Wemo One - Avis sur la SCPI 🔎

[Ivan]

Bonjour à tous,

J’ai pris le temps de lire attentivement vos retours.

Notre proposition est pleinement assumée.

Elle vise à adapter le modèle de la SCPI à sa phase de développement, en renforçant notre capacité d’exécution, sans dénaturer l’exigence qui guide notre sélection d’investissements et surtout, conserver la stratégie des « petits actifs » en Europe qui est plus consommatrice de ressources que n’importe quelle autre stratégie.

Créer de la valeur dès l’acquisition est un travail exigeant. Le reproduire à plus grande échelle, avec le même niveau de discipline, nécessite mécaniquement des moyens supplémentaires.

Une SCPI est un véhicule perpétuel. À ce titre, il est légitime et possible que son modèle évolue dans le temps, en particulier dans un environnement immobilier et financier en transformation rapide.

Nous sommes flexibles et adaptables.

Et nous continuerons à l’être.

Nous avons fait le choix de frais liés aux opérations de transactions car on a besoin de ressources humaines importantes pour être en contact du marché.

Quant une SCPI classique achète un actif à 20 millions d’euros, on en achète 7 ou 8.

En bref, le cadre de notre mission reste inchangé :

bien investir

Bien gérer

Créer de la valeur

on change juste d’échelle.

Et comme toujours, on vise la performance et la résilience dans la durée.

Bien cordialement

PS : Au passage, j’en profite pour délivrer un message plus personnel à ceux qui se sentent « déçus » ou « trompés », car j’ai une affection toute particulière pour les membres de ce forum.

Soyez assuré d’une chose, je n’ai qu’une seule chose en tête, faire en sorte que notre SCPI fonctionne du mieux possible et dans le temps.

J’y ai mis tout ce que j’ai en énergie et en investissement.

Donc, avec mon équipe, on essaye de prendre des décisions pour que cela fonctionne sur le temps long.

[JeanSeb]

Vraiment dommage @Ivan car vous ne répondez pas sur l’essentiel : le manque d’alignement d’intérêts de ces nouveaux frais avec les souscripteurs.

Normalement l’effet d’échelle lié à la très forte collecte de la SCPI devrait permettre de se structurer. Si ce n’était pas le cas (ce qui reste à démontrer), il y avait d’autres moyens de créer des frais alignés avec l’intérêt des souscripteurs : % sur la différence entre la valeur d’acquisition et la prochaine valeur d’expertise, % de la PV en cas de cession.

Je viens à peine de souscrire sur la base de la bonne réputation de la société de gestion et de sa performance.

Wemo change les règles après 1.5ans d’existence en augmentant fortement les frais (cf résolution 13). Que sera la suite ?

Ce fonctionnement des SCPI m’interpelle, il n’y a pas de contre-pouvoir. La société de gestion fait à peu près ce qu’elle veut parfois au détriment des souscripteurs; elle joue sur le fait que les souscripteurs sont divisés (plus de 3000 pour Wemo) et peu concernés par les AG. Il faudrait qu’on puisse les alerter en amont des AG de ces changements.

Pour ma part je vote bien-sûr contre la résolution 13 et souhaite revendre mes parts avant la fin de mon délai de jouissance si la résolution est votée. C’est une question de principe et de confiance.

[jol]

J’ai voté contre aussi, je comprends la position d’Ivan mais c’était une problématique anticipable dès la création de la scpi qui se voulait basée sur l’achat de biens plus petits. C’est pour moi une erreur stratégique qu’on veut maintenant faire payer aux associés. Enfin, quand quelque chose est dit en interview et qu’on fait l’inverse dans les faits, ça ne pousse pas à la confiance. C’est dommage.

[Damlet]

Bonjour Ivan et bonjour à tous

Avant toute chose, il est important de saluer publiquement la présence d’Ivan sur ce forum, ainsi que son engagement total dans le projet. L’énergie déployée par l’équipe et les excellents résultats obtenus jusqu’ici sont indéniables. Nous souhaitons tous que cette belle performance s’inscrive dans le temps.

Cependant, le succès d’une SCPI repose sur un partenariat de confiance, et les fruits de cette réussite doivent être partagés dans le respect du contrat moral et de la parole de chacun.

C’est là que la résolution 13 (qui propose d’ajouter 2,4 % de frais d’acquisition et 2,4 % de frais de cession) pose un vrai problème de fond. Elle vient contredire totalement les engagements pris à la création de la SCPI.

Comme cela a été dit dans la vidéo d’il y a 7 mois (que j’avais regardé avec grande attention à l’époque et qui a été rappelée par @Greg1 ) , l’ADN même de Wemo One reposait sur un pacte clair avec nous, investisseurs :

• Une transparence totale avec SEULEMENT 2 lignes de frais (10 % à la souscription et 11 % sur la gestion), censées absorber le travail d’acquisition.
• Le refus explicite des frais d’acquisition et de cession, expliquant noir sur blanc que ces lignes créent un désalignement d’intérêts (la tentation d’acheter ou de vendre des immeubles juste pour générer des frais pour la société de gestion).

