Transitions Europe - Avis sur la SCPI 🔎

SCPI
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Le ran se dilue fortement avec la progression de la valorisation de la SCPI. Imaginez qu’une SCPI provisionne un ran la premiĂšre annĂ©e alors qu’elle ne capitalisent que qq millions ; que vaudra son ran par part quand la SCPI aura une capitalisation de plusieurs centaines de millions


De plus, il est injuste car l’imposition touchent les souscripteurs actuelles alors qu’ils n’ont pas touchĂ©s les dividendes ; les futurs souscripteurs en bĂ©nĂ©ficieront sans payer d’impĂŽts. Un petit hold up en quelques sortes. Je prĂ©fĂšre que les SCPI ne provisionnent pas de ran, quitte Ă  avoir une pĂ©riode de dividendes plus petits en cas de coups durs.

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Je prĂ©fĂšre Ă©galement qu’elle ne provisionnent pas de RAN, pour diverses raisons et plusieurs SCPI rĂ©pondent Ă  cet objectif, nĂ©anmoins le RAN n’est rien d’autre qu’une distribution future. Effectivement il est plus favorable aux nouveaux entrants mais ces derniers payent la part Ă  un niveau plus Ă©levĂ© que les souscripteurs initiaux

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En pratique, la vraie utilitĂ© du RAN, selon une philosophie qui n’est pas dominante parmi les gĂ©rants, mais qui pour moi me semble ĂȘtre assez pertinente, consiste Ă  limiter l’impact de l’érosion du TOF.

En effet, dans le temps, le TOF d’une SCPI a tendance à diminuer et passe de 100 % à 98 % par exemple. Pour combler le delta, on pioche un peu dans le RAN.

Alors que la philosophie dominante des gĂ©rants, c’est de doter un RAN pour des circonstances exceptionnelles (le Covid par exemple). Ah mais du coup, quant on a piochĂ© dedans, on le dote Ă  nouveau


Ou alors parce que cela rassure une vieille gĂ©nĂ©ration de CGP. quand j’ai dĂ©marrĂ©, j’ai des Cgp qui m’ont dit : « ah si t’as pas de RAN je te recommande pas Ă  mes clients ».

Silence
 :zipper_mouth_face:

Et pour complĂ©ter le raisonnement, je trouve que pour une jeune scpi dont la collecte est dynamique cela n’est pas trĂšs pertinent de doter un RAN. Et pour toutes les raisons dĂ©jĂ  mises en avant prĂ©cĂ©demment.

VoilĂ  pour ma modeste contribution du soir :slight_smile:

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J’aurais aimĂ© voir ton commentaire avant de souscrire l’annĂ©e derniĂšre
.100% d’accord sur tout. Et pour ce T4 2025 c’est la douche froide et de ce que je lis pour l’annĂ©e derniĂšre, c’est encore pire 
 rendement nullisime, j’attendais autour de 75€ et je vais avoir 44.

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Je viens de recevoir le mail et le SMS Ă©galement pour les loyers T4 2025 et lĂ , stupĂ©faction
 mes parts ne sont en jouissance que depuis septembre donc je n’ai pas vraiment de visibilitĂ© mais pour l’instant je suis Ă  un rendement brut de 3,57%. Puis le virement fait le dernier jour ouvrable du mois, il arrivera en fĂ©vrier
pas ouf.

Mauvaise premiĂšre impression de Transitions Europe, c’est dommage. J’avais rachetĂ© des parts supplĂ©mentaires vers le mois d’aoĂ»t, il faut voir Ă  plus long terme, mais déçue pour l’instant.

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Je le sentais venir
 Elle est officiellement dans mon flop rendement SCPI 2025

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ne soyons pas trop dur, elle annonce tout de mĂȘme un TD 2025 de 7.60% apparemment

tout le pb c’est que les dividendes sont concentrĂ©s sur le 1er semestre


et que le RAN ne fait que grossir


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Je vous partage le message reçu il y a peu suite Ă  ma demande pour le petit dividende du T3 2025. Perso j’ai 25 parts donc je ne retrouve mĂȘme pas ces montants !!! J’ai perçu 50€ brut pour le T3 2025 soit 2€ par part et 35€ aprĂšs fiscalité 

Cher Associé,

Pour faire suite à votre demande, nous vous confirmons que vous avez perçu un dividende de :

  • 5 € brut par part en jouissance au titre du 2e trimestre 2025,

  • 3 € brut par part en jouissance au titre du 3e trimestre 2025.

