Transitions Europe - Avis sur la SCPI 🔎

[Papounet51]

Bonjour à tous, je viens tout juste d’en prendre 180 parts; à vous lire, j’ai l’impression d’avoir fait la connerie. J’avais hésité avec wemo one mais le fait qu’il y ait du français dedans m’avait fait choisir Transition Europe.

Je suis déjà entrain de regretter. Vous n’êtes à priori pas content du tout des rendements des T2 et T3 ?

C’est fini la fête ?

[Mayotte976]

SLT

Comme expliqué tout haut, TE est bien partie pour faire du 8%, ce que je ne comprends c’est la variation énorme du taux de dividende entre deux trimestres. Les nouveaux investisseurs sont lésés avec cette stratégie.

[Papounet51]

C’est clair que d’après ce que je lis, la seule explication du T3 ne peut être qu’une augmentation du RAN. Au quel cas, j’arrive bien (comme une fleur) juste après la constitution du RAN

T1: 1,78 % net hors impôts foncier fr

T2: 2,128 %

T3: 1,05 %

Soit un total de 4,958 % net de fiscalité foncière française (flat taxe déduite du revenu financier) Ce n’est quand même pas mal du tout de mon point de vue par rapport à mes autres scpi.

Par contre celui qui est entré en jouissance le 1er juillet s’est pris une douille sévère ! Les T4 sont habituellement très bons pour finir sur une bonne note car c’est ce qui va faire 2026.

Espérons que cela ne fasse pas comme pierval ou Paref Prima qui ont eu un rendement trimestriel à la ramasse, puis la descente au enfer avec des délais de cession de l’ordre de 2 ans (j’en suis )

[Papounet51]

Bonjour, je suis d’accord avec tes chiffres du T1 et T3 mais pour le T2, je trouve 3,92+0,7*0,48=4,256 € et non 4,05 €.

C’est moi ou c’est toi ?

[fanch]

Tu calcules les pourcentages sur les revenus fonciers uniquement ?

Moi pour le T3 je trouve 4.2% en prenant en compte le dividende net versé sur le compte par rapport au prix de la part.

[Papounet51]

On n’a pas encore le bt3 et je ne suis pas encore en jouissance. Je ne peux donc pas faire le calcul exact n’ayant pas la fiscalité et le revenu financier. Pour le t1 et t2, je prends le revenus foncier net et j’ajoute le financier amputé des 30% de flat taxe.

Par contre 4,2% pour le T3, cela parait énorme vu les 2,10€ net reçu par part. Je ne pense pas que cela soit bon car 2,10 sur 200, ça fait 1,05 % à la louche (on ne peut pas être plus précis pour l’instant) Toujours est-il qu’il y a une anomalie perturbante ! j’ai hâte de recevoir le t3, très hâte.

[Greg1]

Cela peut être intéressant d’avoir une petite dose de français dans une SCPI majoritairement étrangère. Certe la fiscalité est moins intéressante sur cette partie mais elle permet d’utiliser à fond l’effet de levier. Une SCPI peut utiliser la dette jusqu’à 40% max. C’est très compliqué en tant que SCPI française de faire de la dette sur des biens étrangers (Ex : Transitions Europe a un taux d’entettement de 0%). Une SCPI qui investit à 75% à l’étranger peut acheter des biens en France en les faisant financer à 40% par de la dette tout en gardant un taux d’endettement total très faible (10%)

[Papounet51]

Moi je crois beaucoup au vieil adage: Qui paie ses dettes s’ enrichie ! Avec les taux actuels, je ne pense pas que l’effet de levier soit très pertinent. D’ailleurs Wemo ne l’utilise quasiment pas alors qu’en tant scpi récente avec collecte relative, elle en aurait peut-être besoin ? C’est encore un bon point pour elle je trouve.

De toute façon, pas besoin d’avoir de poche française pour faire du crédit ! XL est endetté à 21%, Paref prima à 27 % …

[fanch]

Ah oui je comprends, 2.10 sur 200 ça fait effectivement autour de 1.05% mais sur une année complète

Mais comme là le dividende est sur 3 mois de l’année, pour obtenir le taux annuel il faut le multiplier par 4 (considérant qu’on toucherait le même dividende sur 4 trimestres). Je ne sais pas si je suis clair

Mais ok je comprends ta méthode de calcul, qui permet à la fin de l’année d’obtenir le taux annuel en additionnant les résultats que tu as trouvés pour chaque trimestre

[Papounet51]

oui 1,05 % n’est que pour le T3, un quart d’une année. T1+T2+T3= 4,958 % et non 3 fois 1,05 %.

Oui 4X1,05% font bien tes 4,20 % annuel mais ce n’est pas comme ça qu’il faut compter car aucun trimestre n’a le même rendement.

