Log In - Avis sur la SCPI 🔎

[Papounet51]

Salut à tous,

je suis associé pour 240 parts et je me pose des questions assez légitimes. Vous pensez quoi de Log in avec son RAN qui a fortement baissé en 2024 ainsi que sa valeur de constitution ainsi que son rendement 2024:

- une baisse des revenus locatifs bruts (17,39 / part en 2023 - 15,48 / part en 2024)

• une baisse du résultat courant (16,23 / part en 2023 - 13,60 / part en 2024)
• une ponction sur le RAN (2,23 / part, prélevé sur la prime d’émission) pour à peu près maintenir la distribution (13,60 en 2023 - 13,05 en 2024)

[8yftj]

A ce stade je ne m’inquiète pas:

La distribution est certes inférieure à 2024 pour l’instant, mais d’une part elle reste supérieure à 2023 sur la même période (et même à 2024 si on prend T1+T2) , d’autre part on constate que le dernier trimestre est à chaque fois l’occasion d’une régularisation à la hausse assez massive.

D’autre part, le prix reste largement décoté par rapport à la valeur de reconstitution; et si celle-ci a baissé, c’est aussi parce qu’il y a eu une grosse collecte, ce qui a mécaniquement dilué la valeur de reconstitution (cf. même phénomène avec Iroko Zen).

[Papounet51]

Tout ceci rassure effectivement tant que cela dure mais il y a quand même eu utilisation du RAN pour équilibrer les rendements. Ce n’est pas non plus le plus grave (Corum n’a aucun RAN et ça roule)

À la différence d’IROKO, c’est que eux ont augmenté le prix de leur part avec une reconstitution bien moindre (2 fois en 2 ans). Log In aurait-il trop peur de voir leur TD baisser en faisant de même ?

[Theoreim]

Bonjour,

Nous ne faisons pas appel au RAN pour stabiliser le revenu, mais votre remarque est tout à fait légitime : d’un gérant à l’autre, le traitement du RAN peut en effet différer.
Chez Theoreim, nous considérons que le revenu généré par la SCPI doit revenir quasi intégralement à l’associé, dans la mesure où il s’agit des fruits directs de son investissement et qu’il est par ailleurs fiscalisé dessus. C’est une approche de bon sens et de transparence que nous privilégions.
Conserver un RAN constitue avant tout un confort de gestion pour le gérant, qui peut éventuellement y recourir ponctuellement pour lisser la distribution dans le temps. D’autres acteurs ont également fait le choix de ne pas l’utiliser, tout en affichant d’excellentes performances preuve qu’il n’existe pas une seule bonne pratique, mais des philosophies de gestion différentes.
Afin d’assurer la pérennité et la sécurité des flux locatifs, LOG IN privilégie des baux longs avec des locataires solides. Nos équipes se montrent particulièrement vigilantes et analysent systématiquement les candidats (états financiers, notation de solvabilité, secteur d’activité) pour limiter au maximum les risques locatifs. À ce jour, la durée moyenne résiduelle des baux du portefeuille s’élève à 10 ans.
Concernant les autres indicateurs de LOG IN, les valeurs d’expertise au 30 juin 2025 ont de nouveau progressé : le patrimoine continue donc de s’apprécier. La légère baisse de la valeur de reconstitution s’explique principalement par un effet de change modéré et par la commercialisation de parts à un prix fortement décoté, rappelons que la surcote atteignait +8,71 % à fin 2024.
Enfin, sur le revenu de la SCPI, il est important de noter que les SCPI investies à l’étranger présentent de nombreux avantages, mais également quelques spécificités :

1. Le versement des dividendes trimestriels peut parfois être légèrement décalé, en raison de la consolidation comptable des flux issus de plusieurs pays ;
2. La fiscalité varie d’un pays à l’autre, ce qui peut faire évoluer le revenu net perçu d’une année sur l’autre (par exemple, l’Italie est plus fortement imposée que l’Allemagne).

[Papounet51]

Merci beaucoup de cette réponse; j’apprécie beaucoup. Par contre vous ne parlez pas d’une éventuelle augmentation du prix de la part alors que cela serait possible. Je comprends bien que cela diminuerait mathématiquement le td mais d’autres l’ont fait avec une reconstitution moindre.

Si je vous lis bien, je pense aussi qu’une mensualisation des versement n’est pas d’actualité même si cela tend à se démocratiser et est très apprécié ?

[8yftj]

Je vous rejoins sur la mensualisation: c’est un vrai plus!