Le dividende ne s’est pas effondrĂ©. Le montant du 2e trimestre Ă©tait plus Ă©levĂ© car :

  • une partie des rĂ©sultats 2024 non distribuĂ©s avait Ă©tĂ© ajoutĂ©e aux revenus,

  • et nous avions perçu des loyers rĂ©troactifs importants pour notre immeuble de bureau situĂ© Ă  Milan.

Pour le 3e trimestre, la distribution est en ligne avec notre objectif de rendement brut, mais nous avons choisi de ne pas distribuer tout le revenu disponible, afin de renforcer le report à nouveau (RAN). Ces réserves contribuent à sécuriser les revenus futurs et à maintenir une distribution stable dans la durée.

La fiscalitĂ© provisionnĂ©e au titre du 3e trimestre reprĂ©sente 22 % du rĂ©sultat trimestriel distribuable, ce qui correspond au taux moyen d’imposition des pays oĂč nous investissons. Comme seule une partie du rĂ©sultat a Ă©tĂ© distribuĂ©e, le taux de fiscalitĂ© rapportĂ© au dividende versĂ© ressort exceptionnellement Ă  37 % ce trimestre.

Pour votre parfaite information, le RAN a progressĂ© de 4,8 M€ Ă  7,2 M€ ce trimestre. Nous avons mis en place un mĂ©canisme pour que les nouveaux associĂ©s ne diluent pas cette rĂ©serve, afin d’assurer l’équitĂ© entre tous. Ce RAN sera constatĂ© au 2e trimestre 2026, aprĂšs validation en assemblĂ©e gĂ©nĂ©rale.

Sur les 3 premiers trimestres de 2025, la SCPI a versĂ© 12,5 € brut par part, dont 2,2 € de fiscalitĂ©. Ces 12,5€ correspondent Ă  un taux de rendement brut au sens de l’ASPIM de 6,25% dĂ©jĂ  acquis pour vous porteur de part. Cette fiscalitĂ© se stabilisera sur l’annĂ©e pour reflĂ©ter le taux d’imposition moyen des pays d’investissement.

a diffĂ©rence entre les montants distribuĂ©s au 2e et 3e trimestre s’explique donc par ces Ă©lĂ©ments exceptionnels et par notre gestion prudente.

Cette situation devrait progressivement se lisser Ă  mesure que la taille de la SCPI augmentera.

Restant Ă  votre disposition.

Bien cordialement.

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L’explication prĂ©cĂ©dente mets en avant plusieurs Ă©lĂ©ments. Tout d’abord, la constitution d’un RAN qui, actuellement pĂ©nalise ceux qui espĂ©raient un rendement distribuĂ© plus important, mais qu’ils retrouveront ultĂ©rieurement, d’autre part la stratĂ©gie de lissage mise en place, requĂ©rant une vision de long terme. Bref, une fois encore, mĂȘme avec les chiffres dĂ©cevants, l’attire Ă©galement l’attention que le rendement aurait Ă©tĂ© supĂ©rieur Ă  ceux des livrets classiques et autres fonds, dans un contexte de marchĂ© incertain et instable.

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Oui ça je peux l’entendre. Il faut une perspective long terme, aucun soucis là dessus.

Mais le message annonce une distribution de 3€ brut par part alors que personnellement j’ai reçu 2€ brut par part au T3 2025


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S’il ne s’agit pas de la constitution du RAN, n’hĂ©sites pas Ă  contacter le back office de la scpi. Pour l’avoir fait auprĂšs des scpi que je dĂ©tiens elles fournissent des explications et se montrent assez disponible.

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Merci pour ce partage,

J’avais Ă©crit , avec prudence en utilisant l’adverbe “normalement” relatif Ă  mon post/rĂ©ponse sur l’imposition du RAN

voici la copie d’un encart de page web prĂ©sentĂ© en entĂȘte “imposition du RAN des SCPI”
“Qu’est-ce que le Report Ă  Nouveau (RAN) dans les SCPI ? Quelle est l’impact fiscal du RAN pour les investisseurs enSCPI ? Le RAN n’est pas imposable tant qu’il reste dans la rĂ©serve. Il devient imposable uniquement lorsqu’il est distribuĂ© aux associĂ©s, en complĂ©ment des dividendes. 15 dĂ©c. 2025”

