Transitions Europe - Avis sur la SCPI 🔎

[Fred57]

Dire que c’est un flop cette année, c’est pas excessif.

Le rendement brut sur le papier est peut-être >7%, mais moi je regarde ce que je touche vraiment. Entre le recours au RAN, la fiscalité et la perf mise de côté, le rendement perçu est clairement en dessous des attentes → donc oui, dans mon classement 2025, elle est dans les flops.

Et perso, je ne savais même pas que c’était une filiale du Crédit Mutuel au départ. Cette logique très “groupe bancaire”, plus prudente et lissée, ça peut se comprendre, mais quand on cherche de la perf distribuée, ça crée un décalage (et oui ça m’inquiète aussi connaissant cette banque )

Je dis pas que le patrimoine est mauvais ni que l’avenir est foutu. Je parle juste de la perf investisseur aujourd’hui. Et là-dessus, c’est clairement décevant.

[Carnby]

Merci Ivan pour la précision et l’explication.

Nous (les porteurs de parts de SCPI) allons donc bien être fiscalisés pour des revenus que nous n’allons pas touché, et pour des proportions importantes semble-t-il.

Ça serait bien qu’Arkea donne plus de précisions sur ce mécanisme mis en place pour éviter que les porteurs de parts d’aujourd’hui paient la fiscalité sur des revenus qui seront touchés par de futurs porteurs.

Si c’est bien le cas, c’est plus juste et pourquoi pas. Mais il faut que ça soit prouvé/vérifier.

Et pour moi aussi c’est un flop !

Parce qu’en effet, bien que le rendement global soit correct, et que l’on s’attendait à un retour à des rendements plus raisonnables sur les années à venir, cette baisse de rendement a été brutal entre 2024 et 2025 !

[flejacq]

Le RAN est le « cache-misère » du pilotage des SCPI. Sous prétexte de prudence, les sociétés de gestion s’approprient la gouvernance des dividendes. Le calcul est simple : si on vous retire 1 % de rendement aujourd’hui pour vous le rendre dans 10 ans sur un fonds devenu géant, votre part de gâteau est mécaniquement divisée par dix. C’est une spoliation pure et simple des anciens associés. Pire, ce matelas sert souvent à « vendre » un rendement artificiel aux nouveaux entrants pour soutenir la collecte, alors même que les fondamentaux se dégradent. Le RAN ne protège pas les intérêts des associés, il protège le business model de la gérance.

[flejacq]

C’est le même sujet en AV avec les réserves des fonds EUR

[Alexlabo]

L’année dernière j’ai du déclarer aux impôts 3 fois le montant réellement percu au T4 2024. Depuis cette histoire j’ai décidé de ne plus investir un centime dans cette SCPI.

Rebelote cette année, pas certain que ce soit une bonne stratégie de la société de gestion.

[Kerv31]

un associé est effectivement fiscalisé sur sa quote-part de résultats et non sur les seuls revenus distribués.

Dès lors pour éviter ce désagrément il faut investir dans des SCPI qui font le choix de ne pas constituer de RAN. Il en existe plusieurs dans ce cas

[Epectase]

7% brut de fiscalité c’est bien, mais perso j’ai meme pas touché 4% net de fiscalité étrangère en 2025
J’ai perçu environ 750euros pour 200 parts, ca fait 3.25% génial…

Si on avait pas les frais d’entrée j’aurais vendu Transition europe et j’aurais tout mit sur Corum, eux au moins je sais clairement ce que je touche et pourquoi

[MCSDI30]

Le Pompon du Pompon, c’est que ce T4 atrophié au 31 janvier ne m’a été encore versé.
D’ordinaire c’était Log In qui était en retard sur les versements des dividendes (quelquefois le 2 ou le 3 du mois suivant)
Cette dernière a procédé au versement de son T4 le 30.

[Carnby]

Idem.

Aucun investissement supplémentaire.

Et j’aurais également vendu s’il n’y avait pas les frais de souscription.

[MCSDI30]

Avez vous reçu le virement de T.E ?
Pour ce qui me concerne l’avis seulement. Alors que pour les autres SCPI mon compte a été effectivement provisionné

[Carnby]

Oui, j’ai bien reçu le virement.

[MCSDI30]

Merci, ce retard doit être dû aux délais interbancaire.
A voir semaine prochaine.
Le même constat a été fait par d’autres souscripteurs sur une SCPI différente.

[Vpouliquen]

Pareil pour moi.

Bon week-end

[Kerv31]

Les frais de souscription n’empechent pas de céder ses parts, en acceptant la perte effectivement.

après il est possible de rearbitrer sur une autre SCPI, et si elle est plus dynamique le long terme rétablira l’équilibre néanmoins je crois qu’il est plus cohérent de conserver sur ce cas précis d’une part pour amortir les frais de souscription et d’autres parts pour de laisser également le temps de voir si cela peut évoluer

[Beb]

Pour le T42025, je n’ai reçu qu’un rendement de 2.7% brut de toute fiscalité. Je suis perplexe !

[Kerv31]

A titre de rappel les livrets passent à 1.4% ce jour.