Aujourd’hui, on nous demande de renoncer à cette protection et d’empiler ces nouvelles commissions, sans baisser les 10 % de frais d’entrée ! L’argument du « changement d’échelle » ne tient pas mathématiquement, car plus la SCPI grossit, plus les 10 % à l’entrée et les 11 % sur les loyers rapportent des montants importants pour financer l’équipe.

L’absence d’argument chiffré pour démontrer que cet empilement ne s’apparente pas à un double financement de la phase d’investissement, nous oblige, en tant qu’associés, à voter CONTRE la résolution 13. Nous ne pouvons pas valider un tel « millefeuille tarifaire » sur la seule base d’un discours affectif d’Ivan (dont j’apprécie encore une fois le travail, le dévoiement et la personne), alors que les chiffres et les engagements fondateurs exigent le contraire. Pour préserver l’intégrité de notre investissement et aider concrètement la gérance à rester fidèle à ses excellents principes d’origine, notre devoir est de mettre un coup d’arrêt à cette dérive dans les urnes.

Continuons à soutenir le développement de la SCPI et le travail de l’équipe, mais exigeons que cela se fasse dans le respect absolu du pacte initial !

[Ivan]

Bonjour,

Vous vous focalisez sur un élément de la rémunération de la société de gestion au lieu de vous focaliser sur ce qui est le plus important

La pertinence de la stratégie

Les résultats passées

et les potentielles perspectives futures

La chance que vous avez, c’est que vous avez pu bénéficier des 5 % de revalorisation du prix de part, et du cash back de louve. .

Je connais assez peu de situation aussi favorable pour démarrer son aventure dans une SCPI.

En ce qui concerne l’alignement d’intérêt, que vous évoquez, il demeure toujours présent, chacun des associés, fondateur de la société de gestion est largement investi dans la SCPI.

Ensuite, si vous estimez que c’est une erreur de créer des frais d’acquisition, ce serait une erreur encore plus grande, aux conséquences encore plus fortes, que de ne pas donner à la société de gestion les moyens d’accomplir sa mission, de mettre en œuvre sa stratégie.

On préfère affronter le mécontentement de quelques uns, et avoir les moyens de bien faire notre job, plutôt que de céder à un raisonnement simpliste qui consisterait à ne jamais changer d’avis ou à voir la gestion d’actifs qu’au travers du prisme des frais.

cependant, comme dans toute situation, cela n’est jamais tout blanc ou tout noir, et chacun de son propre point de vue, peut trouver à argumenter dans un sens ou dans un autre.

Enfin, si votre décision c’est de revendre vos parts, nous n’aurons d’autres choix que de vous souhaiter le meilleur pour la suite de vos investissements.

Excellente continuation à vous.

[flejacq]

Ah mais je suis bien d’accord. Je dis simplement qu’au-delà de la phase d’amorce les gestionnaires disparaissent des forums. Il y a quelques autres gestionnaires présents sur le forum, sauf erreur. S’agit il de SCPI matures ? Ils font leur job et ne s’intéressent aux forums que pour collecter. C’est normal et je ne critique pas mais je remarque que beaucoup semblent en faire un critère d’investissement. Là je dis attention, ne soyez pas naïfs.

[Kerv31]

Bonjour

Je passais par là et je suis tombé sur ce sujet.

Je suis détenteur de parts et ces nouveaux frais suscitent des débats. À mon sens, c’est davantage la qualité de la gestion et la pérennité des flux qui m’intéresse que les frais.

Plutôt que de juger des frais présentés comme nécessaire au développement de la scpi je préfère évaluer la qualité des investissements et la régularité des flux. Empêcher le développement de la scpi amènerai inévitablement à une réduction des capacités à se développer.

Je préfère qu’Ivan soit exigeant quant aux actifs acquis, et s’il faut payer plus de frais je préfère ça à voir la société de gestion se priver d axes de développement nécessaire. Je préfère exprimer mes réserves ou opposition si les résultats ne sont pas au rdv que de le faire à priori et prendre la responsabilité de ces incapacités.

Bonne soirée

[TChato]

Je ne sais pas si il y a une erreur stratégique, peut-être que sur certains segments, comme par exemple la logistique où il veut déroger désormais à la règle de la capitalisation. En fait ce qui motive la mise en place des nouveaux frais c’est qu’il veut financer ses bureaux à l’étranger par la SCPI.

