kolbet
62
Les jeunes SCPI affichent souvent des taux de distribution supĂ©rieurs au TAEM qui est pourtant ni plus ni moins que le rendement rĂ©el moyen des immeubles. Plusieurs mĂ©canismes peuvent grossir « artificiellement » le taux de distribution (endettement, ventes avec redistribution des plus-values). Lâun des plus puissants et plus connu est le mĂ©canisme du dĂ©lai de jouissance. Le dĂ©lai de jouissance varie gĂ©nĂ©ralement entre 4 et 6 mois selon les SCPI. Lâargent des nouveaux entrants, sâil est investi rapidement, travaille durant le dĂ©lai de jouissance et le fruit de ce travail (les loyers) est distribuĂ© aux anciens. Le taux de distribution est dâautant plus gonflĂ© que la SCPI est jeune (la part des nouveaux entrants reprĂ©sentant un % important de la capitalisation) et/ou que la collecte est massive (le flux entrant reprĂ©sentant un % important de la capitalisation). Mais au fur et Ă mesure que la capitalisation grossit, lâeffet relutif du dĂ©lai de jouissance sâamenuise et le taux de distribution tend Ă rejoindre le taux de rendement rĂ©el des actifs.
Il est donc normal que les taux de distribution dâune jeune SCPI soient flatteurs les premiĂšres annĂ©es et que ceux-ci aient tendance Ă baisser au fil des ans. Cette baisse ne signifie pas dâailleurs que les SCPI ne soient pas un bon rempart contre lâinflation ou un mauvais placement, câest juste « mĂ©canique ».
En consĂ©quence, le TAEM est un indicateur aussi important Ă regarder que le TD avant dâinvestir.
LâannĂ©e derniĂšre, par exemple, je me suis mĂ©fiĂ© de la SCPI Transition Europe, pourtant arrivĂ© en tĂȘte des classements. En 2023, son taux de distribution Ă©tait de 8,16 % mais son TAEM de seulementâŠ7,25% (trĂšs bon au demeurant mais pas forcĂ©ment mieux que les autres sur la mĂȘme pĂ©riode).
Lorsque je regarde les chiffres du premier semestre 2024, je constate Ă lâinverse que le TAEM a significativement augmentĂ© Ă 7,90% (sur les acquisitions du semestre reprĂ©sentant 177 millions dâeuros). Le tout avec un taux dâendettement 0%. Et lĂ je me dis que jâaurais mieux fait dâinvestir en 2023
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Abel1
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Merci pour toutes ces infos !
On en est tous lĂ , on regrette aprĂšs de ne pas avoir fait tel ou tel investissement. Mais cette prudence Ă©vite aussi les mauvaises surprises. Je laisse les risques Ă ceux qui ont de lâargent Ă perdre.
Merci pour cette analyse claire. Au demeurant cela renforce le sentiment mitigĂ© que jâai lorsque je lis ici et lĂ : « les associĂ©s fondateurs sont investis ce qui tĂ©moigne de leur confiance⊠». Certes. A mon sens ils bĂ©nĂ©ficient surtout de cet effet relutif qui in fine leur assure sauf accident un TRI bien supĂ©rieur au quidam qui aura investit le lendemain!
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kolbet
65
Lâeffet relutif du dĂ©lai de jouissance doit ĂȘtre connu de lâinvestisseur, car il lui permet de comprendre que le taux de distribution dâune jeune SCPI puisse ĂȘtre « gonflĂ© » les premiĂšres annĂ©es.
Ce nâest pas la seule explication dâailleurs. Le taux de distribution est Ă©galement « gonflĂ© » par un taux dâoccupation avantageux de 100% au dĂ©but, quâil est difficile, voire impossible, Ă maintenir sur la durĂ©e.
Mais il sâagit lĂ de mĂ©canismes parfaitement normaux.
Lâinvestisseur peut en tirer profit lui-mĂȘme en investissant dans de jeunes SCPI.
Par contre, plus tĂŽt on investit dans la vie dâune SCPI, davantage on prend de risques car moins il y a de visibilitĂ©.
Et, dâune certaine maniĂšre, il est logique que ce risque soit rĂ©munĂ©rĂ©.
