Darwin RE01 - Avis sur la SCPI 🔎

[Vanessa]

Chère communauté , nous avons le plaisir de vous communiquer le premier actif (d’une longue lignée) en Espagne Nous avons 15Millions d’opportunité Hors de France. En bonne voie pour la diversification géographique

[Christophe1784065110]

Darwin ce matin ,Les performances* de ce trimestre nette de frais de gestion et brute de fiscalité :
2 % pour une part à 200€ en pleine détention sur la période.
Un chiffre qui parle de lui-même, et qui s’inscrit pleinement dans notre objectif cible de taux de distribution de 7,5 % net de frais de gestion et brut de fiscalité pour 2025.**

Encore une preuve que vos décisions d’investissement portent leurs fruits.

[Christophe1784065110]

bonjour, a quel taux l’emprunt pour acheter l’actif de Rennes a été fait? et sur combien d’années?

comptez vous utiliser l’emprunt bancaire pour d’autres achats dans la limite de 40%? avez vous d autres actifs en vue pour Septembre/Octobre?

Bien reçu dividendes ce jour, TOP !

[bdebat]

ils ont mis de la dette ? il me semblait qu’il y a quelques mois ils avaient dit qu’ils n’auraient pas recours à la dette dans cette SCPI … ?

[flatty]

[flatty]

Il va falloit mettre pas mal de données a jour sur la fiche Darwin @Louve

[Christophe1784065110]

oui , 26,4% pour acheter le dernier actif, a voir pour les suivants d’ici le 31 12 2025 d ou ma question sur le taux

[JeanSeb]

Est ce que qn peut expliquer une différence aussi forte entre la valeur de réalisation 164euros/part et celle de reconstitution 208euros par part ? Y’a 21% d’écart…

A l’avenir je serai très vigilant sur ce delta entre les 2 valeurs.

[flatty]

En fin de bulletin, il est précisé : “C’est la somme de la valeur vénale des immeubles déterminée par un expert externe en évaluation indépendant et de la valeur des autres actifs de la société diminuée des dettes.”

Donc environ (ou exactement ?) la valeur de reconstruction - les frais “de notaires” et - les dettes (avec un taux d’endettement de 26% de la SCPI)

A mon gout il manque deux choses dans le bulletin trimestriel : le nb de parts en collecte / rachat et les conditions plus détaillées de l’endettement (taux, durée, garanties)

Si vous monitorez cet écart vous allez surtout surveiller le taux d’endettement, à ce jeu je pense que sofidynamic doit battre tout le monde ils sont a 41% d’endettement.

[Vanessa]

Bonjour @Christophe1784065110

Nous avons acheter l’actif d’Engie à Rennes à 7,75% de taux de rendement AEM avec une dette à taux fixe autour des 4%, remboursement in fine. Cela permet d’influer positivement sur la performance global de la SCPI. Notre ambition ne sera pas de lever plus de dettes qu’actuellement même si nos statuts nous permettent 40% en emprunt bancaire.

Oui le versements des dividendes est également accompagné d’un SMS , l’avez-vous bien reçu ?

Bien à vous,

Vanessa

[Vanessa]

Bonjour @flatty ,

Pour faire suite à votre demande d’informations complémentaires sur le BT T2 2025:

-Nombre de parts souscrites sur le trimestre : 4 908 parts.

-Aucune demande de retrait de part sur le trimestre ou de part en attente (pas de retrait depuis le lancement du fonds)

-Crédit à taux fixe pour acheter l’actif de Rennes autour des 4% en in fine pendant 5 ans

Nous avons un ratio de 26% d’endettement qui n’aura pas pour ambition d’évoluer.

Bien à vous,

Vanessa

[Christophe1784065110]

Oui recu le bulletin par mail, recu le SMS , et le dividende le 1/08 à mon niveau, tout est parfait

bonne continuation et peut etre bonnes vacances, faut savoir couper!), Christophe

[Vanessa]

Bonjour @JeanSeb ,

La différence entre la valeur de réalisation (164 €) et la valeur de reconstitution (208 €) vient du fait qu’on compare deux choses différentes :
– La valeur de réalisation, c’est ce qu’on obtiendrait si on revendait tout aujourd’hui, après frais.
– La valeur de reconstitution, c’est ce qu’il faudrait payer aujourd’hui pour reconstruire le même patrimoine immobilier, avec tous les frais d’achat.

