Transitions Europe - Avis sur la SCPI 🔎

[Abel1]

Super ! À nouveau, merci de votre écoute.

Il est très appréciable de voir que vous êtes dans une communication sincère et transparente, et pas pour faire de l’argent au détriment de vos clients.

Un gros merci !

[Victor]

Bonjour,
Effectivement, attention à ne pas comptabiliser les prélèvements sur les revenus financiers dans le calcul de la fiscalité étrangère.
Le taux de distribution net de fiscalité étrangère est de 6,75% .
Bien cordialement.

[Greg1]

En effet, mais selon moi ce taux n’est pas intéressant en soit car on inclut dans ce taux les revenus financiers bruts.
Une SCPI qui aurait 100% de revenu foncier étranger (0% de revenu financier) et un taux de distribution brut de 8,25% ne pourrait pas avoir un taux de distribution net de fiscalité étrangère de 6,75%. Il serait forcément moins élevé.
Ce qui compte pour moi est le revenu réellement perçu ou le détail complet.

[Charles73]

Bonjour,
Je suis aussi assez surpris sur les montants distribués par Transitions Europe ces derniers trimestres, ils sont à la fois très disparates, et leurs « ventilations » entre revenus fonciers, financiers et impôts étrangers changent de trimestre en trimestre (ex revenus financiers au T3 à 0 contrairement aux autres trimestres…). Etant investi depuis le S2 2024, je ne suis pas hyper convaincu par la communication de la SDG. Un peu plus de lissage serait le bienvenue, comme sur les autres SCPI en portefeuille.
Par ailleurs, je suis associé en personne morale IS, et je ne comprends pas pourquoi le montant des prélèvements sur revenus financiers serait le même qu’en personne morale (il n’y a pas de flat tax pour une personne morale à l’IS). S’agit-il d’une erreur de la SDG?

[Loic69]

Bonjour,

Une question à la société de gestion.

Je viens de lire que Comète est susceptible de passer sur des versements mensuels.
Ça rend le placement plus attractif.

Est-ce envisagé pour transitions europe ?

[PYRI]

Bonjour,

Je viens d’apprendre que Comète et Wemo One étudient et envisagent sérieusement le passage à des versements mensuels des loyers.

Ça rend le placement plus attractif et permet d’envisager d’acheter à crédit.

Cela reste actuellement un critère très demandé lors du choix d’une SCPI.

Est-ce envisagé pour Transitions Europe très prochainement ?

[PYRI]

Bonjour,

Je viens d’apprendre que Comète et Wemo One étudient et envisagent sérieusement le passage à des versements mensuels des loyers.

Ça rend le placement plus attractif et permet d’envisager d’acheter à crédit.

Cela reste actuellement un critère très demandé lors du choix d’une SCPI.

Est-ce envisagé pour Transitions Europe très prochainement ?

[Romain29]

Ils ont collecté 470 millions en 1 an…
J’ai peur aussi qu’ils achètent n’importe quoi avec ce montant.
L’immeuble acheté à Milan pour le groupe RCS mediagroup. La superficie est énorme avec 1 seul locataire. C’est une prise de risque.
Peut-on connaître le prix d’acquisition pour ce bien?

[Icare]

Voici un copier coller du relevé du 2ème semestre 2024 qui traite cette question :

430 M€ collectés en 2024, n’est-ce pas trop ?
Non, au contraire. Une collecte abondante dans un tel environnement de marché est une opportunité, pas une contrainte.
Avant tout, il est à noter que notre collecte est granulaire. En 2024, elle provient de plus de 11 000 nouveaux associés ayant un
ticket moyen de 35 000€. Nous n’avons pas d’important ticket institutionnel, potentiellement difficile à placer rapidement et
pouvant créer un éventuel problème de liquidité en cas de sortie.
Toutefois, collecter autant et aussi rapidement nécessite d’avoir un pipeline d’investissement conséquent, diversifié et en ligne
avec la stratégie de la SCPI afin de pouvoir déployer correctement la collecte dans un délai raisonnable. Or depuis le lancement :

• nous investissons en un peu plus de deux mois et demi, bien en deçà du délai de jouissance de cinq mois
• nos investissements restent conformes avec notre stratégie initiale (portefeuille diversifié) et respectent notre volonté de
  nous positionner sur des actifs liquides, de tailles raisonnables (inférieurs à 50M€ et en moyenne autour de 17 M€ en 2024).

Dans un marché immobilier où les taux sont élevés, investir massivement nous permet de sécuriser une performance à moyen
et long terme sur des bases solides. C’est précisément l’intérêt de constituer un fonds en période de remontée des taux :
acquérir des actifs à des conditions attractives avec des engagements locatifs de long terme. Ainsi, même si les conditions de
marché évoluent, notre portefeuille acquis en haut de cycle offrira des rendements intéressants.

[Alexlabo]

Je viens de recevoir l’IFU 2024 de mes parts de Transition Europe, année durant laquelle je n’ai pas touche grand chose (que le T4 avec un rendement de misère).

Je dois déclarer 232% du montant qui m’a été distribué (plus du double), je l’ai encore plus mauvaise.

