Wemo One - Avis sur la SCPI 🔎

[patribac]

Merci Ivan. Mes parts Wemo One ont bien été validées pour le 01/04.
Tout a été traité le jour même, de ma sollicitation du backOffice..
BackOffice Wemo Reim très réactif et efficace, avec l’ensemble des documents reçus le 25/03 pour un virement émis le 23/03. On ne peut pas faire mieux

[Damlet]

Je confirme que le problème porte sur la génération des documents fiscaux IR. Les documents fiscaux IS sont bien sortis.

[berti49]

@berti49

effet dilutif des souscriptions à 200€ alors que le parc vaut 218€

bonne nouvelle ce matin… pile poil sur la fourchette que j’évoquais le 20/01

c’était couru car même si Wemo collecte fortement, ce n’est pas tenable pour la VR qui ne pouvait que baisser avec un prix de part bloqué à 200€

[Christophe1784065110]

Poisson d’Avril! Pourtant je ne sentais pas Ivan très chaud pour une montée du prix de part aussi rapide dans ses interviews..Bravo à l’équipe : L’équipe Wemo REIM a le plaisir de vous annoncer la revalorisation du prix de part de la SCPI Wemo ONE qui passe de 200 € à 210 € à compter du 1er avril 2026, soit une revalorisation de **+ 5,00 %.**Cette évolution traduit la création de valeur enregistrée depuis le lancement de la SCPI et matérialise, pour les associés, une partie des plus-values latentes constatées sur le patrimoine à l’issue des expertises indépendantes.Après cette revalorisation, le prix de souscription demeure inférieur à la valeur de reconstitution de 218,50 € au 31 décembre 2025.

[Papounet51]

C’est clair qu’il n’y va pas avec le dos de la cuillère ! Extraordinaire ! J’avais raclé les fonds de tiroirs pour profiter du cash-back en mars mais évidemment quelques regrets de ne pas avoir pu mettre plus !
En gros les frais de souscription de mars ont été totalement effacés, n’en déplaisent aux rageux qu’on entend plus beaucoup. Il n’y en avait pas beaucoup non plus.

[DrFab]

Ahhhhh ca a été long a etre annoncé a mon avis c’etait prevu au 1er mars et ca a été reporté pour bien collecter en attendant comme on l’a vu avec le cashback boosté

[Papounet51]

Il y a de forte chance car cela n’aurait pas été bien interprété. +5%-5%, ça aurait fait un peu opération blanche.
Par contre, cela va certainement freiner un peu la collecte au mois d’avril et peut-être de mai. Cela reprendra de plus belle en juin ou juillet surtout si la nouvelle reconstitution est quelque peu valorisée.
Au prochain cash-back boosté, j’en reprendrai. (petit message perlocutoire)

[DrFab]

Je pense que cette baisse de collecte post hausse prix de part était prévue par la SDG et qu’elle est compensée facile par la hausse de la collecte stimulée par le cash back avant la revalo, c’etait le but

[Damlet]

En même temps, ils ont 40 millions à investir … ils en ont sous le coude pour les mois à venir

[Christophe1784065110]

salut papounet et bonjour à tous, j’avais aussi renforcé pour une 3ème ligne en Octobre 2025 (dividende en Juin au titre de Mai), pour profiter du cashback qui était déjà à 5% + + la tendance ‘haussière’ , et en effet 40 millions sur le T1 c’est parfait pour les prochains achats avec en plus une prévision annuelle de 10% du dividende, Chouette))

[Abel1]

Le calcul laisse rêveur. S’ils parviennent à sortir un TD à 10% comme ils le ciblent, voir plus (cf la fin de la vidéo de La boutique des placements), ça ferait un PGA à 15% (voir plus). Et ils seraient encore n°1 cette année !

