Comète - Avis sur la SCPI 🔎

[berti49]

bon visiblement vous n’avez pas lu le bilan annuel…

j’ai été imprécis avec mon « actuellement »

30% en trésorerie c’est au 31/12/25, donc on oublie les arguments sur la guerre en Iran

je rappelle que c’est en décembre qu’ils ont investi 20M€ dans le club Med au Canada

[8yftj]

Pardon de ne pas l’avoir appris par coeur et de n’avoir pas deviné que par le mot « actuellement », vous parliez de la situation d’il y a 4 mois.

Vous pourrez sinon utilement assister à l’AG en cours en ce moment même, vous y apprendriez que le pipeline d’acquisition excède les liquidités en stock à cet instant.

[berti49]

Je réitère ma remarque, Désolé d’avoir été imprécis

Vous conviendrez tout de même qu’un pipe au 30/04, c’est 4 mois de plus de treso peu rémunérée

[Kerv31]

Berti49

Je ne comprends pas votre remarque. D’une part vous expliquez que la trésorerie étant supérieure au pipe d’investissement aurait pour conséquence l’érosion du rendement d’autres part que l’opération Canada serait pas satisfaisante. Vous évoquez la valeur de reconstitution ne serait pas suffisante.

D’une part nous sommes dans l’investissement immobilier suppose du sourcing d’actif, de l’étude des dossiers, de la négociation … comète à une collecte plutôt importante et régulière, pensez-vous qu’il faille se précipiter pour investir au détriment de s’assurer de pérennité des flux etc…?

La valeur de reconstitution reste supérieure prix de souscription, et sur le long terme ce sont la qualité des actifs qui permettent de revaloriser les parts.

Enfin l’opération Canada aura pour effet de générer des revenus solides et durables, et valorisera l’actif de la scpi. Je ne comprends pas vos inquiétudes à ce stade

[berti49]

merci de résumer mes 2 interrogations…

concernant le Canada/club Med…

je suis assez frileux avec les VEFA/BEFA… le rendement à court terme est généralement généralement moindre que pour un actif opérationnel, sans parler des risques d’exécution… on le voit avec Pierval Santé qui en a abusé

concernant le pipe/trésorerie…

justement, quand on a une collecte régulière, on a de la visibilité sur les flux, on peut donc plus facilement anticiper les achats avec un pipe qui autorise les arbitrages

ce n’est pas comme si on attendait d’avoir de la tréso pour regarder le marché

quand depuis des mois on a des dizaines de millions d’euros de cash, on peut s’étonner qu’il ne soit pas utilisé, même avec l’achat de petits actifs en attendant la grosse perle…

je ne dit pas qu’il faut acheter sans discernement, au contraire on peut supposer que s’il y a un gros pipe, c’est que les due diligence ont déjà été effectuées, donc les actifs sont prêts à être achetés… mais non aldéran préfère garder sa trésorerie

d’où mon interrogation

[Kerv31]

Il me semble avoir répondu mais je comprends que l’impatience et le doute soient réels chez vous. Acheter des petits actifs de manière transitoire ? D’une part cela engendrerait des frais, cela ne serait pas en conformité avec la stratégie de comète et enfin la gestion des actifs est un travail, et un coût. Parfois ils préfèrent attendre. C’est comme si vous aviez des liquidités et que vous preniez le premier appartement venu pour placer vos liquidités en attendant de trouver le bien. Mais dans l’immobilier cette souplesse n’est pas souvent possible

Seul le temps et les résultats pourront dissiper vos doutes.

Si ces derniers étaient insoutenables pour vous, vous pouvez également arbitrer votre position sur comète, au vu de la confiance qu’elle suscite, vous ne devriez pas avoir de difficultés à vendre vos parts

[berti49]

à quel moment ai je parlé de transitoire ???

j’ai évoqué les petits actifs déjà dans le pipe, avec due diligence actée

à quoi cela sert il d’avoir un pipe, de la trésorerie mais pas d’achats ?

je suis associé de la première heure, j’ai bien vu les rendements s’éroder, en baisse de 25% depuis avril 2025…

je conserve, mais je pense avoir le droit d’être surpris de la gestion de la trésorerie

[Kerv31]

Vous avez parfaitement le droit d’être surpris et de l’exprimer, c’est enrichissant. J’essaye de vous apporter des éléments de réponses à mon modeste niveau et je peux entendre qu’ils ne suffisent pas à vous rassurer. Avoir de la trésorerie n’implique pas de devoir investir sur des petits actifs, cela ouvre des possibilités de recherches, de négociation et d’optimisation du rendement des actifs que l’on sélectionne. Je suis, comme vous, associé de la scpi, nous avons donc, tous deux intérêt à la voir se developper, générer des revenus.

