Wemo One - Avis sur la SCPI 🔎

[Damlet]

Bonjour Ivan
Voici une réponse plutôt complète et étayée d’articles de loi. Tout ceci ne m’a nullement échappé mais merci pour ces précisions.
Je continue de penser qu’il aurait été plus lisible de mentionner que les frais d’acquisition, droits d’enregistrement et commissions de souscription sur la prime d’émission pour un montant de 10,2 M€. Ces frais sont réels et normaux pour constituer le patrimoine de Wemo One … oui ?! Alors ils méritaient d’être affichés de manière claire à mon sens. D’autant qu’il y a un lien direct avec la résolution 13 concernant les nouveaux frais …
Joyeuse Pâques à tous

[Damlet]

Ivan,

Ces explications concernant la stratégie de développement de Wemo One et le besoin d’adapter l’organisation (recrutements, ouverture de bureaux) face à la croissance rapide de la SCPI sont très claires. Et acquérir comme gérer une multitude de petits actifs à l’échelle européenne exige, j’imagine, des moyens opérationnels solides. Cependant, pour rebondir sur notre échange précédent, la résolutions 13 proposée en AG mérite d’être approfondi d’un point de vue strictement financier : la question des économies d’échelle.

En général, la forte croissance des encours d’un fonds génère naturellement ce type d’économies. La hausse de la collecte et des loyers augmente mécaniquement et fortement les montants perçus au titre de la commission de souscription (10 %) et des frais de gestion (11 %).

Or, cette résolution 13 proposent d’ajouter de nouvelles couches de frais, créant ce qui s’apparente à un « millefeuille » tarifaire à chaque étape de l’investissement :

• À l’entrée : 10 % (une commission censée, historiquement, financer la collecte ET le travail d’investissement initial).
• À la constitution du patrimoine (soumis au vote) : 2,4 % TTC de commission d’acquisition sur chaque actif acheté.
• Au fonctionnement : 11 % de frais de gestion (un taux déjà situé dans la fourchette haute du marché pour absorber une gestion exigeante).
• À la sortie (soumis au vote) : 2,4 % TTC de commission de cession sur la plus-value.

Si le besoin d’accompagner la croissance de la SCPI est tout à fait compréhensible, cette accumulation amène à se demander :

1. Pourquoi la manne financière additionnelle, générée naturellement par l’augmentation de la base des 10 % et des 11 %, ne suffit-elle pas à financer les recrutements et le développement européen ?
2. L’instauration d’une commission d’acquisition de 2,4 % ne fait-elle pas doublon avec les 10 % de frais d’entrée existants (double financement de la phase d’investissement) ? En contrepartie, est-il prévu, à court terme, une baisse significative de la commission de souscription (modèle des SCPI sans frais d’entrée) ?

J’apprécie grandement la clarté et l’état actuel je ne peux pas voter Pour la résolution 13 instaurant de nouveaux frais qui feraient doublon.

[TChato]

Le contrat de confiance reposait dès la création sur seulement deux lignes de frais, et un délai de jouissance plus long que la majorité des SCPI. La rapidité avec laquelle le contrat est remis en cause me semble particulièrement inquiétante. Je vote CONTRE. Par ailleurs, je regrette aussi de faire voter la fin des assemblées en présentiel et la modification des conditions de quorum, cela limite les discussions, et facilite les votes de certaines décisions par la suite. Franchement, je trouve cela très décevant et particulièrement étonnant de la part de WEMO REIM.

[Itaipe]

Bonjour,
Merci à vous pour vos explications. Néanmoins, malgré celles ci et en tant qu’associé, je tiens à vous sensibiliser sur le fait que cette ligne de frais brise la confiance mise en vous (argument marketing de n’avoir que deux lignes de frais; et argument d’avoir des intérêts alignés entre société de gestion et associés de la SCPI), et n’incitera pas à souscrire à nouveau, ni à recommander votre SCPI.
En effet, si la volonté d’avoir des équipes suffisament gréées et de qualité, et de gérer en direct les biens situés à l’étranger est louable ; il est incompréhensible que le financement de ses équipes se fasse par des frais d’acquisition et de cessions. Il aurait été plus judicieux d’augmenter le montant des frais de gestion sur les loyers prélevés, si ces frais ont vocation à rémunérer la gestion en local, ce qui est largement compréhensible au vu de votre engagement à ne pas facturer le property management à la SCPI (contrairement à d’autres sociétés de gestion) mais à le prendre vous même en charge; ce qui permet de garder un alignement d’intérêt entre associés & société de gestion (tant que le TD cible de 7% est atteint, si vous l’atteignez avec plus de frais de gestion mais une meilleure gestion, c’est votre métier et donc le contrat est rempli !).

