Transitions Europe - Avis sur la SCPI 🔎

[LaZak]

Très juste

Pouvez-vous confirmer que le taux de distribution réellement versé aux associés est bien le taix de distribution net de fiscalité étrangère et de PFU ?

Peu de sociétés de gestion mentionnent cet indicateur puisqu’elles ne doivent pas recevoir beaucoup de revenus financiers.

[LaZak]

Merci beaucoup Ivan pour toutes ces précisions à propos du RAN.

J’ai bien compris comment celui-ci était imposé (en fonction de la nature du résultat fiscal) mais concrètement, comment retrouver trace de ce RAN dans les données d’un bulletin trimestriel ?

J’imagine que la différence entre un taux de distribution net et un taux de distribution brut de fiscalité étrangère ne comprend pas l’imposition subie par ce RAN puisqu’il s’agit d’une réserve financière non distribuée…

De plus, certaines SCPI communiquent également sur un taux de distribution net de fiscalité étrangère et de PFU. Est-ce bien ce taux qui est réellement versé aux associés lorsque la SCPI communique en ces termes svp ?

[Ivan]

Il faut regarder dans le rapport annuel

[Vasco974]

Bonjour, oui nous pouvons être amenés à payer des impôts sur des revenus non versés. Les revenus des SCPI sont à établir pour chaque contribuable sur la quote part détenue et non sur les revenus nets perçus. Si les dividendes versés sont proches du résultat net obtenu, c’est quasiment identique, si à l’inverse une partie des revenus ne sont pas distribués mais mis en report à nouveau, cela a un impact. Cependant les proportions ne sont pas importantes car la majeure partie du résultat est distribuée pour les SCPI.

[berti49]

c’est marrant Arkea filtre les remarques sur la fiscalité quand ils préfèrent augmenter le RAN dans leur conférence en direct !

c’est plus simple de répondre quand ça les arrange

leur message : le RAN c’est bien pour avoir du stock à distribuer quand le marché se retournera… vision hyper vendeuse soit dit en passant !

venez vite avant que le marché ne s’effondre

[MCSDI30]

Cette stratégie, du RAN renouvelé pourquoi pas ad vitam, est tout à fait adaptée aux associés qui ne sont plus tout jeunes, en retraite ou non loin de cette dernière.

De ce fait quand il sera redistribué, sous une forme ou sous une autre, les intéressés ne seront plus de ce monde.

[Fred57]

Sérieusement comment j’ai pu passer à côté du fait qu’Arkéa Reim fait partie du groupe Crédit Mutuel

[Damlet]

Ah face au tollé concernant le RAN, peut être un qui à trouver une solution : https://youtu.be/FpT03g0A2Ro?si=meVawubdGp_evuuO&t=3735
A regarder dans les détails

[Kerv31]

L’explication sur le RAN est intéressante, en ce sens qu’elle vise à corriger la pénalisation des anciens souscripteurs en mettant les nouveaux à contribution pour la constitution du RAN. Ce mécanisme mérite d’être analysé mais la philosophie reste interessante car elle vise à équilibrer les prélèvements, au nom du RAN, entre les différents souscripteurs. Je reste, toutefois réservé sur ce RAN ,considérant qu’il ne fait, en cas de cycle négatif que masquer aux détenteurs de parts la réalité du cycle négatif que chacun peut voir par ailleurs.

Concernant la distribution ses explications semblent cohérentes, et mettent en lumière le fait qu’une SCPi ne s’évalue pas sur quelques mois de distribution, mais sur l’ensemble d’une année, de détention des parts en pleine jouissance et, j’irais même au delà selon les périodes, sur un cycle immobilier entier, afin de pouvoir évaluer la résilience de la SCPI par rapport à ses concurrents qui ont un positionnement équivalent.

[PYRI]

Bonjour .
Est-ce que la mensualisation du dividende chez Transitions Europe est actuellement à l’étude ? Si oui avez-vous une date prévisionnelle de mise en place ?

Merci d’avance de bien vouloir apporter une réponse concrète et détaillée à ces questions.

Cordialement.

[alex22]

Ou avez vous eu cette information ?

[Carnby]

@Guillaume383838

Pour votre parfaite information, le RAN a progressé de 4,8 M€ à 7,2 M€ ce trimestre. Nous avons mis en place un mécanisme pour que les nouveaux associés ne diluent pas cette réserve, afin d’assurer l’équité entre tous. Ce RAN sera constaté au 2e trimestre 2026, après validation en assemblée générale.

Bonjour,

Quelqu’un a-t-il une explication/précision concernant ce mécanisme permettant d’assurer l’équité entre tous concernant le RAN ?

Merci par avance.

