Upeka - Avis sur la SCPI 🔎

[Cyril]

Bonjour à tous,

Encore un peu novice dans le monde des SCPI je m’interroge car toutes mes parts ne sont pas affichées dans l’espace associé “Axipit vaso fund”

J’ai effectué un 1er achat de part en Juillet 2025 pour lequel je n’avais reçu aucun document hormis ceux fourni par LouveInvest (Bon de souscription signé..etc), ni d’accès à un extranet Axipit. Sans trop connaître les délais, pas d’inquiétude à ce stade

Puis j’ai refais une souscription sur Upeka fin Septembre et là en moins d’une semaine j’ai reçu un mail d’Axipit avec accès à l’espace associé. Problème : Seul cette seconde souscription apparaît dans l’outil, aucune trace de ma 1ère souscription datant de Juillet. Pourtant les deux souscriptions ont bien été faîtes par le même compte via Louve, même mail, même RIB pour le prélèvement etc

Est-ce normal ? Est-ce simplement un soucis de visualisation des parts dans l’espace associé ?

Ps : La section aide de l’espace associé renvoyant vers un lien mort, je me permets de poster ici

Merci d’avance

[Vicky]

@Cyril Bonjour,

Dans un premier temps merci pour votre double confiance.

Pour répondre à votre interrogation et vous rassurer:

• nous avons arrêter les souscriptions papiers fin juillet et migré d’un outils à un autre.
• nous sommes entrain de mettre à jour toutes les souscriptions de juin & juillet sur l’outils. Cela devrait être terminé mi octobre.

En tout cas merci pour vos remarques et j’espère que la réponse sera utile.

Le nouveau site internet est aussi opérationnel: https://www.upeka.fr/

A vous lire avec plaisir

[ChrisBZH]

Très beau site.
Gare aux fautes ! (“La société de gestion collecte les capitaux et les investie…”)

[Vicky]

Merci pour cette vigilance.

Nous allons corriger

[Cyril]

Super, encore une fois merci pour la simplicité de communication @Vicky

[jol]

Des nouvelles du versement de ce mois-ci ? Pour info dans mon espace upeka j’ai seulement les dividendes du T1 qui apparaissent.

[Mali]

Rien reçu ce jour de la part d’Upeka.

[GaukRake]

2,42€ brut par part sur ce trimestre, soit 1,77€ net par part.

Sur les 9 premiers mois cela fait 6,08€ de revenu net, pour une part à 200€, cela fait donc… 4,06% net annuel. Si j’avais su, j’aurais pris un bon fond euros en AV

[berti49]

le 4.06% est net de net, la quasi totalité des actifs est hors France maintenant

c’est difficile à comparer avec d’autres SCPI, mais effectivement le dividende brut s’est pris une sacrée claque

à voir si c’est pour faire du RAN ou pour une autre raison, le BT n’apporte pas de réponse

[ManuInvestScpi]

Bonjour

7% brut était annoncé en target 2025 dans le BT de juillet. Rien n’est annoncé ce trimestre-ci.

A date, le TD net 2025 atteint tout juste 4%, @Vicky pouvez nous éclairer SVP et nous rassurer sur le T4,t 2025 et les perspectives en général ? Avec un TOF à 100% et une politique achats réputée à 7,5-8% AEM, on doit tenir le 7% brut distribué cette année !

Cordialement,

[Gaspard]

Voila la question ci-dessous que j’avais posé en Aout pour le dividende en baisse du T2

*Perçu seulement 1.77 € net de fiscalité étrangère par part pour le second trimestre donc environ 30 % de moins que le trimestre précédent et tous les autres.
Est-ce que je suis le seul ?
Est-ce que j’ai raté une communication l’expliquant ?
*
Voila les 2 réponses faites par Vicky concernant cette baisse, la première à moi et la seconde à un autre membre.
La première :
Nous avons prévu de faire un communiquer la dessus, néanmoins permettez moi d’y répondre.