Si la scpi a réalisé des investissements qui produiront leurs effets dans plusieurs mois cela peut s’expliquer ou si le taux d’occupation est temporairement plus faible c’est également une possibilité. Si ce n’est pas le cas, lorsque les frais de souscription auront été amortis suffisamment, un arbitrage sera possible au profit d’autres scpi mais vigilance aux décisions hâtives suite à un rendement insatisfaisant sur quelques mois

[chris52fr]

Je suis très déçu de cette SCPI qui heureusement reste fort minoritaire dans mon portefeuille. De plus, la société de gestion est injoignable pour donner des explications. Lorsque l’on appelle cette dernière pour avoir des explications, on nous annonce qu’il n’est pas possible de parler à un conseiller! Du jamais! Inacceptable en ce qui me concerne. Je n’ai aucune confiance en cette société de gestion et j’envisage de vendre le peu de parts que j’ai de TE pour investir dans d’autres SCPI plus fiables, plus règulières dans les montants de dividendes versés et avec lesquelles il est possible de parler avec un conseiller. Je comprends le mécanisme de la RAN même si je ne l’approuve pas pour certaines raisons. Mais, TE a fortement ponctionné les investisseurs cette année avec une communication à ce sujet quasi nulle. A fuir!

[Kerv31]

Il existe des scpi qui ne constituent pas de RAN, et dont la stratégie est plus offensive ce qui te permettra de recevoir des loyers plus importants et amortir les frais de souscription.

Pour les avoir eu, Wemo one, Comète ou encore Épargne Pierre Europe ont un service back office réactif. N’hésites d’ailleurs pas à les contacter pour t’en assurer

[MCSDI30]

Bonsoir à tous,

Ci après une mini récap. des déconvenues que j’ai pu avoir avec T,E

Pour autant de 2023 à mi 2025 cette dernière était cité dans les milieux spécialisés en tête ou dans le peleton des meilleures SCPI

Les souscripteus les plus récents qui ont été confrontés cette année aux déconvenues provoquées par la gestion de T.E

doivent être avisés que cette dernière récidive et reproduit le même schéma que celui de l’exercice 2024.

Il est à craindre que d’année en année, jusqu’aux Calendes Grecques, nous nous retouvons dans la même situation.

Comme bien expliqué il y a deux jours par FleJack, si le RAN est distribué dans dix ans, c’est peau de chagrin qui vous reviendra.

A condition d’être encore de ce monde, à ce train l’imposition deviendra supérieure à la distribution.

Alors que faire eu égard aux frais d’entrée ?

Les souscripteurs les plus expérimentés pourraient donner des avis sur la conduite à tenir sur les prochains votes aux assemblées générales à venir.

Dans quelles mesures pourrions nous nous opposer au renforcement du RAN déjà existant et demander une distribution partielle de ce dernier.

Quel est à ce niveau le poids du vote des souscripteurs face aux gestionnaires ?

Historique partiel

Fevrier 2025

« J’avais eu une forte interrogation en octobre 2024 (versement div au prorata)
puis fin janvier dernier pour le T4.
Je n’ai pas pu faire ces comparaisons sur 4 trimestres mais seulement sur 4 mois.
même constat: T.E souvent cité en tête de podium se classe également dernière de ma liste.
Comme il a été répondu par l’intervenant du webinaire de lundi 3,
il convient d’analyser sur l’année complète. »

« Comment expliquer que le rapport de la fiscalité sur les revenus fonciers (hors financiers)
( R. Fonciers / montant net perçu , avant intervention de la DGFP, impöt Français) soit voisin de 36%
Alors les taux de fiscalité appliqués en Europe pour les SCPI Françaises sont de l’ordre de 20 à 25% ? »

17 avril 2025 à 20:52

À : reclamations@arkea-reim.com

« Bonjour,

relatif à l’imposition 2025 sur revenu 2024 et au regard du montant qui m’a été versé au prorata et au titre du 3° trimestre 2024 c’est à dire 184 € (sur mon IFU est indiqué €), je suis étonné du résultat de ma simulation sur impot.gouv: :

Le différentiel avant saisi SCPI Transitions Europe et après saisi de cette SCPI avec crédits d’impôts Allemagne et Espagne est de + 494 € d’impôt à payer.

Au bout du compte le déficit est 494 -184 soit 310 € (que je n’aurais pas à payer sans introduction de la SCPI et que je dois payer avec T,E) »

« Post partiel sur le forum d’un souscripteur avril 2025

Je viens de recevoir l’IFU 2024 de mes parts de Transition Europe, année durant laquelle je n’ai pas touche grand chose (que le T4 avec un rendement de misère).

Je dois déclarer 232% du montant qui m’a été distribué (plus du double), je l’ai encore plus mauvaise. »

avr. 2025

« Bonjour,
Je ne suis pas spécialiste, cependant je suis passé par un chemin similaire avec quelques réponses, si cela peut aider.
mini historique:

• Mars 2024, souscriptions de Transitions Europe 230 parts.
• Octobre2024, effectivement net perçu pour le T3 2024 au prorata: 184 €
• Avec un montant brut intégrant le fiscalité étrangère de 276 €.
• Ce qui est très peu au regard des autres SCPI
  Après discussion il en ressort que la fiscalité financière sur le T3 2024 a été très élevée, de plus une opération de Rapport A Nouveau a été réalisée.
  Ce qui induit des dividendes versés inférieurs à ceux qui pouvaient être attendus.
  Concernant la fiscalité Française qui me paraissait excessive, j’ai contacté Arkéa
  dont une partie de la réponse ce trouve ci après: »
• « SCPI Transitions Europe, seule une partie du résultat a été distribuée. Pour votre parfaite information, le montant du ***résultat affecté au report à nouveau, qui sera validé lors de l’Assemblée Générale, s’élève à plus de 4 **M€.*****De ce fait, il peut être difficile de comparer directement le montant que vous avez perçu au titre des acomptes sur dividendes avec la base imposable »

[Kerv31]

Merci pour la précision de la démonstration.

Les frais d’entrée s’amortissent avec le temps des lors attendre 1 ou 2 ans supplémentaires me semble être une bonne stratégie.

Il y a également la possibilité de participer aux AG et de faire entendre votre réserve en matière de RAN