Iroko Atlas - Avis sur la SCPI 🔎

[Papounet51]

Pour Pierval et paref prima, je pense que tu comprendras vu le blocage. ça commence comme ça puis un jour, c’est la variabilité qui est en cause et la valeur qui baisse drastiquement donc c’est du pas de choix. 8ans que je les ai avec un peu de revalorisation et tous les rendements; Donc globalement je ne suis pas perdant.
Pour Eurion, il y a aussi eu revalorisation et rendement mais je ne l’ai que depuis 4 ans. Ils ont vraiment trop de bureau et ça craint à mort; Si tu as ajoute un rendement moindre et 20 % en France fiscalisé à 50 %, tu percutes illico.
T’as dû voir cette semaine le cas de Elysée Pierre investi en bureau et qui perd 17 % de sa valeur. Donc il vaut mieux se couper la main aujourd’hui que le bras demain. J’attends par contre les retours cash-back de Louve pour lancer la procédure; Il n’y a pas encore d’urgence.

[Kerv31]

Iroko Fred je partage assez ton avis. Une Walb longue pérennise un revenu mais l’avantage de pouvoir avoir une rotation des actifs edt de pouvoir disposer de liquidité susceptibles de financer un actif avec un rendement plus en phase avec le marché.

En ce moment au vu des rendements acte en main il est intéressant de sécuriser des revenus mais comme nul ne peut prédire l’évolution des taux je trouve pragmatique de conserver des actifs pouvant être cédés afin de pouvoir se recentrer sur de nouvelles opportunités. La plupart des SCPI s’inscrivent dans cette démarche même si Origin, Zen, et d’autres ayant un patrimoine élargi le font

[Papounet51]

Le walb n’est pas non plus une sécurité absolue (cf Hellweg) Quand on achète, souvent c’est déjà loué et le hasard veut qu’il reste tant d’année avant la fin du bail. Je comprends qu’on ne va pas se refuser un bel achat sous-côté sous prétexte qu’il ne reste que 3 ans au bail. Quand tu loues en direct, c’est souvent la même chose. Si le bâtiment est bien, cela se reloue relativement rapidement. On peut anticiper.

[flejacq]

Je rejoins ce constat de manière plus globale, sans viser directement @Papounet51. J’avoue avoir du mal avec tous ces arbitrages réguliers qu’on lit ici et là. On ne cesse de rappeler la volatilité des actions et la nécessité de viser le long terme sur les SCPI… pour au final voir des sorties au bout de 8 ans.

Entre les frais de souscription et les délais de jouissance, arbitrer une SCPI aussi vite, hors boom exceptionnel des parts, détruit la rentabilité. Pour moi, « s’en sortir », ce n’est pas faire une opération blanche, c’est au moins dégager un TRI supérieur au Livret A !

[flejacq]

Personnellement je ne pleure pas quand je lis les chiffres ci dessous… ça reste très satisfaisant en terme de TD.
Je trouve vos attentes excessivement élevées et, à mon sens, intenables sur du long terme. Je vous souhaite qu’Iroko puisse continuer à collecter massivement pour soutenir ce rythme mais l’heure où ils atteindront une taille massive entraînant dilution et inertie liée à la taille du portfeuille n’est plus très loin. Il faudra alors accepter de « pleurer » en voyant votre rendement baisser pour se normaliser. Il me semble que vous êtes 100% investi sur cette SGD ce qui n’est pas sans risque.

[8yftj]

J’ajouterais: un tri équivalent au livret A,net de toute fiscalité !

[IrokoFred]

Effectivement je suis full investi dessus et cherche à me diversifier. J’avais du remake en assurance vie mais leur stratégie ne me convenait plus et surtout je ne pouvais plus réinvestir mes dividendes ce qui au départ faisait partie de ma stratégie avec Linxea Spirit 2 (100% scpi Remake Live en unité de compte). Donc j’ai clôturé mon assurance vie en sortant avec un petit gain de +2% et j’ai tout mis sur Atlas.