Nous avons été contraint de provisionner la fiscalité due au titre des acquissions aux Pays Bas par le CAC dans les comptes de la SCPI.

*Nous maintenons notre objectif de distribution de 7% pour 2025 en revenant dans des proportions entre le taux net et le taux brut plus conforme aux attentes.
*
Sauf erreur de ma part, il n’y a eu aucun communiqué

La seconde :
je comprends que cette différence ne soit pas une bonne surprise, cependant nous avons eu l’obligation du CAC de provisionner cet impôt.

*C’est un évènement ponctuel qui est maintenant digéré.
*
Nous ne devons pas avoir la même définition de ponctuel et les mêmes problèmes de digestion.
Tout cela n’est pas très sérieux et transparent et à l’image de la gestion d’Axipit dont j’attends d’ailleurs toujours l’IFU 2025 malgré de multiples relances et promesses.
La seule raison qui m’empêche de vendre mes parts sponsors, c’est que ce n’est pas ma philosophie de gérer mes parts SCPI comme des actions.
Extrêmement déçu d’avoir fait confiance à AXIPIT.

Et j’avais raté cette réponse faite en septembre à un autre membre

Bonjour @GaukRake,

Cette nouvelle acquisition ne va pas engendrer une “ponction” fiscale au prochain trimestre.

Comme évoqué dans le bulletin du 2nd trimestre cette demande du CAC est exceptionnelle.

Je suis à votre disposition,

Malheureusement pour AXIPIT les écrits restents.
Quelle est l’explication ce trimestre çi ?*
*

[Cyrilinf]

Bon courage a vicky car ca va pas etre simple à expliquer

Au T2 l’acompte était de 3,16 brut pour 1,79 net avec un taux moyen de rendement à l’investissement de 7,61. La différence “énorme” entre brut / net avait été expliqué par la provision sur la fiscalité d’un achat aux Pays Bas de façon “exceptionnel”. Perso c’était compréhensible et le coté exceptionnel était rassurant.

Sans avoir de chiffre le T3 a mal commencé car normalement le versement intervient avant la fin du mois (j’ai aucun problèmes avec les autres SCPI) et pas le 4 dans mon cas avec aucune comm en amont.

Ensuite le coté inquiétant est l’acompte brut qui passe à 2,42 (-0,74) alors que le taux moyen de rendement à l’investissement gagne 0,06 pour arriver à 7,67 (7,61 au T2 toucher moins quand le rendement est meilleur???)

La configuration de Upeka est pas mauvaise, pas de frais d’entrée un delai de jouissance de 4 mois une exposition europeene correct … mais dans le déroulement effectivement ca coince.

Le site web a mis beaucoup de temps pour arriver avec des données en “cour” de consolidation, perso j’attends car je n’y retrouve toujours pas l’ensemble de mes invest mais ayant une réponse rapide qui me demande d’attendre, j’attends

C’est un placement immo c’est sur du temps long mais ces aléas ne poussent pas à la confiance envers upeka, c’est dommage.

Pour la collecte ca risque de coincer avec un forum qui prend cette tournure. Si je devais investir sur upeka ce jour avec une lecture rapide de ce forum et la vérification dans les bulletins j’investirai probablement pas et je vais préférer d’autre SCPI pour mes prochains placements quelque soit la réponse apportée. L’exceptionnel doit le rester.

[JeanSeb]

Il faut attendre le T4 avant de juger. C’est normal d’avoir des variations de dividendes sur une ‘small cap’ de la SCPI.

Ça serait effectivement bien d’avoir une réponse de Vicky sur les raisons de la baisse du dividende et sur la tendance à venir. En espérant que la baisse ne soit que passagère car Upeka n’avait pas déçu en terme de dividendes auparavant.