[Carnby]

Sauriez vous où l’on peut trouver l’historique des versements brut et/ou net de fiscalité étrangère pour la SCPI Comète ?

De plus je n’ai trouvé le bulletin du premier trimestre.

Pour le mois de mars, j’ai reçu l’équivalent de 1,10€/part net de fiscalité étrangère.

C’est votre cas également ?

[Kerv31]

Il me semble que le bulletin trimestriel est sorti

Il mets en exergue les acquisitions et ce qu’il reste dans le pipe de comète et reste lucide sur la situation

[Matti]

Bonjour tout le monde

Un peu surpris de la baisse de l’estimation. +1.5%

Vos avis

[Seal]

C’est décevant 7.5% brut annualisé et 5.5% net de fiscalité à cause d’un gros RAN et d’une fiscalité lourde aux UK peut être. Ils ne font pas mieux que Remake ou Zen qui ont pourtant 30% d’actifs en France et sont sans frais de souscription.

[8yftj]

L’objectif est de 6% brut de fiscalité. À cette aune, je ne trouve pas 7,5 décevant.

Je pense que vous ne trouverez à l’avenir que peu de SCPI qui atteignent ces chiffres. Et encore moins qui sont matures.

[Kerv31]

Le TRI cible est de 6% d’une part, sur la durée de l’investissement, or cela implique qu’il peut y avoir des variations dans la distribution, sur un trimestre ou 2. Cela implique t-il une érosion du rendement global ou une baisse de la valeur des actifs ? À ce stade je ne pense pas.

Les scpi parfois investissent, subissent de la vacance locative, c’est la vie de l’immobilier. À nous d’éviter de paniquer à la moindre variation

[Seal]

En effet il y a des variations, les chiffres du bulletin du premier trimestre étaient environ 1.56 euros brut et 1.14 euros net par part. Je viens enfin de recevoir mes premiers dividendes après la fin du délai de jouissance et j’ai reçu 1.36 euros net par part donc plus que les chiffres du premier trimestre.

[MCSDI30]

Comme signalé, il peut y avoir des variations dans la distribution…
Un constat rapide n’est peut être pas inintéressant.
Versement des mois de mai versus février et mars environ + 25%
Il est possible qu’un éclaircissement soit donné au cours d’une prochaine publication.
Il est possible qu’ en renforcement des loyers soit intervenu ou bien une opération financière.
Il est aussi possible que la S.D.G ait réagi eu égard au divers posts ci écrit dessus ou sur d’autres publications.
Si quelqu’un a une réponse…

[8yftj]

Ma réponse: ne pas chercher à surinterpréter des variations mensuelles, à la hausse comme à la baisse, et regarder l’evolution globale à l’échelle annuelle.

[MCSDI30]

Merci, d’accord avec vous.
Cependant nous pouvons observer que certaines SCPI ayant une typologie et une répartition géographique complémentaire ou presque comparable (sans retenir les tout bureau, investissements dans les DROM-COM ou positionnement transatlantique…) ont des variations de quelques pour cent sur plusieurs mois et distribuent un revenu quasi stable (quelquefois jugé insuffisant)
Par exemple Activimmo (plus centré logistique) même SDG Aldéran ou Coeur d’ Europe-Sogénial vs Transitions Europe - Arkéa qui fait le yoyo…

[8yftj]

Vous citez des SCPI bien plus anciennes, et à collecte beaucoup plus stable et raisonnable aussi

[MCSDI30]

Exact concernant la comparaison entre Comète et Activimmo où l’ écart en terme de date de création est important.
Cependant ce n’est pas le cas entre Coeur d’ Europe (2021) et Transitions Europe (2022),également citées, donc quasiment au même moment.
Où la différence en terme de variation et/ou stabilité des versements est flagrante.