Darwin RE01 - Avis sur la SCPI 🔎

[Abel1]

Excellente nouvelle !!!
Merci pour le scoop !

[Christophe1784065110]

Bravo oui excellente nouvelle et en plus ultra rapide pour une ‹ jeune › SCPI
tant mieux !

[Abel1]

Communication par mail des versements mensuels.
Merci @Vanessa pour toutes vos informations !

[Vanessa]

Avec plaisir ! @Abel1

[jol]

Top la com, on ne peut pas en dire autant de toutes les scpi.

[Fred57]

Bonjour

Quelqu’un à t il déja touché un loyer ou revenu financier de chez Darwin ?

Merci

[Vanessa]

Chère communauté,
J’espère que vous vous portez bien en cette période fiscale En attendant le versement du dividende,la semaine prochaine, l’envoi des IFU et la parution du BT Q1 2025, je vous partage les premiers résultats de ce 1er trimestre de lancement côté revalorisation du portefeuille :

A votre disposition comme toujours,
Vanessa

[Vanessa]

Cher Fred57, le dividende au titre du T1 sera versé la semaine prochaine

[Matti]

Bonjour.
Ça serait intéressant que louve réactualisé le prix des parts et de la reconstitution

[Fred57]

Merci @Vanessa pour votre réactivité

[Abel1]

Bonsoir tout le monde.

Je viens de voir le mail de Darwin sur les résultats. Il est fait mention de 2,76€/part.

Si je comprends bien, c’est pour le trimestre ?
Alors que c’était 2,06€ juste pour le mois de décembre (70 cts de plus seulement) ?

Si c’est le cas, ça revient alors à 5,5% annualisés.

En gros on passe de 12,36% en décembre pour les fondateurs à 5,52% pour les sponsors.

Vous confirmez ou j’ai loupé quelque-chose ?

[berti49]

apparemment les objectifs annuels restent les mêmes
je pense que la quasi absence de délai de jouissance a fait que tout le monde (hormis les souscriptions de mars) a touché un dividende, ça dilue forcément le dividende par part

[Abel1]

Oui probablement. Mais c’était prévisible. Ça aurait été bien de donner un peu moins le premier mois aussi. Ça ne fait pas maîtrisé (ou pire déplacé…).

Entre le prix de la part qui est désormais élevé avec une décote à plus de 6%, je ne suis pas sûr que ça fasse rentrer les investisseurs et la SCPI a besoin de grossir.

J’espère qu’ils vont rattraper ça pour augmenter le nombre de souscriptions. La SCPI étant jeune, les futurs associés vont regarder en premier le rendement.

[berti49]

pour la décote, c’est beaucoup moins
c’est 2.25% (195.51€, cf au dessus)
alors que tout le monde est rentré à 180 ou 190€
les achats ont été bien ficelés

tout le monde fait des palmarès de TD, même si le TRI est plus pertinent pour juger de la qualité de la SCPI
perso ça me va si le prix de part augmente en parallèle d’un TD plus raisonnable
(un fort TD peut aussi signifier une prise de risques supérieures, tout dépend si on regarde le numérateur ou le dénominateur)

à voir comment évolue le dividende au trimestre prochain avec les 2 nouvelles acquisitions (décathlon et celle de Tours)

[berti49]

concernant le premier dividende, regarde la success story de 2024, à savoir comète…
les meilleurs dividendes, et de loin, a été les 2 premiers, cela a gonflé le TD annuel alors que seuls les fondateurs étaient concernés (6.25 / 9.38 / 5.31 / 5.62)

[bdebat]

Si le prix de part a un potentiel d’augmentation c’est que les actifs ont été achetés à bas prix et donc avec un rendement élevé (tout est lié).
Obligé de rejoindre @Abel1 si on veut rentrer aujourd’hui on rentre en surcote de 2-3% avec une base de rendement de 5,5 annualisés… pas vraiment sexy !
Le tout sans savoir le rythme de collecte post phase sponsor qui peut être extrêmement bas pendant quelques semaines voir mois !

[Abel1]

Je me calque justement sur Comète. Les parts fondateurs ont été effectivement gâtées, mais ils ont quand-même délivrés du 8,5% annualisés sur le 2ème semestre. De quoi apaiser ceux qui ont crié au scandale. Ça reste largement au dessus de la moyenne, même sur les nouvelles SCPI.

Là on est à 5,5%.
Pour atteindre le 7,5, ils vont devoir donner du 4,08€/part (8,16%) sur chaque trimestre. Et pour ma part, je m’attendais à ce qu’elle superforme à plus de 8% sur l’année, comme la plupart des nouvelles SCPI qui bénéficient des prix bas de la crise.

Et effectivement, je n’avais pas vu que la valeur de reconstitution avait augmentée. En espérant que ça passe rapidement en surcôte car les gens ont pris peur avec la crise qu’on subit depuis 2022. On s’attend pas à ce qu’une nouvelle SCPI soit en décôte.

[berti49]

j’entends les arguments, mais aucune autre nouvelle SCPI n’a proposé une jouissance immédiate
il suffit de reprendre les calculs faits par IROKO qui même après 3 ans d’existence expliquait que passer de 3 à 6 mois de jouissance pour eux, ça fera gagner 100 pdb niveau rendement
alors une jouissance immédiate pèse forcément lourd…
on verra ce que ça donne les prochains trimestres

[Vanessa]

✦ Une dynamique bien lancée, au service de la performance cible ✦

Note à destination des investisseurs – Mai 2025

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Une première distribution qui s’inscrit dans notre trajectoire

Au 1er trimestre 2025, la SCPI DARWIN RE01 a distribué 2,79 € pour une part en pleine jouissance sur le trimestre, net de frais de gestion et brut de fiscalité.