[JeanSeb]

Dans le milieu des CGP, ça discute de revalorisation au vue de la valeur de reconstitution de la SCPI… Theorein ne peut évidemment pas l’évoquer de manière directe.On verra bien dans les semaines à venir.

[8yftj]

[berti49]

Louer à un équipementier auto allemand de nos jours, ça ne me fait pas rêver quand on voit les licenciements à tout va dans la filière actuellement

[Papounet51]

Ce n’est pas faux ! En outre la dégringolade d’absolument toutes les actions de constructeurs ! c’est très fragile comme marché en ce moment !

[Papounet51]

j’attends avec impatience le T3. c’est toujours long (sauf Corum digne d’un horloger suisse).

J’avoue être un anxieux de nature et j’espère ne pas m’être trompé en choisissant Log In. J’ai regardé les performances des 2 autres produits de Theoreim: sc Pythagore et fps Newton et le moins qu’on puisse dire, c’est qu’ils n’ont pas le vent en poupe.

Et si on regarde leur actualité sur leur site, presque tout date de 2020/2021; Je sais bien que ce n’est que la com mais quand même… on s’attend à un minimum d’actuel.

Suis-je négatif ou d’autres voient un peu les choses comme moi ?

[MCSDI30]

Même analyse, il est arrivé que le versement du dividende soit réalisé le 2 ou le 3 du mois suivant avec Log In. Le must de la délicatesse et de la prévenance, à mon sens, est à attribuer à Iroko Zen: Décembre 2024 (bonjour Noël) le 20 du mois ! Pour d’autres SCPI c’est plutôt (bonjour la Taxe Foncière du 25 octobre)

[8yftj]

Voici les données objectives de Log In, en attente de leur actualisation pour le troisième trimestre.

Je ne vois pas trop sur quoi se fondent vos craintes…

• TOF 100%
• Distribution en hausse
• Collecte aussi

[MCSDI30]

Merci 8yftj pour ces précisions,

Au passage c’était pour faire un petit clin d’oeuil à Iroko qui pratique le virement instantané. Un virement classique (souvent utilisé par les sociétés de gestion) le jeudi ou le vendredi peut induire un crédit visible sur le compte du bénéficiaire le lundi suivant…

[JeanSeb]

Pas d’inquiétude de ma part sur la SCPI. La thématique d’investissements est intéressante. La SCPI est Européenne et s’est lancée au bon moment comme les comète, transition Europe… Elle a rapidement bien collecté et est aujourd’hui en décôte avec une possibilité de revalorisation. Le rendement est bon également.

Bref pas déçu de cet investissement, tous les voyants sont au vert.

[Papounet51]

Je suppose que vous êtes sur liste d’attente sur iroko atlas tout comme moi ? Le top départ est pour bientôt.

[Papounet51]

Vous avez raison et c’est pour cela aussi que je l’ai choisi au départ mais leurs 2 autres produits sont à la ramasse et font réfléchir au devenir de Log In.

Pour l’instant il est vrai que tout va très bien et pour compléter 8yftj, il n’y a aucune attente de cession.

[JeanSeb]

SC Pythagore a été lancée au mauvais moment (immo cher) et est dispo sur des contrats d’av où on arbitre en 1 clic. C’est le pb des supports immobiliers (placements longs termes) trop facilement arbitrables. Je ne suis pas sûr que ce soit de la mauvaise gestion. Perso je n’achèterai plus de sci via l’AV. J’avais bcp de la SCI Capimmo et je suis heureusement sorti avant que ça s’écroule. Ces produits sont en catégories de risques faibles : isin 2 ou 3 et sont en réalité très dangereux pour l’épargnant… surtout qd les gérants font du levier via des prêts pour gonfler leurs commissions.

Pour leur produit Newton, je connais moins, mais sur 3 ans le produit fait +15%, pas si catastrophique.

[Papounet51]

Tout ceci n’est pas faux et on peut espérer qu’ils aient appris de leur erreur si erreur il y a eu.

[Matti]

Bonjour.

Je commence également a avoir un biais négatif sur log in, d’ou mon choix de pas renforcer suite au cash back boosté.

Le départ des 2 dirigeants fondateurs ne rassurent pas non plus.

Je préfère renforcer sur comète /wemo et optimale qui sont en décote de 6/7%.

J’ai profité aussi du cash back 7% sur cœur Europe, je trouve sogenial très sérieuse.

Sinon une louche de iroko pour le fun