VisibilitĂ© va souvent rimer avec inertie et performance moyenne en raison de la taille et de la dilution inĂ©luctable qui accompagne la croissance. Les acteurs historiques Ă la tĂȘte de paquebots qui font face Ă une vague de rachats aujourdâhui et qui sont incapables dâinvestir pour saisir les opportunitĂ©s (ils lancent de nouveaux supports pour relancer la collecte et soutenir les commissions et trouvent des explications pour justifier de lancer un support alors que la gamme en compte dĂ©jĂ plĂ©thore) ont certes un track record et de la visibilitĂ© mais câest une visibilitĂ© sur du « mou », de la sous performanceâŠ
Je reste sur lâidĂ©e que jâapprĂ©cierais des supports alignĂ©s sur les intĂ©rĂȘts des porteurs avec, en plus de frais de souscription Ă 0, un capital fixe qui bloque la dilution. Pourquoi ne pas fonctionner comme les FCPI avec des âč millĂ©simes âș. On investit X pour Y annĂ©es. Malheureusement cela bloque aussi lâassiette des commissions!
Jâattends avec impatience de voir si le nouveau support âč Reason âș appliquera son modĂšle et âč refusera âș la collecte et les commissions qui vont avec.
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kolbet
67
Je suis dâaccord avec vous sur le risque de non alignement des intĂ©rĂȘts de la sociĂ©tĂ© de gestion avec ceux des propriĂ©taires de parts. La sociĂ©tĂ© de gestion se rĂ©munĂšre sur le montant des souscriptions et des loyers (plus il y a de souscriptions et de loyers et plus elle gagne de lâargent). Le propriĂ©taire de parts, lui, veut juste avoir le meilleur rendement/risque possible.
Je me trompe peut-ĂȘtre mais jâai lâimpression quâ il existe un autre dĂ©faut structurel Ă la SCPI, câest lâamplification des mouvements moutonniers des investisseurs. Le patrimoine immobilier de la SCPI Ă capital variable est mouvant par nature, au grĂ© des entrĂ©es et sorties du capital. Il est donc soumis aux comportements irrationnels des investisseurs ; lesquels veulent vendre quand ça baisse et acheter quand ça monte. Alors quâil faudrait faire exactement lâinverse. Je pense que celĂ affecte malheureusement la valorisation des parts Ă long terme qui ne semble pas suivre pleinement la hausse des prix de lâimmobilier alors que ça devrait ĂȘtre le cas. En moyenne, sur 30 ans, la variation du prix moyen de la part a Ă©tĂ© de 0,55% par an selon les donnĂ©es MeilleureSCPI.com, câest Ă vĂ©rifier mais celĂ me semble peu.
La solution Ă ces dĂ©fauts est dâidentifier des maisons de gestion dont les intĂ©rĂȘts sont alignĂ©s avec les propriĂ©taires de parts (qui maĂźtrisent les flux de collecte et acceptent de les limiter si nĂ©cessaire) et/ou dâenrichir continuellement son portefeuille avec les opportunitĂ©s du moment. Je crois avoir lu quelque part que la SCPI IROKO ZEN avait rachetĂ© un immeuble Ă PRIMOPIERRE (Ă vĂ©rifier). Nous aurions donc, dâun cĂŽtĂ©, une SCPI, qui subit des demandes de retrait massives et qui est obligĂ©e de vendre un actif au plus mauvais moment et, de lâautre, une SCPI qui achĂšte Ă bon compte et peut proposer Ă ses associĂ©s un rendement supĂ©rieur Ă 7% sur ce mĂȘme actif ! Ce nâest alors ni plus ni moins quâun jeu de chaises musicales ; et le cocu de lâhistoire, finalement, est celui qui reste coincĂ© sur Primopierre et nâachĂšte pas Iroko ZenâŠ
Lâenrichissement continu du portefeuille de SCPI me semble donc important, il permet en outre de diversifier au fil de lâeau.
