Sofidynamic - Avis sur la SCPI 🔎

[Kerv31]

Je partage cette stratégie et c’est l’une des raisons pour lesquelles le prix de part n’a pas d’incidence tant que l’on n’est pas vendeur

[flejacq]

Je vous invite à lire cet article qui illustre parfaitement le schéma classique que je redoute et dénonce.

« Après deux ans d’existence, il nous semblait important de préserver la...

Cette SCPI récente réalise un démarrage solide et respecte logiquement ses objectifs de distribution. Son positionnement n’a pourtant rien de révolutionnaire : européenne, diversifiée et portée par les thématiques de l’impact et de la transition climatique.

Sa valeur de reconstitution est aujourd’hui supérieure au prix de part actuel. Après seulement deux ans d’existence, elle affiche une collecte notable de 80 M€ et ambitionne de lever 60 à 70 M€ sur la seule année 2026. Un objectif audacieux au regard de la concurrence.

Le dilemme de la valorisation

La logique voudrait que le prix de part soit réajusté à la hausse, mais est-ce réellement l’intérêt des gestionnaires dont la priorité reste la collecte ? Voici le scénario prévisible : une SCPI attractive avec un TD > 7 %, une fiscalité optimisée (80 % hors de France), des versements mensuels et, pour couronner le tout, une sous-valorisation manifeste.

La collecte va mécaniquement s’accélérer, mais au détriment des associés historiques :

• Les nouveaux entrants souscrivent en dessous de la valeur réelle des actifs.
• La performance globale s’en trouve diluée.

Un alignement d’intérêts difficile à construire

In fine, le prix de part ne sera probablement augmenté que lorsque le TD redescendra vers 6 %, afin de simuler une performance de 7 % grâce à la revalorisation du capital. Mais pour l’associé de la première heure, le constat est amer : ses revenus réels ont baissé.

C’est un scénario que j’ai trop souvent observé : un conflit d’intérêts majeur entre le gestionnaire, rémunéré sur l’encours sous gestion, et l’associé, qui doit subir les effets de la dilution. Quelel solution ? Qu’en pensez vous ?

[JeanSeb]

De mémoire la SCPI faisait un -10% sur les parts sponsors. En moins de 2ans la SCPI a une belle valorisation, un bon rendement et un prix de part décoté. Tous les investisseurs du début ne sont pas perdants !

Perso si j’étais gérant, j’irais par petite couche tous les ans +1%, comme iroko le fait. Ça ne freine pas les souscriptions a posteriori et ‘en même temps’ ça ne lese pas les souscripteurs historiques.

[Kerv31]

Merci pour cette explication néanmoins je ne suis pas sur de bien comprendre.

Si la part est revalorisée elle l’est pour chaque souscripteur, en quoi les premiers seraient pénalisés par rapport aux nouveaux ?

Souscrire à une scpi suppose une adhésion à la stratégie et la recherche d’une distribution régulière qui se poursuit si les actifs génèrent des revenus

[berti49]

le nouveau souscripteur achète un produit avec quasi 10% de décote, décote qui ne se traduit donc pas dans la valo du portefeuille de l’ancien souscripteur

pour moi cette règle des +/-10% est un garde fou de l’AMF…

mais en pratique les SCPI devraient chaque année coller un peu plus à leur valeur de reconstitution (même si cela génère un peu plus de variabilité, quoique 1 fois par an ce n’est pas non plus la bourse)

c’est un peu le même pb que la politique du RAN, toujours au détriment du souscripteur historique

[flejacq]

Oui! Encore une fois les gestionnaires s’en servent comme un outil tactique de pilotage de la performance affichée, celle qui drive la collecte. Leur priorité devrait être les associés existant : ne pas les diluer et travailler à accroitre les dividendes, augmenter le TOF… Iriez vous investir sur une SCPI en surcote ? Je pense que non. Moi non. En revanche si je vois une belle SCPI qui performe avec une stratégie lisible et éprouvée avec une décote, je fonce ! et ça les gestionnaires le savent bien. D’ailleurs les CGP que je connais me contactent souvent sur base de ce critère. C’est une opportunité! Il ne pas être naïf sur le pilotage de ce paramètre par la société de gestion. Je pense également que la règle devrait être aménagée pour être plus contraignante. Comment ? A voir…

[Kerv31]

Le souscripteur qui paye sa part 200€ avec une décote de 5%, et celui qui l’achète 1 an après avec une décote de 8% prends effectivement moins de risque mais d’une part le premier aura perçu des loyers durant cette période quand le 2eme devra attendre et lorsque la part sera revalorisée elle le sera pour tout les 2.

