Upeka - Avis sur la SCPI 🔎

[Cyrilinf]

Pour une équipe de gestion je trouve dommage de communiquer après alors que vous saviez à l’avance que les résultats étaient mois bon, donc générer ce genre de discussions qui ne vont pas dans le sens de la SCPI.

Après le site web, le renforcement des équipes tout ca est nécessaire mais mentionner cela comme impactant la distribution je ne vois pas le rapport car de mon point de vue cela est dans la partie “frais de gestion” à 18% et pas sur nos dividendes.

Ce que je comprends avec l’explication c’est que les transactions immo n’ont pas été réalisé, dans ce cas une partie de l’argent reste en tréso et rapporte moins (est’il place en attendant?). Mais avec un endettement à 3% il y a quand même un levier pour réaliser malgré tout ces transactions et repousser les autres, des SCPI qui vont très bien sont a 30% d’endettement.

Et puis il y avait peu de collecte ca a été mieux cet été, mais le délai de jouissance étant de 4 mois (il y a 3 mois le dividende était bon pour la partie brut), donc les gens qui sont entrés cet été n’ont pas encore terminé le délai de jouissance … bref c’est pas très claire pour moi mais le portefeuille reste a plus de 7% c’est déjà un bon point

[8yftj]

On peut enrober la chose dans tous les sens et toutes les explications possibles: il y a eu un objectif et il sera manqué.

Donc il y a bien défaut ou erreur d’anticipation, ou à tout le moins de prudence.

Quant à la collecte artificiellement boostée par l’octroi d’un cashback… assis sur un mécanisme très flou et potentiellement négatif pour la SCPI, puisque aucun frais de souscription sur lequel les imputer, je ne trouve pas ça rassurant.

Ca plus les errements de l’an dernier en matière d’IFU… la dernière chose que j’attends d’une SCPI, c’est qu’elle me mène au redressement fiscal!

Indépendamment de la stratégie globale et du rendement affiché, pour moi ce sont autant de red flags pour une jeune SCPI. Nonobstant la communication bien assurée.

[yannis74]

bonjour Ou a l ‘étranger? merci (je demande pour ma fiscalité)

[Vicky]

Bonjour @Cyrilinf ,

Vous avez raison sur la majorité des points évoqués,

1. Les deux acquisitions initialement prévues au 3e trimestre ont été repoussée. La première en France le second aux Pays-Bas.

Pour être transparent, sur le dossier des Pays-Bas le vendeur est revenu sur un point qui sans négociation faisait sortir l’actif de notre cahier des charges. Nous avons vocation a détenir les actifs dans la durée, nous ne pouvions accepter une baisser de rendement.

Pour rappel le rendement moyen des actifs en portefeuille est de 7,67%.

2. Nous allons augmenter l’effet de levier pour acheter des actifs et augmenter le volume des loyers.

3. Nous allons à présent anticiper la communication au maximum

A vous lire

[Vicky]

@8yftj,

L’objectif affiché en début d’année de 7% sera effectivement manqué même si nous faisons tout pour le rapproché au maximum. Dès lors que je serais en mesure de communiqué je le ferai.
Le mécanisme de cash back est très transparent et il a effectivement boosté la collecte sur la période.

Au niveau des IFU - ce fut un sujet l’année dernière - notre nouvel outils ainsi que l’implication d’un tiers devrait rendre l’exercice beaucoup plus fluide et exacte.

A vous lire

[Vicky]

@yannis74

Nous allons acheter aux Pays Bas ainsi qu’en France avec l’idée de garder la fourchette actuelle de répartition France vs Hors de France

A vous lire

[Bastien74]

Bonjour, où en êtes-vous des acquisitions s’il vous plaît ?

[Vicky]

Bonjour à toutes & tous,

Je voulais partager avec vous l’acquisition d’un actif industriel aux Pays Bas avec un rendement AEM supérieur à 7,50% pour un bail ferme de 6,60 ans.

La signature a eu lieu hier soir.

Pour rappel les caractéristiques d’UPEKA:

Rendement moyen des actifs du portefeuille supérieur à 7,60%

Plus de 90% du parc immobilier hors de France

Un délai de jouissance de 4 mois

Un TOF et un TOP de 100%

Un WALT moyen supérieure à 14 ans

LTV du fonds au 30.09.2025: 3,22%

Nous avons un actif en France à l’étude avec un rendement AEM supérieur à 10% ainsi que des actifs en Irlande et en Finlande. L’entièreté de la collecte sera donc investie.

Je vous tiendrais bien entendu informé des avancés. Une communication officielle sera faite.

Bonne journée

[Rhum1]

Bonjour,

Avez vous avancer sur le sujet des dividendes en versement mensuel?

Cordialement

[Vicky]

Bonjour @Rhum1 ,

Nous devons présenter cette avancée lors d’une assemblée générale qui aura lieu courant janvier.

A votre disposition,

[Vicky]

Bonjour à tous,

Je voulais partager avec vous la communication officielle de l’acquisition aux Pays Bas.

Une seconde acquisition à été signée ce matin, je reviendrais vers vous avec l’ensemble des détails.

A votre disposition,