Upeka - Avis sur la SCPI 🔍

[Mali]

Bonjour,
Sur LOUVE, leur dernier bulletin trimestriel est celui du 4ème trimestre 2023. Je commence à m’inquiéter.

[JeanSeb]

La SCPI Upeka fait des communications régulières sur ses acquisitions, performances, bulletins…
Elle délivre aussi de beaux dividendes. La perf est bonne.
Par contre effectivement, elle devrait rassurer ses clients avec un accès en ligne. Je me souviens qu’il me manquait une attestation de part, que j’avais finalement obtenue via Louve Invest.
Pas de red flag mais la SCPI doit progresser sur ce sujet.

[kolbet]

En phase avec JeanSeb, il y a le savoir-faire et le faire-savoir. Les deux sont importants mais je préfère quand même les résultats à la visibilité. Pas inquiet pour l’extranet.

[Vicky]

Bonjour,

Je reviens vers vous pour vous donner quelques informations.

Nous travaillons actuellement à la mise en place d’un espace pour les clients en direct. Pour le moment seul les CGP ont un accès.

En revanche jusqu’à la création de cet espace je m’engage à venir une fois par semaine sur le forum pour répondre à vos questions.

J’ai l’habitude d’échanger régulièrement avec les équipes de Louve.

En attendant le bulletin trimestriel qui sera envoyé avant la fin de la semaine et le rapport annuel quelques données de 2024:

• Le TD est de 7,96%
• Le TD net de fiscalité et frais de gestion est de 7,29%
• Le parc immobilier hors de France se rapproche des 90%. Nous ouvrons prochainement un nouveau pays.

Pour mémoire nous avions collecté en 2023 - 20 millions d’euros grâce aux membres sponsors et fondateurs pour un prix moyen de 187 euros.

• La valeur de reconstitution qui était de 192 euros passe à 200,75 euros.

NB: Les chiffres sont sous réserve de validation du CAC.

Pour information si vous avez des questions urgentes même si les équipes de Louve restent vos interlocuteurs privilégiés vous pouvez joindre la société de gestion par téléphone - la ligne est dirigée sur mon portable.

Merci pour votre confiance,

A votre disposition

Respectueusement,

[Mali]

Il faudrait demander à Louve de mettre à jour la valeur de reconstitution.

[Clement]

Bonjour, c’est fait

[dracip]

Bonjour,
Comment expliquer que cette SCPI qui a encore un bon rendement cette année ne collecte pas plus?
Sa valeur de reconstitution étant maintenant correcte, est-ce dû à la société de gestion?
Merci d’avance pour vos réponses

[Vicky]

Bonjour Dracip,

Merci pour votre question à laquelle je vais répondre:

• UPEKA vient de boucler sa première année complète de ce fait nous entrons dans les classements officiellement
• Nous sommes arrivés à une période ou 18 SCPI se sont lancées en 2024 - 12 entre juillet et décembre et 8 au dernier trimestre - toutes avec des offres de lancement très agressives.
• Il y a eu en 2024 une défiance assez forte sur l’immobilier et les SCPI - les souscripteurs se sont cantonnés aux SCPI déjà installées sur le marché lorsqu’ils ne saisissaient pas les opportunités de lancement.

Pour y remédier car la collecte est un point central de la construction de la performance future:

• UPEKA a enfin un TD 2024 officiel
• Nous travaillons sur le référencement de la SCPI pour la rendre accessible au crédit qui est un effet de levier majeur pour les futurs associés et une source de collecte pour nous.
• Nous allons annoncer courant de ce trimestre un nouvel outil digital
• Nous renforçons les équipes commerciales
• Nous allons travailler sur la pédagogie en mettant en avant la nécessité de diversification
• Nous renforçons notre présence internet
• D’autres sujets sont à venir

Nous avons des actifs dans les « tuyaux » qui vont nous permettre de nous distinguer avec des rendements AEM en ligne avec le taux de distribution cible pour 2025 de 7% et répondant à notre cahier des charges.

