pour ma part TMI - TM = 6%, et câest bien pour ça que jâachĂšte exclusivement des SCPI qui investissent Ă lâĂ©tranger.
Maintenant si la SCPI change les rÚgles et décide de faire des montages pour que les revenus étrangers soient taxés comme des revenus français ça change la donne (pour moi).
Oui mais câest Ă la marge et trĂšs ponctuel de mon point de vue. La collecte est grande surtout pour acheter des immeubles de 5M max. Il vaut mieux cela que de passer Ă de plus gros achats dangereux en cas de souci ou de vacance.
Je suis dans le mĂȘme cas , 6% la scpi europĂ©en et un vrai bon produit de rendement pour la classe des 11% tmi
Sur ces revenus du fond italien qui ont été versé net aprÚs la fiscalité italienne , il reste à payer la flat taxe en France donc ?
Si oui , ce fond nâa aucun intĂ©rĂȘt.
Tout dĂ©pend de ce quâil rapporte ! et lĂ , câest encore le grand mystĂšre.
Pas de mystĂšre, il rapporte 1,5 %.
MĂȘme avec une TMI - TM Ă 6%, ça semble plus intĂ©ressant (ou Ă©quivalent) d ĂȘtre taxĂ© en revenu financier français qu en revenu foncier italien :
J ai compris qu il n y a pas de prĂ©lĂšvement Ă la source pour la fiscalitĂ© italienne avec ce fond mais j ai un gros doute vu tous vos commentaires. Peut ĂȘtre qu @Ivan peut nous Ă©clairer sur ce sujetâŠ
Je prends votre exemple personnel
DĂ©tention en direct :
La SCPI paye 24 % dâimpĂŽts en Italie
6 % dâimpĂŽts sur le revenu dans votre cas (diffĂ©rence entre la tmi et votre taux moyen dâimposition)
Soit 30 % dâimpĂŽts
DĂ©tention via le fonds
0 % en Italie
31,4 % de flat tax dans votre cas (qui Ă©tait Ă 30 % Ă lâĂ©poque)
Soit 31,4 %
Soit 1,4 % dâimpĂŽts en plus dans votre cas (qui sont + du fait de la hausse dâimpĂŽts dĂ©cidĂ© par le gouvernement que de notre fait) uniquement sur la quote-part de revenus italiens qui est dans le fonds italien
Cependant, ce calcul basique ne prend pas en compte le fait que ce fonds nous permettra de lever de la dette et quâil permet une Ă©conomie sur le montant des frais de notaire en Italie ce qui permet de mettre plus dâargents au travail et donc dâamĂ©liorer le rendement.
Autre élément qui a guidé notre réflexion : une large majorité des épargnants est gagnante et dans des proportions assez significatives et ceux qui ne le sont pas, sont impactés de maniÚre assez marginale.
Et lâĂ©ventuel Impact nĂ©gatif est compensĂ© en partie par les potentiels gains de rendement liĂ©s aux Ă©conomies sur les frais de notaire et la dette quâon arrivera Ă lever.
En rĂ©sumĂ©, ceux qui sont avantagĂ©s sont plus nombreux (en nombre dâassociĂ© et en capital) et le sont de maniĂšre significative, et ceux qui sont dĂ©savantagĂ©s, le sont de maniĂšre marginale et sont bien moins nombreux.
Mais plus important, la structuration est quand mĂȘme faite dans le but principal de pouvoir amĂ©liorer la perf Ă Long terme de la SCPI, ce qui pour moi est quand mĂȘme prioritaire.
En soi, je ne peux pas trop challenger et je peux juste partager que l explication et la transparence sur ce choix que j apprecie sur wemo one, contrairement à d autres sociétés de gestion qui sont en boite noire « c est notre metier donc chut » . Continuez svp.
Ca permet de mieux connaitre le produit, ce que l AMF devrait rendre obligatoire finalement.
Beaucoup de cash-back Ă 5 % (mĂȘme EDR) mais pas Wemo. Un oubli ou la collecte est assez voire trop satisfaisante ?
Je pense quâils ont suffisamment de collecte, quâils furent Ă©ligibles la fois prĂ©cĂ©dente et quâil peut y avoir Ă©galement la volontĂ© de favoriser la diversification.
Pourquoi dis-tu « mĂȘme EDR » ?
Cette SCPI nâest habituellement mas Ă©ligible au cashback boostĂ© ou tu fais allusion Ă la trĂšs forte dĂ©cote du prix de la part actuellement ?
Je dis juste quâEDR a un cash-back boostĂ© de 5 %.
Il est vrai quâhabituellement, il nây en a pas et. que lorsquâil y en a eu, il Ă©tait que de 3%.
DâoĂč mon Ă©tonnement sur Wemo mais il est vrai quâil Ă©tait seul dans la derniĂšre offre Louve de 5%.
2 actifs en Irlande 7% , location a Eurofins, il parait que le marchĂ© Espagnol est assez saturĂ© pour trouver de belles opportunitĂ©s? pour Wemo France,Espagne,Italie,Irlande surement lâAngleterre ?, il Ă©tait question il me semble de la Croatie mais compliquĂ© ,il doit rester 20me au moins de cash?, a suivre
7% acte en main reprĂ©sente une lĂ©gĂšre baisse par rapport Ă leur taux de rendement moyen. Si on enlĂšve les frais de gestion de 12% , lâimposition Ă©trangĂšre en moyenne de 25% et au fait que Wemo nâinvestit que 86% de ce que lâon souscrit (12% de frais de souscription et 2.4% de frais dâacquisition), il reste plus grand chose dans la poche⊠moins de 4% sans vacances locatives et ni travaux.
La bonne nouvelle est le fait que Wemo investit en Irlande dont les revenus sont soumis au taux effectif et non sur le systĂšme du crĂ©dit dâimpĂŽt. Câest plus favorable !
Il reste plus de 30 M⏠avec la collecte récente
Lâavantage de certains actifs un peu plus « core » (au profil plus sĂ©curisĂ©) câest quâon peut lever plus facilement de la dette.
et Jean Seb, on parle de rendement Acte en main (donc post frais liĂ©s Ă lâacquisition).
Merci du/des retours Ivan / Louve/Linkedin/comme dâhab, 30 me il y a de quoi faire , je pense quâil va y avoir de bonnes opportunitĂ©s vu le contexte actuel et la tension sur les taux , bon we
Jean seb le rendement acte en main nâest pas le seul critĂšre Ă considĂ©rer pour Ă©valuer un rendement,
Parfois un 7% de rendement AEM sera utile au sein du portefeuille scpi en ayant une fiscalité inférieure a un actif à 8% dans un pays lourdement fiscalisé.
Par ailleurs, la durée du bail donc une visibilité de revenus à egalement son importance.
Wemo a montrĂ© son dynamisme, sa capacitĂ© Ă crĂ©er de la valeur, rĂ©ussir Ă renforcer stabilitĂ© et sĂ©curitĂ© me semble tout a fait conforme Ă lâobjectif annoncĂ©