Wemo One - Avis sur la SCPI 🔎

[LaZak]

Il faut voir ces 1ere années fastes comme du bonus vis à vis de l’objectif de TD long terme.

J’attends avec grand intérêt l’expertise concernant la valeur de reconstitution de la SCPI Wemo One.

[Kerv31]

Wemo One s’est montré plutôt sélectif et exigeant dans ses choix acquisitions. Je pense donc que la valeur de reconstitution sera supérieure à la valeur du prix de parts.

Cela étant ce sont des considérations de l’instant, un investissement en SCPI requérant un engagement sur 10-12 ans minimum, sincèrement la valeur de reconstitution qui resultera de cette expertise n’aura pour effet que de rassurer ou inquiéter les souscripteurs récents. Mais sur un horizon aussi éloigné c’est assez anecdotique à mon sens. Je suis en revanche plus vigilant sur le taux d’occupation, sur la qualité des locataires et leurs capacités à payer leurs loyers car c’est sur ces indicateurs que les rendements dépendent

[Christophe1784065110]

La valeur de reconstitution devrait permettre une augmentation de la part (215,6E au 30 06) Ne sais pas si c’est le souhait de la DG , a suivre avec un retour de cash qui devrait monter fortement en 2026 avec la pub du rendement 2025 et les ITW d Ivan toujours très intéressantes, la capitalisation dans 1 an sera très importante, j’espère que les achats suivront sans difficultés car c’est un gros boulot . Une ouverture d’un autre pays Portugal, Allemagne serait aussi appréciable. Renforcé 2 fois après mon 1er achat 12/2024 . Le cash back permet d’attendre . On ne va pas faire la fine bouche mais les résultats sont assez remarquables . En attente du T4 le mois prochain pour validation des tendances. Bonne semaine, Christophe

[LaZak]

Ce que vous avancez ici concerne des indicateurs long terme. Le TOF n’a que peu d’intérêt durant les 2 premières années puisqu’il sera toujours égal ou très proche de 100%. En revanche, la valeur de reconstitution renseigne tout de suite sur la capacité des jeunes SCPI à bien acheter, avec une belle décote dès l’achat. Cet indicateur, certes court terme, me paraît néanmoins plus informatif les 1eres années qu’un TD qui sera lui toujours gonflé grâce à l’effet relutif.

[Greg1]

La plupart des autres jeunes SCPI qui performent bien profitent d’une partie de l’effet relutif du délai de jouissance pour constituer du report à nouveau (RAN). La politique de Wemo One est de distribuer l’intégralité du revenu distribuable.

Le RAN est une somme non distribuée qui pourra l’être dans quelques années, en cas de baisse des revenus dû à une vacance locative par exemple. Le soucis est que nous payons des impôts sur ce RAN non distribué (impôt étranger prélevé à la source + impôt en France suivant les mêmes règles que les montants distribués).

Ce RAN sera distribué un jour, sans impôt, mais à l’ensemble des associés au jour de la distribution. Si le nombre de parts en jouissance est multiplié par 10 entre la mise en place du RAN et sa distribution, l’associé historique ne touchera que 10% de ce qu’il aurait dû toucher si le RAN n’avait pas été constitué.

Je pense que cette différence de stratégie explique (en plus de la très bonne gestion et du délai de jouissance de 6 mois) ce taux de distribution.

[Kerv31]

Certains investisseurs sont rassurés par le RAN, au motif qu’en cas de vacance, ou de baisse du rendement futurs de certains actifs, la scpi pourra maintenir le niveau de distribution. A mon sens, c’est un peu une illusion car, une scpi est un produit de distribution, or constituer un RAN dans l’espoir de maintenir une distribution équivalente y compris en période de diminution des loyers encaissés. Or, la problématique est davantage sur la manière de favoriser les perceptions de loyers par la scpi, que celle de faire croire aux associés que cette dernière n’a pas d’incidence. Et enfin, acquittez une fiscalité sur des revenus sur les associés ne perçoivent est contraire à la philosophie générale du produit.

[Christophe1784065110]

quelques chiffres : valeur de reconstitution au 31/12/2025 : 218,73 , performance annuelle : 15,27% 13,05% Net de fiscalité étrangère, taux moyen AEM :8,24% , objectif 2026 : 10% , Augmentation de la part prévue? , a suivre

[LaZak]

Prix de la part décoté de 9,37% désormais par rapport à la nouvelle valeur de reconstitution. On se rapproche des 10% réglementaires.

Je ne connais pas la politique de Wemo Reim au sujet des revalorisations du prix de la part.

En tout cas, ça offre une sacrée marge de sécurité.

Avec un TD 2025 exceptionnel, pas sûr que Wemo One ait un intérêt à revaloriser le prix de la part début 2026 s’il n’y a pas d’obligation réglementaire. À voir…

[Christophe1784065110]

OUI d’accord avec vous pas ou peu d’intérêt en tout cas sur le 1er semestre, le cash va fortement rentrer comme sur le T4/2025 assez positif les 100 millions sont pour demain, la décote est là et devrait persister, surfer sur la vague, bon ensuite +1% en 2026 et 1% en 2027 possibilité pour ‘remercier’ les 1ers entrants ….bravo en tout cas pour les résultats , c’est ‘étonnant’

[berti49]

au contraire ils ont tout intérêt !