A l’inverse, des frais d’acquisition et de cession sont très inquiétants, car ils incitent la société à multiplier cessions et acquisitions, générant ainsi autant de chiffre d’affaires pour la société de gestion, et autant de perte de valeur pour les associés. Etant donné que ces frais d’acquisition “restent” dans le calcul de la valeur de reconstitution, cela contribue à creuser l’écart entre la valeur “réelle” des biens détenus par la SCPI et la valeur “théorique” affichée via le prix de part aux investisseurs, et donc réduire la capacité à rembourser les investisseurs en cas de souhait de retrait sans nouveaux investisseurs en face.
Quant aux frais de cession, tout investisseur se projetant à très long terme avec vous (ce qui est votre intérêt, si je ne m’abuse) préférera avoir une hausse du prix de la part faisant suite à une hausse des valeurs de réalisation, plutôt qu’une plus value distribuée en cédant les bijoux de famille dès qu’ils ont une plus value latente.

Je voterai donc contre cette résolution n°13 et invite l’ensemble des associés à faire de même; afin de vous inviter à revoir votre position et plutôt privilégier une hausse des frais de gestion (ou une baisse des cashback que vous restituez sur vos frais de souscription) si vous jugez cela nécessaire pour garantir une saine gestion sur le long terme.
Je vous remercie en parallèle pour la qualité du travail que vous réalisez jusque là, et trouve dommage de noircir ce tableau avec cette ligne de frais !

[ManuInvestScpi]

Ca ne fait jamais plaisir de voir des frais augmenter, et de se sentir un peu flouer. Le timing est un peu rapide en effet, surtout pour la com d’acquisition.

Le juge de paix doit rester la performance distribuée aux investisseurs. Donc à l’équipe Wemo de démontrer que la perfo reste indiscutabement au-dessus du lot.

Avoir un levier et des incentives sur de la rotation des actifs n’est pas une mauvaise chose en soi si tout le monde en profite. Il est intéressant de pouvoir encaisser des plus value-latentes. CORUM le fait depuis des années avec une commission sur cession de 5%. (mais pas de comm d’acquisition).

Cette résolution n’enlève pas ma confiance ni ma recommandation. Elle allume quand même un warning, au même titre que l’énorme collecte récente qu’il va falloir employer vers des acquistions de qualité >> 7 % AEM.

[Llysandre]

Comme d’autres associés, je trouve le timing de cette hausse de frais particulièrement malvenue, malgré les explications données par Ivan (que je remercie par ailleurs pour le suivi régulier ici).

Ce qui me gêne le plus c’est qu’il s’agissait de l’un des gros arguments de vente de cette SCPI : une structure de frais simple et claire, sans commission autres que les frais de souscription et de gestion. J’avoue être très déçu que cette révision arrive aussi tôt et, si cela était voté, elle entamerait la confiance que j’avais jusque-là en ce produit.

[DrFab]

Bonjour

Suite à la hausse du prix des parts, y a t il un changement réalisé ou à venir sur les clés de répartition NP US de Wemo one ?

[TChato]

Effectivement, si c’était dans 10 ans, on pourrait peut-être comprendre … Mais là c’est au bout de 10 mois … Comme vous le soulignez, toutes les communications qui ont été faites sur le thème, seulement deux lignes de frais, s’effondrent … Et que penser quand vous avez investi sur cette base …

[JeanSeb]

N’oubliez pas de voter contre la résolution 13 de l’AG Wemo avant le 16 avril.

Pour rappel, 2 nouvelles lignes de frais apparaissent

• Commission d’acquisition (2,4% TTC)

• Commission de cession (2,4% TTC) si plus-value

Cette résolution va nuire à la performance pour les souscripteurs et ne correspond pas à ce qui avait été ‘vendu’ par la société de gestion au départ (2 lignes de frais seulement). Pire que ça, cela incite la société de gestion à acheter plus cher et à ne pas maximiser les plus values… Les intérêts sont non-alignés entre les souscripteurs et la société de gestion.

Je ne sais s’il y a un moyen de sensibiliser un maximum de souscripteurs au delà de ce forum. Malheureusement, les résolutions des AG SCPI sont très souvent votées à la très grande majorité même quand les amendements sont défavorables aux souscripteurs.

[8yftj]

Et notez que cela intervient pile après la fin du cashback boosté… qui elle-même suit l’annonce d’un pga de première année lui-même gonflé par un effet relutif tiré d’un délai de jouissance parmi les plus long du marché.

A moment donné, la comm ne suffit plus à masquer certaines coïncidences troublantes.

[Alexlabo]

J’ai voté contre la résolution 13, mais je ne me fais pas d’illusions. Je n’ai jamais vu une résolution refusée en ag de SCPI vu que la grande majorité des associés ne votent jamais.

