Upêka - Avis sur la SCPI 🔎

[JeanSeb]

Je parlais des dernières acquisitions dans la dernière communication d’iroko avec :

-Achat d’un hôtel à Bournemouth pour 12.72Meur, rendement brut 6.9%

-Achat d’un entrepôt à Villanueva pour 30.83Meur rendement brut 6.75%.

L’objectif du post était de dire, attention aux rendements qui baissent notamment pour les SCPI qui viennent de se lancer.. les SCPI qui se sont créées courant 2023/début 2024 ont une longueur d’avance, Upeka en est la preuve avec cette revalorisation.

[Kerv31]

En vrai avec la multiplication des parts et la fin de l’effet relutif ces rendements peuvent s’expliquer mais reste en harmonie avec l’objectif de TRI de long terme.

La plupart des scpi connaissent cette trajectoire mais je peux comprendre qu’elle puisse susciter l’inquiétude

[Cyrilinf]

Bonjour, les fondamentaux sont bons mais tout n’a pas été rose non plus cette année.

La revalorisation est plus ou moins libre dans une certaines limite et quand j’ai lu la dernière com j’ai eu l’impression que la valorisation de la part était la pour contrer la gestion moyenne de la treso / non achat de cet été qui nous a fait descendre à un taux de distribution de 5,5% soit le plus bas depuis que je détiens cette SCPI.

Je ne dis pas que la revalorisation n’est pas justifiée mais certaines SCPI attendent un plus gros delta pour faire bouger le prix de la part et la ca permet de sauver l’année en affichant un 8,5 qui aurait pu être potentiellement bien meilleur.

Je reste optimiste la trésorie a été placée, le rendement moyen des actifs est bon, dommage que UPEKA commence juste à utiliser un peu de dette alors que les taux de crédits montent car on perd un peu d’effet de levier. De mon point de vue Upeka veut avancer, des efforts ont été fait cette année pour rendre la SCPI plus attractive et avoir utiliser l’augmentation du prix de part pour afficher un 8,5% n’a pu être fait que pour rester dans le haut du panier et (je pense) avoir de bons arguments pour la collecte en 2026.

Ca reste de toute façon du très long terme.

[ChrisBZH]

J’avoue avoir eu le même ressenti concernant l’emploi de la revalorisation pour pouvoir afficher un joli 8.5%.

[Kerv31]

La valorisation des parts est juridiquement encadrée par le +/- 10% d’une part, d’autre part, d’autre part, je ne suis pas sûr de comprendre votre interrogation car pour augmenter le rendement, c’est au contraire baisser le prix de la part qu’il faudrait faire afin que le niveau de distribution soit ramené à un prix de part moins important.

Par ailleurs, c’est, par apport à la valorisation du début d’année que le taux de distribution se calcule. S’il est légitime de s’interroger sur les argumentaires et présentations commerciales, chacun des associés de la scpi peut faire son calcule sur 2025, il ajoute toute ses distributions et le divise par le prix de la part en janvier 2025, ce qui lui permettra d’obtenir le rendement de 2025.

[JeanSeb]

La date du 31/12 pour la revalorisation n’est certes pas anodine. Si la revalorisation avait eu lieu le 1er janvier 2026, Upeka n’aurait pas pu afficher un 8.5% sur 2025.

Une hausse de prix est plutôt bon signe sur la santé de la SCPI et juste pour les souscripteurs historiques, ceux qui ont investis en 2023/2024 alors que l’immobilier était au plus bas.

Pour ce qui est du rendement futur, je suis plutôt optimiste car les achats sont rentables, une bonne partie au pays bas qui est sur une bonne dynamique.