[Damlet]

IFU pour IR bien regénéré et disponible sur l’espace en ligne
Wemo, de l’efficacité à l’état pur ! Merci c’est tellement rare de nos jours

[Mali]

Plus le webinaire de mardi (visible en replay) qui détaille la procédure fiscale, d’une grande clarté. Bravo WEMO ONE et Ivan !

[Greg1]

2 nouvelles lignes de frais apparaissent :

• Commission d’acquisition (2,4% TTC)
• Commission de cession (2,4% TTC) si plus-value

Un peu fort pour une société de gestion qui a basé sa communication sur le fait d’avoir une structure de frais simple ! Seulement 2 lignes de frais ! Eh… bientôt 4 lignes de frais !

Je vais bien sûr voter contre.

[Ivan]

Je comprends parfaitement que cette évolution puisse susciter des réactions. Une évolution des frais en cours de vie d’un véhicule appelle naturellement des débats, et c’est légitime.

Pour autant, ce choix est assumé, car il répond à une logique simple : préserver durablement la qualité de notre gestion et défendre l’intérêt des associés.

La stratégie de Wemo One repose sur l’acquisition de petits actifs à grande échelle, dans plusieurs pays européens. C’est un positionnement différenciant auquel nous sommes attachés, car il a contribué à la performance et à la création de valeur observées jusqu’ici. Mais, par nature, cette stratégie est aussi plus exigeante opérationnellement qu’un modèle consistant à acquérir quelques actifs de taille plus importante.

Le changement d’échelle de la SCPI nous conduit donc à adapter nos moyens. Cela implique de renforcer l’équipe investissement, d’envisager l’ouverture de bureaux dans certains pays européens où nous sommes présents, et d’accroître notre présence sur le terrain afin d’améliorer à la fois le sourcing, la sélectivité des acquisitions, la qualité d’analyse et la gestion locative.

Notre objectif est clair : conserver une bonne vitesse d’investissement, maintenir un haut niveau d’exigence dans la sélection des actifs et continuer à créer de la valeur à l’achat. C’est cette discipline qui permet, dans le temps, de faire la différence entre une performance subie et une performance maîtrisée.

En ce sens, l’évolution proposée de la structure de frais vise avant tout à donner à la SCPI les moyens de poursuivre sérieusement sa stratégie dans un environnement plus large, plus exigeant et plus concurrentiel.

Si nous parvenons à mettre en œuvre cette stratégie dans de bonnes conditions, cela bénéficiera à l’ensemble des associés déjà présents.

Concernant les frais de cession, ils n’ont vocation à s’appliquer qu’en cas de plus-value. Ils ne peuvent donc pas avoir pour effet de créer ou d’aggraver une moins-value.

Enfin, il est vrai que nous n’avions pas anticipé un changement d’échelle aussi rapide. La structure initiale avait été pensée avec des moyens plus légers. La dynamique actuelle nous conduit logiquement à adapter notre organisation.

Depuis le début, j’essaie d’avoir un discours transparent et direct avec nos souscripteurs. C’est aussi dans cet esprit que je tenais à partager les raisons de cette proposition, car derrière une évolution de frais, il y a avant tout un choix de gestion et une certaine vision du développement de la SCPI.

J’espère que ces éléments vous permettront de mieux comprendre notre réflexion.

[Damlet]

Bonjour Ivan

Est il possible de nous en dire plus sur la SCI WEMO ONE France que je découvre ? Nous avons déjà échangé sur WEMO ONE Italia mais pas sur la SCI Française. Quelle est la stratégie ?

[Damlet]

De plus, j’ai un gros souci dans la compréhension de la résolution sur l’affectation du résultat. En effet, non seulement y a un petit écart (11 centimes manquants dans le RAN existant) dans le solde distribuable mais surtout il y a un fossé énorme entre le solde distribuable (11,9 M€) et le total affecté (1,6 M€). Sans doute une formulation confuse de la résolution … qu’advient-il des 10.290.766,91 € non affectés ?

[Ivan]

Bonjour Damlet,

J’espère que vous allez bien !