[TChato]

En effet, mais il n’y a que cela à faire … Yvan pourrait retirer cette résolution puisqu’il nous lit, mais visiblement il préfère le passage en force.

Peut-être que sur une SCPI récente les associés liront les résolutions et auront envie de voter.

[TChato]

C’est à dire que l’ensemble des frais + le délai de jouissance long, cela commence effectivement à peser son poids de cacahouètes.

[flejacq]

Oui!
Pour ma part cela renforce mon sentiment d’extrême prudence lorsque je vois la société de gestion (trop) présente sur les forums…

[Christophe1784065110]

Bon je ne sais quoi penser , j’ai voté contre aussi. cette SCPI nous offre un très beau rendement 2025 couplé à celui de 2026, j ‘aurai préféré vu la levée de bouclier un petit compromis sur ces frais ou autres. Je n oublie pas non plus sa totale disponibilité par rapport a beaucoup d’autres SCPI , sa maitrise de tous les sujets et l’alignement d’intéret d Ivan, Gurvan, famille… qui ont misé beaucoup d’argent perso dans leur/notre SPCI. Je ne veux pas minimiser ces 2 lignes de frais c’est simplement dommage pour cette SCPI qui cochait 100% des cases, bon we, C.

[Greg1]

J’ai aussi voté contre la résolution 13. Les explications d’Ivan ne me convainquent pas et, surtout, je ne crois plus en grand-chose.

À quoi bon décortiquer ou comparer les lignes de frais des sociétés de gestion de SCPI si les règles du jeu peuvent changer quelques mois plus tard ?

À quoi bon afficher un taux de rendement cible si celui-ci peut être changé quelques mois plus tard ? (Iroko Zen est en train de faire voter le changement de son taux de rendement cible de 6 % à 5,5 %). Wemo One fera forcément la même chose dans quelques années. Que deviendront les 7 % ?

Comme la majorité des associés n’a pas (ou ne prend pas) le temps d’étudier les textes des résolutions, ils donnent souvent pouvoir au président. C’est pourquoi ces résolutions défavorables aux associés passent souvent sans souci.

[Greg1]

@Ivan ,

Il est parfois compliqué de trouver les bons mots pour exprimer une déception. J’ai cru en Wemo One, j’ai d’abord investit un peu, puis beaucoup plus il y a 8 mois, juste après avoir visionné votre interview.

Le meilleur moyen pour comprendre ma déception serait que vous preniez 3’34’’ de votre temps pour vous réécouter. Chapitre “Transparence des frais” à 47’17’’ :

SCPI WEMO ONE avec Ivan Vagic (président) | Stratégie « Smart Cap » et vision long terme !

Vous pouvez aussi vous lire (retranscription de la vidéo) :

“Alors, j’ai une philosophie qui tient à ma personnalité.
C’est que j’ai une personnalité où en fait je suis totalement transparent sur ma démarche.
En fait, je dis la vérité et en fait la vie est suffisamment compliquée pour ne pas être simple intellectuellement.

Et donc moi ce que j’ai constaté lorsque j’ai créé ma SCPI, c’est qu’il y avait tout un tas de frais dans les SCPI qu’on ne pouvait pas forcément appréhender au moment où on signait.
Il y a, il peut y avoir des frais de… des frais d’acquisition, des frais de brokerage quand il y a pas d’agent immobilier. Il peut y avoir des frais de session sur un actif, il peut y avoir des frais de suivi et de pilotage des travaux, il peut y avoir des frais de mise en place d’un financement et cetera.

Il peut avoir tout un tas de frais qu’on appréhende pas et qui sont à la main du gestionnaire. Donc moi, je me suis dit quand je vais créer ma SCPI, je vais créer une SCPI avec seulement deux lignes de frais, des frais d’acquisition, enfin des frais de souscription je suis chamboulé.

Donc des frais de souscription et des frais de gestion qui sont prélevés sur les flux locatifs.
Et donc je vais prendre des frais qui sont dans la fourchette haute du marché. 10 % hors taxe sur les frais de souscription et 11 % hors taxe sur les flux locatifs. En fait avec ce positionnement là, quelqu’un qui rentre dans ma SCPI sait exactement combien vont lui coûter les frais dans la SCPI.

Quand par exemple tu as des frais d’acquisition, bah en fait tu sais jamais combien ça va te coûter en amont puisque tu sais pas quel est l’effet de levier qui sera mis dans la SCPI. Si la SCPI a collecté 10 millions et qu’elle emprunte 5 millions, bah tes frais d’acquisition, ils sont sur 15 millions, ils sont pas sur 10 millions.