[JeanSeb]

L’année dernière était identique avec des T1&T2 très forts et des T3&T4 faibles dus au paiement d’impôts étrangers et le recours à un report à nouveau abusif. C’est ce dernier point qui me dérange car ce RAN sera à terme fortement dilué avec la croissance de la capitalisation de la SCPI et va profiter aux nouveaux acquéreurs au détriment des anciens, qui vont en plus devoir déclarer ce RAN aux impôts en juin prochain comme si l’argent avait vraiment été touché ! Un petit hold-up…

Pour autant, je reste optimiste sur la SCPI, elle me semble bien gérée, avec des rendements élevés, à comparer avec certaines autres SCPI où c’est très compliqué.

De plus par rapport à un concurrent sérieux comme Comète investi très fortement en Grande Bretagne (39%), je trouve que Transition Europe est bien repartie en Europe avec bcp d’immobiliers en Allemagne (25%) qui est plus faiblement taxés que dans les autres pays et ont une possibilité de revalorisation ; l’investissement en Irlande/Pays-Bas avantageux fiscalement représente 29% ! De plus, le walb est à 7ans contre 5,5ans pour Comète.

Bref je suis positif sur la SCPI mais suis déçu par la stratégie du gérant de RAN abusif…

[Papounet51]

J’ai les 2 à parts égales donc on verra bien qui performe l’autre mais je suis absolument d’accord avec toi. Le royaume uni ainsi que la Belgique sont 2 pays que j’essaie d’éviter mais c’est mission quasi impossible à part Epargne Pierre Europe et quelques rares autres. La fiscalité est énorme et le problème d’immigration envahissante n’aide pas l’économie. Bizarrement, peu investissent en Belgique (un peu CORUM que j’ai aussi mais je n’en ai jamais vu d’autre)

C’est vrai que le RAN est un hold up qui ne dit pas son nom pour les anciens mais une aubaine pour celui qui arrive comme moi (à moins qu’il décide d’un RAN de 3 ou 4 mois)

Pour sa défense, Comète a un rendement supérieur (pour l’instant), mensuel et plus régulier mais sa reconstitution est moitié plus faible. Il y a du bon dans les 2 d’où l’intérêt de diversifier et ne pas tout miser sur l’une ou l’autre.

Toujours est-il que je ne remettrai pas d’argent dedans pour l’instant et Je pense que ma prochaine cible sera Wemo One même si epargne pierre europe me fait de l’oeil (Atland est une très bonne maison très sérieuse)

[CM59]

Comment est ce possible ? La pondération pays par pays n’a pas changé du tout au tout en un trimestre ou alors c’est lié à des décalages d’un trimestre sur l’autre !

[Alexlabo]

Pensez à bien vérifier vos avis d’imposition si vous avez déclaré vos revenus Transition Europe en micro foncier.

Arkea Reim applique sur ses IFU un abattement de 30% de la case 8TK en cas de déclaration en micro foncier, contrairement aux autres sociétés de gestion des SCPI que je possède (corum, Iroko, alderan).

Je les ai alerté en mai à ce sujet, ils m’ont confirmé que le montant en case 8TK devait contenir l’abattement de 30%. Ils ont raison et tous les autres ont tord.

Après vérification sur l’avis d’imposition, je note que l’administration fiscale applique bien un abattement de 30% sur la case 8TK pour calculer les crédits d’impôts. Dans le cas de transitions Europe on a donc un crédit d’impôt moindre qu’attendu car calculé sur les revenus bruts amputés de 2 abattements de 30%.

J’ai recontacté Arkea à ce sujet, ils m’ont répondu que certains SIP appliquaient l’abattement de 30% et d’autres non…

[8yftj]

J’ai jamais très bien compris l’argument “chaque SIP fait sa cuisine” dans la mesure où l’algorithme qui calcule l’IR est national et où, d’ailleurs, vous avez bien accès à un simulateur national officiel d’IR qui fonctionne parfaitement, même avec la 8TK.

D’ailleurs, une fois, j’ai oublié de la servir et il m’a bloqué en me disant que servir la case revenus fonciers étrangers entraînant nécessairement l’obligation d’en reporter le montant à la case 8TK.

Si je tire le fil, je dirais qu’il est logique de reporter le même montant dans les deux cases puisque, à la rubrique revenus fonciers, vous distinguez déjà les revenus fonciers provenant de l’étranger et qu’il y a une case distincte pour chaque régime (4BK pour le micro, 4BL pour le réel).

Même si la 8TK ne distingue pas car elle est unique, l’administration - et son algorithme - peut donc faire le rapprochement pour calculer le bon crédit.

