Upêka - Avis sur la SCPI 🔎

[syan]

Idem j’ai revendu mes parts et je n’ai plus accès à mon espace malgré les nombreux mails me précisant que mon IFU est dispo sur mon espace

[PYRI]

A mon avis, cette SCPI ne passera pas la décennie…

[8yftj]

Le back office ne vous l’a pas envoyé sur votre mail?

[Rookie75]

Vous avez déjà revendu vos parts Upêka ?

[Rookie75]

Ils avaient peut-être des garanties qui justifient des actions particulières : le bulletin dit : « Les sites de Onda et La Tourette ont rencontré des difficultés locatives dont les garanties ont permis de couvrir les revenus locatifs attendus sur ce trimestre. » Ca doit être le Visale pour entrepôts ?

Là, il doit y avoir un mois de loyer pré-ouverture. Le reste sera post-ouverture RJ. C’est surtout que le liquidateur va résilier et qu’un entrepôt de 9000m2 à La Tourette, ça ne doit pas se relouer en claquant des doigts…

Mais avec des bulletins bien présentés mais qui ne disent pas grand chose, difficile de savoir…

[8yftj]

La garantie ne peut pas couvrir plus de quelques mois de loyers, et en plus, le bulletin dit qu’elle ne couvre pas les charges.

[Jerome77]

L’IFU vient de disparaitre de mon espace client. Je suppose que l’on va avoir une Xieme version. Par contre, il serait de bon ton que UPEKA communique sur leurs manipulations. Bref, je ne sais pas quand je vais pouvoir enfin finaliser ma déclaration. Le pb avec UPEKA c’est que cela fait la deuxième année ou leurs IFU sont à problème.

[syan]

Bonsoir Rookie75 oui tout à fait

[Vicky]

Bonjour à toutes et à tous,

Je souhaite revenir de manière factuelle sur les différents points évoqués au sein du forum.

IFU
La campagne IFU a été marquée par des anomalies. Elles trouvent leur origine dans une mauvaise synchronisation entre plusieurs intervenants, dans un contexte d’évolution des modalités déclaratives fiscales (notamment sur le traitement des revenus étrangers, avec des changements d’affectation de certaines rubriques).

Ces éléments ont conduit à l’utilisation de modèles qui n’étaient plus totalement adaptés en cours de campagne.

Les corrections ont été apportées progressivement, en lien avec les équipes concernées. L’IFU actuellement disponible dans votre espace se substitue bien à l’ensemble des versions précédemment transmises.

Je vous présente mes excuses pour cette gestion - et comprends votre agacement.

Au sujet du site
Les dysfonctionnements identifiés sont en cours de résolution.

Actif de la Tourette

Beaucoup de bruit autour de cette nouvelle. Nous ne pouvons pour le moment pas communiquer entièrement.

Une procédure collective est en cours avec le locataire du site et les informations publiques relatives à cette dernière ne sont pas nécessairement correctes ou à jour.

Nos équipes et leurs conseils travaillent activement à l’identification d’une issue dans les meilleurs délais, avec un objectif de préservation des intérêts des associés.

Il y a des solutions déjà identifiées que je partagerais le moment venu.

Un point sur les Investissements et le contexte de maché.
Nous poursuivons l’analyse d’opportunités d’investissement, tout en renforçant notre niveau d’exigence compte tenu :

• du contexte économique global (inflation, incertitude macro, fiscalité, etc.)

• et des événements locatifs récents sur certains actifs

Les niveaux de rendement observés aujourd’hui sur le marché intègrent davantage de risque locatif qu’auparavant, ce qui appelle une approche sélective à l’investissement.

Je me permets de remémorer les performances et la distribution d Upeka

• 2024 : 7,96 % brut

• 2025 : 5,71 % avec une revalorisation de la part à 206 € (+3 %)

Le niveau de distribution récent reflète à la fois des éléments spécifiques à certains actifs et l’évolution globale du portefeuille.

Nous avons toujours voulu maximiser la performance des associés et continuerons à le faire.

