UpĂȘka - Avis sur la SCPI 🔎

Ce n’est pas avec plaisir que l’on prend la dĂ©cision de sortir du projet. En gĂ©nĂ©ral, en cas de doute sĂ©rieux, on s’abtient ou on sort si la confiance est rompue. Il est du ressort de l’investisseur de prendre des dĂ©cisions adaptĂ©es Ă  la situation, c’est son patrimoine qui est en jeu, fruit d’un dur labeur dans la plupart des cas. Avec ces deux actifs dont les locataires ne pourront plus honorer leur baux, le doute est largement prĂ©sent sur la capacitĂ© de la sociĂ©tĂ© de gestion Ă  protĂ©ger les intĂ©rĂȘts des souscripteurs.

Actuellement bcp de produits immobiliers se retrouvent illiquides, bloquĂ©s, fermĂ©s. Les investisseurs sont « tankĂ©s Â» et se sentent trahis en ayant fait confiance des SdG ou des CGP parfois peu scrupuleux. Ces dĂ©faillances concernent principalement des « grosses capitalisations Â». Sur les petites capitalisations en dessous de 50Meur, on ne sait pas ce que cela peut donner, ni le temps qu’il faudra pour en arriver lĂ , on peut aussi imaginer des scĂ©narios encore pires. (A ce propos les 50Meur devaient ĂȘtres atteints avant fin 2025, la promesse n’a pas Ă©tĂ© tenue par la SG).

Quand je vois des valeurs de rĂ©alisations infĂ©rieures Ă  80% de la valeur de part, que se passe-il si la sociĂ©tĂ© de gestion fait faillite et devait vendre tous ses biens pour rembourser l’ensemble des souscripteurs ? Pour rassurer, on prĂ©fĂšre parler de valeur de reconstitution qui intĂšgre tous les frais liĂ©s aux acquisitions. A contrario, certaines fonciĂšres cotĂ©es ont des capitalisations boursiĂšres 2 fois infĂ©rieures Ă  la valeur de leur patrimoine. Ca fait rĂ©flĂ©chir


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Autant je suis assez sĂ©vĂšre et dĂ©pitĂ© envers ceux qui s’émeuvent d’une simple baisse de dividende (a fortiori sur un mois ou un trimestre), sans regarder aucun autre indicateur, autant ici, c’est diffĂ©rent: la dĂ©cision de sortir est ici basĂ©e sur une analyse de la capacitĂ© de la sociĂ©tĂ© de gestion Ă  bien investir, rapportĂ©e Ă  l’ensemble du patrimoine.

Et le constat est implacable: un RJ et un LJ pour une aussi jeune SCPI, a fortiori pour ce dernier quand la procĂ©dure collective arrive un mois aprĂšs l’acquistion, c’est une SDG incapable d’évaluer correctement le risque.

Tout comme l’objectif de distribution de l’an dernier qui est manquĂ©, tout comme celui de la collecte, malgrĂ© la manoeuvre un peu dĂ©sespĂ©rĂ©e de sortir Ă  deux reprises du cashback sur une SCPI sans frais de souscription (il faut bien que le gain immĂ©diat servi de 3% provienne de quelque part, et si j’ai bien compris, de la dette
).

Les dĂ©clarations fiscales erratiques peuvent ĂȘtre vues en soi comme un Ă©piphĂ©nomĂšne (quoique
) mais s’inscrivent dans ce tableau d’amateurisme.

Une fois posĂ© cela, que ce soit un investissement conçu long terme ou non ne change rien: la fuite n’est pas motivĂ©e par l’impatience d’un gain espĂ©rĂ© mais par une perte de confiance et l’anticipation de graves difficultĂ©s, Ă  partir d’indicateurs objectifs. Elle est, Ă  mon sens, parfaitement rationnelle.

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Un Ă©clairage de @Vicky serait le bienvenu pour, peut-ĂȘtre, rassurer et donner les derniers dĂ©veloppements dans ces 2 affaires afin d’éviter ces retraits inattendus ?

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Bonjour,

Merci pour votre message. Nous n’avons effectivement aucune part en attente de retrait – ces derniers ont Ă©tĂ© limitĂ©s et nos Ă©quipes restent mobilisĂ©es autant Ă  l’acquisition avec un pipeline fourni de plus de 13 millions au Luxembourg, en France, aux Pays Bas et en Espagne qu’au niveau commercial avec l’arrivĂ©e d’une personne mi-mai.

Au niveau de la gestion des actifs et notamment ceux de Onda et de La Tourette nous sommes toujours pro-actifs :

Onda en Espagne :

Nous venons de rĂ©cupĂ©rer les clefs de l’actif ce qui va nous permettre d’avancer sur la commercialisation. Nous avons plusieurs brookers dont 2 localisĂ©s Ă  Onda qui vont commencer les visites.