J’ai transféré votre demande à notre Fund management qui vous a fait le mail le plus détaillé possible pour vous expliquer le mécanisme.

1. LE CADRE RÉGLEMENTAIRE

Les SCPI disposent d’un plan comptable spécifique, défini par le Règlement ANC n°2016-03 du 15 avril 2016, homologué le 7 juillet 2016, entré en vigueur au 1er janvier 2017. Ce règlement abroge les anciens textes comptables applicables aux SCPI et s’applique sous le contrôle de l’Autorité des Marchés Financiers (AMF). Les recommandations de l’ASPIM (Association Française des Sociétés de Placement Immobilier) et le Pocket Guide PwC SCPI 2025 (11e édition, avec éditorial de l’ASPIM) décrivent précisément ce mécanisme.

L’objectif de ce plan comptable spécifique est, comme le précise le Pocket Guide PwC, de permettre à l’épargnant d’obtenir une information la plus proche possible de celle dont il disposerait s’il investissait directement dans un immeuble locatif.

2. COMMENT FONCTIONNE LA PRIME D’ÉMISSION DANS UNE SCPI ?

Quand vous souscrivez des parts de la SCPI, vous payez un prix comprenant deux éléments :

• La valeur nominale de la part (qui constitue le capital)
• Une prime d’émission (un montant supplémentaire versé à la souscription)

Conformément au plan comptable SCPI (Règlement ANC n°2016-03), la prime d’émission est expressément destinée à financer certains frais, sous réserve de mention dans les statuts. Le Pocket Guide PwC SCPI 2025 (section « Opérations en lien avec les capitaux propres », Q116) l’indique explicitement :

• Les frais d’établissement
• Certains frais d’acquisition d’immeubles (droits d’enregistrement, frais de notaires, TVA non récupérable)
• La commission de souscription

Ces frais sont bien payés en cash par la SCPI. Mais conformément au plan comptable SCPI, ils sont immédiatement neutralisés dans le résultat par un prélèvement équivalent sur la prime d’émission, enregistré au compte 10490000 (via les comptes correcteurs 62281009, 63541009, 65700009). Comme le précise la Q87 du Pocket Guide PwC, cette commission « est enregistrée en charges et peut être, à la clôture de l’exercice, imputée sur la prime d’émission si les statuts le prévoient ».

Ce mécanisme garantit que ces frais n’ampute pas le résultat distribuable aux investisseurs, puisqu’ils ont déjà été financés par la prime versée à la souscription.

Voici le détail cumulatif depuis la création de la SCPI, tel qu’il ressort de la comptabilité au 31/12/2025 :

Compte 65700000 - Commissions de souscription : ~7,4 M€
Compte 62281000 - Frais d’acquisition des immeubles : ~1,9 M€
Compte 63541000 - Droits d’enregistrement : ~1,0 M€
Compte 62282000 - Honoraires liés aux emprunts : ~0,004 M€

Total cumulé compte 10490000 au 31/12/2025 : ~10,2 M€

Ce montant de ~10,2 M€ représente l’ensemble des frais payés depuis la création de la SCPI et financés par la prime d’émission. Ce cash a déjà été intégralement décaissé — il ne s’agit pas d’une somme disponible à distribuer aux investisseurs.

3. POURQUOI CE MONTANT APPARAÎT-IL DANS LE SOLDE DISTRIBUABLE ?

En application de l’article L.214-109 du Code monétaire et financier et des dispositions du plan comptable SCPI, la prime d’émission est comptabilisée au passif du bilan comme une réserve. À ce titre, l’Assemblée Générale est tenue, conformément à l’article L.232-11 du Code de commerce, de constater l’ensemble des ressources théoriquement disponibles dans le solde distribuable, y compris ce solde de prime d’émission.