Pour ce qui est de la dette, j’y suis favorable mais avec modération (10% max) ; cet effet de levier est très dangereux en cas de hausse des taux et de baisse de l’immobilier, on l’a vu avec les mastodontes qui ont perdu 30% dans les années 2022-2023 et qui ont ‘joué’ avec la dette ; la conjoncture n’explique pas tout, il faut regarder aussi du côté de la stratégie des société s de gestion…

Je note que bcp de SCPI s’endettent (certaines à plus de 40%!!) pour augmenter les rendements, c’est à regarder avec prudence par les souscripteurs. Il faut aussi regarder les délais de jouissance souvent très longs (à comparer avec l’age de la SCPI) qui gonflent artificiellement les rendements et font briller les yeux…

Ce n’est pas le cas d’upeka, bravo à eux.

[flejacq]

Augmenter le prix d’une part, même en cours d’année, permet d’améliorer le TRI. En règle générale l’objectif à moyen terme de la SCPI est communiqué sur cette base (distribution et revalorisation). Je rejoins donc l’analyse formulée dans les avis précédents. Sans remettre en cause la qualité de la gestion, cette décision, bien que pertinente, apparaît davantage d’ordre tactique que véritablement stratégique.

[Kerv31]

C’est quoi la différence entre la tactique et la stratégie ?

J’ai plutôt l’impression que la société de gestion ajuste le prix des parts en fonction de l’évaluation de son actif immobilier, et conformément aux statuts. L’investisseur recherche du rendement et une valorisation progressive de son capital, comme l’immobilier en direct mais souhaitant se préserver de la volatilité boursière, ne s’inquiete que rarement de la valorisation de la part. Peut etre suis je naïf mais j’ai le sentiment que les frais de souscription, l’horizon de long terme rendent ces considérations assez éloignées de celui qui va plutôt évaluer le montant des revenus qu’il perçoit

[8yftj]

La tactique, c’est aussi l’affichage commercial, en lien avec la réforme des indicateurs de l’ASPIM et notamment l’introduction du RGI qui est sensible aux variations de prix de part.

Monter le prix est globalement un bon signal mais il serait naïf de croire que cela ne rentre pas en ligne de compte dans la réflexion des gérants (d’Upeka comme des autres).

[flejacq]

Il ne faut pas oublier que la collecte fait vivre le gestionnaire. C’est encore plus vrai aujourd’hui, car les candidats sont nombreux avec tous les lancements récents. Je suis d’accord avec @8yftj « Monter le prix est globalement un bon signal mais il serait naïf de croire que cela ne rentre pas en ligne de compte dans la réflexion des gérants (d’Upeka comme des autres) ».
Pour répondre, la stratégie définit la vision de long terme du portefeuille : types d’actifs ciblés, zones géographiques, profil de risque, objectifs de rendement … La tactique correspond aux décisions de court et moyen terme prises pour mettre en œuvre cette stratégie : arbitrages, acquisitions opportunistes, travaux, ajustements de loyers, du prix de part…
Cette terminologie est historiquement issue du domaine militaire.

[Llysandre]

Bonjour,
Il y a un bug d’affichage sur la page “Détails”, le prix d’achat n’a pas été mis à jour et les frais de souscription sont en négatif :

[Mali]

Malheureusement ce n’est pas la seule page non mise à jour. Avec le lancement de l’assurance-vie, les SCPI seraient-elles un peu délaissées?

[Kerv31]

Louve invest est plutôt assez compétents sur les diverses scpi, dès lors ce genre d’affichage peu interroger. Ils vont probablement le corriger rapidement.

Ils se sont lancés dans l’Assurance vie, ce qui peut être liée aux scpi pour ceux qui veulent défiscalisation les revenus en les logeant dans cette enveloppe.

[Vicky]

Bonjour à toutes & tous,

J’espère que vous avez passé de belles fêtes et que la rentrée se passe bien.

Je ne suis pas venu depuis un certain temps sur le forum.

Il y a beaucoup de message - merci car cela illustre la curiosité et l’interet que vous avez pour UPEKA.

Je voulais faire un court résumé des actualités d’UPEKA.