Nous sommes à votre disposition,

[flejacq]

Je ne suis pas investi sur Upeka. Je n’ai pas d’avis positif ou négatif mais concernant cette analyse, je ne partage pas ou du moins il faut être plus précis. Les SCPI qui ont souffert sont précisément celles déjà installées, les historiques. Les nouvelles ont « facilement » collecté grâce à l’annonce de taux cibles très attractifs.

[Vicky]

Vous avez raison - j’ajoute plusieurs précisions pour étayer mon analyse:

Sans citer je distingue:

• Les SCPI historiques depuis des dizaines d’années qui ont souffert
• Les SCPI sans frais d’entrée constituées depuis plus de 3-4 ans.
• Les SCPI « classique » qui ont bien géré leurs acquisitions et ont des performances en ligne avec les objectifs
• Les nouvelles SCPI avec frais d’entrée & celle sans frais d’entrée.

Nous n’avons pas de frais d’entrée et n’avions pas un an d’existence. La SCPI qui a été créée en 2023 n’avais pas distribué et nous n’avions pas usé d’une communication bancale sur un TD cible non réalisé.

Cf mail de l’Aspim de ce matin: Rappel des règles de publication des taux

Nous n’avions et n’avons pas non plus de rétrocession pour les réseaux de distribution ou pour les CGP - ni d’offre de cash back.

La forte concurrence en terme d’offre, la « projection de TD » , l’environnement peu porteur ainsi que probablement certaines erreurs de communication nous ont pénalisé.

Cependant nous sommes confiants - nous avons les femmes & les hommes - les ressources financières - la maitrise de la chaine de valeur et l’ambition pour porter UPEKA.

N’oubliez pas qu’une partie des équipes à tous les niveaux sont investies dans UPEKA.

A vous lire

[dracip]

Merci Vicky pour vos réponses argumentées, vous êtes confiants pour la suite, quels sont vos objectifs de croissance pour 2025?

[Vicky]

Avec plaisir,

A court terme pour 2025 l’objectif de distribution est de 7%.

En transparence on fait les choses pour que l’avenir se passe bien dans la durée. Pour se faire

• Nous allons ouvrir l’Irlande et les Pays-Bas
• Notre réseau nous propose des actifs répondant à notre cahier des charges
• Nous avons l’agilité grâce à notre groupe pour saisir les opportunités qui surgiront des cycles et la solidité financière pour les affronter

Mais à mon sens les deux leviers qui feront que l’avenir pour UPEKA sera satisfaisant sont:

• Notre capacité a convaincre pour collecter
• De constamment réfléchir à l’usage futur des actifs pour valoriser le parc

Notre enjeu est de respecter notre contrat moral dans le temps à savoir un TRI cible de 6,5% avec 5,5% de distribution.

Je préfère rappeler qu’investir en SCPI comporte des risques en perte de capital et de liquidité et que les taux de distribution actuels ne reflètent pas la réalité dans le temps long.

A vous lire,

[IrokoFred]

Bonjour les investisseurs,
Merci Vicky pour vos informations.
Je suis de près UPEKA depuis quelques mois.
J’attends de voir vos prochaines acquisitions, votre TOF de fin d’année 2025, votre valeur de reconstitution de fin d’année (je regarderai évidemment celle de mi-année aussi).
Bon investissement à toutes et à tous.

[Vicky]

Bonjour IrokoFred,

Un confrère? En tout cas merci pour votre message et bravo pour votre travail.

Nous mettons en place des services semaines après semaines.

Deux choses a annoncer:

1. Le référencement d’UPEKA aux offres de crédit chez CACF - l’officialisation doit se faire dans les jours qui viennent
2. L’annonce d’une nouvelle acquisition dans un nouveau pays avec un bail long et un rendement en ligne avec nos objectifs courant Avril.

Nous avons aussi des projets d’acquisitions à l’étranger, sommes à l’étude sur de nouveaux pays.

L’avantage d’investir dans UPEKA c’est de bénéficier de la présence de Catella dans 12 pays à travers une trentaine de bureaux. Nous avons une connaissance approfondie des différents marchés et pouvons accompagner les investissements d’UPEKA dans le temps avec proximité.

Merci pour votre confiance passée et j’espère future.