Mais, et c’est juste un ressenti, je ne « sens » plus cette société de gestion. Le temps me donnera peut-être tord mais lorsque je compare finement Remake et Iroko, eh bien je préfère de loin Iroko.

Lorsque tu regardes les deux premiers bulletins de 2026 tu ne les sens pas trop se battre pour garder du 7% à la fin de l’année, alors que je sens plus de motivation ailleurs…Encore une fois ce n’est qu’un avis et qu’un ressenti.

[Jerome77]

Vous faites erreur, en effet si je me réfère à ma stratégie, cela fait un moment que je ne rentre plus que sur des SCPI à frais zéro ou en part sponsor. Du coup je suis rapidement en positif sur mon PRU. Je prends l’exemple d’UPEKA où je suis sorti récemment au vu de leur prestation brillante. L’opération s’est faite avec plus-value et j’ai eu tous les dividendes durant ma période d’associé. Cette stratégie a donc deux effets kiss cool, le premier, avoir un Pru rapidement positif et pouvoir sortir rapidement sans perte en cas de défaillance de la société de gestion.

[flejacq]

Il me semble qu’il y a une confusion entre le gain en plus-value et le calcul du TRI réel, qui doit notamment intégrer l’impact de la fiscalité différée.
L’enjeu principal, et ej rejoins @8yftj , est qu’une SCPI devrait générer un rendement net au moins supérieur au Livret A (en réalité au moins 100 à 200 points de base au dessus pour prime de risque et temps investi à les gérer). Les SCPI sans frais d’entrée facilitent la tâche sur le papier, mais leur ultra-liquidité est un piège : sans frein à la sortie, elles peuvent devenir illiquides très brutalement…
J’ajoute qu’il est impossible d’extrapoler à partir des conditions actuelles du marché. Aujourd’hui, il suffit de se baisser pour trouver de nouvelles SCPI à 0 % de frais et des parts sponsor. Votre « stratégie » fonctionne dans le contexte actuel, mais qu’en sera-t-il demain, lorsque le marché se sera assaini (ce qui a déjà commencé) et que les nouvelles SCPI se feront plus rares ?

[Dahlia]

Bonjour à tous

Vos échanges de ces derniers jours ont porté sur les ETF à distribution, les brokers et la fiscalité américaine. Le sujet est intéressant, mais il sortait du cadre de ce fil consacré à Iroko Atlas. Nous les avons donc déplacés vers ETF Distribuant (JEPQ), où la discussion était déjà lancée en parallèle. Rien n’est perdu, tout est là-bas et vous pouvez continuer sans rien réécrire.

On garde ce fil-ci pour Iroko Atlas : performance, patrimoine, bulletins, stratégie de la société de gestion. C’est ce que viennent y chercher les membres qui hésitent à souscrire.

Merci à vous pour la qualité des échanges, on compte sur vous pour continuer

[Kerv31]

Iroko Atlas à de bons fondamentaux, elle n’a pas de frais de souscription et semble avoir une distribution régulière.

Jeune et ayant peu d’anteriorite elle m’intéresse en ce sens qu’elle complète la gamme iroko qui a plutôt donné satisfaction à ses preneurs.

[Greg33]

1/ Je trouve les frais d’entrée complètement abusifs. En plus ils ne sont pas au travail pour le rendement. Donc je ne vois pas pourquoi Par exemple, si je vends ma maison à 200000€ J’irai aller et investir et perdre 24000€ avec 12% de frais d’entrée (somme non mise au travail bien qu’incorporée au calcul de rendement, mais c’est bien un « don » que vous faites!.. Ce modèle va être mort et enterré Et je l’espère « gracement » … (à moyen d’être actionnaire de la société de gestion dans ce cas-là, Je comprends le raisonnement) .
Sur les SCPI sans frais d’entrée, des frais de sorties anticipés = Pas de va et vient permanent = société de gestion ne deviendra pas « illiquide » pour ce motif. (Et comme beaucoup, je quitte Remake et tant pis, je vais perdre Une grosse partie avec les frais De sortie anticipés, Mais ça, c’est un choix assumé et calculé, Pour le coup, s’il y avait eu des frais d’entrée, j’aurais perdu le double)

2/ En ce qui concerne les SCPI sans frais d’entrée nouvellement crées, j’espère qu’elles vont pas jouer « A FONT » de la vente dès la plue-value à la revente possible ? (Toutes ont prévu « de se gaver à la revente », La plupart avec Plus values obligatoires… mais pas forcément, notamment du côté de Eden et d’autres.)