Effectivement si la valeur est en surcote par rapport à la valeur de reconstitution, peu d’investisseurs seront attirés par la scpi mais , sans doute est ce moi qui ne percute pas que ce point, je ne vois toujours pas pourquoi le second serait favorisé par rapport au premier

[ismail75]

moi ca ne me choque pas cette stratégie lors de démarrage d’une SCPI, stimuler la collecte arrange tout à la fois la SG mais aussi les anciens associés (plus d’actifs et plus de diversifications), moi ce qui me dérange c’est plutôt la gestion de crise de liquidité qd la collecte va mal, la société de gestion n’est pas trop incitée à trouver des solutions, car ce n’est pas dans leur intérêt de vendre/brader des actifs par exemple pour faire un fonds de remboursement, c’est a ce moment la ou il y a une grande divergence entre l’interet de la SG et les associés qui se retrouvent bloqué pour longtemps.

[flejacq]

Il est vrai que j’éprouve certaines difficultés à susciter un débat sur ce sujet, pourtant crucial à mes yeux : celui de la performance réelle pour les associés historiques (affichant 10 à 15 ans d’ancienneté).

Ma réflexion repose sur un constat factuel : comment expliquer la baisse structurelle des revenus distribués par la quasi-totalité des SCPI sur cette période ? Je reste d’ailleurs très ouvert à tout contre-exemple d’une SCPI ayant réussi à accroître sa distribution sur 15 ans, tout en compensant une érosion monétaire proche de 30 %.

Ma démarche est avant tout constructive : je cherche à identifier des leviers permettant de réaligner plus étroitement les intérêts du gestionnaire avec ceux de l’associé. Il me semble, par exemple, peu pertinent d’investir massivement une collecte nouvelle sur des rendements de 6 à 7 % quand le marché offrait des opportunités bien supérieures récemment. Evidemment dans ce cas je prends car cela reste très attractifs mais cette volonté de collecte ne cessera pas quand les opportunités auront disparu et les taux actes en main revenus à des taux normatifs plus proches de 4-5%. Aucune SCPI n’a fermé ses souscriptions lorsque le marché était surévalué…

Enfin, si cette dilution est inévitable, notamment au sortir de contextes exceptionnels comme celui de ces dernières années, elle devrait être freinée par une revalorisation agressive des parts. Or, il me semble que les gestionnaires retardent parfois ces hausses par crainte de freiner la collecte, une stratégie qui se déploie malheureusement au détriment des porteurs de parts actuels..

[OlivierFlorian]

Boursorama offre actuellement (et jusqu’au 30/06/2026) un cash back de 2% sur Sofidynamic. Avez-vous prévu de vous aligner et proposer aussi cette offre @Louve ?

[Kerv31]

Ce n’est pas tout à fait exact car certaines SCPI ont suspendu la collecte dans des périodes où l’immobilier était cher.

Par ailleurs évoquer les rendements supérieurs des SCPI récentes ayant eu l’opportunité d’investir dans de bonnes conditions de marché peut l’expliquer ainsi que leur capacité de gestion néanmoins elles admettent que c’est plutôt le tri qu’il faut prendre en compte

[Christophe1784065110]

Bonjour, quelles SCPI ont suspendu Kerv svp? çà m’intéresse si vous avez quelques exemples pour comparer les rendements , Corum a freiné , la DG nous l’explique 2 fois par an mais suspendu je ne le savais pas car avec tous les frais à tous les étages pas trop dans leur intérêt .Bon we

[Kerv31]

Bien vu Christophe, ce sont effectivement des ralentissements de la collecte, au temps pour moi. Il me semble également qu’elles passèrent en capital fixe, le site pierre papier le répertorie

[flejacq]

Je serais curieux de connaître les noms de ces SCPI qui ont fait le choix de suspendre la collecte. C’est, à mon sens, un indicateur de gestion très rassurant et responsable. Un levier théorique que je n’ai vu activé qu’en cas de difficulté ou de rapprochement mais jamais pour cause de marché cher et de manques d’opportunités. Ce que je vois ce sont des gestionnaires qui allongent les délais de jouissance. Je n’en vois aucun qui a sciemment décidé de limiter ses revenus.
Vous avez un exemple en tête ?

[Kerv31]

Corum origin n’a pas allongé son délai de jouissance et à modéré la collecte. Je n’ai pas approfondi mes recherches j’avoue mais je regarderai

[flejacq]

Corum a augmenté le prix de sa part en 2022 et maintenu un délai de jouissance élevé à 6 mois quand d’autres le baissaient à 3/4 mois car la collecte était importante effectivement.
Ils ont évoqué la possibilité de suspendre mais ne l’ont jamais fait, à ma connaisance. Les seules SCPI qui ont franchi le pas et sont passées en capital fixe provisoirement l’ont fait pour stopper l’hémorragie et ou en vue d’une fusion absoption. C’est comme pour la SCPI dont les revenus n’auraient pas baissé sur les 15 dernières années. Si on me trouve une SCPI qui a eu ce courage stratégique de bloquer sa rémunération pour préserver l’intérêt de ses associés, j’applaudis des deux mains et j’en achète immédiatement. Le Graal!