Dans le doute, il faudrait faire tourner le simulateur en prenant des chiffres arbitraires simples et en regardant le résultat.

Sinon, si vous avez été amputé deux fois de l’abattement et que vous avez donc eu un crédit d’impôt moindre, vous pouvez faire une réclamation à l’administration en leur exposant tout ça, vous verrez bien leur réponse… au pire, vous risquez un rejet, donc aucun changement.

[MCSDI30]

@Papounet 51

A propos de ta réflexion (post Transitions Europe) du 1° novembre sur Atland :

«,même si epargne pierre europe me fait de l’oeil (Atland est une très bonne maison très sérieuse) »

A priori je partage également ton avis sur le sérieux et même la rigueur de cette S.d.G

Pour ceux qui sont concernés par Epargne Pierre Sophia, dernière SCPI d’ Atland, une forte baisse du dividende T3/2025 de l’ordre de 30% par rapport au T2 est constatée :

Source B.Info N° 03 du 2025.11.07 T3/2025 E.P.S/ Atland

REVENU DISTRIBUÉ NET €/part T2 : 2,92 € T3 : 2,04 € (Page1)

« ,Il est précisé que l’acompte distribué au titre du 3ème trimestre ne reflète pas le revenu prévisionnel 2025. Les acquisitions en cours sur le 4ème trimestre, qui se

déroulent dans le cadre de négociations sécurisées et exclusives, permettent de maintenir la prévision de distribution annuelle de 13,20 € par part. » (Page4)

Avec une capitalisation annoncée proche de 20M€ et cette observation relative aux acquisitions en cours, les associés devraient se trouver plutôt rassurés. Une attention particulière pour les trimestres à venir n’est pas superflue.

(j’avais également souscris sur Epargne Pierre Europe qui donne satisfaction sans les préoccupations évoquées dans ce post)

[Papounet51]

Le plus pénible, c’est lorsque la baisse n’est pas expliquée et que du coup, on peut se faire tous les films paranoïac possible. On ne peut pas dire que pour Sophia, c’est de la fiscalité. Eventuellement, on peut expliquer par l’utilisation de la trésorerie pour financer un nouvel investissement. il a baissé de plus de moitié et si on ramène ce flux financier au T3, on obtient une baisse de tout juste 4% ce qui n’est pas anormal d’un trimestre à l’autre.

Par contre, je ne souscrirais pas Sophia pour d’autres raisons: 65 % investie en France donc lourdement fiscalisée (pour 6% net distribué, j’aurais 4% après impôts français (47 % des 2/3))

Une autre raison, c’est le thème de la santé. Je suis extrêmement échaudé avec Pierval que je cherche à céder depuis 6 mois sans succès. j’ai l’impression que ce thème est plus empathique que mercantile et donc je passe mon tour dorénavant.

[MCSDI30]

Effectivement la présence d’investissements trop important en France pénalise la fiscalité.

• Cependant, sans être ‹ ‹ paranoïak › ›, on peut s’intéroger sur le devenir de la fiscalité sur les biens investis à l’étranger.

• A terme, les conventions fiscales évitant la double imposition, crédits d’impôt ou taux effectif déterminant une fiscalité allégée pourraient être redéfinis.

• Il est plus facile de taxer que d’innover, surtout pour Bercy

• Ce qui n’est pas de la fiction, c’est le post de l’intervenant de Transition Europe du 2025.10.30,

• L’allemangne était considérée comme le pays le plus faiblement taxé, mais ça c’était avant,

Blueinvest T,E

9 j 2025.10.30

: 2025

• « T3 (2,10 €/part net) coïncide avec une période d’ajustement :

• plusieurs acquisitions récentes n’avaient pas encore versé leurs premiers loyers,

• des travaux de mise en conformité énergétique ont pu retarder certaines entrées en jouissance,

• et une hausse des impôts étrangers prélevés (notamment en Allemagne et Belgique) a réduit le net versé. »

[8yftj]

Redéfinir les conventions internationales, j’en doute… tout simplement parce qu’il faut être deux et qu’il y a la réciprocité. Et la taxation des revenus fonciers au lieu de situation de l’immeuble, c’est une règle très ancienne et très partagée.

Sauf à dire qu’on n’élimine plus la double imposition, mais ça revient à dire qu’on n’a plus besoin de conventions fiscales.

Par contre, la hausse d’impôts à l’étranger, cela on n’y peut rien. Mais comme la France est déjà la championne d’Europe ou presque…

[MCSDI30]

Certes 8y, observation tout à fait fondée. Cependant j’avais pris la précaution d’écrire “ Ce qui n’est pas de la fiction” en d’autres termes le reste l’est. Néanmoins, espérons que ce ne soit pas le cas, cette hypothèse-fiction n’est pas à exclure à 100%.