Wemo One - Avis sur la SCPI 🔎

[8yftj]

Au-delà des moults caractères gras et autres pictogrammes, je me permets simplement de remarquer que Reason a fait mieux l’an dernier en termes de rendement avec le même locataire, le même pays et le même type d’actif:

[bdebat]

Sauf que Reason communique le rendement sur la valeur de l’actif hors droits mais appellent quand même cela du Net…

[ArnoRennes]

OK 2 hôtels pour la même enseigne, mais sans aucun détail supplémentaire, conclure que machin fait mieux que truc avec 7,71 versus 7,5 ça me semble simpliste comme conclusion

[8yftj]

L’idée n’est pas de comparer mais d’apporter un contrepoint à la comm avec trompettes et flonflons, en rappelant que c’est une opération assez banale pour le marché.

[ArnoRennes]

Ah oui ds le sens rien de plus que d’autre, je vous rejoins

[Christophe1784065110]

Juste passer l’info comme d’habitude, je pense que c’est le 1er petitgros investissement 10millions d euros donc cela a du être ‹ bordé › . Après rien de neuf sous le soleil hors hotellerie en effet

[berti49]

Ça remet aussi l’église au centre du village, avec 7.5% aem ça fait un TD à 6.5% pour nous, pas 15% dopé au délai de jouissance

[Papounet51]

pas faux que 6 mois de carence, c’est un peu exagéré. Je pense que 4 mois devrait être la norme surtout qu’en plus, le 1er mois d’investissement ne compte pas. Donc un investissement aujourd’hui donne un 1er loyer fin mars. Quand je calcule bêtement, cela fait quasi 9 mois d’attente.

[Kerv31]

Wemo One est assez réactive tout de même pour le mois d’investissement et le délai de jouissance. s’il était de 4 mois permettrait il de négocier, parfois durant plusieurs semaines, des actifs ?

Pour être encore en jouissance sur une partie de mes parts je comprends que cela soit long, mais je me dis que c’est aussi utile pour préserver les intérêts des associés anciens. Une fois en jouissant, ces derniers peuvent se prévaloir de revenus générés aussi par les nouveaux entrants.
Peut être suis je dans l’erreur mais sur la durée de détention d’une SCPI qui peut aller jusqu’à plusieurs années, je me dis que cela est plutôt signe d’une volonté de sélectionner les actifs avec rigueur

[8yftj]

Si ils utilisaient vraiment tout ce délai, ils n’auraient pas d’effet relutif. Zen s’est est très bien sorti avec 3 mois, Atlas avec 4, en visant la même classe d’actifs de faible taille (mais sans les appeler pompeusement « smart caps »).

Même chose pour Elevation Tertiom: 3 mois et c’est l’un des meilleurs taux, certes sur un marché particulier. Et si les fonds n’étaient pas totalement investis, ben c’est pas grave, ça a fait deux distributions de revenus financiers.

Il faut parfois apprendre à voir au-delà des arguments de comm.

[Ivan]

Merci Christophe d’avoir relayé notre investissement.

Là où on est content, c’est qu’il s’agit d’un hôtel classé dans le tiers A du parc de travelodge (tiers A signifie que ce sont parmi les meilleurs hôtels).

Je ne connais pas la classification de l’hôtel de notre confrère mais il est vrai que c’est un élément qui ne ressort pas dans un tableau synthétique.

[Ivan]

Je rebondis sur votre message mettant en perspective notre acquisition par rapport à celle de notre confrère.

Effectivement, ils communiquent sur un taux brut alors que le nôtre est acte en main.

C’est là que Claude intervient (merci Claude) :

Les deux rendements ne sont pas exprimés sur la même base. Le 7,71 % affiché est calculé sur la valeur hors droits (comme le relève justement bdebat). Notre 7,5 % est un rendement acte en main, droits et frais d’acquisition inclus. Au Royaume-Uni, entre la SDLT (~5 %) et les frais, les coûts d’acquisition ressortent autour de 6 à 6,5 % : retraité sur une base acte en main, un 7,71 % hors droits correspond à environ 7,2-7,3 %. À méthodologie identique, la hiérarchie s’inverse.

Deuxième élément : la durée. Un bail ferme de 22 ans n’offre pas le même profil de risque qu’un WALB de 14,6 ans — près de 8 années de loyers sécurisés supplémentaires, sur un actif deux fois plus important.

Troisième élément : la qualité de l’actif. Notre hôtel est classé en catégorie A, soit le tiers le plus qualitatif du parc Travelodge. C’est un critère au moins aussi structurant que le rendement facial — nous ne disposons pas de cette information pour l’actif de Newcastle, mais elle mériterait de figurer dans toute comparaison.

Chaque société de gestion retient ses conventions ; l’essentiel est de comparer sur des bases homogènes.

Précision d’usage : il s’agit du rendement immobilier de l’actif à l’acquisition, qui ne préjuge pas de la performance de la SCPI.

[Ivan]

Pas faux Berti49, qui a généralement une lecture assez fine de la SCPI.

cependant, il est plus facile pour nous d’aller lever un financement sur un actif à 7,5 et 20 ans de Walb que sur un actif à 8,5 mais avec une Walb courte ou sur certaine typologies d’actifs (que les banquiers n’aiment pas).

donc l’aspect « capacité à refinancer l’actif » est une donnée à prendre en compte dans le raisonnement.

Ce qui vient mécaniquement « améliorer le 6,5 » pour vous.

Bien entendu, les dividendes sont non garantis et investir en SCPI présente un risque de perte en capital et autres risques détaillés dans la note d’information.

