Upeka - Avis sur la SCPI 🔎

Pour une Ă©quipe de gestion je trouve dommage de communiquer aprĂšs alors que vous saviez Ă  l’avance que les rĂ©sultats Ă©taient mois bon, donc gĂ©nĂ©rer ce genre de discussions qui ne vont pas dans le sens de la SCPI.

AprĂšs le site web, le renforcement des Ă©quipes tout ca est nĂ©cessaire mais mentionner cela comme impactant la distribution je ne vois pas le rapport car de mon point de vue cela est dans la partie “frais de gestion” Ă  18% et pas sur nos dividendes.

Ce que je comprends avec l’explication c’est que les transactions immo n’ont pas Ă©tĂ© rĂ©alisĂ©, dans ce cas une partie de l’argent reste en trĂ©so et rapporte moins (est’il place en attendant?). Mais avec un endettement Ă  3% il y a quand mĂȘme un levier pour rĂ©aliser malgrĂ© tout ces transactions et repousser les autres, des SCPI qui vont trĂšs bien sont a 30% d’endettement.

Et puis il y avait peu de collecte ca a Ă©tĂ© mieux cet Ă©tĂ©, mais le dĂ©lai de jouissance Ă©tant de 4 mois (il y a 3 mois le dividende Ă©tait bon pour la partie brut), donc les gens qui sont entrĂ©s cet Ă©tĂ© n’ont pas encore terminĂ© le dĂ©lai de jouissance 
 bref c’est pas trĂšs claire pour moi mais le portefeuille reste a plus de 7% c’est dĂ©jĂ  un bon point

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On peut enrober la chose dans tous les sens et toutes les explications possibles: il y a eu un objectif et il sera manqué.

Donc il y a bien dĂ©faut ou erreur d’anticipation, ou Ă  tout le moins de prudence.

Quant Ă  la collecte artificiellement boostĂ©e par l’octroi d’un cashback
 assis sur un mĂ©canisme trĂšs flou et potentiellement nĂ©gatif pour la SCPI, puisque aucun frais de souscription sur lequel les imputer, je ne trouve pas ça rassurant.

Ca plus les errements de l’an dernier en matiùre d’IFU
 la derniùre chose que j’attends d’une SCPI, c’est qu’elle me mùne au redressement fiscal!

Indépendamment de la stratégie globale et du rendement affiché, pour moi ce sont autant de red flags pour une jeune SCPI. Nonobstant la communication bien assurée.

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bonjour Ou a l â€˜Ă©tranger? merci (je demande pour ma fiscalitĂ©)

Bonjour @Cyrilinf ,

Vous avez raison sur la majorité des points évoqués,

  1. Les deux acquisitions initialement prévues au 3e trimestre ont été repoussée. La premiÚre en France le second aux Pays-Bas.

Pour ĂȘtre transparent, sur le dossier des Pays-Bas le vendeur est revenu sur un point qui sans nĂ©gociation faisait sortir l’actif de notre cahier des charges. Nous avons vocation a dĂ©tenir les actifs dans la durĂ©e, nous ne pouvions accepter une baisser de rendement.

Pour rappel le rendement moyen des actifs en portefeuille est de 7,67%.

  1. Nous allons augmenter l’effet de levier pour acheter des actifs et augmenter le volume des loyers.

  2. Nous allons à présent anticiper la communication au maximum

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@8yftj,

L’objectif affichĂ© en dĂ©but d’annĂ©e de 7% sera effectivement manquĂ© mĂȘme si nous faisons tout pour le rapprochĂ© au maximum. DĂšs lors que je serais en mesure de communiquĂ© je le ferai.
Le mécanisme de cash back est trÚs transparent et il a effectivement boosté la collecte sur la période.

Au niveau des IFU - ce fut un sujet l’annĂ©e derniĂšre - notre nouvel outils ainsi que l’implication d’un tiers devrait rendre l’exercice beaucoup plus fluide et exacte.

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@yannis74

Nous allons acheter aux Pays Bas ainsi qu’en France avec l’idĂ©e de garder la fourchette actuelle de rĂ©partition France vs Hors de France

A vous lire

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Bonjour, oĂč en ĂȘtes-vous des acquisitions s’il vous plaĂźt ?

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Bonjour Ă  toutes & tous,

Je voulais partager avec vous l’acquisition d’un actif industriel aux Pays Bas avec un rendement AEM supĂ©rieur Ă  7,50% pour un bail ferme de 6,60 ans.

La signature a eu lieu hier soir.

Pour rappel les caractĂ©ristiques d’UPEKA:

Rendement moyen des actifs du portefeuille supérieur à 7,60%

Plus de 90% du parc immobilier hors de France

Un délai de jouissance de 4 mois

Un TOF et un TOP de 100%

Un WALT moyen supérieure à 14 ans

LTV du fonds au 30.09.2025: 3,22%

Nous avons un actif en France Ă  l’étude avec un rendement AEM supĂ©rieur Ă  10% ainsi que des actifs en Irlande et en Finlande. L’entiĂšretĂ© de la collecte sera donc investie.

Je vous tiendrais bien entendu informé des avancés. Une communication officielle sera faite.

Bonne journée

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Bonjour,

Avez vous avancer sur le sujet des dividendes en versement mensuel?

Cordialement

Bonjour @Rhum1 ,

Nous devons prĂ©senter cette avancĂ©e lors d’une assemblĂ©e gĂ©nĂ©rale qui aura lieu courant janvier.

A votre disposition,

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Bonjour Ă  tous,

Je voulais partager avec vous la communication officielle de l’acquisition aux Pays Bas.

Une seconde acquisition Ă  Ă©tĂ© signĂ©e ce matin, je reviendrais vers vous avec l’ensemble des dĂ©tails.

A votre disposition,

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