Comme vous l’avez constaté, la fin d’année a été dynamique avec deux acquisitions :

• Un actif mixte à La Tourette en France

• Un actif aux Pays Bas à Duiven

Le prix de part a par ailleurs été revalorisé de 3% au 31/12/2025 pour être en ligne avec notre stratégie : aligner au maximum la valeur intrinsèque du portefeuille avec celle du prix de part d’UPEKA détenue par les associés.

Enfin en 2026, nous explorons de nouveaux marchés dans l’objectif de poursuivre la diversification du portefeuille. Nous étudions actuellement de nouveaux pays dont la Finlande, le Royaume-Uni (avec une vigilance sur le taux de change) ainsi que la Pologne en s’appuyant sur nos implantations locales.

Nous serons très attentifs à l’emplacement et à l’évolution des conditions de marché de chaque pays.

Nous regardons également pour consolider nos positions dans certains pays ou UPEKA est déjà investie lors ce que les fondamentaux immobiliers y sont toujours solides.

Avec plusieurs actifs à l’étude actuellement, nous espérons pouvoir déboucler de nouvelles opérations rapidement cette année.

Enfin nous renforçons les équipes de back & middle office ainsi que la gestion à tous les niveaux.

Je suis à votre disposition par messages privés si vous le souhaitez.

Merci pour votre confiance,

[GaukRake]

Versement ce jour de 0,296€ par part environ, en hausse de 30% par rapport aux 2 derniers dividendes. En espérant que cela continue et qu’Upeka remonte la pente !

[PYRI]

Bonjour .

Est-ce que la mensualisation du dividende chez Upeka est actuellement à l’étude ? Si oui avez-vous une date prévisionnelle de mise en place ?

Merci d’avance de bien vouloir apporter une réponse concrète et détaillée à ces questions.

Cordialement.

[Mali]

Je pense que la question était destinée à Vicky. Pyri ne nous demande pas notre avis, il veut une réponse de la société de gestion.

[Kerv31]

Ok au temps pour moi

Je pensais qu’elle s’adressait à tout le monde, sinon il aurait pu écrire en mp

[Mali]

Je pense que la réponse intéresse tout le monde, mais l’explication ne peut être donnée que par Upeka. D’ailleurs, j’ai 2 scpi trimestrielles (dont Upeka) et je pense que le versement trimestriel peut décourager certains souscripteurs recherchant une rente mensuelle en complément de revenu.

[Vicky]

Bonjour à toutes & à tous,

J’ai volontairement laissé passer quelques semaines avant de revenir sur le blog pour répondre à vos questions:

• Au sujet de la distribution mensuel - le sujet est sur la table mais pour le moment pas prioritaire. En effet, la mensualisation entraine certaines contraintes de couts ainsi que de gestion de cash. Nous y réfléchirons de manière active au 2nd semestre.
• Nous avons mis en place le versement programmé à partir de 50 euros pour encourager l’épargne régulière.
• Nous allons convoquer fin mars, une assemblée générale pour permettre le réinvestissement des dividendes.

Au niveau de la stratégie d’investissement, nous continuons a regarder la Finlande, le Royaume Unis et la Pologne mais sommes extrêmement vigilants sur l’emplacement et le risque de change.

Actuellement nous avons des offres en Irlande notamment.

Nous souhaitons un cycle d’acquisition plus rapide et de ce fait tout en continuant à regarder des actifs entre 3-6 millions, avons à l’étude des actifs de plus petites tailles notamment sur la petite enfance.

Néanmoins nous serons persuadés qu’il est à long terme contre productif de multiplier les actifs inferieurs à 1 million d’euro.

Acheter plus vite va permettre de ne pas stocker du cash sur les comptes ainsi que de ne pas être pénalisés par le délai de jouissance de 4 mois.

Les acquisitions entrainant la collecte - et la collecte entrainant les acquisitions.

Les fondamentaux d’UPEKA sont bons, l’endettement inferieur à 3%, le rendement des actifs à l’acquisition à 7,85%.

Je suis à votre entière disposition,

Merci pour votre confiance