Nous les frais de souscription, bah tu sais exactement bah que c’est 10 % du montant de la capitalisation. C’est facile à appréhender. Il n’y a pas de débat et c’est pareil pour les frais de souscription. C’est exactement la même chose.

Donc en fait on est totalement transparent dans notre démarche et donc effectivement bah forcément recourir à un proparty externalisé en fonction des missions, c’est prélevé en partie sur les frais de gestion et bah forcément ça n’a pas trop d’impact pour l’investisseur mais ça a plus d’impact pour nous.

Voilà. Et je dirais que les frais, la manière dont on perçoit les frais sont assez bien perçus par nos associés qui nous disent tous « en fait on a le sentiment que vous êtes vraiment aligné en intérêt avec nous. Vous n’allez pas avoir des décisions de gestion pour aller faire des frais juste pour faire des frais. » Voilà.

Typiquement, on pourrait se dire si on a des frais de session du patrimoine, bah tu pourrais dire bah moi en tant que gestionnaire bon l’année a été moyenne en terme de collecte. Bon je vais arrondir ma fin d’année là. Je vais vendre deux trois actifs, je vais me prendre x % sur la session de chaque actif.

Et voilà, je dis pas que c’est ce que font les gestionnaires et je pense que les sociétés de gestion sont sérieuses et elles ne le font pas. Mais tu pourrais avoir l’arrière pensée de te dire « Ah bah tiens, ma société de gestion peut le faire et peut prélever des frais à ce titre. Est-ce qu’elle le fait vraiment dans mon intérêt ou pas ? »

Donc en fait il y a toujours un léger désalignement d’intérêt entre le gestionnaire et le fond qu’elle gère et la collectivité des associés. Et donc moi ce que j’ai voulu faire c’est avoir le moins de désalignement d’intérêt possible à travers ma structure de frais.

Et mon job c’est de pérenniser les flux locatifs et de faire en sorte qu’il y ait un maximum de flux locatifs et qu’il soient les plus pérennes dans le temps puisque c’est ma seule source de revenu.
Ça a été ça ma philosophie.”

[TChato]

Moi aussi j’ai beaucoup de mal à m’expliquer un changement aussi subit que radical …

[Christophe1784065110]

Salutations , je n’irais pas jusque là, Ivan est quasi d’une totale disponibilité depuis plus d’un an, c’est son job ok, meme le week end ok,et il ne compte pas ses heures 7/7 pour son BB ok , les 35h il ne connait pas OK. Autant pour les frais d’accord avec tous , mais vu le peu de communication sur certaines SCPI ou tout est beau,avec des hausses de frais alors que depuis des semestres le dividende est en baisse sans pouvoir sortir (style Pierval).On ne peut pas dire qu’il y a un sentiment d’extrème prudence, en tout cas pas pour moi, Je vais tiquer si en effet les 7% LT prévus deviennent 5% . Pour l instant une question = une réponse sur ce forum et je souhaite que cela continue cordialement

[Ivan]

Bonjour à tous,

J’ai pris le temps de lire attentivement vos retours.

Notre proposition est pleinement assumée.

Elle vise à adapter le modèle de la SCPI à sa phase de développement, en renforçant notre capacité d’exécution, sans dénaturer l’exigence qui guide notre sélection d’investissements et surtout, conserver la stratégie des « petits actifs » en Europe qui est plus consommatrice de ressources que n’importe quelle autre stratégie.

Créer de la valeur dès l’acquisition est un travail exigeant. Le reproduire à plus grande échelle, avec le même niveau de discipline, nécessite mécaniquement des moyens supplémentaires.

Une SCPI est un véhicule perpétuel. À ce titre, il est légitime et possible que son modèle évolue dans le temps, en particulier dans un environnement immobilier et financier en transformation rapide.

Nous sommes flexibles et adaptables.

Et nous continuerons à l’être.

Nous avons fait le choix de frais liés aux opérations de transactions car on a besoin de ressources humaines importantes pour être en contact du marché.

Quant une SCPI classique achète un actif à 20 millions d’euros, on en achète 7 ou 8.

En bref, le cadre de notre mission reste inchangé :

bien investir

Bien gérer

Créer de la valeur

on change juste d’échelle.

Et comme toujours, on vise la performance et la résilience dans la durée.

Bien cordialement

PS : Au passage, j’en profite pour délivrer un message plus personnel à ceux qui se sentent « déçus » ou « trompés », car j’ai une affection toute particulière pour les membres de ce forum.

Soyez assuré d’une chose, je n’ai qu’une seule chose en tête, faire en sorte que notre SCPI fonctionne du mieux possible et dans le temps.

J’y ai mis tout ce que j’ai en énergie et en investissement.

Donc, avec mon équipe, on essaye de prendre des décisions pour que cela fonctionne sur le temps long.