Upêka - Avis sur la SCPI 🔎

[JeanSeb]

Ce n’est pas avec plaisir que l’on prend la décision de sortir du projet. En général, en cas de doute sérieux, on s’abtient ou on sort si la confiance est rompue. Il est du ressort de l’investisseur de prendre des décisions adaptées à la situation, c’est son patrimoine qui est en jeu, fruit d’un dur labeur dans la plupart des cas. Avec ces deux actifs dont les locataires ne pourront plus honorer leur baux, le doute est largement présent sur la capacité de la société de gestion à protéger les intérêts des souscripteurs.

Actuellement bcp de produits immobiliers se retrouvent illiquides, bloqués, fermés. Les investisseurs sont « tankés » et se sentent trahis en ayant fait confiance des SdG ou des CGP parfois peu scrupuleux. Ces défaillances concernent principalement des « grosses capitalisations ». Sur les petites capitalisations en dessous de 50Meur, on ne sait pas ce que cela peut donner, ni le temps qu’il faudra pour en arriver là, on peut aussi imaginer des scénarios encore pires. (A ce propos les 50Meur devaient êtres atteints avant fin 2025, la promesse n’a pas été tenue par la SG).

Quand je vois des valeurs de réalisations inférieures à 80% de la valeur de part, que se passe-il si la société de gestion fait faillite et devait vendre tous ses biens pour rembourser l’ensemble des souscripteurs ? Pour rassurer, on préfère parler de valeur de reconstitution qui intègre tous les frais liés aux acquisitions. A contrario, certaines foncières cotées ont des capitalisations boursières 2 fois inférieures à la valeur de leur patrimoine. Ca fait réfléchir…

[8yftj]

Autant je suis assez sévère et dépité envers ceux qui s’émeuvent d’une simple baisse de dividende (a fortiori sur un mois ou un trimestre), sans regarder aucun autre indicateur, autant ici, c’est différent: la décision de sortir est ici basée sur une analyse de la capacité de la société de gestion à bien investir, rapportée à l’ensemble du patrimoine.

Et le constat est implacable: un RJ et un LJ pour une aussi jeune SCPI, a fortiori pour ce dernier quand la procédure collective arrive un mois après l’acquistion, c’est une SDG incapable d’évaluer correctement le risque.

Tout comme l’objectif de distribution de l’an dernier qui est manqué, tout comme celui de la collecte, malgré la manoeuvre un peu désespérée de sortir à deux reprises du cashback sur une SCPI sans frais de souscription (il faut bien que le gain immédiat servi de 3% provienne de quelque part, et si j’ai bien compris, de la dette…).

Les déclarations fiscales erratiques peuvent être vues en soi comme un épiphénomène (quoique…) mais s’inscrivent dans ce tableau d’amateurisme.

Une fois posé cela, que ce soit un investissement conçu long terme ou non ne change rien: la fuite n’est pas motivée par l’impatience d’un gain espéré mais par une perte de confiance et l’anticipation de graves difficultés, à partir d’indicateurs objectifs. Elle est, à mon sens, parfaitement rationnelle.

[MB78]

Un éclairage de @Vicky serait le bienvenu pour, peut-être, rassurer et donner les derniers développements dans ces 2 affaires afin d’éviter ces retraits inattendus ?

[Vicky]

Bonjour,

Merci pour votre message. Nous n’avons effectivement aucune part en attente de retrait – ces derniers ont été limités et nos équipes restent mobilisées autant à l’acquisition avec un pipeline fourni de plus de 13 millions au Luxembourg, en France, aux Pays Bas et en Espagne qu’au niveau commercial avec l’arrivée d’une personne mi-mai.

Au niveau de la gestion des actifs et notamment ceux de Onda et de La Tourette nous sommes toujours pro-actifs :

Onda en Espagne :

Nous venons de récupérer les clefs de l’actif ce qui va nous permettre d’avancer sur la commercialisation. Nous avons plusieurs brookers dont 2 localisés à Onda qui vont commencer les visites.

Une première visite de reconnaissance a lieu cette semaine.

