Comète - Avis sur la SCPI 🔎

[Abel1]

Bonsoir tout le monde,

Je viens de lire la convocation d’AG pour le 28/04.

Je vois plusieurs trucs qui me chagrine :

• l’augmentation du RAN de 700K€ à 4M€(resolution 5)
• Le renouvellement de l’emprunt à 30% de la valeur totale (résolution 9)
• la remuneration du CS pour 9K€(Resolution 12)
• la mise en place d’une commission de cession (résolution 16).

Et je ne vois aucun commentaire dans le groupe. C’est que personne n’a lu le document ou vous trouvez cela normal ?

[8yftj]

J’ai voté contre la 5 et la 16. Sans aucune illusion sur le résultat final.

[Damlet]

Bonsoir

Oui je lis et vote chaque AG des SCPI où je suis investi.

Concernant les points qui vous chagrinent, voici mes remarques :

• RAN : en effet, je suis également contre ce type de provision pénalisant les investisseurs actuels au profit des futurs investisseurs. Je vote CONTRE
• le plafond d’endettement à 30% maintenu est un maximum. Il permet un effet de levier qui peut aussi s’avérer : 1/ plus rémunérateur pour les investisseurs 2/ être une souplesse dans l’investissement. Je vote POUR
• la rémunération du CS est justifié et raisonnable. Je vote POUR
• la commission de mutation lors du changement de propriétaire (hors succession) vient rémunérer une action réalisée par la société. Il est donc normal qu’elle soit payé pour, pourquoi en faire cadeau à ceux qui le font ? Je vote POUR

[Damlet]

Concernant la résolution 13 « Prorogation du mandat de la Société de Gestion », si vous souhaitez changer de SG … vendez vos parts de SCPI ! Vous avez raison de vous faire peu d’illusion de le rejet de cette résolution, elle est juste une formalité administratif qui ne trouve aucun sens dans un éventuel rejet.

[Abel1]

Et perdre les frais d’acquisition ?

Il ne faut pas aussi tranchant. Il a le droit d’être mécontent de la gestion. Ça reste une bonne façon d’exprimer son désaccord avec la politique de gestion.

[Abel1]

Pour les frais de mutation, je vois surtout le moyen de facturer un arrangement amiable. Ça peut être intéressant de vendre à un tarif avantageux sans la société de gestion.

Autant ça ne me choque pas particulièrement les 180€ de frais de dossier (même si ça peut important sur les petits actionnaires), autant je ne vois pourquoi facturer 6% en cas de cession sur le marché secondaire, à part empêcher ce type de démarche et se rémunérer un peu plus. Il y a bien assez de frais d’entrée.

[8yftj]

Pardon, j’ai mal numéroté. Je voulais parlais de celle instaurant les frais de cession.

[Kerv31]

Abel

L’investissement en scpi suppose une adhésion à la stratégie evidemment mais également sur la confiance en une société de gestion et une équipe en charge du développement de la scpi

Objectivement comète semble respecter les engagements envers les investisseurs, apporte des flux satisfaisants dans ses acquisitions.

La rémunération des membres du conseil de surveillance est raisonnable, et servent également à rassurer les investisseurs.

enfin le niveau du RAN interroge, je ne suis pas particulièrement enclin à un tel niveau mais il nous sera rétribué en cas de vacance locative ou de fin de bail sur la durée de la scpi. Ne pas avoir un degré de confiance ne devrait il pas vous conduire à arbitrer cette scpi ? Au vu de son dynamisme et de sa collecte vous devriez pouvoir vendre vos parts facilement

[Abel1]

Pour être franc, si c’etait possible je me poserais sérieusement la question à la vue des décisions et de la baisse des revenus depuis 6 mois. On arrive tout juste à 5% après impôt étranger (Encore moins après mon imposition française).

Mais comme mentionné auparavant, la vente impose de perdre les frais d’entrée, ce qui est très problématique. Ça représente un montant important pour moi. Et après l’AG, ça sera encore plus coûteux, ce qui me chagrine. J’y vois un moyen d’empêcher les sorties, ce qui ne donne pas confiance.

Et je suis effectivement dubitatif dès lors qu’on change les règles en cours de route. Pourquoi ajouter des frais ? Ce n’est pas le contrat auquel nous avons souscrit à la base.

Enfin, pour le RAN, nous sommes taxés dessus comme si l’argent a été perçu. Je trouve cela très injuste pour les actuels actionnaires car :

• rien ne dit qu’ils le seront encore en cas de redistribution,
• le montant sera probablement très fortement dilué sur le nombre d’actionnaires qui augmente sans cesse.

À vous lire, sur le principe de la confiance, ils peuvent faire ce qu’ils veulent.

Or, c’est le principe des AG d’échanger et de voter. Pas étonnant qu’absolument toutes les résolutions passent…

[JeanSeb]

C’est malheureusement courant désormais dans les SCPI, provision en RAN important et changement de la politique de frais. Tout cela se fait au détriment des investisseurs historiques qui ne peuvent pas sortir ayant supporté des frais d’entrée important.