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100% dâaccord. Câest aussi pour ça que je « refuse » dĂ©sormais dâaller sur des supports avec des frais de souscriptions importants peu importe la promesse de rendement et la supposĂ©e qualitĂ© de gestion de la maison qui « justifieraient » ce sacrifice car investissement Ă long terme. Sans frais de gestion, lâalignement nâest pas total mais il permet de pouvoir assurer une rotation de son portefeuille au bout de 10 ans si le rendement nâest plus au rendez vous. Avec des frais de souscription de 10% ou plus, lorsquâil faut vendre, il est trop tard et lĂ il faut effectivement avoir ses parts depuis plus de 20 ans pour sortir espĂ©rer « correctement ». Dommage que les frais de gestion ne soit pas indexĂ©s sur le rendement de lâactif voire de la SCPI pour Ă©viter les effets de bord liĂ©s aux placements financiers, endettement et pĂ©riode de jouissance!
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kolbet
69
Effectivement, quelques pistes de rĂ©flexion pour se prĂ©munir contre le risque de non alignement des intĂ©rĂȘts :
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privilĂ©gier des sociĂ©tĂ©s de gestion Ă taille humaine (qui nâont pas besoin dâengranger des milliards pour vivre correctement).
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privilégier les sociétés de gestion indépendantes des banques.
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privilĂ©gier des gĂ©rants personnellement investis au capital des SCPI (quand bien mĂȘme ils soient Ă©galement investis au capital des sociĂ©tĂ©s de gestion et donc en potentiel conflit dâintĂ©rĂȘts). Câest par exemple, je crois, le cas dâAndrĂ s Boros, gĂ©rant de la SCPI Epsilon 360.
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privilĂ©gier les sociĂ©tĂ©s de gestion qui se rĂ©munĂšrent davantage sur les frais de gestion que sur les frais de souscription (nĂ©anmoins plus de collecte = plus de loyers = plus de frais de gestion ; les SCPI sans frais de souscription ne sont pas une garantie dâalignement des intĂ©rĂȘts)
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privilĂ©gier les sociĂ©tĂ©s de gestion dont les frais de gestion sont ajustĂ©s au niveau de rendement rĂ©el des immeubles. Câest ce que prĂ©voit par exemple Inter Invest avec la SCPI Elevation Tertiom.
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se mĂ©fier des commissions dâacquisition dâactifs qui encouragent Ă acheter cher et des commissions de vente (qui sâappliquent mĂȘme lorsque les actifs sont cĂ©dĂ©s en moins-value !). Ces commissions ne sont pas appliquĂ©es par la SCPI WEMO ONE par exemple.
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Bonjour,
Quand on possĂšde des parts en nue propriĂ©tĂ© avant des modifications telles que le dĂ©lai de jouissance, ces nouvelles conditions sâappliquent-elles au remembrement des parts ou les anciennes modalitĂ©s continuent Ă sâappliquer, ces parts Ă©tant souscrites prĂ©cĂ©demment Ă ces changements ?
Merci de vos Ă©clairage.
kolbet
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Seuls les associĂ©s ayant souscrit des parts de SCPI (que ce soit en nue propriĂ©tĂ© ou pleine propriĂ©tĂ©) aprĂšs lâentrĂ©e en vigueur du nouveau dĂ©lai de jouissance sont soumis Ă ce dĂ©lai.
Merci pour votre réponse.
Si je comprends bien ce que vous dites, les modifications créent 2 catégories différentes de propriétaire : ceux qui le sont avant et ceux qui le sont aprÚs les modifications.
kolbet
73
Je nâai pas expĂ©rimentĂ© lâachat en nue-propriĂ©tĂ© mais, selon moi, le dĂ©lai de jouissance dĂ©bute au moment de lâacquisition des parts et non pas Ă lâissue du dĂ©membrement ? Câest Ă dire que si le dĂ©lai de jouissance est de 4 mois par exemple, et que vous achetez des parts en nue-propriĂ©tĂ© sur une durĂ©e de 7 ans. En rĂ©alitĂ©, vous ne vous engagez pas sur 7 ans mais sur 7 ans et 4 mois. Je ne crois pas que la durĂ©e convenue de ce dĂ©lai de jouissance au moment de lâacquisition puisse ĂȘtre modifiĂ©e aprĂšs coup par la sociĂ©tĂ© de gestion.