Eden - Avis sur la SCPI 🔎

[8yftj]

Mail reçu à l’instant du BO d’Eden: passage en distribution mensuelle à compter d’octobre!

[Geraldine-ADVENIS]

bonjour, pour répondre à votre demande : un replay sera disponible pour les personnes inscrites et participantes, nous le diffuserons prochainement et sera bien sûr disponible à la demande afin que vous puissiez le visionner. bien à vous

[ARTHURKBZ]

Top! Merci pour votre retour.

Cdl

[ARTHURKBZ]

10e acquisition , cela vient d’être publié à linstant qur LinkedIn

Eden Tampere | Advenis REIM

[Geraldine-ADVENIS]

Bonjour, merci pour votre publication, je venais pour communiquer cette actualité ! vous m’avez devancé

[Georges]

Bravo à Eden qui fait son petit bonhomme de chemin d’une façon qui me convient énormément.

J’ai investi en 2025 sur 4 scpi pour me diversifier, dont Eden en parts sponsor et, pour l’instant c’est mon meilleur choix parmi les 4 compte tenu de la fiscalité globale.

Encore bravo et pourvu que ça dure.

[ArnoRennes]

Bonsoir Georges, à titre d’info, quels ont été les 3 autres SCPI ?
Un peu d’éléments chiffrés éventuellement serait une information intéressante je crois (plus que certains bla bla plutôt creux de quelques uns ces derniers temps sur ce forum).
Merci

[Georges]

Bonjour ArnoRennes,

Effectivement certains écrits récurrents de quelques uns frisent la perte de temps. j’ai décidé d’investir en SCPI après ma grande désillusion avec l’immobilier en direct.

Je me suis retrouvé en zone tendue avec un DPE de G sur mon appartement loué et conséquence immédiate = aucune possibilité d’augmenter les loyers selon l’IRL.

J’ai vendu et porté intérêt pour placer un peu du produit de ma vente en SCPI et en AV avec un horizon de 10 ans.

J’ai énormément lu, aussi parcouru tout le forum de louve (bravo à eux), et discuter avec des investisseurs SCPI.

Pour les résultats chiffrés, d’abord j’ai peu de recul mais j’ai projeté mes rendements 2026 suite à ma situation fiscal 2025 (IFU, mode d’imposition SCPI en fonction du pays, distribution actuelle ,etc, etc…).

Mon podium concernant ce qui me reste dans dans les poches après évaluation de toutes fiscalités : 1 Eden (5% net-net); 2 Remake Live; 3 Corum Origin; 4 Mistral sélection(3,5% net-net).

J’ai un petit regret sur Log-In, intéressante sur sa stratégie et sa régularité.

Et conclusion après constat :

Si vous êtes comme moi avec un Taux Marginal d’Imposition à 30%, un Taux Moyen au alentours de 3%, laissez tomber les SCPI qui investissent en FRANCE, la fiscalité est de suite confiscatoire mais je pense que les bons CGP vous le signalent.

Une préférence à celles où l’impôt est directement payé sur la méthode du taux effectif.

L’investissement en parts sponsors est intéressant à condition que la SCPI performe pendant l’horizon du placement de 10 ans, donc il faut faire confiance par défaut à la stratégie de la SCPI.

Une fois les ponctions fiscales passées sur vos résultats, on est loin des chiffres de rendement brut, mais bien entre les résultats nets des placements en PEA, AV et les livrets d’épargne.

[8yftj]

Bonjour,

À part la simplicité déclarative, quel avantage voyez vous à la méthode taux effectif par rapport à celle du crédit d’impôt?

[Georges]

Bonjour 8yftj,

Je crois qu’une partie de la réponse est dans votre question !

Quand les spécialistes fiscaux des sociétés de gestion vous donnent 4 versions d’IFU, certaines même après la fermeture du serveur des impôts et elles vous demandent même de porter des messages directement à l’attention des contrôleurs fiscaux déclenchant automatiquement une vérification approfondie de toute votre déclaration par les services fiscaux, vous vous posez des questions.

Les pays à taux effectifs sont plus simple à déclarer et le résultat intervient directement dans le calcul du taux moyen d’imposition.

Personnellement, découvrant la fiscalité des SCPI et sans l’outil d’agrégation de Louve pouvant me permettre de m’orienter, c’était la résolution d’énigmes.

Chaque IFU est différent en présentation et en méthode de remplissage du 2044 et du 2047.

[8yftj]

Je vous rejoins en partie. Mais paradoxalement, les erreurs que j’ai identifié sur les ifu provenaient essentiellement des pays en taux effectif, certaines sdg en étant restées aux anciennes modalités déclaratives de la 2047.