[8yftj]

Vous défendez votre investissement et c’est bien normal. Pour repréciser, je n’ai jamais dit qu’il était mauvais, juste qu’il ne s’agissait pas d’une opération absolument exceptionnelle comparé à d’autres (j’ai pris un exemple qui m’est venu rapidement de part mes investissements, mais il y en a d’autres).

Pour le reste, inutile de spéculer sur quelques dixième de pourcentages avec une opération voisine; l’avenir départagera de toute façon tout le monde… sachant qu’il y a de la place pour plusieurs gagnants.

[Kerv31]

8yfti

Si cet argument est utilisable à l’endroit de Wemo il l’est à l’endroit des confrères.

Parfois il faut être capable de voir au delà des arguments de com, de la même manière il faut être capable de voir au delà de ses émotions, de ses biais cognitifs etc.

L’actif évoqué assure de nombreuses années de revenus aux associés de la scpi, cette dernière a un back office réactif et jusqu’à présent a montré du sérieux dans la sélection des actifs. Refuser de l’admettre au motif que les arguments de com ne vous conviendrait pas me semble quelque peu léger.

On peut évoquer des axes d’amélioration tels que l’incapacité à fusionner des comptes clients pour des parts acquises auprès de clients, on peut s’interroger sur la stratégie, etc, ce sont des questions légitimes. Après, et Ivan l’a dit dans une intervention, on peut ne pas avoir de feeling envers un gérant, ou une stratégie auquel cas on ne souscrit pas. Il y a de nombreuses scpi, et de nombreux profils

[Christophe1784065110]

Pour l instant tout roule, à l image de plusieurs SCPI, le taux de rendement 2025 était au top et celui de 2026 le sera aussi, pour les 1ers participants malgré le délai de jouissance, c’est parfait surtout avec les 5% d’augmentation de prix de part. Alors si le taux de rendement descend à 7% vers 2029/2030 en avoir ‹ profité › pendant 4 ans c’est parfait et puis cette SCPI peut reserver d’autres surprises. Merci du retour Ivan bonne continuation et surement bonnes vacances prochaines, il faut savoir couper; Christophe

[JeanSeb]

@Ivan

Troisième élément : la qualité de l’actif. Notre hôtel est classé en catégorie A, soit le tiers le plus qualitatif du parc Travelodge. C’est un critère au moins aussi structurant que le rendement facial — nous ne disposons pas de cette information pour l’actif de Newcastle, mais elle mériterait de figurer dans toute comparaison.

Je suis personnellement sensible à cet argument concernant l’acquisition de biens très qualitatifs. Certains de vos confrères ont connu des déboires dans leur sélection de biens :

-Achat de locaux industriels par une SCPI, dont le locataire fait faillite seulement 1 mois après l’achat, locaux invendables car situés dans la diagonale du vide française,

-Dépôt de bilan d’une grande enseigne de bricolage allemande Hellweg dont certaines SCPI ont acheté les murs récemment dans une opération de sale and Lease-back,

-Nombreux locaux sans locataires depuis une longue période pour des biens achetés en Espagne par un très gros gestionnaire SCPI,

Il y a de nombreux exemples qui invitent à la prudence et demandent aux gestionnaires SCPI une grande sélectivité dans l’achat de leur bien : emplacement, locataire, qualité.

Si Wemo a un délai de jouissance supérieur par rapport aux autres, cela ne me dérange pas du moment que la due diligence est au rendez-vous.

Quand un locataire dépose le bilan 1 mois après l’achat des murs de l’entreprise, comme ce fût le cas chez un éminent confrère, il y a eu un défaut de sélectivité et de prise en compte des risques dans l’analyse du dossier.

Bonne continuation à Wemo qui pour l’instant s’en sort très bien et surtout, prudence et sélectivité !

[IrokoFred]

Bonjour la communauté,

Il y a une grille de comparaison de SCPI mise en place par Clément Bieber, reconnu sur la place.

Sa grille prend en compte énormément de critères et a été confectionnée de façon très fine avec une vision « solidité » et « possibilité de valorisation » sur le long terme.

On ne peut pas se procurer cette grille car c’est du domaine du privé et il l’a communique peut-être à ses clients mais il y a une vidéo sur Youtube où il en parle et compare par exemple Wemo et Reason.

Je vous conseille de regarder de bout en bout cette vidéo.

Il explique la façon dont il a construit cette grille (des centaines d’heures de codes pour « Excel », une utilisation de l’intelligence artificielle « Claude »,…).

Bref à voir c’est intéressant et on peut voir une vingtaine de SCPI, c’est vraiment bluffant.

[berti49]

j’ai regardé…

au delà que c’est très pénible à écouter, trop brouillon, des réponses pas forcément en phase avec les questions, 45min qui auraient pu passer en 10min… on ne comprend pas comment les résultats sont obtenus… impact des délai de jouissance, frais d’entrée, pas de prise en compte du cash back éventuel, alors qu’on sait que cela joue sur la collecte (qui jouera sur le TD par ricochet) et le TRI au final…

aller faire une projection sur 8 ou 12 ans, avec 3 scénarios optimiste/base/pessimiste, et des chiffres ultra précis derrière, ça fait un peu calcul au doigt mouillé…

surtout que c’est le même scénario qui semble appliqué, alors que la typologie des SCPI pourrait générer un comportement différent en cas de stress test…

[Kerv31]

berti

je comprends que ce genre de vidéo soit parfois assez longues et fournissent des explications longues néanmoins en terme de scenariis, tout les produits financiers prévoient une thèse pessimiste unz moyenne et une optimiste. Cela ne préjuge de rien évidemment mais cela permet à l’investisseur de se projeter.

Pour ma part ce n’est pas en fonction de smczs hypothèse que je me positionne