En regardant de plus près l’iFU, il semble qu’il y ait un problème avec la case 8TK en micro-foncier, (montant de la case 8TK en micro-foncier inférieur à celui de la case 8TK en réel, et différent du montant de la case 4BK).
Si un spécialiste pouvait me confirmer avant que je contacte Arkea Reim?

[MCSDI30]

Bonjour,
Je ne suis pas spécialiste, cependant je suis passé par un chemin similaire avec quelques réponses, si cela peut aider.
mini historique:

• Mars 2024, souscriptions de Transitions Europe 230 parts.
• Octobre2024, effectivement net perçu pour le T3 2024 au prorata: 184 €
• Avec un montant brut intégrant le fiscalité étrangère de 276 €.
• Ce qui est très peu au regard des autres SCPI
  Après discussion il en ressort que la fiscalité financière sur le T3 2024 a été très élevée, de plus une opération de Rapport A Nouveau a été réalisée.
  Ce qui induit des dividendes versés inférieurs à ceux qui pouvaient être attendus.
  Concernant la fiscalité Française qui me paraissait excessive, j’ai contacté Arkéa
  dont la réponse ce trouve ci après:

1°) envoi du courriel à Arkéa suivi de la réponse
Fiscalité questionnement

XXXXXXXXXXXXXXXXXXXX 17 avril 2025 à 20:52

À : reclamations@arkea-reim.com

Bonjour,

relatif à l’imposition 2025 sur revenu 2024 et au regard du montant qui m’a été versé au prorata et au titre du 3° trimestre 2024 c’est à dire 184 € (sur mon IFU est indiqué €), je suis étonné du résultat de ma simulation sur impot.gouv: :

Le différentiel avant saisi SCPI Transitions Europe et après saisi de cette SCPI avec crédits d’impôts Allemagne et Espagne est de + 494 € d’impôt à payer.

Au bout du compte le déficit est 494 -184 soit 310 € (que je n’aurais pas à payer sans introduction de la SCPI)

Je vous remercie de bien vouloir m’expliquer:

Transitions Europe T3 2024 Revenus fonciers nets : Europe Espagne ❺ 234,39 € + Revenus fonciers Allemagne ❿260,11 € soit ⓫ 494,50 €

(montant saisi en simulation sur impot.gouv ligne 8Tk, ensemble des lignes également saisi avec droit au crédit d’impôt) alors que je n’ai perçu que 184 € pour le T3 2024 concerné.

Réclamations ARKEA REIM reclamations@arkea-reim.com 23 avril 2025 à 19:05

XXXXXXXXXXXXXXXXX

« Bonjour Monsieur,

Comme précisé dans la notice fiscale accessible depuis votre espace client, les associés de SCPI sont imposés sur la quote-part du résultat réalisé par la SCPI qui leur revient, indépendamment des revenus effectivement perçus (distributions versées).Dans le cas de la SCPI Transitions Europe, seule une partie du résultat a été distribuée. Pour votre parfaite information, le montant du ***résultat affecté au report à nouveau, qui sera validé lors de l’Assemblée Générale, s’élève à plus de 4 **M€.*****De ce fait, il peut être difficile de comparer directement le montant que vous avez perçu au titre des acomptes sur dividendes avec la base imposable figurant dans votre déclaration fiscale, qui repose sur le résultat globalPar ailleurs, nous souhaitons attirer votre attention sur le fait que vous avez mentionné uniquement les revenus perçus au titre du T3. Or, si vous étiez encore associé les mois suivants, vous avez également perçu un acompte au titre du quatrième trimestre civil 2024 en janvier 2025. »
Pour information:
Le report à nouveau (RAN) correspond aux bénéfices non distribués d’un exercice antérieur, conservés dans les capitaux propres. Ces sommes peuvent renforcer les fonds propres de l’entreprise ou être redistribuées sous forme de dividendes.
En espérant, que ce ne soit pas prévu pour les calendes grèques.

[MCSDI30]

Désolé pour faute d’orthographe: calendes grecques…

[Damlet]

Exactement pour cette raison que je refuse les RAN excessifs lors des AG !

[Damien]

Bonjour,
Je suis dans le même bateau (1er loyer en juin) et j’essai de comprendre.

Vous indiquez un revenu de 184€, donc j’imagine que votre 1er loyer est septembre. Il manque donc le T4 pour un montant d’environ 487€ si je ne me trompe pas ?
Ensuite vous indiquez 494€ d’impôts à payer, mais cela correspond à votre déclaration de revenu, pas le montant à payer.

Je ne sais pas calculer l’impôts à payer avec les crédits d’impôts européen (j’en suis à essayer de comprendre) mais c’est ce chiffre qu’il faut calculer pour connaître votre rentabilité sur 2024.
Vu le montant du RAN effectivement cette année ne sera pas la meilleure, mais si vous avez prévu de conserver cette SCPI plusieurs années je pense que cela se lissera rapidement.

Nous verrons bien avec le versement de T1 2025 et une année complète si les bonnes performances continue.