[Damlet]

Pour rappel (4 posts plus haut), voici l’explication donnée : Transitions Europe - Avis sur la SCPI 🔎 - #355 par Damlet

[MCSDI30]

Les plus jeunes qui ont un crédit à rembourser ainsi que les plus anciens qui attendent un complément de revenu le plus stable possible sont enfin rassurés…

[Clement]

Cette information était mentionnée également dans le rapport annuel 2024 de la SCPI (page 83) :

Dans l’optique de préserver les intérêts des associés de la SCPI, notamment en maintenant un montant unitaire de report à nouveau par part, une partie de la prime d’émission peut être affectée sur le report à nouveau par décision de l’assemblée générale ordinaire.

En effet, la SCPI met en place un mécanisme anti dilutif sur le RAN, ce qui devrait rassurer certains d’entre vous.

Par ailleurs, dans le BT4 2025 on trouve page 4 une question intéressante sur les variations de distributions par trimestre.

Pourquoi la distribution de Transitions Europe n’est pas linéaire chaque trimestre. Cette évolution est-elle liée à une baisse des revenus de la SCPI ?

Non, l’évolution de la distribution trimestrielle de la SCPI n’est pas liée à une baisse des revenus de la SCPI. Arkéa REIM a fait le choix de maximiser la distribution et non de la linéariser sur les différents trimestres.

La distribution d’une SCPI n’est pas nécessairement strictement linéaire d’un trimestre à l’autre. Elle peut connaître des variations ponctuelles liées à son mode de fonctionnement, à des effets de calendrier et à des choix de gestion, sans que cela ne traduise une évolution défavorable des revenus locatifs.

En particulier, le deuxième trimestre présente structurellement un niveau de distribution plus élevé, dans la mesure où il intègre l’affectation du résultat de l’exercice précédent, décidée lors de l’assemblée générale. Ce
mécanisme ponctuel ne préjuge pas du rythme de distribution des autres trimestres.

Par ailleurs, la fiscalité étrangère est calculée sur le résultat de la SCPI, lequel peut être temporairement décorrélé du niveau de distribution versé sur un trimestre donné. Ainsi, un trimestre affichant un niveau de distribution brute
plus modéré peut, en cas de fiscalité étrangère plus faible, se traduire par un montant net effectivement perçu par les associés équivalent, voire supérieur à celui d’un trimestre affichant une distribution brute plus élevée.

À l’échelle de l’année, les revenus locatifs de Transitions Europe ont permis d’assurer une distribution conforme aux objectifs de la SCPI, tout en renforçant ses réserves. La SCPI est par ailleurs entrée dans une phase de maturité, avec un patrimoine significatif et un effet du délai de jouissance désormais
marginal dans la formation de la performance.

La performance de Transitions Europe doit ainsi être appréciée sur une base annuelle et dans une perspective de long terme, en cohérence avec la stratégie de la SCPI, qui vise à concilier maximisation de la performance, préservation de la valeur du patrimoine et solidité financière.

[LaZak]

La SCPI Transition Europe est désormais disponible sur le contrat d’AV Linxea Spirit 2.

SCPI 100% européenne avec frais de souscription dans un contrat d’AV qui reverse les loyers net de fiscalité étrangère.

Je ne comprends vraiment pas la logique derrière cette Introduction au contrat Linxea Spirit 2, à la fois côté investisseur particulier et côté société de gestion.

Sauf erreur de ma part, Transition Europe est la SCPI qui a le plus collecté en 2025. Ils ont bien d’autres canaux de distribution alors que recherche Arkea Reim ? Des commissions de souscription au détriment d’une collecte maîtrisée et investie de manière optimale ?!

Le marché immobilier européen devrait encore permettre aux SCPI opportunistes d’acquérir des biens avec des rendements actes en main très intéressants. Une forte collecte supplémentaire avec l’ajout à certains contrats d’AV ne devrait pas poser de problème à court terme mais je m’interroge réellement sur les conséquences à moyen / long terme.

[IrokoFred]

Bonjour la communauté,

Pour Lazak :

En effet cette société de gestion a beaucoup collecté en 2025 et devrait collecter encore pas mal en 2026 mais à mon avis beaucoup moins car elle est désormais fortement concurrencée par Wemo One, Comète et Iroko Atlas donc je dirais mais je n’ai pas de boule de cristal et je me fie seulement à ce que je vois sur Louve (tendance que j’étends ensuite à tous les autres courtiers en ligne et plateformes) que l’argent investi chaque semaine sur Transition Europe baisse fortement au détriment de Wemo One, Comète et Iroko Atlas. Après Wemo One c’est un peu différent car il y a les 5% cash boosté pratiqués par Louve et par d’autres CGP qui ne vont pas durer vitam eternam. Je pense quand même que Wemo restera en haut des collecteurs, suivi par Iroko Atlas et Comète ou dans un autre ordre et que Transition Europe sera nettement derrière. Donc en rentrant dans des unités de compte en assurance vie, ils tentent de garder une forte collecte. Je vois ça comme ça.