Comète - Avis sur la SCPI 🔎

[Papounet51]

Les 2 se tiennent ! Il n’y a pas de réelles réponses.

[Papounet51]

Et c’est quoi la profondeur ?
En outre, en ce moment, la livre est bien haute donc les immeubles sont bien chers !

[MCSDI30]

Oui et non, il me semble que la Livre Sterling a atteint, pour l’heure, un point d’équilibre à 1.17 € environ.
Pas au plus haut avant 2016 environ 1.3 €, ni au plus bas avec les crises récentes passées autour d’un €.
Ce qui voudrait dire que pour des biens déjà acquis les rendements acte en main sont souvent supérieurs à 8%.
Ainsi les loyers sont satisfaisants.
Pour ceux en cours d’acquisitions, ils se feraient sur un marché, pour l’heure, stable.
Comme pour les autres SCPI, et comme annoncé dans les objectifs de TRI cible à 10 ans de Comète le yield aura tendance à se stabiliser autour de 6.5% au fur et à mesure que la SCPI atteindra sa taille jugée optimale.
Excepté si un ou des événements majeurs modifient radicalement ces paramètres de stabilité apparents.

[JeanSeb]

L’investissement en SCPI comporte déjà des risques, on le voit avec bcp de SCPI qui deviennent illiquides ; investir dans une autre devise dont on ne sait pas du tout comment va évoluer le cours ajoute encore une part de risque supplémentaire… On n’est pas sur du franc suisse, il y a une vraie incertitude sur l’économie GB..

Sur Comete, on est déjà à 47% UK.

Personnellement je n’ai pas signé pour Comete UK (ni pour Remake UK); je tolère 20% du patrimoine sur une autre devise, pas plus. Cette stratégie n’est pas en adéquation avec ce qu’on attend d’une SCPI généraliste et diversifiée avec un indice de risque à 3. Je ne sais pas si la sdg Alderan est présente sur le forum, mais cette stratégie n’est pas satisfaisante.

[MCSDI30]

@JeanSeb, je te rejoins sur le taux de présence Comète à 47% qui me parait excessif.
Sur la stabilité de la devise, on ne sait pas également comment l’ Euro va évoluer.
Les tensions, désaccords et décisions à hue et à dia entre les 27 ne sont pas rarissimes.

[Kerv31]

JeanSeb je comprend votre inquiétude, dire que beaucoup de scpi sont illiquides me semblent toutefois pouvoir être nuancés. Il y a de nombreuses scpi et la majorité sont liquides y compris parmi les anciennes.

Ce sont les bancaires et celles trop concentrées qui subissent cette crise. Concernant le UK, que des véhicules se spécialisent dans cette zone reflète à mon sens l’existence d’un marché dynamique et ayant des opportunités. Qu’il faille éviter l’exposition à un seul secteur est également nécessaire, mais la collecte de comète étant soutenue, sa distribution, sa capacité à générer de la valeur étant connu, je garde confiance en cette scpi pour verser aux associés des revenus dans la durée.
À la prochaine AG, il y aura peut etre moyen d’exprimer votre volonté de réduire l’impact du UK

[Papounet51]

En tout cas, j’avais l’intention de mettre un bon billet Comète et il ira finalement sur transition Europe qui a zéro R-U.
Un autre billet est bien sûr prévu pour Atlas, mon p’tit chouchou du moment.

[Kerv31]

C’est cohérent , n’ayant pas d’appetence pour les investissements au R.U, de favoriser des véhicules qui favorisent d’autres secteurs.

C’est la caractéristique des SCPI que d’avoir des supports d’investissement très diversifiés, y’en a pour tout le monde.

Demain la Fed va probablement relever ses taux en raison de la persistance de l’inflation, ce qui aura une incidence sur la valorisation des actifs immobiliers.