Une premiĂšre visite de reconnaissance a lieu cette semaine.

La mise en vente du matĂ©riel doit avoir lieu pour une liquidation sous 5 mois. Nous avons dĂ©jĂ  une marque d’intĂ©rĂȘt d’un client.

Enfin nous sommes en discussion actives pour récupérer le reste des différentes assurances, cautions, déposit. Nous optimisons aussi la fiscalité avec le législateur.

La Tourette en France :

Les actions allant dans le sens d’UPEKA avancent pour rĂ©cupĂ©rer l’ensemble des assurances et cautions et optimiser les couts.

Nous sommes aussi en discussion sur diffĂ©rents scĂ©narios – ces derniers n’étant pas validĂ©s je vous tiendrais au courant.

Enfin l’AG aura lieu mi-juin, vous allez recevoir vos convocations prochainement.

A vous lire

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Je pense que la question est plus de comprendre ce qui dans votre process de sélection a conduit à retenir deux locataires déjà condamnés plutÎt que les actions ménées en réaction


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Bonjour Vicky,

Ravi de vous lire. Toutefois, je fais partie de ceux dont la confiance s’est Ă©rodĂ©e. Votre derniĂšre rĂ©ponse n’est pas rassurante de mon point de vue.

J’avais trĂšs peu de parts chez UpĂȘka et j’ai demandĂ© un retrait validĂ© le 29 mai, ce qui est certes trĂšs rĂ©cent. Mais je suis en attente du rĂšglement.

Bonne chance pour la suite.

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Bonjour @ChrisBZH & @flejacq

Merci pour vos messages.

Pour répondre à vos remarques :

Concernant les locataires
Nous n’avions Ă  aucun moment connaissance des difficultĂ©s Ă©voquĂ©es. En Espagne, la situation dĂ©coule principalement de l’évolution des aides de l’État et du contexte local. En France, je ne peux malheureusement pas m’exprimer davantage sur ce sujet.

Sur la question de la confiance
Je suis sincĂšrement dĂ©solĂ© de lire que celle‑ci s’est Ă©rodĂ©e. J’ai pourtant toujours communiquĂ© de maniĂšre transparente, ce qui aurait dĂ» contribuer Ă  la renforcer.

Pour la suite
Nos Ă©quipes restent pleinement mobilisĂ©es pour rĂ©soudre les points soulevĂ©s. Croyez moi, nous devrions avancer plus rapidement qu’imaginĂ©. ParallĂšlement, deux offres ont Ă©tĂ© formulĂ©es et plusieurs actifs sont actuellement sous LOI.

Nous espĂ©rons qu’avec le travail accompli et le dĂ©ploiement de la collecte obtenue, nous pourrons regagner une confiance forte et durable.

Je reste bien entendu à votre disposition et en lien étroit avec les équipes de Louve.

TrĂšs bonne semaine,

Bonjour,

Malheureusement pour vous, la confiance ne s’établit pas sur des paroles, mais sur des faits. Deux ans d’IFU archifaux avant d’avoir la bonne version. Et effectivement deux investissements bidons qui prouvent l’amateurisme d’Upeka. Tant mieux si la collecte continue, car je suis en train de vendre mes parts avant que le Titanic ne sombre.

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Merci bcp pour votre présence sur ce forum et votre retour sur la situation actuelle.

Pour rassurer le forum, il faudrait clairement expliquer l’impact de ces 2 investissements sans locataire sur le dividende Ă  venir (quel est le % de baisse Ă  venir). Comme l’expliquait un membre de ce forum, ce n’est pas seulement des loyers en moins mais aussi des charges Ă  payer par SdG que payaient avant les locataires. Il en va de mĂȘme sur la valeur de reconstitution Ă  venir. Que valent les locaux d’une usine si personne ne s’y installe et mal placĂ©s ? Quel est le % de cet actif par rapport Ă  la valeur du patrimoine de la SCPI. Je pense que les souscripteurs ont droit Ă  un peu de transparence sur leur investissement. Si cela reprĂ©sente une « paille Â», alors l’impact sera faible et les souscripteurs peuvent dormir sur leurs 2 oreilles.

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Relisez donc le dernier bulletin, il y est dit expressĂ©ment l’inverse. Et vu la capitalisation somme toute assez modeste, il est illusoire de penser que ça n’aura pas d’impact.

Et fondamentalement, comme pointĂ© par d’autres prĂ©cĂ©demment, ça n’expliquerait pas le ratage total de l’évaluation des actifs avant achat.

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