Ce qui pousserait certaines SCPI, Une fois la plus value à la revente possible avec marge (passé le délai légal, je crois de 5 ans de détention?) De revendre pour se faire des marges À nos dépends!

Pour ATLAS, il suffit de dépasser les 5%, Et hop, c’est dans leur poche!.. Donc je vois pas où on y gagne?
C’est encore pire chez Corum gratos puisque là ils se prennent de 9% voir 12% je crois (J’avoue que j’ai blacklisté celle ci quand j’ai vu les frais à la revente hallucinants)… On est bien d’accord que ça ne va pas du tout dans le sens de l’investisseur?

Donc ma question reste entière pour savoir Si la stratégie d’iroko Atlas (Une fois les collectes tassées), Ne va pas se transformer en « Rente de revente » sur le dos des associés ? A moins qu’il y ait un mécanisme que je ne comprenne pas qui nous protège?

[Kerv31]

Greg

lorsque tu dis qu’avec des frais de souscription tu aurais perdu le double je ne comprends pas, s’il y avait eu des frais d’entrées il n’y aurait pas eu des frais de sortie.

Tu évoques les pénalités de sortie qui stabiliserait les sorties et éviterait que la SCPI ne devienne illiquide je vais me permettre de nuancer cet avis.
Je pense que ce sont des arguments de présentation commerciale mais qu’avec ou sans frais de gestion cela se ressemble.
Les frais de souscription sont amortis généralement en 2 ans, 2 ans et demi. ?es pénalités de sortie anticipé tendent a s’appliquer à des délais qui s’allongent 5 ans, 6 ans…

Si tu sors d’une SCPI sans frais de souscription au terme de 4 ans, tu auras une pénalité de 5%, avec des frais de souscription au terme de 4 ans tu auras bien les 10% de commission de souscription, amortis en 2 ans, et récupéré environs 5% de marge, dans le long terme je suis persuadé que cela se rejoint.

en revanche les frais de vente d’actifs à partir d’un certain niveau de plus value le dérangent davantage car ils peuvent avoir une vraie incidence sur la rentabilité du véhicule et inciter la société de gestion à céder des actifs qui assurent pourtant un revenu aux investisseurs, là je peux te rejoindre même si un gérant qui ferait cela perdrait sa crédibilité et sa capacité à collecter y compris sur de nouveaux véhicules

[Greg33]

Kerv,

« lorsque tu dis qu’avec des frais de souscription tu aurais perdu le double »

Je faisais le parallèle avec un achat avec une SCPI classique avec frais d’entrée, 12% En effet, j’aurais perdu le double sauf que je l’aurais perdu au départ. Là, je le perds à la fin. Et j’en perds moitié moins, Mais on va dire que c’est un mécanisme normal Histoire de garder une SCPI liquide.

Pour le 2e point avec bénéfice à la revente, on est d’accord sauf qu’il est tout à fait probable Que certaines SCPI sans frais d’entrée actuellement ont prévu d’être des objets jetables… Et donc siphonner les poches de ses associés à la vente ou alors le faire peu à peu, histoire que ça se voit moins et faire perdurer le système dans le temps, Un peu comme les SCPI avec frais d’entrée ont réussi à te faire rentrer dans la tête, que c’était normal de payer cette somme là qui est perdue. Je le répète et qui en plus n’est même pas investi pour toi Tu mets 100.000 il y a 88.000 qui travaillent pour toi, le reste c’est « in the Pocket » pour la société de gestion, Certes, ça leur sert à payer louve Invest 6% Pour que tu puisses avoir un petit cashback de 3% mais bon La discussion n’est pas sur ce terrain là. En l’occurrence, tu perds 12.000 en arrivant, histoire de te dire : BIENVENUE Pigeonneau … Et en plus, ça va te pousser à rester quand elle fera des très mauvaises perfs, comme beaucoup sont coincées Actuellement Parce que justement, ils ont mis cet argent dès le début et Ils n’ont plus la liberté de partir sans faire le deuil du cadeau qu’ils ont fait à la société de gestion en arrivant.