Manifestement, il ne faut pas prendre Ă  la lettre ce qui apparait sur le web, ces Ă©changes ont peut ĂȘtre le mĂ©rite d’alerter de nouveaux investisseurs qui pourraient ĂȘtre peu avisĂ©s sur divers aspects des SCPI dont la fiscalitĂ©,

Merci Ă  Yvan pour vos explications et votre recentrage,

A propos du rendement de Transitions Europe sur l’ensemble de l’annĂ©e 2025, ormis le renforcement du RAN

Par le calcul simplifié, Σ Div 2025 / Montant investi x 100, soit environ 5,85%

Pour dĂ©terminer le rendement net aprĂšs imposition DGFP Ă  dĂ©clarer en avril prochain: 5,85 x (TMI-TM) (globalisation du taux effectif et du crĂ©dit d’impĂŽt selon fiscalitĂ© Ă©trangĂšre) en prenant une moyenne TMI-TM de 20%

Le rendement du net produit apparait comme Ă©tant de l’ordre de 4,6%

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Si vous posez la question Ă  ChatGPT, c’est exactement ce qu’il vous rĂ©pond.

Sauf que c’est une erreur.

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Un grand :folded_hands:, méfiance avec les I.A
@ Alex22 dĂ©solĂ© pour ma 1° rĂ©ponse, qui mĂȘme Ă©crite (ou copiĂ©e du web) avec prĂ©caution pouvait induire en erreur.
donc sans sa propre action et déclaration de revenus non perçus
"les sommes mises en RAN sont imposĂ©es l’annĂ©e de leur rĂ©alisation, mĂȘme si elles ne sont pas distribuĂ©es".
Comme je le soulignais plus haut ces Ă©changes peuvent enrichir les connaissances, surtout en matiĂšre fiscale, de certains investisseurs.
Bien entendu ceux qui sont trÚs ou expérimentés ne sont pas concernés

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“Nous avons mis en place un mĂ©canisme pour que les nouveaux associĂ©s ne diluent pas cette rĂ©serve, afin d’assurer l’équitĂ© entre tous.”

Est-ce que quelqu’un a un dĂ©but d’idĂ©e de fonctionnement d’un tel mĂ©canisme ?

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Dire que c’est un flop est excessif. En brut de fiscalitĂ© le rendement est au dessus de 7%. Y’a des SCPI qui rebaissent encore leur prix de part et sont toujours surcotĂ©es. Les Ă©pargnants sont bloquĂ©s. LĂ  c’est des vrais flop voire des catastrophes pour les Ă©pargnants.

Pour transitions Europe je reste optimiste ; un beau patrimoine, achetĂ© au bon moment, bcp d’Allemagne qui va croĂźtre avec les plans de relance allemands. Pas de raison d’ĂȘtre inquiet.

Le point noir est leur recours systĂ©matique au RAN. TrĂšs Ă©nervant. L’argent qu’on ne touche pas maintenant, ne va pas travailler pour nous et en plus sera diluĂ© ! Et la double peine de avec les impĂŽts qu’on a Ă  payer dessus !

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peut ĂȘtre une distribution d’une partie du RAN au T2 comme en 2025


en fonction de la collecte au T1, et/ou de décisions en AG annuelle

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La politique de constitution de RAN a ses partisans, et ses dĂ©tracteurs. Elle est apprĂ©ciĂ© en pĂ©riode de tensions oĂč le taux d’occupation est un peu en baisse, car il permets de maintenir une distribution satisfaisante, mais en pĂ©riode faste il constitue un revenu non distribuĂ© sur lequel les associĂ©s subissent de la fiscalitĂ©.

À chacun son positionnement, en revanche, lors de la constitution de la scpi, cet indicateur est assumĂ© par la sociĂ©tĂ© de gestion, il suffit de souscrire Ă  des scpi qui ne constituent pas de RAN, pour ceux qui prĂ©fĂšrent Ă©viter (Wemo One, CORUM, ComĂšte etc
)

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Plusieurs messages contradictoires :

Subissons nous de la fiscalité sur les sommes mises au RAN ?

Y-a-t-il une distinction concernant la fiscalitĂ© sur le RAN selon qu’il s’agisse d’une SCPI avec des biens localisĂ©s en France OU localisĂ©s hors de France ?

Merci pour la précision.

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Vous reprenez mes messages un peu plus haut dans le fil de discussion ; ce sont eux qui sont corrects.