux de grandes tailles, peu réversibles et effectivement ces derniers ont beaucoup soufferts ces dernières années pouvant expliquer cette érosion de la rentabilité.

effectivement vous percevez vos loyers mais la baisse du prix de parts est conséquente sur ce cas précis mais nul ici et surtout pas moi n’a affirmé que ce produit etait sans risque. Il a sa place pour la stabilité et en diversification de patrimoine mais des reits et autres produits doivent constituer le portefeuille.

Je déplore ce qui vous arrive cela arrive également aux scpi bancaires dont beaucoup savent qu’il faut les éviter aujourd’hui. Après vous pouvez arbitrer encaisser la moins value et repartir sur une aux distributions supérieures

[JeanSeb]

Intéressant cette analyse et pas très rassurant pour la suite. Serais tu capable de faire le calcul du rendement en intégrant les loyers reçus ? Si on regarde l’’indice EDHEC IEIF Capital réinvesti, il est à +27% sur 10ans… J’ai l’impression que ta SCPI fait moins depuis ton acquisition en 2016, ce qui montre que le gestionnaire aurait pu mieux faire. Bcp de gérants ont fait du levier en augmentant fortement leur endettement lorsque les taux étaient bas. Puis lorsque l’immobilier a baissé du fait de la hausse des taux, l’impact a été très fort sur les valo et donc le prix de part. Gestion court-termiste de leur part qui a entraîné la ruine des souscripteurs investis sur le long terme…

Quelle SCPI avec plus de 10ans d’ancienneté capte encore des fonds? Corum origin seulement. Les investisseurs privilégient les jeunes SCPI plus lucratives sur le moment. Les gestionnaires s’adaptent et créent de nouvelles SCPI délaissant un peu les anciennes. Que deviendront ces jeunes SCPI ? Seront elles remplacées par les suivantes ou est ce que les nouveaux gérants feront mieux que leur prédécesseurs en ayant une vision long-terme au profit de leur SCPI et celui des souscripteurs ?

[Kerv31]

Objectivement et factuellement les nouvelles scpi, majoritairement ne reproduisent pas l’erreur de concentrer leurs achats sur des actifs de bureaux à Paris.

Sur ce cas précis c’est l’exemple même de stratégies que toutes évitent aujourd’hui. Effectivement Corum parvient à collecter, Alderan egalement avec Activimmo, Atland voisin avec Épargne Pierre et d’autres. Nul ne peut prédire l’évolution de l’immobilier mais en revanche la quasi totalité des scpi évitent les erreurs du passé.

Diversification et élargissement géographique me paraissent être de bonnes orientations pour stabiliser une distribution et une valorisation.

Mais cela n’engage que moi, concernant ce type de scpi, il convient d’évaluer le coût de l’arbitrage avec celui de la conservation.

[flejacq]

Bonjour @JeanSeb Non, je n’ai pas fait le calcul. S’agissant de l’indice Edhec, je n’y accorde qu’une valeur toute relative, car il est calculé dividendes réinvestis, ce qui ne correspond pas à ma réalité. En l’occurrence, il faut également prendre en compte la fiscalité, voire le financement si l’achat est fait à crédit. Capitaliser les revenus sans tenir compte de la fiscalité n’a pas de sens.

Rivoli est en bas de classement, mais elle est loin d’être l’exception. À l’époque, la diversification ne se faisait pas via la SCPI elle-même, mais sur l’allocation entre plusieurs SCPI spécialisées. Je cherche encore aujourd’hui l’exemple d’une SCPI bénéficiant d’un historique supérieur à 10 ou 15 ans capable de montrer, au moins, une stabilité de ses revenus.

Le CGP qui m’a accompagné sur mes premiers investissements vantait la protection de l’investissement contre l’inflation, les loyers étant indexés. Hélas, la réalité est que les SCPI collectent jusqu’à plus soif pour augmenter les commissions de gestion, et la hausse du prix de part ne compense que très partiellement cet effet extrêmement dilutif que peu de supports ont su gérer.

