Upeka - Avis sur la SCPI 🔍

[kolbet]

Les jeunes SCPI affichent souvent des taux de distribution supérieurs au TAEM qui est pourtant ni plus ni moins que le rendement réel moyen des immeubles. Plusieurs mécanismes peuvent grossir « artificiellement » le taux de distribution (endettement, ventes avec redistribution des plus-values). L’un des plus puissants et plus connu est le mécanisme du délai de jouissance. Le délai de jouissance varie généralement entre 4 et 6 mois selon les SCPI. L’argent des nouveaux entrants, s’il est investi rapidement, travaille durant le délai de jouissance et le fruit de ce travail (les loyers) est distribué aux anciens. Le taux de distribution est d’autant plus gonflé que la SCPI est jeune (la part des nouveaux entrants représentant un % important de la capitalisation) et/ou que la collecte est massive (le flux entrant représentant un % important de la capitalisation). Mais au fur et à mesure que la capitalisation grossit, l’effet relutif du délai de jouissance s’amenuise et le taux de distribution tend à rejoindre le taux de rendement réel des actifs.
Il est donc normal que les taux de distribution d’une jeune SCPI soient flatteurs les premières années et que ceux-ci aient tendance à baisser au fil des ans. Cette baisse ne signifie pas d’ailleurs que les SCPI ne soient pas un bon rempart contre l’inflation ou un mauvais placement, c’est juste « mécanique ».

En conséquence, le TAEM est un indicateur aussi important à regarder que le TD avant d’investir.

L’année dernière, par exemple, je me suis méfié de la SCPI Transition Europe, pourtant arrivé en tête des classements. En 2023, son taux de distribution était de 8,16 % mais son TAEM de seulement…7,25% (très bon au demeurant mais pas forcément mieux que les autres sur la même période).

Lorsque je regarde les chiffres du premier semestre 2024, je constate à l’inverse que le TAEM a significativement augmenté à 7,90% (sur les acquisitions du semestre représentant 177 millions d’euros). Le tout avec un taux d’endettement 0%. Et là je me dis que j’aurais mieux fait d’investir en 2023

[Abel1]

Merci pour toutes ces infos !

On en est tous là, on regrette après de ne pas avoir fait tel ou tel investissement. Mais cette prudence évite aussi les mauvaises surprises. Je laisse les risques à ceux qui ont de l’argent à perdre.

[flejacq]

Merci pour cette analyse claire. Au demeurant cela renforce le sentiment mitigé que j’ai lorsque je lis ici et là : « les associés fondateurs sont investis ce qui témoigne de leur confiance… ». Certes. A mon sens ils bénéficient surtout de cet effet relutif qui in fine leur assure sauf accident un TRI bien supérieur au quidam qui aura investit le lendemain!

[kolbet]

L’effet relutif du délai de jouissance doit être connu de l’investisseur, car il lui permet de comprendre que le taux de distribution d’une jeune SCPI puisse être « gonflé » les premières années.

Ce n’est pas la seule explication d’ailleurs. Le taux de distribution est également « gonflé » par un taux d’occupation avantageux de 100% au début, qu’il est difficile, voire impossible, à maintenir sur la durée.

Mais il s’agit là de mécanismes parfaitement normaux.

L’investisseur peut en tirer profit lui-même en investissant dans de jeunes SCPI.

Par contre, plus tôt on investit dans la vie d’une SCPI, davantage on prend de risques car moins il y a de visibilité.

Et, d’une certaine manière, il est logique que ce risque soit rémunéré.

[flejacq]

Visibilité va souvent rimer avec inertie et performance moyenne en raison de la taille et de la dilution inéluctable qui accompagne la croissance. Les acteurs historiques à la tête de paquebots qui font face à une vague de rachats aujourd’hui et qui sont incapables d’investir pour saisir les opportunités (ils lancent de nouveaux supports pour relancer la collecte et soutenir les commissions et trouvent des explications pour justifier de lancer un support alors que la gamme en compte déjà pléthore) ont certes un track record et de la visibilité mais c’est une visibilité sur du « mou », de la sous performance…
Je reste sur l’idée que j’apprécierais des supports alignés sur les intérêts des porteurs avec, en plus de frais de souscription à 0, un capital fixe qui bloque la dilution. Pourquoi ne pas fonctionner comme les FCPI avec des ‹ millésimes ›. On investit X pour Y années. Malheureusement cela bloque aussi l’assiette des commissions!
J’attends avec impatience de voir si le nouveau support ‹ Reason › appliquera son modèle et ‹ refusera › la collecte et les commissions qui vont avec.

[kolbet]

Je suis d’accord avec vous sur le risque de non alignement des intérêts de la société de gestion avec ceux des propriétaires de parts. La société de gestion se rémunère sur le montant des souscriptions et des loyers (plus il y a de souscriptions et de loyers et plus elle gagne de l’argent). Le propriétaire de parts, lui, veut juste avoir le meilleur rendement/risque possible.

Je me trompe peut-être mais j’ai l’impression qu’ il existe un autre défaut structurel à la SCPI, c’est l’amplification des mouvements moutonniers des investisseurs. Le patrimoine immobilier de la SCPI à capital variable est mouvant par nature, au gré des entrées et sorties du capital. Il est donc soumis aux comportements irrationnels des investisseurs ; lesquels veulent vendre quand ça baisse et acheter quand ça monte. Alors qu’il faudrait faire exactement l’inverse. Je pense que celà affecte malheureusement la valorisation des parts à long terme qui ne semble pas suivre pleinement la hausse des prix de l’immobilier alors que ça devrait être le cas. En moyenne, sur 30 ans, la variation du prix moyen de la part a été de 0,55% par an selon les données MeilleureSCPI.com, c’est à vérifier mais celà me semble peu.