En tout cas, sur mes propres SCPI, ni mention expresse, ni tardiveté extrême remarquee. La comparaison des IFU est un sujet à part mais pour en revenir à Eden sur ce point, ce sont eux qui se sont hélas démarqué en ce qui me concerne puisque les premiers chiffres transmis étaient faux (calculés comme si j’avais eu toute l’année la jouissance des parts possédées au 31/12).

Point de vigilance d’ailleurs, une nouvelle convention fiscale franco-finlandaise a été signée cette année et applicable aux revenus de l’an prochain. Pour cette année en cours, Finlande est en taux effectif ; ensuite, elle sera en crédit d’impôt.

[Geraldine-ADVENIS]

merci beaucoup pour ce retour.

[Matti]

Il manque Iroko que je préfère a remake trop présent en UK.

Eden me semble plutôt sérieuse. Pas de sur com et des actifs intéressants.

Pour ma part je pense avoir ma dose de SCPI et je pense plutôt renforcer sur de l’immobilier côté .

Gecina et covivio.

Argan j’ai commencé à alléger car ils fusionnent , du coup +30%

[Kerv31]

Eden j’avais hésité lors de mes souscription et elle est dans la liste des scpi que j’observe. Bien que son patrimoine soit en construction et assez fortement exposée bureaux, son expertise et sa gestion, ainsi que le choix des emplacements paraissent assez sécures pour les associés. Son rendement s’inscrit dans les standards des scpi diversifiées récentes, mais l’expertise de la société de gestion qui détient, en incluant ses 3 scpi de rendement, 11 scpi, est reconnue.

En matière d’immobilier cotée, Matti, j’avais reperé Unibail ainsi que Argan mais leurs valorisations me paraissant élevées, je me suis mis en attente sur ces valeurs.

[Matti]

Argan tu peux oublier. Ils fusionnent avec WDP.

J’ai capté une plus value, je me tâte à tout vendre, car il y a double imposition ( fiscalité belge)

Je te conseil plutôt covivio et gecina qui sont decote et assurent un rdt de 7%

[Kerv31]

Merci Matti. Le rendement n’est versé qu’une fois par an ou semestriel, si j’ai bien compris, c’est moins agréable que les trimestriels ou mensuels que proposent les scpi

[Matti]

En mars et juillet.

Le seul à faire du trimestre c’est Total.

Et pareil, trop tard pour acheter.

Les SCPI, plus simple les points d’entrées et sorties…sauf cas d’illiquidité, le point d’Achille des SCPI a mon avis

[Kerv31]

J’ai eu du TTE et apprécié son versement trimestriel mais au cours actuel c’est bien trop élevé.

J’avais repéré également AXA qui verse un dividende correct mais la volatilité m’use. En scpi il y a effectivement le risque de liquidité mais les revenus tombent régulièrement, et il n’y à globalement pas grand-chose à faire hormis se tenir informé de l’actualité de la scpi. Au fond c’est clairement ce qui me convient le plus

[flejacq]

Navré si le ton paraît un peu vif, mais je lis constamment que la volatilité est un frein pour les actions, alors même qu’on répète partout qu’une SCPI s’envisage sur 10 à 20 ans. Pour un investisseur long terme, la solution est simple : il suffit de ne pas fixer la cotation au quotidien.

Sur une telle durée, constatez simplement que les dividendes versés par des géants comme Gecina, Axa ou Total n’ont quasiment jamais baissé, un niveau de régularité que très peu de SCPI peuvent revendiquer sur 15 ou 20 ans. Rien de personnel, mais cet argument anti-volatilité n’en est vraiment pas un.

[Kerv31]

Non au contraire l’argument est très intéressant et plutôt factuel.

Les actions à dividendes, sur une durée similaire à la durée de détention des scpi eurent3de meilleurs résultats.

Cela est plutôt cohérent les actions étant plus risquées que l’immobilier, le rendement est plus élevé. Je parle là de risque de volatilité, car le risque a plusieurs nature (risque de perte en capital, risque de liquidité, risque de distribution de revenus…)

En scpi, les valeurs sont moins volatiles, et reflètent les cycles immobiliers, plus long, plus lents que les marchés. Je n’oppose pas l’un à l’autre, ce sont des produits qui s’adressent à un public aux profils différents.

En matière de distribution, certaines SCPI ont vu leur rendement s’eroder, souvent en raison de vacances locatives, de travaux de réaffectation des actifs etc, pas toutes (Corum a préservé son rendement par exemple, eurovalys pourtant investis en bureau a également été en cohérence avec son TD cible).

Je suis pour faire coexister les 2 au sein d’un portefeuille, simplement aujourd’hui au vu des valorisations, choisir une action à dividendes relève de la gageure dans laquelle je préfère éviter