Enfin, les points remontés par ce forum sont régulièrement pris en compte par nos équipes. Ces derniers contribuent à améliorer notre organisation et nos processus de gestion.*

Je reste disponible pour échanger directement si nécessaire.

Bonne semaine à toutes et à tous,

Respectueusement,

[8yftj]

Si on parle de la modification de la déclaration des revenus au taux effectif, ça fait au moins 3 ans que la DGFIP a effectué cette modification et cette même difficulté vous avait déjà été signalée l’an dernier. L’explication a ses limites…

[Adrien39]

Bonjour Vicky,

Avant tout, merci de prendre le temps de venir communiquer et de vous exposer directement sur ce forum. C’est une démarche de transparence assez rare de la part des sociétés de gestion pour être soulignée et appréciée.

Puisque vous êtes à l’écoute des retours pour faire évoluer la SCPI, voici les inquiétudes que je tenais à exprimer de manière factuelle :

Sur la campagne IFU : invoquer une évolution des modalités déclaratives peut surprendre pour une SCPI créée en août 2023. La distinction de traitement fiscal entre les différents pays européens (taux effectif vs crédit d’impôt) est un principe établi et maîtrisé par l’industrie. Je peux comprendre que des ajustements soient parfois nécessaires, mais la rigueur de la transmission fiscale est un pilier de la confiance.

Sur la recherche de rendement et les due diligences : je comprends tout à fait la volonté de la société de gestion d’aller chercher de la performance et des rendements élevés pour servir les associés, et j’ai bien conscience que le risque locatif zéro n’existe pas. Cependant, voir des locataires rencontrer des difficultés majeures (allant jusqu’à la procédure collective) si rapidement après l’acquisition crée une véritable inquiétude. Cela m’interroge sur la profondeur des audits financiers et l’évaluation du risque de contrepartie réalisés en amont des achats.

Sur la valorisation du patrimoine : au-delà de la perte immédiate de revenus locatifs sur ces actifs, cette situation soulève une inquiétude logique quant à la future valeur de réalisation de la SCPI. Des immeubles de cette taille qui se retrouvent vacants ou en difficulté pèseront inévitablement sur les prochaines campagnes d’expertises, ce qui pourrait fragiliser la valorisation de nos parts à moyen terme.

Sur l’historique de performance : mettre en avant le taux de distribution de 2024 (7,96 %) pour rassurer sur la trajectoire me semble manquer un peu de représentativité, l’année de lancement bénéficiant mécaniquement d’un effet relutif sur une base d’associés encore très restreinte. Mes interrogations portent bien sur la rentabilité pérenne du portefeuille tel qu’il est constitué aujourd’hui.

Vous indiquez renforcer votre niveau d’exigence et votre sélectivité pour les futures acquisitions. C’est une décision très rassurante et je vous encourage vivement dans cette voie pour redresser la barre.

L’immobilier est un placement de long terme avec ses aléas, ce que j’accepte volontiers en tant qu’investisseur. En retour, mon attente d’associé est d’avoir une gestion des risques à la hauteur de la structure de frais du véhicule.

Merci encore pour votre présence ici, je reste très attentif aux prochaines évolutions.

[GillesB]

Bonjour,

Le dernier IFU mis à disposition (IFU 2025 2) corrige des erreurs, mais ne fournit pas le détail entre les 2 pays France et Espagne pour l’annexe 2044.

Pour les lignes 111, 112, 113 et 114 du tableau des Immeubles 1 à N, il faudrait avoir le détail suivant sur 2 colonnes : Immeuble 1 - France, et Immeuble 2 - Espagne.

En effet, ce détail permet pour des associés possédant plusieurs SCPI (> 10 par exemple) de remplir l’annexe 2044 en déclarant pour chaque pays un immeuble (Immeuble 1 - Pays 1, Immeuble 2 - Pays 2, et ainsi de suite). Cela permet d’agglomérer plus facilement un nombre important de SCPI sans multiplier de façon très importante les immeubles (cela correspond en plus à l’attente du fisc sur le sujet, puisque ce qu’il attend c’est justement une répartition par pays).