La solution à ces défauts est d’identifier des maisons de gestion dont les intérêts sont alignés avec les propriétaires de parts (qui maîtrisent les flux de collecte et acceptent de les limiter si nécessaire) et/ou d’enrichir continuellement son portefeuille avec les opportunités du moment. Je crois avoir lu quelque part que la SCPI IROKO ZEN avait racheté un immeuble à PRIMOPIERRE (à vérifier). Nous aurions donc, d’un côté, une SCPI, qui subit des demandes de retrait massives et qui est obligée de vendre un actif au plus mauvais moment et, de l’autre, une SCPI qui achète à bon compte et peut proposer à ses associés un rendement supérieur à 7% sur ce même actif ! Ce n’est alors ni plus ni moins qu’un jeu de chaises musicales ; et le cocu de l’histoire, finalement, est celui qui reste coincé sur Primopierre et n’achète pas Iroko Zen…

L’enrichissement continu du portefeuille de SCPI me semble donc important, il permet en outre de diversifier au fil de l’eau.

[flejacq]

100% d’accord. C’est aussi pour ça que je « refuse » désormais d’aller sur des supports avec des frais de souscriptions importants peu importe la promesse de rendement et la supposée qualité de gestion de la maison qui « justifieraient » ce sacrifice car investissement à long terme. Sans frais de gestion, l’alignement n’est pas total mais il permet de pouvoir assurer une rotation de son portefeuille au bout de 10 ans si le rendement n’est plus au rendez vous. Avec des frais de souscription de 10% ou plus, lorsqu’il faut vendre, il est trop tard et là il faut effectivement avoir ses parts depuis plus de 20 ans pour sortir espérer « correctement ». Dommage que les frais de gestion ne soit pas indexés sur le rendement de l’actif voire de la SCPI pour éviter les effets de bord liés aux placements financiers, endettement et période de jouissance!

[kolbet]

Effectivement, quelques pistes de réflexion pour se prémunir contre le risque de non alignement des intérêts :

• privilégier des sociétés de gestion à taille humaine (qui n’ont pas besoin d’engranger des milliards pour vivre correctement).

• privilégier les sociétés de gestion indépendantes des banques.

• privilégier des gérants personnellement investis au capital des SCPI (quand bien même ils soient également investis au capital des sociétés de gestion et donc en potentiel conflit d’intérêts). C’est par exemple, je crois, le cas d’Andràs Boros, gérant de la SCPI Epsilon 360.

• privilégier les sociétés de gestion qui se rémunèrent davantage sur les frais de gestion que sur les frais de souscription (néanmoins plus de collecte = plus de loyers = plus de frais de gestion ; les SCPI sans frais de souscription ne sont pas une garantie d’alignement des intérêts)

• privilégier les sociétés de gestion dont les frais de gestion sont ajustés au niveau de rendement réel des immeubles. C’est ce que prévoit par exemple Inter Invest avec la SCPI Elevation Tertiom.

• se méfier des commissions d’acquisition d’actifs qui encouragent à acheter cher et des commissions de vente (qui s’appliquent même lorsque les actifs sont cédés en moins-value !). Ces commissions ne sont pas appliquées par la SCPI WEMO ONE par exemple.

[Handividu]

Bonjour,
Quand on possède des parts en nue propriété avant des modifications telles que le délai de jouissance, ces nouvelles conditions s’appliquent-elles au remembrement des parts ou les anciennes modalités continuent à s’appliquer, ces parts étant souscrites précédemment à ces changements ?
Merci de vos éclairage.

[kolbet]

Seuls les associés ayant souscrit des parts de SCPI (que ce soit en nue propriété ou pleine propriété) après l’entrée en vigueur du nouveau délai de jouissance sont soumis à ce délai.

[Handividu]

Merci pour votre réponse.
Si je comprends bien ce que vous dites, les modifications créent 2 catégories différentes de propriétaire : ceux qui le sont avant et ceux qui le sont après les modifications.

[kolbet]

Je n’ai pas expérimenté l’achat en nue-propriété mais, selon moi, le délai de jouissance débute au moment de l’acquisition des parts et non pas à l’issue du démembrement ? C’est à dire que si le délai de jouissance est de 4 mois par exemple, et que vous achetez des parts en nue-propriété sur une durée de 7 ans. En réalité, vous ne vous engagez pas sur 7 ans mais sur 7 ans et 4 mois. Je ne crois pas que la durée convenue de ce délai de jouissance au moment de l’acquisition puisse être modifiée après coup par la société de gestion.

[goldodo]

oui, j’aimerai ce genre de placements semi-bloqués.
Une scpi variable au départ, avec une période fixe ensuite et en fonction des achats envisagés, des ventes, l’ouverture de la collecte ponctuellement aux nouveaux entrants une fois dans l’année ou tous les deux ans.

[flejacq]

Je ne suis pas expert mais quand je regarde les statuts des nouvelles SCPI, elles ont un « capital théorique max » mais visiblement il est ensuite très simple de le faire sauter… Je suis en tous cas très satisfait de Aestiam Placement Pierre (capital fixe) qui a gardé une taille et des actifs raisonnables avec une distribution régulière sans baisse de VL.

[lopito]

Voici le nouveau bulletin 3 trimestre 2024 augmentation de la partie investie hors de France (84%)

scpi_upeka-bulletin_trimestriel_3t2024.pdf