[berti49]

en filigrane, Ivan nous explique que la société de gestion a besoin de prélever plus de frais sur la SCPI pour mieux rémunérer la société de gestion (pour plein de bonnes raisons)

donc l’argument selon lequel ils sont aussi impactés par ces frais car ils sont investis dans la SCPI ne tient pas puisque ce sont eux les principaux bénéficiaires au travers de leur investissement dans la société de gestion…

on prélève sur une grande masse (les milliers de souscripteurs de la SCPI) pour rémunérer un petit cercle (les qq propriétaires de la société de gestion)…

et après on parle d’alignement des intérêts…

[goldodo]

N’existe t’il pas de scpi avec des frais bloqués par contrat sauf avenant accepté par le souscripteur ? Un peu à la manière des assurances vie. Soit on opte pour une Ass vie à contrat collectif et elle peut changer les conditions pour tout le monde comme bon lui semble, soit on opte pour une ass vie en contrat individuel, et l’assureur ne pourra pas modifier les frais comme bon lui semble

[JeanSeb]

J’avoue avoir du mal à comprendre l’enthousiasme de certains pour ces nouveaux frais de 2,4% sur les acquisitions et 2,4% sur les cessions (résolution 13 de l’AG).
J’ai tenté de calculer l’impact de ces frais sur la performance future en prenant les hypothèses suivantes :
-Durée de détention de part : 12ans
-Achat de 100euros dans la SCPI Wemo ; cela représente 87,8euros réellement investis dans l’immobilier car on retranche 10 de frais de souscription et 2,4% sur l’acquisition (90euros auraient été investis sans ces nouveaux frais),
-Augmentation du patrimoine de 10% tous les 6ans
-Achat/revente tous les 6ans en facturant à chaque fois 2,4% sur la cession +2,4% sur la nouvelle acquisition :
–>soit une valeur de l’immobilier à l’année n+6 de 92euros (au lieu 99euros sans ces frais)
–>soit une valeur de l’immobilier à l’année n+12 de 96,4euros (au lieu 108euros sans ces frais)
-Le rendement acte en main est de 8% sur le montant réellement investi,
-Sur ce rendement on retire les frais de gestion de la SCPI de 12% et l’impôt payé à l’étranger de 20% en moyenne :
–> Cela représente un rendement net pour l’investisseur de 4,95euros/an les 5,4premières années de jouissance (on retire le délais de jouissance de 7mois), puis 5,18euros/an les 6années suivantes. Cela représente sur 12ans : 57,9euros de dividende sur la durée de détention (au lieu 60,9euros si on avait investis sans les frais de cession et d’acquisition).

Sur les dividendes, l’investisseur perd 5,2% de performance avec l’ajout de ces frais.

Sur la valeur du patrimoine, l’investisseur perd 13% avec l’ajout de ces frais. .

La perte est loin d’être négligeable.

[DOM]

Pschitt !!! La déconvenue…
Où trouve t’on les éléments pour voter contre la résolution 13 ?
Je ne trouve rien sur mon espace Wemo One.
Vous avez raison il faut se mobiliser !!!

[Greg1]

Vous avez dû recevoir un mail (expéditeur voteer). Il faut voter avant le 16/04 19h00.

[DOM]

Merci beaucoup !!! !!!

[TChato]

J’ai beau être matinal, j’ai mal.

[Carnby]

Bonjour à tous,

J’ai moi aussi voté contre pour la résolution n°13 .

Lorsque Ivan parle de changement d’échelle pour justifier ces frais, moi je vois “économie d’échelle”, que plus il a de souscription de parts de SCPI, et plus la part en € alloué à financer la recherche de biens d’exception est importante et ne justifie donc pas la création de ces lignes de frais.

De plus, j’ai également voté contre la résolution n°6 qui n’est pas équitable à mon sens.

Cette résolution si elle était votée verrait une poignée de personnes (ceux qui ont des parts en jouissance) profité d’un dividende extraordinaire aquis grâce à la très forte collecte des derniers mois, au détriment des souscripteurs ayant permis cette très forte collecte !!

Ce qui me paraîtrait plus juste serait de distribuer ce dividende extraordinaire qu’une fois que les souscripteurs ayant permis ce dividende extraordinaire soient en jouissance.

[Alain06]

bonjour
j’ai acquis des Wemo One fin mars. Pas reçu de mail. Il fallait détenir les parts à quelle date pour pouvoir voter ?

Edit : j’ai pourtant reçu un email d’invitation mais rien pour voter
merci

[Jayanta]

Bonjour Ivan, béotienne question administrative : il semblerait que Wemo One n’utilise pas de « numéro associé » (ou identifiant). Est-ce correct ? Si non, comment le retrouver. Bien cordialement

[Carnby]

Merci pour l’info et la précision.

Du coup je supprime mon post.

On pourra éventuellement aussi supprimer ces deux là pour éviter de polluer.

Merci encore.

[Christophe1784065110]

Des nouvelles de l’'AG ou autres petites news? pas pu y assister j’étais bloqué, peut etre un replay, par avance merci