Je pensais qu’en étant sélectif sur le choix de la société de gestion, on pouvait éviter les écueils ; j’ai par exemple investi récemment dans une SCPI 1ère au classement des rendements en 2025 et qq semaines plus tard la société de gestion décidait en AG d’augmenter les frais d’acquisition et de cession de 2.4% ce qui a un impact très significatif sur le futur rendement et la valeur de reconstitution à moyen terme. Les résolutions des AG sont systématiquement votées à la très grande majorité. Je n’ai désormais plus confiance dans le fonctionnement des SCPI (à quelques exceptions près) et vais fortement ralentir mes investissements dans ce type de placement. Je souhaite par exemple regarder du côté des foncières cotées. En regardant de plus près, certaines sont fortement décotées par rapport à leur capitalisation boursière. Cela peut être un placement intéressant, plus liquide que les SCPI.

[8yftj]

Et beaucoup plus volatil… bon vent à vous!

[Kerv31]

Si une société de gestion ne se développe pas, n’est pas en mesure d’accroître ses capacités de sourcing, d’implantation, la rentabilité de la scpi en serait pénalisée.

Il est nécessaire d’en discuter, d’avoir des explications mais il est nécessaire aussi faire preuve d’adhésion.

Pour ma part je préfère être critique sur les rendements que sur les modifications de la structure. Si les résultats sont satisfaisants nous serons tous satisfaits, s’ils ne le sont pas nous pourrons, alors, être critique, sortir le cas échéant ou demander des modifications. Beaucoup de souscripteurs mais le besoin de sécurisation des flux nous unit

[IrokoFred]

Oui je comprends votre déception. Je suis exposé à une seule société de gestion (Iroko) et je cherche vraiment à me diversifier mais pour le moment je n’arrive pas à trouver une autre scpi qui me convienne…

Wemo : société de gestion trop jeune et ils viennent de changer la politique de frais, j’attends et surveille ;

Comète : valeur de reconstitution n’offrant pas un matelas de sécurité assez conséquent ;

Remake Live : je l’avais en assurance vie, j’ai vendu toutes mes parts pour réallouer sur Atlas car je n’ai plus trop confiance en la société de gestion (rendement qui baisse trop sur 6 mois et rien que la tenue de leur site… ;

Corum : excellente société de gestion mais trop exposée au bureaux à mon goût ;

Transition Europe : valeur de reconstitution pas assez décotée et société de gestion adossée à une banque ;

Epsicap : je regarde du côté d’ « Explore », ce qu’ils font me plait mais j’attends que la collecte soit au rendez-vous…car avec 13,4 millions d’euros par trimestre, acheter des biens entre 10 et 20 millions d’euros se fera au compte goutte (1 à 2 actifs par trimestre, à voir…) même s’ils recourent à un fort endettement donc j’attends et surveille de près la collecte ;

Upéka : sans commentaires, amateurisme…

Eden : pas assez de collecte et valeur de reconstitution surcôtée de mémoire mais je surveille ;

Log in : pourquoi pas avoir une louche de logistique.

Bref à part investir sur Iroko je ne vois pas où investir ailleurs et c’est bien ça le problème…

Concernant les REIT : j’ai pris du Realty Income quand elle était à 50 dollars et j’ai bètement revendu… (c’est cyclique donc il faut attendre et la prendre sur gros support vers les 50 dollars, à ce prix elle offre un rendement attractif malgré les 15% de fiscalité américaine en plus et les distributions sont mensuelles.

Il y a le private équity et les foncières côtées françaises mais lorsqu’on regarde Nexity par exemple c’est pas le moment d’y aller…

[berti49]

il manquerait éventuellement sofidynamic dans cette liste

voire altarea, mais j’aime moins…

[IrokoFred]

Oui, merci Berti49, je l’avais oubliée !

Je surveille aussi évidemment Sofidynamic mais pour le moment le patrimoine est seulement exposé à deux pays et plus de 60% des actifs sont en France et ils ont une surexposition aux commerces.

Donc pour le moment c’est IrokoAtlas chaque mois en attendant de voir ce que font Sofydynamic, Wemo et Epsicap.

Bonne journée la communauté et bons investissements !

[8yftj]

Coeur d’Europe aussi est une option, à mon sens.

[Kerv31]

Comète est sérieuse dans sa distribution et sa gestion.

Log in, je pense que c’est sérieux et pour avoir regarder le rapport d’activité la pérennité des flux semble solide et durable

Wemo j’ai confiance dans la strategie small cap et dans la société de gestion. La modification de la structure de frais se justifie par le développement rapide de la scpi d’une part et un besoin de développement. Cette adaptation est meme encourageante et sera évaluée à la capacité de la scpi à générer des flux

[berti49]

comète me surprend dans sa lenteur à investir la collecte

quand on voit que 30% est en trésorerie actuellement, à 2.2%, ça plombe le rendement

[8yftj]

Dans un contexte international très instable depuis plusieurs semaines, moi je trouve ça très sain qu’ils ne se précipitent pas pour acheter avant qu’on aie un peu de visibilité…

[Kerv31]

Je suis d’accord avec 8yftj.

L’une des causes des difficultés des scpi fut d’investir trop vite une collecte trop importante. Or, se montrer sélectif, analyser et négocier les actifs semble être une attitude sérieuse. Parfois certaines opérations réussies prennent du temps, exigent patience et régularité. Jusqu’à présent, comète est régulier dans sa distribution, sa gestion est saine, diversifiée et équilibrée dans ses typologies d’actifs.