L’annualisation de cette performance est indicative uniquement. Elle ne préjuge pas des rendements futurs. Les distributions peuvent varier chaque trimestre.

Ainsi, si cette performance était annualisée (ce que nous ne recommandons pas), cela représenterait :

• 5,58 % annualisé sur une part à 200 €
• 5,87 % annualisé pour les souscripteurs à 190 €
• 6,20 % annualisé pour les fondateurs

Cette distinction est importante : les investisseurs ayant souscrit à 190 € ou moins bénéficieraient, si annualisation il y avait, d’un rendement supérieur à 5,8 %, alors même que le portefeuille est encore en phase de déploiement.

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Une valorisation initiale déjà significative

• Valeur de reconstitution : 195,51 €
• Répartition des souscriptions depuis le lancement :
  • Environ 63 % des parts souscrites à 190 €
  • Environ 37 % des parts souscrites à 180 €
  • Aucun souscripteur à 200 €

Pour une SCPI n’ayant connu que des souscriptions à 190 € ou moins, cette valorisation constitue une jolie performance initiale.

+9,5 % de valorisation sur la base des expertises indépendantes

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Un engagement fondateur fort et transparent

Les fondateurs ont investi de manière significative avant l’agrément AMF et ont assumés :

• une prise de risque réelle (capital engagé, portage initial, dépendance à la performance du portefeuille) ;
• une structuration totalement indépendante au sein d’une SGP nouvellement créée ;
• une rémunération exclusivement indexée sur la performance réelle livrée aux associés.

Cette structuration implique une prise de risque entrepreneuriale forte, qui justifie pleinement la distribution exceptionnelle du 4ᵉ trimestre 2024 et l’ambition du taux cible 2025.

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Des perspectives renforcées pour les trimestres à venir

1. Montée en puissance du portefeuille

Les premiers actifs, comme le Décathlon à Argentan, génèrent désormais des loyers.
Leurs effets seront pleinement visibles dès les trimestres pleins suivants.

2. Jouissance quasi immédiate = dilution initiale maîtrisée

DARWIN RE01 a appliqué une jouissance quasi immédiate à son lancement.
Cette décision a temporairement dilué le rendement du T1, mais maximise sur la durée l’exposition effective du capital des investisseurs.
La SCPI est désormais revenue à une jouissance au 1er jour du 6ᵉ mois.

3. Acquisitions opportunistes, adaptées au marché

Les actifs sont acquis à des conditions ajustées au marché, avec des décotes attractives dans un contexte post-crise.
Cela renforce la solide base de rendement locatif futur.

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Une stratégie cohérente avec l’objectif de distribution

L’objectif de distribution 2025 reste pleinement atteignable* grâce à :

• des loyers croissants (indexation, loyers perçus sur des trimestres pleins) ;
• un portefeuille qui s’étoffe progressivement ;
• un alignement d’intérêt total entre investisseurs.

Comme observé sur d’autres jeunes SCPI (ex : Comète), le rendement tend à s’accélérer au second semestre, une fois les actifs pleinement opérationnels.

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Transparence, discipline et performance réelle

• Pas de rendement artificiel pour stimuler la souscription ;
• Une seule ambition : livrer une performance durable, réelle et justifiée.

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« * Taux de distribution cible de 7,5 % net de frais de gestion, brut de fiscalité, sur l’année 2025.
Estimation non garantie et non contractuelle de la performance future. »

[Abel1]

Bonjour @Vanessa-DARWINRE01

J’ai bien lu vos explications et je ne cherche pas querelle, mais comprenez mon analyse.

Vous dites « Pas de rendement artificiel pour stimuler la souscription ». Vous parlez de « performance réelle » et de rendement dilué par la jouissance immédiatement pour justifier de cette distribution réduite sur le premier trimestre.
Mais alors, pourquoi distribuer 2,06€ le premier mois dans ce cas ?

Je ne vois que 2 possibilités :

• soit la rentablité des acquisitions est exceptionnelle et justifie le rendement explosif de décembre, et dans ce cas il devrait logiquement en être de même ce trimestre,
• soit le rentabilité démarre modérément (du fait de la dilution, du refus de boosté artificiellement le taux…), et dans ce cas c’est les parts sponsors qui ont rémunérés le mois de décembre pour les fondateurs.

Nous savons tous comment cela marche et je n’attendais pas 6,09€/part pour ce trimestre (comme en décembre), mais comprenez que diviser par plus de deux la rentabilité entre décembre et le premier trimestre puisse nous surprendre et nous troubler.
Nous avons fait les calculs sur une part de 200€, mais en comptant sur le prix de la part comme vous le faites, on passe de 13,53% annualisés pour les fondateurs à 5,87% annualisés pour les sponsors. Ça pique forcément un peu…

Bref, on espère tous que la SCPI génère de la performance et qu’elle capitalise un maximum, et je ne suis pas sûr que vos choix soient les meilleurs, surtout pour attirer de nouveaux souscripteurs.

En espérant que le taux sera bien de 7,5% pour 2025.
D’ailleurs, pouvez-vous nous indiquer si ce taux est un objectif sur le prix de la part actuelle (200€) ou du prix au 1er janvier (190€) svp ?