Le solde distribuable de ~11,9 M€ se décompose donc ainsi :

Résultat de l’exercice 2025 : ~1,7 M€ → loyers nets perçus
Report à nouveau : ~0,1 M€ → reliquat exercices précédents
Prélèvement sur prime d’émission : ~10,2 M€ → frais déjà payés (voir ci-dessus)

Solde distribuable (juridique) : ~11,9 M€

Ce montant de ~11,9 M€ est une présentation juridique et comptable obligatoire. Il ne signifie pas que cette somme sera distribuée aux investisseurs.

4. CE QUI EST RÉELLEMENT DISTRIBUÉ AUX INVESTISSEURS

Sur ces ~11,9 M€, la seule somme effectivement versée aux associés en 2025 est d’environ ~1,6 M€, provenant uniquement des loyers encaissés sur le patrimoine immobilier de la SCPI.

Quant aux ~10,2 M€ de prime d’émission figurant dans le solde distribuable, ils correspondent à des frais déjà décaisés pour acquérir les immeubles et collecter les souscriptions. Conformément au Règlement ANC n°2016-03 et aux recommandations de l’ASPIM et de PwC dans leur Pocket Guide SCPI 2025, ces montants apparaissent dans la résolution pour des raisons juridiques et comptables, mais ne représentent pas une trésorerie disponible pouvant être versée aux investisseurs.

J’espère que ces éléments répondent à votre question.

N’hésitez pas à revenir vers moi si vous souhaitez des précisions complémentaires.

[Ivan]

Damlet,

concernant la SCI Wemo ONE France, elle permet de structurer de manière optimisée la levée de dette et les sûretés bancaires en 2026.

Il y a dans cette SCI deux banque de premier plan qui nous accompagneront.

En 2025 néanmoins il n’y avait pas de dettes logées dans la SCI.

Cela viendra en 2026 en fonction des besoins.

Bonne soirée et bon week end de Pâques

[JeanSeb]

@Greg1

2 nouvelles lignes de frais apparaissent :

• Commission d’acquisition (2,4% TTC)
• Commission de cession (2,4% TTC) si plus-value

Je regrette fortement ces frais supplémentaires qui sont loin d’être négligeables. Les SCPI sans frais de souscription pratiquent ce type de frais, Wemo vient cumuler les frais de souscription aux frais d’acquisition et de de cession !

A titre de comparaison, Transition Europe n’applique pas ces frais et Comete les pratiquent à hauteur de 1%.

Wemo faisait presqu’ un parcours sans faute : belle performance, revalorisation, bonne interface web, souscriptions exponentielles… maintenant on change les règles en cours de partie ! Pas fair-play car cela va rogner la performance des souscripteurs, or les souscripteurs ne peuvent pas se désengager sans frais suite aux changements de règles (comme pour un forfait téléphonique).

Ivan explique que ces frais permettent le financement de bureaux dans des pays comme l’Italie ou l’Espagne. Effectivement il est judicieux de se structurer mais les fortes souscriptions actuelles génèrent aussi de forts gains pour la société de gestion qui devraient être mis à profit pour se structurer sans faire appel à des frais supplémentaires.

Autre point fortement déplaisant, c’est le manque d’alignement d’intérêt de ces frais avec les souscripteurs. Des frais bruts sur les acquisitions n’encouragent pas la société de gestion à acheter moins cher. Des frais fixes en cas de session même en PV, n’encouragent pas à augmenter la PV mais plutôt à vendre rapidement aussitôt qu’on est en légère PV.

Pourquoi ne pas mettre des frais d’acquisition en cas d’achat sans société externe,dès lors que la prochaine valeur d’expertise est supérieure d’au moins 5% à la valeur d’achat ?

Ou mettre des frais de cession en % de la PV réalisée ?

Je voterai contre à cette résolution visant à créer des frais supplémentaires non-alignés avec les souscripteurs. Et j’espère que d’ici là, Ivan aura changé cette structure de frais qui devait être épurée lorsque la SCPI a été créée.

Si même les bons élèves se mettent à changer ‘les règles du jeu’, ça me pousse fortement à ralentir mes investissements SCPI.