[Adrien39]

Explications reçues ce matin en mail :

Cher(ère) Associé(e), Cher(ère) Partenaire,

Dans la continuité du partage du BT de la SCPI Upêka pour le 3^e trimestre 2025, nous tenions à anticiper les questions au sujet de la distribution qui est en deçà des projections du début d’année fixées à 7% brut.

À la suite du versement du dividende du 3^e trimestre, la performance depuis le début de l’année s’élève à 5,72% brute de fiscalité étrangère soit 8,59 euros.

Pour mémoire, l’objectif de TRI est de 6,50% sur 8 ans et un taux de distribution annuel de 5,50%.

Par conséquent, la performance réalisée par Upêka est inférieure à l’objectif fixé en début d’année pour l’exercice 2025 mais reste supérieure à la distribution cible.

Cette performance en demi-teinte mérite un éclairage car elle ne reflète pas la qualité du portefeuille et de la gestion opérée par les équipes d’Upêka.

Le taux de distribution repose sur 4 piliers majeurs :

1. La collecte : au premier trimestre 2025, la collecte ne fut pas au niveau escompté ce qui a pénalisé les acquisitions dans la mesure où certains investissements ciblés par nos équipes n’ont pu se réaliser.

2. Les acquisitions : comme évoqué précédemment, le manque de visibilité sur la collecte, qui s’est néanmoins accélérée cet été, a entraîné le report deux acquisitions du 3^e trimestre au 4^e trimestre.

3. Le délai de jouissance : début 2025, nous avons fait le choix de le réduire de 6 à 4 mois. De facto, la collecte non investie réduit largement la distribution brute puisque le nombre d’associés augmente lorsque les loyers restent au même niveau.

4. Les choix du gérant : Nous nous sommes projetés dans une vision long terme en investissant dans nos outils de gestion pour offrir une nouvelle plateforme entièrement digitalisée, un nouveau site internet de niveau institutionnel tout en renforçant les équipes, aussi bien commerciales que front et middle-back office. L’expérience client, ainsi que la collecte, devraient sur le long terme être positivement impactées.

La détention de parts de SCPI est un investissement sur le temps long terme et les qualités d’Upêka sont tangibles :

• Un rendement moyen du portefeuille de 7,67% en progression par rapport au 1^er trimestre (7,61%)

• Une collecte en tendance haussière

• Des baux robustes et en progression avec une WALB de 8,3 ans et une WALT de 14,8 ans soit 2 mois de plus qu’au 1^er trimestre

• Une diversification large autant sectoriellement que géographiquement

• Un taux d’endettement particulièrement faible d’environ 3% et qui, augmenté à terme, permettra d’améliorer le rendement

• Une valeur de reconstitution au 30.06.2025 établie à 205,70 euros

• Une valeur de réalisation en hausse de 3,46% sur 6 mois à 184,89 euros

• Un réseau européen répartis dans 12 pays grâce à l’actionnariat du groupe Catella, groupe coté à la bourse de Stockholm, qui gère 15 milliards d’actifs immobiliers.

Dans ce contexte, nous avons mis en place une feuille de route pour redresser le niveau de distribution dans les mois qui viennent :

• Continuer la dynamique de collecte grâce aux outils développés ainsi qu’aux investissements humains

• Déployer les capitaux non investis d’ici la fin de l’année – près de 6 millions d’euros sur deux actifs actuellement sous exclusivité

• Garder un cahier des charges strict pour notre gestion et nos acquisitions et ainsi offrir une gestion patrimoniale dans la durée

• Profiter de l’effet de levier aujourd’hui peu activé pour saisir des opportunités

• Poursuivre les investissements nécessaires au développement et à la promotion d’Upêka

• Rester transparent avec les distributeurs et les associés pour bâtir une relation de confiance dans la durée

Nous sommes à votre disposition pour toute question et nous vous assurons de la pleine mobilisation des équipes d’Axipit Real Estate Partners pour faire d’Upêka un succès reconnu.