La mise en vente du matériel doit avoir lieu pour une liquidation sous 5 mois. Nous avons déjà une marque d’intérêt d’un client.

Enfin nous sommes en discussion actives pour récupérer le reste des différentes assurances, cautions, déposit. Nous optimisons aussi la fiscalité avec le législateur.

La Tourette en France :

Les actions allant dans le sens d’UPEKA avancent pour récupérer l’ensemble des assurances et cautions et optimiser les couts.

Nous sommes aussi en discussion sur différents scénarios – ces derniers n’étant pas validés je vous tiendrais au courant.

Enfin l’AG aura lieu mi-juin, vous allez recevoir vos convocations prochainement.

A vous lire

[flejacq]

Je pense que la question est plus de comprendre ce qui dans votre process de sélection a conduit à retenir deux locataires déjà condamnés plutôt que les actions ménées en réaction…

[ChrisBZH]

@Vicky

Nous n’avons effectivement aucune part en attente de retrait

Bonjour Vicky,

Ravi de vous lire. Toutefois, je fais partie de ceux dont la confiance s’est érodée. Votre dernière réponse n’est pas rassurante de mon point de vue.

J’avais très peu de parts chez Upêka et j’ai demandé un retrait validé le 29 mai, ce qui est certes très récent. Mais je suis en attente du règlement.

Bonne chance pour la suite.

[Vicky]

Bonjour @ChrisBZH & @flejacq

Merci pour vos messages.

Pour répondre à vos remarques :

Concernant les locataires
Nous n’avions à aucun moment connaissance des difficultés évoquées. En Espagne, la situation découle principalement de l’évolution des aides de l’État et du contexte local. En France, je ne peux malheureusement pas m’exprimer davantage sur ce sujet.

Sur la question de la confiance
Je suis sincèrement désolé de lire que celle‑ci s’est érodée. J’ai pourtant toujours communiqué de manière transparente, ce qui aurait dû contribuer à la renforcer.

Pour la suite
Nos équipes restent pleinement mobilisées pour résoudre les points soulevés. Croyez moi, nous devrions avancer plus rapidement qu’imaginé. Parallèlement, deux offres ont été formulées et plusieurs actifs sont actuellement sous LOI.

Nous espérons qu’avec le travail accompli et le déploiement de la collecte obtenue, nous pourrons regagner une confiance forte et durable.

Je reste bien entendu à votre disposition et en lien étroit avec les équipes de Louve.

Très bonne semaine,

[Jerome77]

Bonjour,

Malheureusement pour vous, la confiance ne s’établit pas sur des paroles, mais sur des faits. Deux ans d’IFU archifaux avant d’avoir la bonne version. Et effectivement deux investissements bidons qui prouvent l’amateurisme d’Upeka. Tant mieux si la collecte continue, car je suis en train de vendre mes parts avant que le Titanic ne sombre.

[JeanSeb]

Merci bcp pour votre présence sur ce forum et votre retour sur la situation actuelle.

Pour rassurer le forum, il faudrait clairement expliquer l’impact de ces 2 investissements sans locataire sur le dividende à venir (quel est le % de baisse à venir). Comme l’expliquait un membre de ce forum, ce n’est pas seulement des loyers en moins mais aussi des charges à payer par SdG que payaient avant les locataires. Il en va de même sur la valeur de reconstitution à venir. Que valent les locaux d’une usine si personne ne s’y installe et mal placés ? Quel est le % de cet actif par rapport à la valeur du patrimoine de la SCPI. Je pense que les souscripteurs ont droit à un peu de transparence sur leur investissement. Si cela représente une « paille », alors l’impact sera faible et les souscripteurs peuvent dormir sur leurs 2 oreilles.

[8yftj]

Relisez donc le dernier bulletin, il y est dit expressément l’inverse. Et vu la capitalisation somme toute assez modeste, il est illusoire de penser que ça n’aura pas d’impact.

Et fondamentalement, comme pointé par d’autres précédemment, ça n’expliquerait pas le ratage total de l’évaluation des actifs avant achat.