Après, il ne faut pas exagérer, ce n’est pas la ruine. Mais je pense qu’il ne faut pas hésiter à multiplier les supports (oui, c’est contraignant pour la déclaration fiscale, j’en sais quelque chose) et à lisser ses investissements dans le temps long (je ne parle pas des mécanismes de DCA, qui n’éviteront pas ce type de situation). Etre agile ce qui est paradoxal pour un investissement long terme et éviter les SCPI qui sont distribuées en AV. Dès que la marée se retire, c’est la catastrophe du fait des contraintes de liquidité de ces enveloppes. Et j’aimerais revoir des SCPI à capital fixe qui ne lançaient des augmentations de capital que lorsqu’elles avaient identifié un cycle porteur et des opportunités. Et pour le coup ces opérations passant en AG, les associés étaient consultés et parties prenantes!

[flejacq]

Je ne pense pas qu’elles évitent les erreurs du passé. Elles surfent sur les tendances et les opportunités et c’est logique. Dans 10 ans on refera peut être le chemin inverse en vantant les supports spécialisés qui ont une réelle expertise. Les stratégies identiques ou quasi qu’ont toutes les SCPI récentes ne relèvent pas d’une conviction forte mais d’une réponse à un contexte de marché. En bourse aussi les holding et les conglomérats ont eu leur moment de gloire mais aujourd’hui le marché veut des pure players et impose une décote sur les premiers (par exemple Bouygues qui est diversifié…). Tout est histoire de cycle, je pense.

[Kerv31]

Effectivement, l’immobilier est composé de cycle, mais lorsqu’on regarde l’évolution des SCPI entre 1974 et 2024, on constate qu’il a traversé des cycles extrêmement difficile mais que la progression des valorisations est une réalité, d’une part, que la volatilité est moins forte que sur les marchés boursiers d’autres parts.

En matière de diversification, l’argument selon lequel, on peut préférer des scpi ayant une expertise s’entend à charge pour l’investisseur de composer sa propre diversification en choisissant plusieurs scpi.

Il existe, aujourd’hui encore des scpi spécialisés affichant de bons résultats (je pense à Log in, à Activimmo etc…) la plupart, n’étant pas des scpi bancaires.

La diversification, j’y crois, et pense qu’il faut également diversifier sur plusieurs scpi et société de gestion, en étant toutefois vigilant car trop multiplier expose le portefeuille à sélectionner une société de gestion qui peut décevoir

[kolbet]

Il y a 1 an, j’avais cherché à identifier les sociétés de gestion répondant aux 4 critères suivants :

* gérant une ou plusieurs SCPI, à capital variable, ayant au moins 10 ans d’ancienneté.

* dont le prix de part n’a jamais baissé.

* dont le taux de distribution est supérieur à la moyenne du marché (4,72% en 2024)

* n’ayant aucun problème de liquidité (aucune part en attente de retrait au T4 2024)

Les résultats étaient les suivants, par ordre alphabétique :

1. Atland Voisin avec la SCPI Epargne Pierre (prix de la part inchangé depuis 2021. TD 2024 : 5,28%)

2. Corum AM avec la SCPI Origin (prix de la part revalorisé de 4,13% en 2022. TD 2024 : 6,05%)

3. Foncières et Territoires avec la SCPI Cap Foncières et territoires (prix de la part revalorisé de 0,78% en 2024. TD 2024 : 6,24%)

4. Inter Gestion Reim avec la SCPI Cristal Rente (prix de la part revalorisé de 2,27% en 2024. TD 2024 : 5,06%)

5. Kyaneos AM avec la SCPI Kyaneos Pierre (prix de la part revalorisé de 0,91% en 2024. TD 2024 : 4,96% )

6. Norma Capital avec la SCPI Vendôme Regions (prix de la part revalorisé de 2,29% en 2022. TD 2024 : 5,72%)

Une 7ème société de gestion ne remplissait pas le critère d’ancienneté mais s’en rapprochait :