L’écart de 21 % montre que la SCPI détient un patrimoine qu’elle a acquis à des conditions avantageuses.
Autrement dit, pour constituer aujourd’hui ce même portefeuille immobilier, il faudrait dépenser bien plus.

C’est plutôt un bon signe : cela montre que la SCPI a créé de la valeur dans le temps, et qu’elle détient des actifs solides.

Je me tiens à votre disposition,

Bien à vous,

Vanessa

[flatty]

Merci beaucoup Vanessa pour cette réponse complète !

Heureux de faire partie des associés Darwin RE01 !

[JeanSeb]

C’est justement ça qui me surprend, 21% de différences correspondant aux frais d’achat me semble énorme et ne me rassure pas sur l’évaluation.

Pour moi la valeur de réalisation est celle du patrimoine. En gros, il s’agit de ce qu’il reste si toutes les parts de la SCPI sont revendues et qu’elle clôture…

[Vanessa]

Bonjour @JeanSeb,

Merci pour votre retour, et vous avez raison de relever cet écart, qui mérite effectivement quelques précisions.

La valeur de reconstitution (208,34 € dans notre exemple) correspond à la valeur de réalisation du patrimoine immobilier, à laquelle s’ajoutent les frais nécessaires à sa reconstitution à l’identique : droits de mutation, frais de notaire, commissions, etc. En d’autres termes, elle représente le coût qu’il faudrait engager pour reconstruire le portefeuille immobilier existant dans les conditions actuelles du marché.

La valeur de réalisation, de son côté, reflète uniquement la valeur vénale du patrimoine net, à un instant donné, sans prendre en compte les frais liés à l’acquisition.

L’écart que vous observez entre ces deux valeurs est donc normal et structurel dans le fonctionnement des SCPI. Il ne traduit pas nécessairement une surévaluation ou une perte latente, mais plutôt les coûts inhérents à l’investissement immobilier indirect. Un écart de cet ordre, entre la valeur de reconstitution et la valeur de réalisation est courant, et il est d’ailleurs suivi de près par les autorités de régulation (AMF, ASPIM).

Enfin, la société de gestion utilise la valeur de reconstitution comme référence pour déterminer un prix de souscription « juste » pour les nouveaux investisseurs, tout en tenant compte de marges de tolérance réglementaires (+/-10 % autour de cette valeur). Dans notre cas, le prix d’acquisition de la part n’a pas bougé et est de 200€.

Je suis bien entendu à votre disposition si vous souhaitez échanger plus en détail sur ces notions ou sur la situation de votre investissement.

Bien à vous,

Vanessa

[berti49]

louve, pensez à corriger les commentaires sur le graphe de l’évolution du prix de part…

il est affiché un prix d’achat élevé et une surcote de 2.3%

alors que c’est visuellement une décote de 4% et un prix d’achat intéressant

[Christophe1784065110]

Louve peut aussi prendre quelques congés

[Christophe1784065110]

bon séjour à Patrimonia

ou en êtes vous du versement mensuel des dividendes? et autrement un/ou plusieurs actifs a venir pour cette fin d’année? Merci Vanessa

[Vanessa]

Merci beaucoup @Christophe1784065110 Nous avons eu un très bon 1er salon avec beaucoup de nouveaux contacts et de partenaires existants . Ce qui présage un bon développement à suivre pour 2026

Concernant la mensualisation , comme promis, elle démarre au T4. Fin Octobre, nous distribuerons le dividende du T3 intégralement. Ensuite, fin Novembre, nous verserons le dividende mensuel du mois d’Octobre. Décembre, nous verserons le dividende mensuel de Novembre et ainsi de suite.

Au sujet des actifs, nous travaillons activement à la diversification européenne du portefeuille et 2 ou 3 nouveaux actifs hors France devront intégrer le portefeuille d’ici la fin de l’année. L’ambition étant d’être à 70% investi hors France d’ici Fin 2026.

Au plaisir d’échanger avec vous,

Je vous tiendrai au courant de l’avancée de RE01 .

Belle journée à tous

Vanessa