Mais bon, s’il y en a qui sont prêts à DONNER cette somme là! (oui DONNER!), Heureusement que la relève est en place et merci à Iroko d’ailleurs pour ça.

Je ne comprends pas ton entêtement à Défendre le modèle avec frais d’entrée ( TRES Généreux DON !): ça c’est incompréhensible à part si tu fais partie d’une société de gestion avec frais d’entrée dans ce cas là Il faut le dire ? sinon, je vois pas, désolé

[JeanSeb]

Kerv31, tu es sceptique sur les frais de plus-values, pourtant tu étais très heureux des nouveaux frais d’acquisition et de cession sur Wemo, qui s’additionnent aux frais de souscription et aux frais de plus-values déjà existants.

Ces frais d’acquisition et de cession sont pour moi encore plus néfastes que les frais de plus-values qui incitent le gérant à acheter des biens ‹ revendables › et à les entretenir. C’est plus vertueux et aligné aux intérêts des souscripteurs que tous les autres frais.

J’étais d’ailleurs très optimiste sur la nouvelle SCPI de Corum : R-start sans frais de souscription et sans frais d’acquisition (mais avec de forts frais de PV), avant l’entretien de son gérant qui n’avait visiblement pas envie de la promouvoir, ni de la distribuer sur son site internet officiel.

[Kerv31]

Greg, non je suis investisseur mais ne suis pas membre d’une société de gestion.

Tu évoques le niveau de frais de souscription et adhère à des frais de gestion plus élevé, je comprends je dis simplement que les 2 modèles se rejoignent à mon avis. Si tu veux éviter ces frais il y a une solution tu investis sur des obligations ou des actions a rendement type AXA qui sert du 5,5% de rendement tu auras rendement et liquidité ainsi que des frais réduits mais l’immobilier, quelquesoit la présentation implique des frais qui sont relativement lourds, je ne m’en réjouis pas je constate et l’accepte.

JeanSeb, comprendre que des frais soient nécessaires pour faire face a la croissance d’une scpi est une chose, en l’occurrence des frais d’acquisition de Wemo reste encadré par la stratégie small cap qui assure une certaine diversité des actifs. Je ne m’en satisfait pas comme tu penses je sais juste que l’insuffisance de moyen pour le gérant pour gérer et développer aurait des effets significatifs sur la distribution à long terme.

Concernant Corum r start je ne me suis pas positionné considérant que le niveau de frais faisait perdre le bénéfice de la plus value d’une part et que cette strategie audacieuse et dont je ne doute pas de la capacité de Corum a générer des plus values ne correspondent pas à la philosophie ni mon utilité de la scpi.

[Greg33]

Merci d’avoir clarifié ta position. Je pensais vraiment que tu étais « vendu » en sous-marin (désolé, Mais c’est vraiment Ce que je ressens quand je te lis Ou quand tu réponds À mes messages), vraiment!

Donc non, je n’ai pas envie d’aller chez Axa ou ailleurs J’ai tout simplement envie de ne pas payer un droit d’accès et faire un GENEREUX DON à ces vielles société de gestion qui ce gavent sur le dos des associés!

Non mais sérieusement, Un droit d’accès à 12% Quand on y pense, c’est complètement hallucinant. Cette ligne ne devrait même pas exister, jamais! … Et c’est en lisant des discours comme les tiens que les gens sont persuadés que c’est normal, mais non, ce n’est pas normal du tout !

ET NON Je ne suis pas ici pour qu’on me dise d’aller chez Axa. Ça serait sympa d’ailleurs que tu arrêtes de répondre à mes posts parce qu’en fait sincèrement ça m’énerve et c’est pas du tout productif. Tu défends des intérêts qui ne sont pas les intérêts Du client lambda au contraire. Je te demande ça en toute politesse