7. Sogenial Immobilier avec la SCPI Cœur de régions, créée en 2018 (prix de la part revalorisé de 0,73% en 2023. TD 2024 : 6,20%)

[flejacq]

Très intéressant @kolbet Merci. Je ne connais pas vraiment Eparge Pierre de Atland Voisin. Je remarque qu’elle n’a pas de parts en attente de rachats et c’est déjà un gros point positif en ce moment ! Je ne sais pas si on la retrouve dans les contrats AV ? Après personnellement comme indiqué dans les précédents messages, je ne regarde pas trop le TD qui dépend du prix de la part. Je pars du principe que je ne suis pas vendeur et que j’ai acheté un revenu régulier pour ma retraite qui doit peu ou prou progresser dans le temps avec l’inflation. Donc le TRI pour ma situation est aussi relatif : je cherche une SCPI dont les revenus progressent sur 10-15/20 ans. Vosu avez piqué ma curiosité. J’ai regardé et corrigez moi si je me trompe car encore une fois je ne la connais pas bien. A priori elle aurait été lancée en 2013. J’ai donc cherché à regarder les revenus distribués en exclusant les 2 premières années dont on sait qu’elles présentent des TD survitaminés artificiellement. J’ai regardé le rapports annuels 2020 et 2024 pour reconstituer les dividendes distribués sur cette période et sur ce critère je suis déçu… (connait-on le revenu 2025 pour ceux qui en ont ?)

Par ailleurs l’impact monétaire de l’inflation cumulée sur 10 ans est environ de 15-20%. Donc au final pour ne pas perdre de pouvoir d’achat il faudrait espérer que le revenu de 12,36€ de 2016 soit devenu au moins 14,20€…

[Llysandre]

Epargne Pierre est disponible en AV, notamment sur le contrat Linxea Spirit 2 où les loyers sont reversés en intégralité.
Sur l’année 2025, en AV, j’ai calculé que mon taux de distribution tournait autour de 5,90% (comme les parts sont détenues directement par l’assureur, c’est un taux calculé sur la période allant du T4 2024 au T3 2025).

[JeanSeb]

Bonne liste. Même si seuls épargne Pierre et Corum origine ont réellement plus de 10ans d’existence.

Certaines d’entre elles comme épargne Pierre ou foncière et territoires peuvent être souscrites en av ce qui représente un avantage fiscal non-négligeable. Pour les SCPI 100% françaises, sur le plan fiscal, mieux vaut en général les détenir dans un bon contrat d’av. Dommage que des bonnes SCPI comme kyaneos ou la ‘regionnale’ Vendome ne puissent pas être souscrires en av.

[Kerv31]

Les SCPI sont, pour les meilleures et bien gérées, stables, dans la durée et leurs distributions sont régulières. En revanche, si l’on souhaite des distributions qui augmentent, il y a des reits ou certaines actions qui voient, elles, leurs dividendes distribuées croître, indifféremment des cours de bourses.

La philosophie qui anime la SCPI étant l’immobilier, les revenus issus de ces derniers sont tributaires des loyers encaissés, dont certains baux intègrent les nécessaires ajustements selon l’indice des loyers professionnels et le taux d’occupation des actifs acquis.

Le raisonnement sur le TD est effectivement dépendant de l’évolution du prix de la part, dès lors lorsqu’on investi en scpi, c’est un revenu régulier que l’on doit rechercher, et, de manière optimiste, une valorisation des actifs qui, en cas de revente peuvent générer des plus values. Sur ce dernier point CORUM a effectivement démontré sa pertinence, de la même manière que Atland Voisin, à travers sa scpi a fait la démonstration de sa compétence en matière de gestion des cycles immobiliers y compris difficiles.

[Greg1]

NCap Régions (nouveau nom de Vendôme Régions) a tout juste plus de 10 ans :

[flejacq]

Bonsoir,
Comme indiqué je n’achète pas une SCPI pour la variation du prix de part qui ne m’impacte pas puisque je ne vends pas. Je cherche des revenus stables et indexés sur l’inflation. Comment ont évolué les dividendes versés depuis l’origine ?