• aucun impact sur le TD 2026 puisque celui ci se calcule VS 31/12/25
• effet dilutif des souscriptions à 200€ alors que le parc vaut 218€

c’est surtout ce second point qui pose problème

donc même sans aller jusqu’à la VR, 3 à 5% de revalorisation seraient bienvenus

j’entend qu’ils vont collecter grâce aux palmarès TD 2025, mais ils ont justement plutôt intérêt à collecter avec un prix de part un peu plus élevé puisque ce sera “facile” et moins dilutif !

et pourront se vanter en 2026 d’un gros PGA qq soit le TD 2026

(et donc une belle collecte en 2027 etc…)

[Kerv31]

Je pense également que la collecte sera soutenue sur 2026, pour cette scpi et qu’elle revalorisera son prix de part. D’une part l’expertise la conduira à respecter la réglementation et d’autres parts stratégiquement cela mettra un peux de part en cohérence avec la réalité de son actif sans impacter durablement la distribution.

[Christophe1784065110]

Salutations, on va bien voir rapidement ce que va faire WEMO/ Ivan, il y a toujours 2 avis différents sur un bon nombre de SCPI, certains ne le souhaitent pas pour faire ‘rentrer’ un maximum de cash dans leur SCPI et d’autres (darwin par ex 1% avec peu d’immeubles) le font pour faire bénéficier d’une augmentation de parts aux premiers entrants, ici la décote est déjà importante mais augmenter de 2% les parts quand le dividende sera à 7% est mieux que quand le dividende est de 10%? la aussi 2 écoles, pas d’avis à mon niveau, je souhaite juste de bons investissements et des dividendes réguliers, l’augmentation est un plus , bonne journée

[Kerv31]

Il a déjà répondu dans cette interview

COMMENT CETTE SCPI FAIT +15,27 % 🤯 (ET CE QUE PERSONNE NE VOUS EXPLIQUE)

Je trouve qu’il est sérieux dans son approche et j’ai confiance dans la stratégie et la gestion de cette scpi pour préserver les intérêts de ses associés

[Christophe1784065110]

merci Kerv, je n’avais pas vu cette ITW, oui très sérieux en effet

[Greg1]

Dans cet interview, Il explique vraiment très bien l’intérêt pour l’associé de na pas constituer de RAN.

Par contre, je suis beaucoup moins fan de l’annonce d’une potentielle nouvelle ligne de frais sur les acquisitions. La structure des frais (ultra simple) de Wemo One, était un fort argument commercial, qui compensait selon moi le délai de jouissance de 6 mois et les frais de souscription.

[Kerv31]

Il ne s’agit pas d’une nouvelle ligne de frais, il parle, si je me souviens bien, de la rentabilité acte en main des acquisitions récentes qui ont, elles, subi des ajustements de valorisation. C’est plutôt signe d’une gestion qualitative

[Ivan]

Bonjour à la communauté louve,

On réfléchit à la question d’ouvrir des bureaux dans chacun des pays d’Europe dans lesquels nous sommes présents.

intérêt 1 : investir plus vite

Intérêt 2 : faire la gestion en direct (pas forcément mieux mais on a tendance à croire que quant on le fait soit même, c’est mieux)

pour faire cela, faut le financer.

D’où notre réflexion sur les frais.

Rien de plus à ce stade.

in fine, les associés s’y retrouveront largement en performance car la vitesse d’investissement sera accrue

Et la gestion sera meilleure.

[Christophe1784065110]

Bonjour Ivan,Oui j’ai vu cela dans l’ITW , si le recrutement est top why not? merci de nous tenir informés de vos réflexions sur ce sujet ou autres. De toute manière si la SCPI grossit rapidement comme je le pense il faudra bien aussi grossir au niveau du personnel ou filiales, grosse ligne perso .Au fait La croatie c’est pour quand?

[Ivan]

La Croatie ce n’est pas un marché facile à pénétrer car il n’est pas très professionnalisé et structuré. Cela fait des mois qu’on y travaille mais rien de concluant pour le moment. On va continuer justement à creuser parce que c’est à contre courant du marché (tout le monde va au UK en ce moment) et par conséquent, on a peu de concurrents.

En parallèle on va beaucoup plus vite sur l’Irlande. On devrait pouvoir acquérir notre premier actif au cours du 1er trimestre 2026.

[Kerv31]

Merci Ivan pour cette clarification.

Effectivement, j’ai confiance dans la stratégie et la gestion de la scpi. Il y aurait donc une nouvelle ligne de frais, mais ils seraient compensés par l’amélioration de la qualité et de l’efficacité à sélectionner, gérer des actifs.

Naturellement cela peut susciter interrogations voire critiques de la part d’associés qui s’inquiètent de voir une érosion de la rentabilité à long terme mais je ne doute pas des clarifications apportées.

Merci encore pour votre présence et votre implication