[MCSDI30]

Bonjour,

• Il s’agit pour 230 parts, un dividende versé au prorata de temps de mois: T3 2024
  d’un montant net versé de 184 € .
• c’est le T3 qui est pris en compte pour l’imposition avec notre actuelle déclaration.
• Le T4 n’intervient pas, pour l’instant, au niveau fiscal, à titre informatif j’ai perçu net versé pour le T4 un montant de 487 € (qui m’a été rappelé par Arkéa dans leur réponse)
• Les 494 € indiqué ( précisément les + 494 € ) sont le résultat d’une simulation que j’avais faite avec l’ onglet de la déclaration en ligne " corriger ma déclaration"
• où le résultat de l’impôt ou son estimation s’affiche.
• Donc avec Les données de l’IFU relative au T3 de la SCPI T.E j’obtenais un montant d’impôt majoré de 494 €
  par rapport à ma déclaration initiale sans saisir l’IFU de T.E avec mes revenus et charges habituelles.
  Au bout du compte, je suis taxé de 494 € supplémentaire en ayant perçu 184 €
  donc j’ai un déficit de 310 €.
  Il est difficile d’établir les pertes exactes car j’ai dû également saisir les IFUs des autres SCPI
  Ce n’était qu’une simulation, contrairement aux montants perçus qui eux sont factuels.
  Ces derniers sont nettement inférieur (à investissement égal) aux autres SCPI.
  Ce qui a été expliqué par la forte pression de la fiscalité financière appliquée aux T2 et surtout au T3, qu’il ne fallait pas annualiser et que l’imposition sur le RAN s’applique a son initialisation.
  Pour faire simple, nous payons l’impôt sur une redistribution à venir qui ne serait pas imposable une seconde fois.

[ELMANU]

Bonjour,
Merci d’avoir partagé ces informations. Cela permet de prendre du recul par rapport aux taux de distributions annoncés (brut ou net) dans les différentes publications. Il n’y a quasiment pas d’informations disponibles pour apprécier les performances réelles en incluant la fiscalité, étant donné que les montants distribués par les SCPI ne correspondent pas aux montants imposables.
S’agissant d’un placement à long terme, il faut vraiment juger sur plusieurs années et ne pas être surpris si les dividendes varient de façon significative d’une période à l’autre (de façon systématique on nous prévient que les performances passées ne préjugent pas de celles du futur).
Le Taux de Rendement Interne (TRI) sur 5 à 10 ans incluant les distributions et les revalorisations me semble être un bon indicateur pour apprécier la qualité des SCPI.

[MCSDI30]

@Elmanu,
En effet, cependant je connais la réponse qui pourrait être faite:
Cela est impossible d’apporter une réponse correcte car cela dépend du taux d’imposition de chacun.
Effectivement, c’est exact.
Mais il serait réalisable, pour les gestionnaires ou intervenants disposant des outils, d’effectuer 2 voire 3 simulation avec les TMI et les TM les plus fréquemment rencontrés, par exemple:
TMI 30% TM 10% cas fréquent ( fortement dépendant des charges familiales)
également TMI 11% et 41%.
Bien entendu, tous les cas ne pourraient être traités, mais cela permettrait au moins de se situer.

[Alexlabo]

Les dividendes du T4/2024 sont bien pris en compte dans l’IFU 2024, je n’ai touché que le T4 (souscrit en avril) et je dois déclarer quasiment 3x le montant du dividende que j’ai reçu.

Je suis en colère contre Arkea, un RAN se construit petit a petit, et les impôts étrangers devraient être lissés sur l’année. Sans compter que l’IFU qu’ils m’ont fourni est faux et qu’ils ne repondent pas à mes messages.

Amateurisme ou incompétence? je ne suis pas prés de remettre un euro dans leurs SCPI.

[JeanSeb]

12% de frais d’entrée, 6 mois de délai de jouissance, des RAN délirants qui vont profiter aux nouveaux rentrants et qui font qu’on devient déficitaires après impôt… Cette SCPI a bénéficié de sa première place sur le podium des rendements en 2023. Tout le monde s’est jeté dessus sans regarder tous les détails.
J’étais très surpris sur le T3 déjà : dividende brut 3.6 par part et le net 2.4… 33% de fiscalité, il y avait déjà un problème !
Pour le fait que ces RAN gonflent artificiellement les dividendes à déclarer, cela concerne principalement les jeunes SCPI. Avec les autres ‹ scpi jeunes ›, on risque d’avoir les mêmes surprises… c’était le cas l’année dernière sur plusieurs SCPI dont une où j’étais en délai de jouissance et devais déclarer des dividendes biensûr jamais perçus…

[MCSDI30]

Ce qu’il en ressort et dans d’autres termes, le rendement, bien loin de celui annoncé devient négatif.
En valeur relative, l’impôt a payer au fisc devient supérieur aux dividendes perçus.
Un réajustement des prochains versements ou une redistribution du RAN serait salutaire.
Pour l’heure, nous sommes également bien loin de certains argumentaires qui soutenaient que les crédits d’impôts, exonérations et distinction de l’imposition financière et foncière induiraient satisfaction.