Merci de fournir cette répartition entre France et Espagne que vous possédez forcément dans vos éléments de gestion.

Nota : Toutes les autres SCPI que je possède procèdent comme tel.

Dans cette attente, salutations.

[Vicky]

Cher @GillesB

Est ce que ce tableau vous aide?

A vous lire,

Respectueusement,

[GillesB]

Oui, en ajoutant France en plus, et le détail sera complet.

Pour l’annexe 2044, France et Espagne (Fiscalité = crédit d’impôt) suffisent, sachant que pour Pays-Bas et Irlande la fiscalité s’appliquant est le taux effectif.

Merci de cette ventilation qui complèterait correctement l’IFU précédemment émis.

Cordialement,

[David_L]

Au moins un point positif pour Upeka, le retrait des parts est rapide (en tout cas pour l’instant). Demande faite le 17/05 via Louve, réception des fonds sur mon compte ce jour.

[Llysandre]

Idem, et demande faite le 04/05 en ce qui me concerne.

[Mali]

Demande du 1er mai, j’ai reçu les fonds aujourd’hui. Un peu triste car j’y croyais mais j’ai anticipé avant de vivre la même chose qu’avec novaxia.

[JeanSeb]

Idem, j’ai demandé le retrait de mes parts debut mai et ai été remboursé aujourd’hui avec une décote. Jusqu’à présent j’avais toujours défendu la SCPI, y compris suite à l’affaire des ifu ou du site internet tardif. L’important était pour moi le rendement et le choix des actifs.

La faillite du locataire à la Tourette à peine 1 mois après le rachat des locaux a été pour moi un red flag sur la SCPI , surtout que le bien semble difficilement vendable désormais ; avec la relative faible capitalisation de la SCPI (42meur) cela aura forcément un impact sur le rendement à venir.

Déçu de cet échec car sur le papier la SCPI était intéressante. Cela met en garde en tant qu’investisseur sur les nouvelles SCPI gérées par des sociétés de gestion sans expérience. Y’en a bcp qui ne décollent pas apres avoir revendu les parts sponsors.

Bonne continuation à la SCPI néanmoins !

[MB78]

Je m’étonne en lisant tous ces commentaires négatifs et ces retraits de parts au premier faux pas (qui n’en est peut-être pas un). Cette SCPI est jeune, elle est amenée à vivre des hauts et des bas au cours de son existence. L’investissement en scpi s’envisage sur le long terme. Au même titre qu’une action en bourse, si une société s’y introduit et ne réalise pas de bénéfices les premières années et que tous les actionnaires se mettent à vendre, il n’y aura plus de société côté ! Pareil en immobilier. Si vous acheter un bien pour le louer et si par malheur votre premier locataire vous fait défaut et vous décidez de vendre… On n’appelle pas cela un investissement long terme

Salutations,

[David_L]

L’investissement immobilier n’est pas différent des autres investissements, quand on se rend compte qu’on a fait une erreur, on corrige le tir.

Comment ne pas considérer qu’il y a un problème avec les compétences de la société de gestion lorsque sur 14 acquisitions 2 ont déjà des problèmes : une en liquidation, l’autre en redressement. A croire qu’ils ne regardent pas les bilans financiers de leurs locataires (une remarque en passant, quand ont fait de la location à titre privée, on essaye de ne pas louer à n’importe qui, en ce qui me concerne en 15 ans de location direct, je n’ai jamais eu de problème avec mes locataires).

De plus avec une surface financière aussi faible on ne joue pas à chercher des rendements à 10%. Je ne sais pas si vous en avez vu ailleurs mais pas moi, donc s’imaginer qu’il n’y avait pas un problème latent, c’est faire preuve d’une grande crédulité … pour ne pas dire plus.

Peut-être qu’Upeka va redresser la barre et tourner à 8% pendant 5 ans, je vous le souhaite, mais j’ai de sérieux doutes, et quand je ne crois plus en quelque chose j’arrête les frais même si je dois payer des pénalités pour sortir.