Bien cordialement,

L’équipe Upêka

[GaukRake]

@Vicky

Nous maintenons notre objectif de distribution de 7% pour 2025 en revenant dans des proportions entre le taux net et le taux brut plus conforme aux attentes.

Et dans le mail du jour : “Pour mémoire, l’objectif de TRI est de 6,50% sur 8 ans et un taux de distribution annuel de 5,50%”

Voilà, c’est tout. Détenant plusieurs SCPI, Upeka est celle qui me déçoit le plus

[Vicky]

Bonjour à toutes & tous,

J’ai pris connaissance de vos messages hier mais je ne pouvais communiquer en amont de la communication officielle.

Nous avons rédigé ce communiqué car je souhaitais une explication claire sur le niveau de la distribution.

Avec les équipes commerciales nous avons insisté sur la nécessite de confiance.

Je voulais préciser un propos celui de la distribution effective depuis le début d’année qui est bien de 4,3% et non la performance annualisée calculée de 5,72% mentionnée.

J’espere que ce communiqué repondra à la majorité de vos questions

@Cyrilinf Effectivement il y a aussi eu un retard dans le paiement de la distribution du au parametrage de notre outils - nous avons réinsisté sur la necessité de payer en temps et en heure. Je serai particulierement vigilent sur ce point le prochain trimestre.

@Gaspard - j’ai toujours fait preuve de transparence - le 2 trimestre n’etait pas de notre fait - pour celui ci, nous sommes conscients de la direction à prendre.

De maniere général, je continuerai a communiquer le plus régulierement possible sur ce forum, vous pouvez me joindre par message privé - et pouvons organiser un rdv téléphonique.

A vous lire

[Vicky]

@GaukRake je suis à votre disposition pour en parler de vive voix.

Je comprends entièrement votre message sur la performance court terme.

En revanche la monté en puissance de la collecte ainsi que les qualités intrinsèques de la SCPI devraient je l’espere effacer votre deception.

Une SCPI est un véhicule a détenir sur le temps long - nous avons toujours affiché les objectifs long terme de 5,50% de distribution et 6,50% de TRI avec bien entendu la volonté de les dépasser.

Loin de moi l’idée de minimiser la déception de cette distribution, c’est la raison pour laquelle nous avons décidé de faire preuve de transparence pour maintenir la confiance.

[GaukRake]

Je vous remercie pour votre réponse.

Cependant, ni dans le bulletin T2 ni dans le bulletin T3 il n’est fait mention d’un objectif de distribution de 5,50 %.

Au contraire, dans le bulletin T2 (page 7), vous indiquiez noir sur blanc :
“7 % : Objectif de taux de distribution de fiscalité étrangère 2025.”
Ce champ a été discrètement supprimé du bulletin T3.

Par ailleurs, dans ce même BT T3 (page 6), vous indiquez :
“Le 3e acompte trimestriel net est sensiblement équivalent à celui du trimestre précédent à 1,77 €/part.”

Or, lors du T2, vous aviez expliqué que la baisse du net était exceptionnelle, et liée à une provision fiscale ponctuelle, en précisant :

“La performance nette distribuable du 2e trimestre s’en trouve réduite, tandis que la performance brute d’exploitation des actifs reste solide et conforme à nos attentes. Nous tenons à souligner que cette situation est exceptionnelle.”

En toute logique, le maintien d’un acompte net inchangé au T3 contredit cette présentation “exceptionnelle” du T2.

Ces écarts entre les discours successifs et la réalité observable rendent les objectifs difficiles à suivre, et nuisent à la lisibilité de la stratégie de distribution.

[jol]

De ce que je comprends, elle parle de 5,5% long terme, pas l’objectif 2025.

[ManuInvestScpi]

merci @Vicky pour votre transparence, on vous fait confiance pour effacer rapidement ce contre temps et utilser vos fondamentaux solides pour rester une scpi saine et attractive.