A vous lire

[Mali]

Bonjour
J’en profite pour vous signaler que le dernier bulletin de situation annuelle date de 2023 et le dernier bulletin trimestriel est absent ( chez Louve). De plus, impossible de créer mon espace utilisateur sur le site axipit. J’envoie désespérément mon adresse mail et je ne reçois aucun lien d’activation ou code d’accès. Bon, j’ai bien reçu mes attestations, donc je garde espoir.

[Vicky]

Chere Madame,
Merci pour cette alerte au niveau des documents - je me rapproche immédiatement des équipes de Louve.
Au sujet de votre espace client, c’est un des chantiers que nous avons commencé en 2025, offrir un espace aux associés sur UPEKA.
Il doit être livré courant avril.
En effet en tant que société de gestion non CIF, nous avions dans un premier temps offert un espace uniquement aux professionnels.
Nous sommes entrain de corriger cela, cependant vous n’êtes pas sans savoir que l’informatique accuse souvent des retards - nous n’y avons pas échappé.
Notre espoir devrait prochainement aboutir.
Je suis en plus des équipes de Louve à votre disposition
A vous lire

[IrokoFred]

Non Vicky je ne suis pas un confrère mais un investisseur pas mal exposé à Iroko d’où mon pseudo.
Je suis de près votre développement et attend la valeur de reconstitution de mi-année.
Je souhaite à votre « Véhicule » qui a fait un joli démarrage de continuer sur sa lancée et merci de prendre le temps de répondre sur ce forum.
Cordialement.,
IrokoFred

[Vicky]

Il est tout à fait normal de vous répondre.
Je pense que la confiance est centrale pour collecter et qu’elle passe par une communication claire et transparente.
Je reviendrais vers vous très probablement la semaine prochaine pour annoncer une acquisition dans un nouveau pays.
Elle devrait être la première d’autres annonces.
Nous avons un pipeline d’actifs de qualité à l’étude.
La collecte future sera donc rapidement déployée sur des actifs avec des locataires de qualité et des taux AEM en ligne avec nos objectifs.
A vous lire avec plaisir

[JeanSeb]

Merci Vicky pour ces informations.
Rassurant de savoir que votre SCPI continue à investir dans un marché immobilier favorable. C’est indispensable pour la performance future et les PV à venir de la SCPI. Et la performance attire la collecte.
Il y a bcp de SCPI qui se sont créées ces derniers temps ; pour autant pas sûr que toutes ces jeunes SCPI collectent bcp une fois sorties des parts sponsors.
Or c’est indispensable pour elles de dépasser une taille critique pour mieux absorber les frais fixes liés à la structure de la société de gestion. Certains parlent d’une taille critique d’au moins 50Meur, d’autres de 100Meur mini…
N’hésitez pas à nous donner des infos sur la collecte, ce qui prouverait que ces nouveaux investissements ne sont pas seulement liés à de l’endettement.

[Vicky]

C’est tout à fait vrai, il est probable malheureusement que certaines SCPI végètent en terme de collecte et immanquablement de performances futures.

Nous en avons pleinement conscience, raison pour laquelle nous avons commencé les chantiers évoqués ci dessus:

• Nouveau parcours de souscription digital pour le CIF et un accès pour l’associé.
  Nous sommes lucides sur l’importance de la fluidité de souscription et que l’associé dispose d’un espace.
• Elargissement de l’offre de financement
• Renforcement des équipes commerciales pour couvrir les CIF en France
• Des acquisitions portants la SCPI dans le haut des classements en terme de performances
• Des équipes de gestion qui investissent sur des actifs de qualité avec des locataires sains
• Une réflexion à l’ouverture à la marge à quelques assureurs fin 2025

Notre taux d’endettement est inferieur à 4%, notre priorité est la collecte et les acquisitions.

Le bulletin du 1er trimestre le montrera, cependant après un mois de janvier compliqué en terme de collecte, la reprise à eu lieu en février et mars a permis de collecter près de deux millions.
Nous mettons tout en œuvre pour garder cette tendance et passer rapidement la barre des 35 millions de capitalisation et à l’été les 40 millions.

L’enjeu pour nous est d’atteindre les 50 millions rapidement. C’est un palier technique et un signal pour le marché.

L’environnement est anxiogène, la période fiscale arrive mais nous sommes confiants.

A votre disposition