[berti49]

N’oubliez pas que comète a aussi un gros actif au Canada, encore un risque devise

(En plus une vefa qui ne me plaisait pas mais ne gênait pas grand monde ici)

Heureusement qu’il vont bientôt adhérer à l’UE et adopter l’euro… Ou pas

[Kerv31]

une vefa ou les fonds sont rémunérés tout au long de la durée des travaux et qui n’empêche pas la SCPI d’avoir un taux de distribution satisfaisant.

L’opération Canada est assumée par le gérant qui a, très tôt évoqué ce projet et qui sera générateur de revenus durable pour la SCPI. Le risque de change à été pris en compte. Après, comme pour chaque investissement il comporte des risques que l’investisseur décide d’assumer ou pas. Je crois également à la pertinence de ce projet même si j’avais des réserves au préalable. Lors de l’AG, ce sujet a été abordé et ils apportèrent des réponses

[berti49]

Tiens c’est bizarre vous ne répondez qu’à la vefa, pas au risque devise qui était remonté plus haut concernant GBP…

[Kerv31]

Le risque devise est beaucoup plus difficile a évaluer par définition car il dépend de plusieurs critères, les taux la politique monétaire, la durée d’investissement, l’existence ou non d’une couverture etc…

En l’occurrence ce que le gérant a expliqué c’est que sur le risque devise le niveau sur lequel ils sont entrés dans cet investissement était pris en compte.

Concernant ma réponse vous conviendrez que je ne lis pas dans la boule de cristal mais je ne pense pas. aujourd’hui que quiconque puisse prédire l’évolution du change que une durée de 10 ans, dès lors comme souvent se positionner ou pas repose sur la confiance accordée a la compétence du gérant

[ARTHURKBZ]

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[Papounet51]

Ça commence à faire sacrément lourd en R-U. Perso, ça me fait un peu peur quand même ! Tout va bien pour le moment mais quand c’est trop, c’est trop.
Ce n’est que mon humble avis mais le jour où ça va exploser , ce sera très dur pour nous tous.

[MCSDI30]

Je partage en partie ton inquiétude Papounet, peut être qu’ entrepôts en Pologne eusses été plus judicieux (si possibilités…)
Nous étions à 47, dépasserions nous les 50 ?

[8yftj]

Je n’ai pas spécialement peur du RU pour ma part; en revanche, je peux vous rejoindre sur la question de l’équilibrage global du patrimoine. Plus de 50% sur un seul pays alors que j’ai acheté pour être hyper diversifié géographiquement ne me convient pas trop non plus.

[Papounet51]

Regardes-tu l’immigration, les manifestations, les violences pakistanaises ?
Ça va exploser c’est sûr et ce n’est pas un sujet. Donc je comptais remettre un billet dessus, ce sera pour transition Europe.
Dans tous les cas, il faut diversifier et le max par pays est de 25%. Après, c’est trop dangereux !

[Kerv31]

Papounet c’est une préoccupation légitime et ce n’est que le début de la scpi.
Espérons qu’ils équilibreront la géographie dans les futures acquisitions et les opportunités du R.U liés à l’ajustement des valeurs des actifs immobiliers en raison de la remontée des taux permettront un TD satisfaisant attirant la collecte et permettant des acquisitions ailleurs.

Même si je comprend cette inquiétude j’ai l’e sentiment que c’est stratégique et opportuniste d’acquérir au R.U en ce moment

[8yftj]

Je regarde. Et je ne crois pas à l’hypothèse de la guerre civile à laquelle vous semblez croire. Chacun ses biais.

[MCSDI30]

Il se dit, dans les milieux autorisés, qu’il n’est pas exclu que « l’hypothèse de la guerre civile » ne soit pas improbable en France.

Selon son issue, l’usage du Français tel qu’il est aujourd’hui utilisé deviendrait prohibé et remplacé par un « nouveau langage ».

C’est une des raisons pour lesquelles il est plaisant et apaisant de faire usage occasionnellement (par jeu comme moi ou bien par formation) de l’imparfait voire du plus que parfait du subjonctif devenu désuet et, peut être, strictement interdit en 2027, selon les événements.

Solennels les posts pouvant devenir, à prendre au second degré pour apaiser les échanges.