[mten]

@flejacq

Corum a augmenté le prix de sa part en 2022 et maintenu un délai de jouissance élevé à 6 mois quand d’autres le baissaient à 3/4 mois car la collecte était importante effectivement.
Ils ont évoqué la possibilité de suspendre mais ne l’ont jamais fait, à ma connaisance.

Corum Origin a surtout limité la collecte à 300-350M depuis 2016. Voici par exemple l’article de 2017 qui parle de ça:

Les nouvelles souscriptions de Corum seront quant à elles limitées à 300 M€, « qui représente en ce début d’année le potentiel maximum disponible en zone euro pouvant être investi en respectant l’objectif de Corum », écrit Frédéric Puzin, le président de Corum Asset Management, dans le dernier bulletin trimestriel d’information de la SCPI.

En 2016, Corum Origin a affiché le rendement élévé de 6,54%, cependant en 2017, elle n’était que 6ème en terme de collecte

La SCPI Primovie a clôturé 2017 avec une collecte nette de 818 millions d’euros. Pour donner une idée de la performance, la deuxième, Accimo-Pierre (commercialisée par BNP Paribas Real Estate) enregistre une performance presque inférieure de moitié, avec 421 millions d’euros. La troisième est Edissimo (Amundi) avec 393 millions, et la quatrième est à nouveau une SCPI de Primonial, en l’occurrence Primopierre (avec 385 millions d’euros).

Dans ce classement établi par l’IEIF avec l’ASPIM, il est à noter aussi les résultats obtenus par Corum AM avec Corum (289 millions d’euros) qui placent la SCPI en sixième position.

[flejacq]

Bonjour,
Le premier lien ne pointe visiblement pas vers l’extrait affiché?
A ce stade cela ne contredit néanmoins pas mon propos. Corum a plusieurs fois annoncé pouvoir limiter la collecte mais ne l’a jamais mis en application. Quand ils ont dit vouloir limiter à 300m€, ont ils atteint 300m€ ? Il faut néanmoins leur reconnaitre cette communication (trop) rare mais aucune SCPI n’a aujourd’hui fermé le robinet en mileu d’année ou quelques mois faute de savoir comment investir utilement les fonds collectés.

Il me semble que c’est la SCPI Reason qui a annoncé comme stratégie vouloir acheter en bas de cycle et revendre en haut de cycle (original) et faire de la limitation de collecte un outil de pilotage. Nous aurons l’occasion de voir dans les prochaines années si réellement ils se privent de collecte car marché haut…

[LaZak]

Wemo One, par l’intermédiaire de l’un de ses fondateurs, Ivan Vagic, a également mentionné à plusieurs reprises que la SCPI pourrait limiter la collecte si le contexte immobilier devenait moins favorable.

Effectivement, je vous rejoins sur le fait que cette communication est rare parmi les gérants de SCPI.

[mten]

Voici le bon lien

A ce stade cela ne contredit néanmoins pas mon propos. Corum a plusieurs fois annoncé pouvoir limiter la collecte mais ne l’a jamais mis en application. Quand ils ont dit vouloir limiter à 300m€, ont ils atteint 300m€ ? Il faut néanmoins leur reconnaitre cette communication (trop) rare mais aucune SCPI n’a aujourd’hui fermé le robinet en mileu d’année ou quelques mois faute de savoir comment investir utilement les fonds collectés.

Oui. Corum a effectivement limité sa collecte à environ 300–350 M€ entre 2016 et 2018 tandis que certaines SCPI récoltaient 500-800M.

Mais il n’est même pas nécessaire de vérifier ce point : il suffit de regarder ce qui s’est passé avec les six plus gros collecteurs de 2017. Aujourd’hui, seul Corum Origin n’a pas baissé son prix de part et figure encore dans le top 3 des SCPI 2025 en termes de collecte, neuf ans plus tard…

Il me semble que c’est la SCPI Reason qui a annoncé comme stratégie vouloir acheter en bas de cycle et revendre en haut de cycle (original) et faire de la limitation de collecte un outil de pilotage. Nous aurons l’occasion de voir dans les prochaines années si réellement ils se privent de collecte car marché haut

La stratégie « acheter bas, vendre haut et limiter la collecte » n’est pas une invention de SCPI Reason. Les nouvelles SCPI ne font, pour la majorité, que reproduire un modèle déjà éprouvé par Corum.

C’est ce modèle qui a fait que Corum Origin est devenue la première SCPI investissant majoritairement à l’étranger, le marché français étant devenu trop cher à l’époque.

C’est également ce modèle qui a conduit Corum Origin à limiter sa collecte, lorsque l’ensemble de la zone euro est devenue trop chère.

Enfin, c’est ce même raisonnement qui a mené à la création de Corum XL, une SCPI investissant hors zone euro, notamment au Royaume-Uni et au Canada, afin d’accéder à des marchés offrant de meilleures opportunités.